房地产市场发展与区域经济增长耦合协调性研究——以呼包鄂城市群为例

赵 莉，梁 荣

(内蒙古大学 经济管理学院，内蒙古 呼和浩特 010021)

随着房地产市场的不断发展，房地产行业的平稳运行对区域经济增长能够起到推动与稳定作用。房地产行业存在区域异质性，不同区域的房地产市场发展面临的问题及其发展潜力存在不同。在同一地区房地产市场发展应与当地的经济发展水平相协调，实现经济发展与房地产市场发展的良性互动。这对提高人民的生活质量、完善市场运行机制、加快地区经济协调发展都具有重要意义。

呼包鄂城市群是“一带一路”倡议下中西部地区重要的城市群，拥有丰富的煤炭资源及巨大的发展潜力。其快速发展能够实现自身经济增长，带动内蒙古自治区整体经济发展，提高经济发展综合实力。房地产市场的快速发展为呼包鄂城市群经济发展做出了一定的贡献。呼包鄂城市群建设处于发展初期，其经济建设过程中存在着许多发展不协调的问题，而其房地产市场发展过程中同样存在与社会经济不相适应的问题。通过对呼包鄂城市群房地产市场的发展与经济增长之间的协调关系进行梳理分析，为促进房地产市场与经济增长的良性互动提出建设性意见，从而加快呼包鄂城市群整体建设的一致性、稳定性、合理性。

1 文献回顾

房地产价格的变化与区域经济之间存在着密不可分的关系。赵文忠等对天津市房地产价格与区域经济之间的关系进行分析，结果表明房地产价格与人均地区生产总值存在密切关系，地区经济增长、理性的投资行为会促进房地产行业的健康发展[1]。珠三角地区是我国重要的区域发展增长极，其房地产市场发展与地区综合竞争力之间的相互作用受到广泛关注。张巍等利用珠三角地区指标构建房地产市场与综合竞争力之间的评价体系，借助耦合协调度模型分析二者关系。结果显示，二者之间存在着明显的正向关系。随着城市群不断深化改革，区域内部综合竞争力水平与房地产市场发展的协调程度不断提高[2]。西北内陆地区的房地产市场与地区经济发展水平之间的协调关系也随着西部大开发的进程加快推进。西宁市作为西北地区的代表城市，房地产市场投资出现过热的现象，导致房地产供求失衡，市场中存在大量的闲置房、空置房。随着经济发展与政府的宏观调控，使得西宁市的房地产市场与经济发展的协调程度不断提高[3]。

房地产市场对区域经济发展具有重要的稳定作用，房地产经济市场波动和存在的问题会导致宏观经济的不稳定。房地产价格和价值的不匹配问题、房地产市场的泡沫化、贯彻节能环保不彻底等都会引起经济社会发展不稳定。需要通过房地产价格合理化、加强房地产行业的监管、实现房地产经济的转型等措施来规范房地产市场的发展，实现房地产市场发展与社会经济的良性互动[4]。在房地产市场运行过程中存在需求效应、供给效应和挤出效应，房地产市场需求包括生产性需求、供给性需求与投资性需求，通过不同角度剖析房地产市场与经济社会运行之间的关系，能够实现二者的共同发展[5]。房地产经济在国民经济发展中的作用主要体现在投资、消费、生产、增加就业、促进相关行业发展、提高社会消费水平等多方面，完善房地产市场建设对健全社会经济结构，促进国民经济增长都具有不可或缺的作用[6]。

2 现状分析

2.1 房地产市场

呼包鄂城市群商品房零售价格在2008年—2017年持续走高，呼和浩特市的商品房零售价格呈现出波动式上升且增长幅度较大；包头市商品房零售价格同样出现明显增长，但在2013年后商品房价格表现较为稳定；鄂尔多斯市在2012年之前快速增长在此之后商品房价格呈现出下降趋势。随着房价的持续走高，房地产市场的过度投资现象成了一种引人关注的社会问题。对呼包鄂城市群的房地产投资进行分析发现，2008年呼和浩特市房地产投资额为117亿元，2017年房地产投资额高达520亿元，房地产市场投资过热现象持续存在。包头市的房地产投资情况出现了显著改善，2008年包头市房地产投资额为238亿元，而2017年为80亿元，房地产投资下降明显。鄂尔多斯市房地产投资在10年间保持了一个波动式平稳的状态，且整体投资所占社会固定资产的份额较少。从呼包鄂城市群销售面积与竣工面积的比例来看，房地产市场整体销售情况维持在一个较低的水平。2017年呼和浩特市、包头市、鄂尔多斯市房地产竣工面积分别为4 170.59 万m2、2 505.7 万m2、2 566.04 万m2，实际销售面积为316.51 万m2、449.46 万m2、158.11 万m2。这说明呼包鄂整体房地产空置率较高，房屋实际利用率较低，造成了资源的过度浪费。

2.2 社会经济发展

呼包鄂城市群经济发展在2008年—2017年实现快速增长。随着改革的继续深入，产业结构实现了优化升级，第三产业比重不断提高。2017年呼和浩特市、包头市和鄂尔多斯市的第三产业比重分别为68.8%、55.7%、44.2%，第二产业比重分别为20.1%、32.1%、45.9%。通过对比发现，鄂尔多斯市第二产业发展仍然处于一个相对较高的水平，地区生产更加倚重工业和制造业。呼和浩特市的第三产业发展处于一个较快的发展阶段，城市的服务业体系建设以及相关的政策促进了呼和浩特市的第三产业发展。呼包鄂城市群的城镇化程度也不断加快，城市群整体的建设水平也不断提高，社会消费水平同样随着城市建设快速发展。但由于城市群发展处于初级阶段，城市群在发展过程中存在着不适应的问题，如地区土地城镇化比人口城镇化程度高、产业结构不合理，城市群内部发展协调程度低等。

2.3 人民生活水平

城市群建设过程中人民福利水平也不断改善。城镇人均可支配收入随着城市群发展不断提高，居民的可支配收入决定了他们的消费水平和个人获得感，较高水平的可支配收入使城市中生活的人幸福感、归属感得到慰藉。2017年呼和浩特市、包头市、鄂尔多斯市城镇人均可支配收入分别为43 518元、44 231元、43 559元。2008年分别为20 269元、20 861元、19 436元。城镇人均可支配收入在10年的发展过程中提高了两倍左右。人民福利改善程度显著提高。医疗水平发展程度、社会基本公共基础设施发展水平、教育水平发展程度都出现明显提高。居民在城市中获得了更大的生活保障。

3 实证分析

3.1 指标选择

本文研究数据主要来源于2008年—2017年《内蒙古自治区统计年鉴》《呼和浩特市统计年鉴》《包头市统计年鉴》《鄂尔多斯市统计年鉴》、各市的统计公报以及《中国房地产统计年鉴》。“社会经济发展水平——房地产市场繁荣程度”系统中包含2个子系统，分别是社会经济发展水平与房地产市场繁荣程度。其中，社会经济发展水平包括2个维度分别是经济增长和人民生活。房地产繁荣程度包括5个指标，分别是商品房竣工面积、销售面积、房地产投资总额、商品房平均销售价格以及房地产投资额占固定资产投资的比重，对子系统中各指标的权重进行计算赋值。

根据表1，在社会经济发展指标子系统中各项指标对经济发展的贡献程度相对分配比较均匀。在房地产市场繁荣子系统中显示房地产供给方面房地产投资总额和房地产投资额与固定资产投资额的比重对房地产市场的贡献度较大。在需求方面房地产销售面积对房地产行业的繁荣程度的贡献度较大。如表2所示，对测定的30个样本的各指标进行描述性统计。

表1 “社会经济发展水平——房地产市场繁荣”指标评价体系

3.2 计算过程

3.2.1 熵值法计算。“社会经济发展水平——房地产市场繁荣程度”耦合协调系统包括社会经济发展水平与房地产市场两个子系统。其中社会经济发展水平指标包括：人均地区生产总值、第二产业比重、第三产业比重、城镇化率、社会消费品零售总额、城镇人均可支配收入、文教设施密度、人均绿地面积、进出口总额、每千人拥有的执业医生数、经济密度，其效用函数利用U1表示。房地产市场繁荣程度指标包括：商品房平均销售价格、房地产投资总额、房地产投资额/固定资产投资额、销售面积、竣工面积，其效用函数利用U2表示。

表2 描述性统计

3.2.2 耦合协调度计算。耦合协调度模型是用来评级系统间或者系统内部协调发展程度的模型，经济学研究中借鉴此模型评价经济系统的协调发展程度，根据模型计算耦合度C值、协调指数T值、耦合协调度D值。最终根据划分标准最耦合协调等级进行区分来判断其协调程度。耦合协调度计算公式如下所示：

(1)

C表示系统的耦合程度，该值越大表明社会经济发展水平与房地产市场的繁荣程度的耦合效果越好，系统间的作用力越强。反之，意味着两个系统之间的耦合效果越差，作用力越弱。协调度模型计算公式：

(2)

(3)

协调度模型中D表示协调度，C表示耦合度，T表示社会经济发展水平与房地产市场发展水平的综合协调指数。a、b分别表示为待定系数。由于社会经济发展水平与房地产市场繁荣水平处于同等重要的地位，所以分别赋予两个子系统以50%的权重。因此，取a=b=0.5。

表3对“社会经济发展水平——房地产市场繁荣程度”系统耦合协调度等级划分标准进行了分类，如果社会经济发展子系统的效用函数大于房地产繁荣子系统的效用函数，意味着房地产市场发展处于滞后状态。社会经济发展子系统的效用函数小于房地产市场发展的效用函数，意味着区域经济发展处于滞后状态。当两个子系统的效用函数相同则说明社会经济发展与房地产市场繁荣处于协调发展的状态。

表3 耦合协调度等级划分标准

3.3 结果分析

对呼包鄂城市群“社会经济发展水平——房地产市场繁荣程度”系统的中社会经济发展水平子系统与房地产市场繁荣程度子系统2008年—2017年的得分进行分析，然后计算系统的耦合协调性，最终通过分析得出相应的结论。

表4对呼和浩特市、包头市和鄂尔多斯市社会经济发展系统与房地产市场繁荣程度系统各指标的权重进行了计算。根据计算，国际贸易发展对三市的经济发展贡献度最高，呼和浩特市、包头市、鄂尔多斯市的进出口总额对经济发展的贡献程度分别为25%、22.5%、29.2%，这归功于“一带一路”倡议的提出促进了西北内陆地区对外开放水平，加快了西部地区的经济建设。同时，呼包鄂经济发展水平与城市基础设施、医疗水平、教育水平都存在密切关系。只有实现城市的全面高水平发展才能促进城市群经济发展程度不断提高。从房地产繁荣程度各项指标对房地产市场的贡献程度来看，鄂尔多斯市房地产投资对房地产市场发展的贡献程度最高，其房地产市场投资对房地产市场的贡献程度为31.8%，房地产投资占社会固定资产投资比例对房地产市场的贡献程度为30.3%。包头市房地产投资与房地产销售对房地产市场发展起到重要作用。房地产市场销售面积对房地产市场发展的比例为26.1%，房地产投资和房地产投资占社会固定资产投资比例对房地产市场的贡献分别为20.9%和24.6%。呼和浩特市的房地产销售和投资对房地产市场发展都存在重要影响。

表4 呼包鄂城市群社会经济与房地产系统权重

表5分别描述了呼和浩特市、包头市、鄂尔多斯市的社会经济发展子系统与房地产繁荣程度子系统的得分情况，该得分由其效用函数处理并表述。呼和浩特市社会经济发展水平得分在2008年—2015年低于房地产市场繁荣程度得分，整体发展处于社会经济发展市场滞后型阶段，在2018年房地产市场繁荣程度得分出现明显降低，而社会经济发展平稳增长。包头市社会经济发展水平在10年间不断提高，在2011年房地产市场发展得分最高，为0.823。在2012年开始，房地产市场繁荣程度得分明显下降并且波动幅度较小。鄂尔多斯市同样以2011年为节点，在2011年房地产市场发展得分最高为0.958，在2011年之前鄂尔多斯市房地产市场发展得分明显高于社会经济水平得分，处于社会经济发展市场滞后型阶段，在2011年后鄂尔多斯市的房地产市场发展情况出现大幅度回落，社会经济发展水平保持稳步提升。

表5 呼包鄂城市群社会经济发展系统与房地产繁荣程度系统得分

表6描述了呼和浩特市“社会经济发展水平——房地产市场繁荣程度”系统耦合协调度的计算结果。根据结果，呼和浩特市的“社会经济发展水平——房地产市场繁荣程度”系统耦合协调度在10年间处于不断提高的过程。2008年两个子系统的协调度C值为0.821，协调指数T值为0.082，耦合协调度D值为0.260，协调等级为3级，根据等级划分标准为中度失调状态。经过十年的协调优化在2017年两个子系统的耦合度C值为0.916，协调指数T值为0.563，耦合协调度D值为0.718，耦合协调等级为8级，为中级协调程度。

表6 呼和浩特市耦合协调度计算结果

表7描述了包头市“社会经济发展水平——房地产市场繁荣程度”系统耦合协调度的计算结果。计算结果显示，包头市的“社会经济发展水平——房地产市场繁荣程度”系统耦合协调度同样实现了显著的提高。2008年系统间的协调度C值为0.882，协调指数T值为0.198，耦合协调度D值为0.418，协调等级为5级为濒临失调状态。在2017年两个子系统的耦合度C值为0.919，协调指数T值为0.621，耦合协调度D值为0.755，耦合协调等级为8级，为中级协调程度。包头市房地产市场繁荣发展与社会经济发展水平基本实现协调发展，并且协调程度不断提升。

表7 包头市耦合协调度计算结果

表8描述了鄂尔多斯市系统间的耦合协调程度。计算结果表明，鄂尔多斯市的“社会经济发展水平——房地产市场繁荣程度”系统耦合协调度由2008年的濒临失调状态转变为2017年的勉强协调发展状态。其中，2008年两个子系统的协调度C值为0.835，协调指数T值为0.279，耦合协调度D值为0.483，协调等级为5级。2017年两个子系统的耦合度C值为0.666，协调指数T值为0.470，耦合协调度D值为0.559，耦合协调等级为6级。虽然鄂尔多斯市的社会经济发展与房地产市场发展之间的协调程度不断提高，但其协调依旧是低水平的协调，仍然存在协调程度提升的空间，实现两者之间的优质协调发展。

表8 鄂尔多斯耦合协调度计算结果

4 结果讨论

利用熵值法和耦合协调度模型对呼包鄂城市群房地产市场与社会经济发展之间的关系进行分析。结果显示，呼和浩特市、包头市、鄂尔多斯市在2008年—2017年中，房地产市场发展和呼包鄂城市群经济发展之间的耦合协调度不断提高，三市的社会经济发展与房地产市场繁荣之间都由失调状态逐步调整，实现了协调发展的状态。但三市的两个系统之间仍然存在协调程度较低和协调发展的不均衡问题。2017年呼和浩特市、包头市、鄂尔多斯市的两个子系统的协调程度分别为中度协调、中度协调和勉强协调。三市的房地产市场和社会经济水平发展之间存在协调差异性，并且三市的社会经济发展水平和房地产市场繁荣程度的协调程度仍然存在提升的空间。

5 对策建议

5.1 加强宏观把控，促进区域内部联系

从整体层面协调呼包鄂城市群房地产市场发展与社会经济发展，呼包鄂城市群房地产市场与社会经济发展协调性存在差异性。呼和浩特市和包头市的系统协调程度为中度协调，协调程度明显高于鄂尔多斯市的发展协调性。因此，需要从宏观层面实现整体把控，促进呼包鄂城市群协调整体协调程度不断提高的同时，要实现各市房地产市场与社会经济发展之间协调程度的一致性，保证呼包鄂城市群整体高质量发展。

5.2 坚持房子是用来住的原则，加强房地产市场投资管控，落实房地产开发商的市场准入原则

呼包鄂城市群房地产投资对房地产市场繁荣程度都有较高的贡献程度。房地产市场过高的投资会导致市场经济泡沫化问题，造成宏观经济发展的不稳定。因此，政府应加强对房地产市场投资的管控，实现房地产市场在合理区间的平稳运行，稳定宏观经济发展。同时，对呼包鄂城市群研究发现三市房地产竣工面积远高于销售面积，造成房屋的空置率较高，资源过度浪费。因此，政府应该加强对房地产开发企业资质的审核，对房地产开发商指定市场准入原则，提高其审核标准，降低房屋开发过多造成的资源浪费。

5.3 提高呼包鄂居民福利水平

地区经济发展不仅仅依靠经济指标的增长，人民生活水平的提高同样会促进其发展。通过对呼包鄂的基础设施建设、配套医疗体系发展、教育资源分配等多方面因素进行考察发现其发展水平仍然处于较低水平。教育投入、基础医疗、基础设施建设对地区经济增长的贡献程度较低。加强经济建设的着力点要倾向于使人民对美好生活的向往得以满足。因此，需要强化呼包鄂城市群的教育投入力度，保证教育资源的均等化，实现地区的共同发展。深化医疗体系改革，实现区域内互联互通，解决异地就医、大病医疗保险等基础性民生问题。良好的环境会加大居民的幸福感，保证居民的身心健康。改善城市公共卫生环境，加快基础设施的完善对提高地区经济发展质量、增强居民福利水平都有重要意义。