如何化解老旧小区办证难题？

莫 艳，莫宗泉，封 羽

一、案情简介

某市某小区于20 世纪90 年代初期建设完成，开发建设单位为原国有企业转型的房地产开发企业，共有业主480 多户，是该市城市改造初期最早建成的商品房住宅小区。该小区交付使用后，只有部分业主取得了房屋所有权证。至2021 年，该小区大部分业主仍未取得不动产权证。

经当地自然资源主管部门和不动产登记部门核查，该小区存在未完善用地手续、部分楼栋存在违规建设、未办理竣工验收手续、开发建设单位未向未竣工部分楼栋的业主提供购房合同和购房发票等问题，且开发建设单位名称、负责人数年来多次变更以及历经企业改制后，开发建设单位失联，所以该小区办证无限期搁置。

二、本案焦点

如何化解老旧小区“办证难”历史遗留问题？

三、案情分析

该小区大部分业主近30 年一直未能取得不动产权证，主要原因有两个：一是缺少政策依据。根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城乡规划法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律规定，该小区未完善用地手续、未办理竣工验收手续，不满足不动产登记条件，无法进入不动产登记环节。二是开发建设单位“经营异常”失联，导致该小区办理竣工验收手续和不动产登记缺少申请主体。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。因此，无申请主体向不动产登记部门申请办理该小区的不动产首次登记，直接导致业主无法办理不动产转移登记、取得不动产权证。

四、解决思路

（一）深入调研，摸清问题底数

当地自然资源主管部门对该小区不动产登记历史遗留问题高度重视。在当地人民政府的支持和指导下，自然资源主管部门深入开展前期调研和准备工作。一是抽调精干力量下沉社区，走访社区干部群众，深入摸底调查，全力搜集涉及该小区供地、审批、验收、不动产登记、业主情况等原始资料和相关信息；二是对掌握的资料和信息进行深层次分析，追溯该小区问题产生的根源，形成专题报告，及时上报当地人民政府。

（二）制定解决不动产登记历史遗留问题政策文件，解决政策缺位的问题

坚决贯彻《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》《广西壮族自治区自然资源厅印发关于加快解决不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》精神，结合当地涉房涉地历史遗留问题的客观情况，主动寻求创新和突破，由当地人民政府办公室牵头研究并印发解决涉房涉地历史遗留问题处理意见，及时填补解决不动产登记历史遗留问题政策缺位的问题。

（三）以政府为主导，建立协调工作机制

当地人民政府成立涉房涉地历史遗留问题解决工作领导小组，多次组织住建、国资委、税务、司法、自然资源、城市综合执法等相关部门召开解决该小区不动产登记历史遗留问题系列专题研讨会，并明确各部门职责和任务，推进不动产登记历史遗留问题化解工作的落实。

五、解决办法

首先，由当地人民政府明确新的申请主体。对于开发建设单位失联导致申请主体缺失的问题，当地人民政府国有资产监督管理委员会负责梳理开发建设单位的变更情况，在当地人民政府直接指定新的申请主体后，继续完成后续的验收和登记手续。其次，由相关部门联合指导并配合新的申请主体逐项解决历史遗留问题。该小区未完善用地手续的问题，由自然资源部门负责梳理，并指导新的申请主体完善用地手续；对于购房业主缺少购房合同的问题，由新的申请主体负责对土地转让的资格和房屋占地面积予以审核，明确购房资格审核和占地面积后，移交自然资源主管部门审核处理；对于该小区未办理竣工验收手续的问题，住建部门采取房屋质量鉴定的方式指导新的申请主体进行安全鉴定、备案；购房发票的核实、契税补缴等事项，由税务部门配合新的申请主体协调处理。最后，由新的申请主体负责为购房业主完善申请材料。

本着“尊重历史、民生优先”的原则，当地自然资源、住建、税务等部门密切合作，指导并配合新的申请主体完善竣工验收备案、不动产测绘等材料；新的申请主体主动联系购房业主，并为购房业主完善不动产转移登记申请表、商品房买卖合同等不动产登记申请材料；不动产登记部门开设绿色通道，为该小区快速办理不动产登记。目前，除涉及继承、赠与房产外，小区近400 户业主已经顺利办理了不动产登记，取得了不动产权证书。

老旧小区一般规模不大，涉及的群众不多，但历史遗留问题沉淀时间长，利益矛盾纠葛纷繁复杂，解决起来棘手，处理不当极易引发群体性事件。基于切实解决问题和维护社会稳定的考虑，各地自然资源主管部门应认识到加快解决老旧小区历史遗留问题的迫切性和重要性，制定解决不动产登记历史遗留政策，各相关部门通力协作，践行以人民为中心的理念，为人民群众办实事解难题，持续提升群众幸福感、获得感。