打造新形势下的精品安置区——以珠江街安置区二期项目设计施工总承包为例

陈志华

（广东省建筑设计研究院有限公司，广东广州 510010）

1 项目背景

随着2012年9月《广州南沙新区发展规划》获国务院批复，广州市南沙新区成为国家级新区，南沙新区的开发建设上升到国家战略高度。2014年12月12日，国务院常务会议正式批准了第二批自贸区，其中中国（广东）自由贸易试验区涵盖了广州南沙新区片区。为更好地推进南沙新区的发展，众多重大基础设施项目得到推进，如万新大道（四涌至九涌）、粤港深度合作区启动区（含珠江工业园扩园项目）、南沙港铁路、明珠湾大桥（含珠江工业项目）、二涌夹心地块、110 kV线路工程、地铁18号线、灵新公路扩建（60 m宽）、粤港深度合作区启动区等，但由于地块征拆问题，部分项目一直未能顺利推进。为能顺利推进基础设施建设，政府在珠江街四涌旁统筹建设珠江街安置区二期项目，集中安置拆迁居民。

2 项目概况

珠江街安置区二期项目由广东省建筑设计研究院有限公司与广州市恒盛建设工程有限公司联合建设，于2019年签订合同。项目建设地点位于南沙区珠江街四涌旁，总用地面积为104 200 m2，总面积约45万m2，包含23栋住宅楼、商业群楼、公共配套用房及2层地下室，安置区的总平面如图1所示。

图1 安置区的总平面

为响应南沙区将生态文明建设融入城市建设各方面和全过程，通过统筹生产、生活、生态三大方面，形成生态空间山清水秀、人居环境宜居舒适、建设方式集约高效、生活方式绿色低碳的城市建设发展新格局[1]。在安置区的设计过程中，通过合理规划和布局，将4个地块组成相对独立又相互呼应的小区组团，每个组团有5～6栋32层住宅均匀布置在各地块内，将中心绿地最大限度地展现给居民，同时为方便小区居民的日常生活，又使商铺形成一定的聚集效应，在4个地块之间的横纵道路上设置集中的商铺与配套公建，最终形成内部环境安静优美，外部拥有完善的配套商业、公共服务设施、市政生活管网等配套设施，并且交通便捷的精品安置区（图2）。

图2 安置区的鸟瞰图

3 精品安置区的人性化设计全过程

在打造精品安置区的过程中建设单位致力于把控好每个环节，主要体现在以下3点。

3.1 设计理念

为搬迁居民提供各项完善的基础设施，水电供应、燃气供应、污水收集、垃圾处理、公共卫生等一系列市政设施均一步到位，使搬迁居民可以真正过上方便的现代城市生活。按照以人为本、注重功能的原则[2]，合理布置小区，提供日常生活所需的社区服务中心、老年人活动中心、公共活动场地等服务功能区。在园林景观设计方面，以把握整体、突出亮点为原则，通过架空首层的手法设计中心景观园林，设置亭台等构筑物，为居民今后的生活提供良好的休憩与交流场所，并选择适应广州气候的乔灌木，并对其进行组合搭配，即使用休憩广场，景观园林相结合的设计思路，营造静谧、优美的园林环境（图3）。

图3 安置区的园林景观

小区整体以白色为主色调，局部使用灰色以增添对比效果，采用现代元素结合岭南元素的设计手法，使外观显得大气的同时又不失特色。在户型设计方面，为满足不同居民的使用需求，设置了80 m2、90 m2、100 m2、120 m2、140 m2等5种户型面积，每栋楼由2种户型面积共4套房屋组成。采用市面上最常用的T型组合，每栋楼均朝南布置，保证每个户型均有良好的采光和通风条件，同时又能提供最好的视觉效果。户型平面布局紧凑，尺度适宜，内部动静分区、干湿分区、公私分区明确，流线互不干扰。同时对公摊面积、户型均好性等村民极为关注的问题做了详细的考虑[3]，在设计时保证各户型面积的整体使用率在80%以上，将户型相同、面积不同组合的公摊面积差额控制在1%以内，为摇珠分房的顺利进行提供有利条件。在整体规划上采用绿色、环保、节能的设计理念，海绵城市、装配式建筑、绿色建筑、充电桩车位、BIM技术等各项设计无一不彰显该安置区的与众不同以及对国家政策的响应[4]。由于广东省大力推广新能源汽车，广州市新能源汽车的保有量已接近30万辆，占全市汽车保有量近10%，各住宅小区对充电桩的需求大大增加，因此为了顺应新能源汽车的发展，在地下车库全额预留充电桩的电量，并保证在交楼时有超过30%的车位安装完充电桩末端设备，同时通过减小防火分区面积、设置防火单元、安置消防设施等多种手段，在满足居民对充电桩使用需求的同时，针对火灾危险提供多方面的保护措施。

3.2 对设计的管控

在前期方案设计阶段，广东省建筑设计研究院有限公司组织精兵强将对中标方案根据以往安置房的设计经验及要求，在与业主代表、政府主管部门、施工总包等各方充分沟通的情况下进行方案优化及初步设计编制等工作，并由建管中心组织专家对优化方案和初步设计的功能及技术进行审查，而后详细回复专家意见，并对方案进行修改。在施工图的深化设计阶段，严格按照国家现行规范标准把控设计质量，并取得联合审查合格证。对于项目中首次运用的装配式方案进行可行性、技术性、经济性等多方面的论证，在装配式方案选定、是否考虑装配式装修等方面均做了大量的研究和分析，通过对比传统施工方案与装配式施工方案在工期、造价、整体效果等多方面的差异，并邀请厂家一同为建管中心编制装配式装修实施方案，最终形成具有指导性的文件，为后续的施工提供理论依据。另外，采用BIM技术对地下室复杂管线、净高控制、关键部位的把控进行施工前的模拟分析，BIM模型如图4所示。

图4 BIM模型

多次组织施工单位及相关设计人员开会讨论，排查设计问题，将设计与施工结合，并在施工过程中，严格审核和把控各深化单位的深化图纸，力求减少错漏以及由设计环节造成的不必要返工和浪费。对于施工现场提出的技术变更，广东省建筑设计研究院有限公司根据不同的问题组织相关专业人员对其进行分类讨论及处理，请求通过后，履行设计变更手续，在工程项目竣工时完成设计的最终技术资料。在施工过程中，广东省建筑设计研究院有限公司定期安排各专业设计人员到现场抽查施工质量，对于现场出现的不满足设计要求或者存在质量安全问题的项目，以巡场报告的形式告知业主、监理及施工单位等各参建主体，敦促监理单位安排施工单位进行整改。同时，严格把控施工材料的质量、样式等主要设计参数，外墙砖、真石漆等主要立面均要求施工单位预先铺贴样板墙面，为电梯厅、户型装修标准等设置样板间，要求各参建方对样板间进行多次检查和调整，最终在各方签名确认后，施工单位方可大面积开展工作。

3.3 对工程质量的把控

安置房建设过程中普遍存在施工质量问题[5]，主要表现在以下3个方面：①在建筑材料方面，有些施工单位为了获取更多利益，采用劣质的建筑材料替代原材料，并且在施工过程中偷工减料，使建筑工程存在极大的安全隐患。②部分施工及管理人员的素质低下，施工过程中随意更改设计，引发问题后不与设计人员沟通解决，而是通过不正当的手段掩盖。③监理人员监管不到位，无法准确把控材料质量、施工质量及施工工序，且不遵守施工程序，在没有确认施工质量的情况下就允许施工单位进入下一道施工环节，最后在验收环节通过各种手段干扰验收的正常进行，或在工程质量无法达到验收要求的情况下，强行进行各专项的验收，以期蒙混过关。以上各方面均导致安置房的最终质量存在严重的安全隐患，进而造成居民的生命和财产损失。

针对以上的问题，广东省建筑设计研究院有限公司连同总承包、监理、业主等几方制定了相应的监督及预防措施。首先在材料方面，严格把控材料质量，通过确定品牌库，避免施工单位以次充好，在材料进场前，要求施工单位提供材料质量证明文件，并对各批次材料进行抽检，防止不合格的产品进入施工现场；在材料进场后，根据不同材料的性能进行分类存放，并且建立完善的材料进出管理机制，妥善保管材料，避免因保管不当造成材料损害及丢失。其次，总承包应要求各分包班主合理安排施工进度及人员配置，在施工前对各专业负责人进行集中培训，设计人员对整体工程进行施工交底，提前告知该项目的施工难点以及在施工过程中需要特别注意的地方，同时要求总承包单位对各施工人员加强技能培训，使工人掌握相应的设备操作技能及相应的施工工艺，并积极培养施工人员的安全意识，避免盲目追求施工速度导致的施工质量问题。再次，要求监理单位切实做好监督管理工作，制定完善的施工管理制度，落实安全生产责任制，对施工材料、设备、进度以及施工人员进行监督管理，在施工过程中发现质量问题及违规操作后及时通报，发现未按图施工造成的不良后果的及时与设计人员沟通，由设计人员复核后提供正规方案，并敦促施工单位进行整改，从而保障施工质量。最后，在竣工验收的过程中，要求施工及监理单位在工程确实达到验收标准的前提下合理组织验收，提高验收标准，并积极响应监督部门的整改要求，以优秀的工程质量完成工程验收及交付。

4 结语

综上所述，珠江街安置区二期项目设计施工总承包项目是广东省建筑设计研究院有限公司在EPC模式下打造的一个品牌，希望该项目对相关从业人员建设安置区有所帮助。