地下车库建筑设计成本优化

苏杰

（厦门象屿鑫城开发有限责任公司，福建 厦门 361000）

0 引言

地下车库在城市建筑当中最常见，其工程及技术要求较高，建设成本大，通过建筑设计优化能够最大限度增加实际使用面积，促进有限土地资源的有效利用[1]。此外，地下车库的建筑结构设计合理性也直接影响整个项目的开发成本，关系地下空间的使用及功能发挥。因此，项目设计管理人员需要通过多种设计方式，控制建设成本，实现项目效益最大化。

1 无效成本概述

1.1 无效成本定义

无效成本是开发项目过程中产生的对形成产品、提升价值、开展营销未能起到促进作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本[2]。

1.2 减少无效成本意义

由于利润=销售总价-总成本（含有效成本与无效成本），故要想提高利润，在销售总价、有效成本一定的情况下，必须减少无效成本的发生。

1.3 减少无效成本方法

通过研究和分析无效成本的构成，制定无效成本管理与控制的细则，以实现减少无效成本，以最少的经济消耗取得最优的经济效益目的[3]。

2 某工程地下室建设概述

2.1 项目工程概况

某住宅小区项目规划总用地面积32 900.54㎡，总建筑面积94 514.5㎡，地上建筑面积（以下简称面积）73 014.5㎡，地下建筑面积21 500㎡。项目建筑层数为地下1层，地上共9栋13～18层高层住宅及4栋多层商业建筑。车位数720辆，其中地面停车数72辆，地下停车数量648辆。

2.2 地下车库成本分析重要性

地下车库作为可销售的商品，虽然销售后能够获得一定的经济效益，但成本回收时间长，卖不出去的还会成为“死”成本[4]。一般情况下地库建设原则：能少建尽量少建，多余的地库建设大大影响项目利润率。从成本专业反馈的数据，非人防地下一层地下车库建安成本约2 800元/平米，人防地下室约3 200元/平米。单个车位成本10～12万元。一般来说，不计算装修成本，地库造价可占到总建筑成本20%～30%，如果能减少其无效成本，对提高利润率的效果非常明显。

3 成本控制下地下室车库设计优化措施

3.1 地下车库规模优化设计

（1）合理配建地下停车位

对于房地产开发商，地下车库的规模需要依据当地的停车位配建标准进行建设计算，从而确定该项目所需的车位总数。在车库规模设计中，当地是否容许设置地上停车位以及其上限比例、地下子母车位、微型车位等非标车位布置，都需要根据当地政策进行详细设计。

房地产开发商要结合当地以及项目的实际情况，加强与政府部门沟通，尽量按规划允许的最小比例需求建设停车位，减少地下车库的建设面积。

（2）减少地下车库范围及层数

在地下车库范围规划上，应当将地下车库建设在地面建筑边线范围的下面，通过优化布置、微型车位、子母车位等提高车库的使用效率。地下车库层数设计规划上，要尽量设计单层地下车库，建设二层车库会大大增加项目建设成本[5]。以2万㎡矩形钢筋混凝土地下车库为例，一层地下车库比两层地下车库的成本少150～200元/㎡，且一般而言，二层地下车库比一层地下车库的基坑围护和防水材料费用多50%。

（3）充分利用地上停车位

规划设计地上停车位既可满足政府规划部门的要求，又能有效压缩地下车库建设规模，降低成本。地上停车位设计上，要规划好商业性车位和小区停车位的关系，尽可能将停车位设计在最小尺寸。此外，要设计好地上停车位在小区内人车分流、绿化、消防安全等方面的要求，防止造成小区整体品质下降。

比如该住宅小区建设项目，根据当地规划要求，地面停车位不宜超过总停车数的10%。项目总机动车位720个，其中地面设了72个停车位，其余均为地下车位。在容许设置地面停车的项目，充分利用地上停车位配额，在满足绿地率、消防施救及对地上建筑影响评估等条件下，优先布置地上停车位，剩余再设置成地下停车位，减小地下停车库规模。

（4）地下停车位设计优化

如果错误理解容许设置非标车位政策，大量布置非标停车位，会导致变相降低停车效率。该住宅小区项目规划地下停车位648个，停车效率：33 m2/辆，由于地下室设计初期不够合理，排布非标准车位数量较多，经与当地规划部门沟通，子母车位仅计1个有效标准小型车位，微型车位计0.7个有效标准小型车位，因此降低了车位的使用效率，增加地下车库建设面积。设计优化前后对比图如图1、2所示。

图1 原地下车位设计子母车位

图2地下车位优化后设计

从图1、2可知，在地下车库车位设计上，要优先布置标准小型停车位，在剩余“死”空间再填塞“非标”车位进一步提高停车效率，避免地下室规模变相加大。

3.2 地下车库轮廊优化设计

地下车库轮廊的优化也能达到提高车库利用率、提升车位数量、降低地下车库总成本的目的。

（1）减少无效利用

地下车库轮廊优化设计的原则是尽量充分利用退线，能地下一层满铺做足车位绝不多做一层地下室。一般情况下，同样地下室面积，地下室建造成本由单层向多层增加，必须避免出现地库下层比上层轮廓要大的情况。并且在地下室轮廓设计上，尽量趋向正方形，避免设计成窄长形。

如图3分析可得，同样的地块面积，越狭长，周长越长，地块付出支护及侧壁成本越高，地下车库的建造成本也越来越大。

图3 地下室车库轮廊设计形状

此外，地下室轮廓尽量方正，尽量避免大量斜边、锐角，过多折边，均会导致停车效率低下，应剔除无效空间的出现。以该住宅小区地下车库轮廊为列，车位轮廊出现过多的斜边、折角等会影响车位停车效率。如图4所示。

图4地下室轮廊优化前与优化后对比

从图4可知，优化前地下室轮廓出现大量斜边、锐角，过多折边，停车位效率较低，占用面积较大。优化后地下室轮廓总体简洁、方正，避免局部无必要的转折。剔除了无效面积，可适当减少地下车库土建成本，提高停车效率。

（2）退线提高停车效率

地下室轮廓应充分利用退线条件，避免出现停车效率较低区域。该住宅小区所在的城市规划要求，地下建筑物的离界距离“不小于地下建筑物深度的0.7倍，且最小值为5 m”。即在此条件下，地下室容许突出地上建筑控制线。地下室轮廓尽量充分利用退线条件，能地下一层满铺做足车位绝不多做一层地下室。

3.3 柱网优化分析

（1）大柱网设计形式

一般情况推荐7 800×8 100柱网形式，对于高端项目可适当加大至8 100×8 100。大柱网形式柱距大，空间最为宽敞，视线舒适性最佳，但经济性较弱。适用于中高端项目。

另外，消火栓的布置方式可结合柱网进行设计，消火栓设置于两车间（正放），不影响消火栓开门，但在车位销售时需特别注明告知业主如图5所示。设置于两车间（侧放），车辆对消火栓开门稍有影响，需咨询当地消防部门建议后采用。

图5 地下室大柱网设计布置

（2）小柱网设计形式

一般情况推荐5 300×（5 000+6 100）柱网形式。由于“小柱网”形式经济性相对于大柱网形式略好，但对停车和视觉舒适性影响较差，中高端项目需谨慎使用。

（3）中柱网设计形式

一般情况推荐7 800×（5 000+6 100）柱网形式，中柱网形式不仅兼顾了小柱网形式的经济性，同时有大柱网形式较好的空间感官的舒适性，普遍适用于中高端及普通项目。

通过以上分析，柱网形式选用需根据停车位、行车道基本尺寸以及项目的定位，地下层高，地上建筑柱距、地方习惯等综合选择适合项目的柱网尺寸。

4 结语

综上所述，地下车库建造必须具备安全、适用、耐久的功能属性，其经济性贯穿整个项目周期始终。在地下车库的布置原则为先“大”后“小”：先地库规模，后车位布置；先地库选型，后层高分析；先柱网确定，后车位布置。任何一家房企都在保证资源充分合理应用的同时力求最大经济值，小投入高产出在设计各个环节显现优化设计的经济价值，合理的规划布局，严控各项影响停车率的指标、减少无效面积和无效结构成本投入，是住宅地下车库优化设计的现实需求，也是地下车库设计成功的关键。