浅谈国企改制中低效无效土地资产盘活利用——以某企业改制土地资产盘活为例

郭 亮，刘登高，刘 军，周万华，唐琳琳

（株洲时代新材料科技股份有限公司，湖南 株洲 412000）

0 引 言

国有企业是我国国民经济的支柱，企业改制中产业剥离、让渡控股权等不可避免地涉及土地资产处置问题，由于城市土地属于国有土地，土地的所有权和使用权两权分离，对土地的处置实质是对土地使用权及其价值的处置，即所谓土地资产处置。处置土地资产，必须依法处置，因地制宜、因企制宜，既要有利于企业改革的顺利进行，又要避免国有土地资产的流失。在国资委提出的深化改革、聚焦主业的要求下，企业剥离落后产业后或将面临土地资产闲置的问题，制订科学合理的土地资产处置方案，盘活利用低效无效土地资产，对企业经营资金补充、降低资产负债率、提高资产经营效益具有重要的现实意义。盘活土地资产对企业改革发展、经营管理具有重要意义，鼓励企业充分利用和盘活土地存量资产，所得收益将反哺企业主业升级、深化改革。

1 低效无效土地资产盘活利用方案

1.1 土地使用权转让

各城市的原址地转让土地政策稍有不同，但大体上主要采取两种政策：一是政府收储。一般由市级土地储备中心按照政策规定纳入储备、统一招拍挂出让。企业出让的工业用地按照市场价格进行统一收购储备，由土地使用权属方与市级土地储备中心签订国有用地收储协议。二是因地施策。根据企业原址地土地性质，即划拨、出让等不同取得方式，各地在政策实施运用上都有区别划分。部分城市规定企业原址地以划拨取得土地使用权，土地由政府统一组织拍卖，土地成交价款中政府收取30%左右土地出让金；以出让方式取得土地使用权，土地成交价款中政府收取5%左右土地出让金。

1.2 原址土地自主开发

搬迁企业在按规定缴纳原址土地用途变更费用的基础上，可自主进行开发。市级政府按城市规划要求进行土地变性，企业依程序申请，依法取得土地使用权，扣除政府相关提留后，土地收益全部返还企业。企业开发原址土地，如用地按城市规划全部或部分规划为公共绿地或其他公用事业的，按平均净用地率计算出可建设用地面积后，按规划由市级政府在企业土地附近或异地调整同等面积建设用地置换。

1.3 异地重置迁建

新址选定要符合城市总体规划，合理布局。企业异地迁建应以出让方式取得，按国家规定缴纳土地出让金。各城市原则上限定新址占地面积、新厂建筑面积不超过原址占地和建筑面积的适当比例，超过部分不再享受政府专项优惠政策，由企业自行承担。一般来说，市级政府将土地收储后，通过招拍挂出让土地获得出让金后才能将收储补偿费用支付给企业，而企业异地迁建涉及先建后搬，给企业带来很大的资金成本压力。部分城市通过政府财政部门先行拨付部分资金到企业，再按搬迁进度支付补偿款，为企业排忧解困。同时，搬迁企业可按照迁入地园区招商引资政策享受一定的奖补优惠政策。

1.4 土地使用权出资入股

土地使用权产权清晰，外部专业房产开发企业主导实施开发，企业以土地及地上建筑物、厂房、不可搬迁设备等资产经资产评估入股公司，风险共担，利益共享，但是合作回报周期长。

2 土地交政府收储价值分析

某企业为在株洲央企旗下全资二级子公司，为响应集团公司聚焦主业、深化改革的要求，同时为落实集中精力发展高端材料产业的战略目标，企业决定将下属产业剥离，产业退出后原厂区留有80 亩（约5.33 公顷）土地待盘活利用。经公司内部组织研究论证并报集团审批同意后，启动厂区土地收储工作，于2019 年与株洲市土地储备中心签订《国有建设用地储备合同》。

企业在权衡不同方案收益性、时间性后，确定产业改制闲置土地提请株洲市政府收储。不同方案下耗时、收益性对比分析见表1。

表1 不同方案下耗时、收益性对比

市场经济环境下，无形资产与土地使用权一同作为企业法人资产，由企业对其拥有的和可利用的全部资源和生产要素进行筹划、运作经营，以实现股东价值最大化。通过资本运营，盘活资产，实现股东价值保值升值。微观上，盘活利用为企业获得大量资金，实现更好的资源配置以提高企业效率和效益；宏观上，为地区城市整体规划作出了贡献；从区域经济角度看，可以为地区产业集群的形成和壮大贡献力量。对于企业来说，成本方面主要是置地费用和搬迁费用以及机器设备损耗，还有一些潜在成本，如交通、员工等方面的成本。

3 总 结

国有企业改制背景下，低效无效土地资产盘活是企业瘦身健体提质增效的必要途径，也为企业高质量发展提供了新的思路。同时，我们也看到，随着国家对土地的管控日趋严格，地方政府要结合城市规划、产业发展、税收贡献等多方面因素，综合考量土地调规变性和开发，切实把握好政策窗口期，在政策时效内实现既定目标亦是土地盘活利用的关键。国企改制以新旧动能转换为核心，以城市更新和区域功能完善为目标，兼顾了企业发展需要和产城融合，使产区土地焕发新的生机，能够实现多方共赢。