十载初心不改 为民解忧纾困——记桂林市不动产登记和房产交易中心邓人之

周 点

“处理历史遗留问题，既要有原则性，也要有灵活性，不能教条。”当面部线条并不坚硬的邓人之反复提起这句话时候，眉目间透露着坚毅。眸色中灼灼的光亮，足以让人忽略掉他典型的南方人身高和并不强壮的身形。这是邓人之的行为准则，10 年来他就这么一步一个脚印，啃下一个又一个的“硬骨头”。

“你们办不了，我们来担当”

2020 年10 月，桂林市华盛苑小区的业主到市政府上访，要求办理不动产登记。这似乎不难，让开发商补齐相关材料就是了。调查过后的邓人之很淡定。1 个月后，当开发商将材料补齐再次提交时，邓人之对照档案却发现了端倪：材料不一致。事情并没那么简单。

该小区原规划设计的复式楼户型被开发商隔断成2 个平层进行销售；确认土地使用性质为住宅，但开发商却进行了商业建设；小区2栋商品房超出宗地红线范围……最严重的是，土地使用权被开发商先期抵押给了银行，部分房产被桂林市中级人民法院、秀峰区人民法院、叠彩区人民法院多次查封。房地产开发公司违规操作，整个小区问题重重，权益错综复杂，致使该小区不具备办理不动产登记的条件。邓人之将存在的问题向小区业主一一进行解释。小区业主委员会的代表点头表示理解，但是每天自带矿泉水到不动产登记中心办公楼打卡静坐，间或来几个情绪激动的业主表达诉求。这一切邓人之都看在眼里，记在心里。

＜＜＜邓人之（左二）在企业厂区现场调研 桂林市不动产登记和房产交易中心供图

不作为不行，没有依据乱作为更不行。邓人之找到了专家咨询，政策有没有，没有；法律法规有没有，也没有……突然，他想到了刚刚颁布的《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》），或许在这里面能找得到依据。于是，他一头扎进浩如烟海的《民法典》中，抽丝剥茧般地查找依据。功夫不负有心人，真让他找到了一条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”。邓人之立即加班加点做出方案，向领导汇报。经上会研究，组织专家论证可行性，同时发函给银行和各相关法院，召开部门间协调会，出会议纪要……最终，法院同意了不动产登记中心提交的方案。土地抵押不影响房屋所有权的交易，也不影响不动产权的确定，只是首次登记确权后，需由业主向法院提起相应的诉讼。但银行方始终反对这一方案，沟通一度陷入僵局。在经过6 次协调会、形成3 次会议纪要后，邓人之拍案而起：“这事，你们做不了，我们来担当！”

得到领导的许可，邓人之帮助群众办理了办证前期所需的全部手续。达到办理不动产登记的基本条件后，桂林市不动产登记和房产交易中心迅速完成了华盛苑小区3～9 栋的首次登记，以及90 户业主的不动产转移登记。

那些买到复式楼的，怎么办？邓人之用老办法，先找政策，再拿着政策找住建部门。符合条件的，出具复改平意见备案登记；不符合条件的，出具整改意见，整改过后再行申请。涉及复式分层问题的41 户房产，已按照上述方案由市自然资源局提交市政府审批。

“政策和法律允许的，我们就要敢于担当”

买了房却拿不到房产证，这是困扰香格里拉花园小区600 多户业主们10 多年的大问题。

2008 年竣工的香格里拉花园小区因开发商失联造成不动产登记申请主体缺失，竣工材料缺失，10 多年无法办理不动产权证。600 多户“无房户”官司也打过，特事特办的申请也向市政府提过，群体性上访的事也干过，可办证依旧遥遥无期。

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项目辗转交到了邓人之手上。面对每日打卡上班般蹲守的小区业主代表，他无奈地摇摇头。申请主体缺失，如果没有政策支持，根本无法办理房屋所有权首次登记，更别提发放不动产权证了。

山重水复疑无路，柳暗花明又一村。正当邓人之一筹莫展的时候，政策来了。

2021 年1 月，为解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”问题，自然资源部印发《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》。同年8 月，广西自然资源厅印发《关于加快解决不动产登记历史遗留问题的指导意见》（桂自然资发〔2021〕54 号），明确利用3 年时间多举措解决全区不动产登记历史遗留问题。政策依据在手，那专家意见呢？

生怕找专家问政策是纸上谈兵，邓人之干脆带着专家直接来到小区里。他利用下班时间到香格里拉花园小区走访住户，调查了解情况，之后将调查情况反馈给单位，然后利用每周一的例会，把对政策的理解和专家论证意见整理上报，他又一次得到了领导的支持。申请主体缺失就找出一个主体，按照桂林市政府解决不动产登记历史遗留问题的文件，拟定由七星区政府代行申请主体。看到事情有转机，邓人之带领工作人员全程指导办证，能本部门解决的抓紧内部解决，需要联系相关部门的他便积极主动沟通协调。

方案批下来后，繁杂的各项工作才刚刚开始。邓人之到规划、住建等部门替群众查档盖章，组织人员多次现场查勘，完善测绘报告。他把整个办证过程建立在真实的资料数据基础之上，在最短的时间里协助城区政府完成了小区每一栋房屋的竣工验收工作，从程序上保证房屋的合法性，以及房屋的质量和安全性。一些群众难以获取的材料，他就灵活处理。初审下来，材料齐全，符合办证条件的，申请审批从速办理登记；情况复杂、材料不齐的，他手把手教经办人及业主委员会成员办理补充手续，完善相关材料。在核对备案合同，完善首次登记的必要材料后，历时大半年，邓人之终于完成了香格里拉花园小区的首次登记工作。14 年坚冰一朝破，600 多户业主的不动产权证陆续领到手。

都说冰冻三尺非一日之寒，坚冰消融又何止一夕之功？办证手续本身很快捷，但在背后邓人之和他的同事们付出了大量的心血和时间，磨破底的运动鞋就更不必提了。

难关要一个个攻克，难题要一个个解决。确权之后，紧接着就是房产买卖。小区业主有转移登记的现实需要，邓人之将其汇报给单位领导，并开展了首次登记和转移登记的一条龙服务。只见，邓人之办公室角落里的锦旗又多了一面。

关系群众切身利益的登记审核工作的“敢于”，是政策落实到位、工作服务到位的“敢于”。曾经有人问他，你怎么敢？他斩钉截铁地回答：“有政策支持，有程序审批，有工作记录，有组织监督，我为什么不敢？”

“不要告诉老百姓这事不能办，而要告诉他们怎么办”

每个历史遗留问题，都有其鲜明的时代特色。2014 年初，当龙光翠竹苑商住楼3 栋楼的109 户居民欢天喜地搬新房时，他们根本想不到自家的房子办证需要整整7 年时间。入住后业主发现开发商未按商品房买卖合同约定的时限办理不动产权证，于是自发组成维权小组，持法院同意协助过户执行通知书找到桂林市不动产登记和房产交易中心，要求办理不动产权证的转移登记，这时已是2019 年下半年。

该项目交到了审核一科。邓人之立即组织人手，查询系统，查阅大量档案资料发现，开发商与施工方在工程款上有很大争议，中间存在很大的资金差。同时，承建方缺失竣工备案表，这是不动产登记备案最重要的材料之一。此外，该小区还曾多处被法院查封，无法办理不动产的首次登记。

可是，群众的诉求怎能不顾？利益纠葛不好理，那就抽丝剥茧，解开僵局。邓人之召集人手，兵分两路。一边与开发商沟通，要求其正面应对工程款的问题；一边发函给法院，以“房地一体”的原则，争取法院给予解封，确保业主可顺利办证。那时，正值寒冬，桂北凛冽的寒风中，事情迎来了转机，有关部门制定了该历史遗留问题的解决办法，会议纪要也传达到成员单位。小区业主需要完善办证材料，邓人之就在政策允许的范围内，最大限度地教群众怎么办。之后他向市政府提出申请，开启“绿色通道”。历时3 个月，住建部门出具了该小区竣工验收备案证明。2020 年1 月2 日该小区首次不动产登记办理完成，之后，他以最快速度（1 周内）替首批20 多户业主办理了不动产转移登记。

事情办好了，邓人之长舒了一口气，终于能好好过个年了。

锦旗总会“突如其来”

2020 年春节假期后，翠竹苑小区业主拿着锦旗感谢邓人之。他这么告诉自己，锦旗是群众对我们工作的认可。10 年前，还在房产局当商品房科科长的邓人之就开始从事解决商品房办证历史遗留问题工作，当时伴随着房地产经济狂热出现的烂尾楼处置，就是他的工作之一。2013 年，桂林市印发了解决某10 个烂尾楼盘的相关文件，邓人之如获至宝，深挖吃透，力求将政策落到实处。桂林市的房屋产权历史遗留问题，大多集中在开发公司延期交付、五方验收不通过、单位集资建房后改制、资料遗失、地方审批材料缺漏等方面。解决这些问题，需要一次次地探寻历史，查阅档案，启动部门间联动，重新测绘，确认面积，固化材料。漓江花园业主购买开发公司土地自建房，办证问题从1996 年遗留至今。邓人之主动帮业主“跑腿”，帮助业主查找相关历史资料。燕京啤酒（桂林漓泉）股份有限公司车间规划验收、竣工验收不通过，厂区内17 栋建筑物不动产权证无法办理，他主动上门服务企业，现场指导准备资料。企业无法提供部分资料，他指导企业依据广西自然资源厅《关于加快解决不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（桂自然资发〔2021〕54 号）文件的要求进行完善，同时主动向领导汇报，申请开辟“绿色通道”网上办理……

不动产登记是关乎群众切身利益的大事，而群众利益是一切工作的出发点和立足点。漫步丹桂飘香的街头，总会收到陌生人的问候：“邓科长，散步啊？”“邓科长，还记得我吗，去年你帮我们小区办了不动产权的登记啊。”“邓科长，昨天我刚送一面锦旗到你办公室去，你没在啊？”办公室堆放的锦旗，是邓人之向群众兑现敢于担当的最好证明。

轻薄的不动产权证，承载着人民群众对安居乐业的美好向往。这一本本通过化解历史遗留问题，颁发的不动产权证饱含深情、重逾千钧。为民解忧纾困十载，栉风初心如磐；奋楫踔厉笃行日夜，热血宛若少年。邓人之用实际行动践行一名共产党人知民意、解民忧、惠民生的坚守与担当。