基于老旧住宅加装电梯工程的造价控制管理

毕文玲，王文艳，王容，刘锐

（1.湖北省招标股份有限公司，武汉 430000；2.湖北诚康未来工程咨询有限公司，武汉 430000；3.湖北宇泰工程造价咨询有限公司，武汉 430000；4.华中科技大学土木与水利工程学院，武汉 430000）

1 电梯加装工程背景

目前，我国正面临着人口与社区环境“双重老化”的难题，而根据国家统计局2020年出台的人口数据统计，截至2019年年末，我国65岁以上人口数已达1.7603亿，占年末总人口比例约为12.57%，老年抚养比也达往年新高，高达17.8%。故我国面临着社会结构趋向老龄化的发展趋势，为保证老年群体的生活质量，需要积极探索适老化设施的解决方案。在传统意义上，居家养老是城市社区最为普遍的养老方式。由于居住社区建造年限早，社区存在基础设施不完善、居住功能弱化、物业管理服务缺失、住户安全缺乏保障等居住环境缺陷，无法满足未来社区老龄化结构的功能需求[1]。

老旧社区开展电梯加装工作则契合上述诉求，可解决住宅未配备电梯设施的垂直交通出行问题。考虑到老年群体身体机能随年龄增长而下降，在日常出行中普遍存在着“爬梯难”的困境。故民众对加梯工程的需求正逐步凸显，电梯加装工程逐渐成为人们密切关注的民生热点。

2 电梯加装工程成本管理难点

老旧社区电梯加装工程在前期存在规划审批、管理措施、资金筹集、施工条件等因素局限，加装工序也较复杂，对于造价招投标的控制具备一定挑战。故本文通过借助各地既有住宅电梯加装施工案例进行分析，分析其成本管理在以下方面存在的难点。

2.1 社区原始建设资料落后

由于社区建设年限较早，易出现建设图纸缺失，调取档案检索信息工作量大、不易于归档保存等弊病。社区运维更新过程中可能伴有违规建筑，使原始建造的图纸资料与现有加装环境不符，使招标工程量清单上出现缺、漏项的情况，或实际安装的电梯井道位置与电梯加装尺寸不一致的情况，使建设工程施工费超出工程预算[4]。

2.2 工程变更突发情况多

考虑到隐蔽工程的不可预知性，电梯加装工程前期需开挖基坑，完成电梯井道基础工作。而老旧社区市政管线集中在楼栋单元出入口处。加建电梯部位需迁改管线，其改建位置与地下自来水管道、污水井等给排水管道、天然气管道、强弱电电缆位置相冲突，导致前期需要对地下管线的分布状况做出评估，且管线迁移调配耗费开销较高、工作量大、协调周期时间长[3]。此外，新加装电梯井道可能导致建筑物的地基产生不均匀沉降，出现建筑物倾斜或结构性损伤的情况，需要有针对性地加固地基与墙体，这些突发性的工程变更都会延长建设工期，增加项目成本。

2.3 电梯加装环境特殊

电梯施工全过程无法将居民生活与施工现场完全隔离。施工过程中的噪声与光污染现象会影响居民的正常生活，居民随意丢弃火种等不规范行为也会为工程带来安全隐患问题，存在双向干扰的情况。而加装社区多半分布于城市中心地段，其施工安全文明要求较高，虽不作为投标的竞争性条款。但对一般土建项目而言，收费的标准必然因电梯加装施工环境的特殊性而提升，增添额外的项目成本。

2.4 竣工决算争议频出

由于电梯加装项目属于准公共项目，其涉及的工程参与方众多，工程协调工作复杂，所涉及的建设资料保管容易出现遗漏、不规范等缺陷。加上之前保有的原始资料发生变更，且建设过程突发情况频繁，工程变更较多使竣工决算的难度大幅增加，各方维护彼此利益难免引发冲突争议，使得造价成本难以控制[5]。

3 加装电梯施工成本案例分析

为有效控制老旧住宅电梯加装的造价，本文选取上海市宝山区某社区电梯加装案例进行分析，该社区电梯加装建设总费用为467 668元，并主要划分为电梯建筑工程、电梯电力供电工程、电梯设备及安装工程以及其他专业工程4个板块。

如图1所示，考虑到电梯设备工作属性，该清单中关于电梯电力供电工程、电梯设备及安装工程的费用符合专业需求。而对电梯设备品牌的挑选，结合当地住户民意反馈及经济状况的综合判定，不属于造价控制的范畴。对于其他相关工程而言，是为提升用户使用体验，并保证电梯长期安全运营而增设的，其费用总占比也仅为5%，对于总体造价控制影响不大。故造价控制重点则落到电梯建筑工程上，由于加装过程会影响原有建筑的结构稳定性、对住宅沉降量的控制、地基基础的稳固程度等均提出新的考验，且伴随着较多的工程变更，对该项工程的工期与成本预算都有较大影响。在饼状图（见图1）中，该部分造价占比超过50%，故对于电梯加装造价控制重点应放在建筑工程这一板块。

图1 电梯加装各专业工程费用占比饼状图

如图2所示，区别于一般新建项目的电梯安装，老旧住宅电梯加装项目需要对建筑结构进行改造及加固，如决定电梯入户形式需对原有楼梯进行开门改造，并加固原有的结构柱保证建筑稳定性，甚至采取加柱、加梁等保证建筑安全使用。该部分费用共计15 600元，占建筑工程总体费用的6%，属于区别于新建项目的最直观的增量部分。

图2 电梯加装建筑工程组成部分费用占比饼状图

此外，老旧社区多次维护更新，地下隐蔽工程涉及复杂的管线协调工作，改建位置可能与给排水、天然气管道、强弱电电缆位置相冲突等，需提前向有关部门抽调社区建设初期地形图、开展施工时优先考虑避开地下管线，简化迁挪管线与相关部门协商时长。而该部分费用容易在项目投标报价的前期阶段被忽视。

4 电梯加装造价管理控制措施

根据上述成本分析及管理难点综合考虑，故提出以下措施，助力未来电梯加装工程造价管理的可持续发展。

4.1 建立社区电梯事务统一信息平台

针对加装过程中普遍存在的信息孤岛现象，可考虑建立社区电梯事务统一信息平台，可将涉及社区电梯加装的工程资料，如社区建筑结构、地下管线分布及相关设施基础的建筑资料等档案信息整合，便于前期施工与后期运维的资料调度。相关电梯构配件的进场时间与周转调度均可提前规划，保证电梯加装的施工采购与平面布置优化，解决老旧社区由于空间狭窄，堆料位置无法保障的问题以及盲目调运机械造成多次搬运的费用问题[2]。

4.2 强化提前服务质量

由政府领头成立针对电梯加装工程规划设计、施工安装、管线迁移、消防安全、住建审批等全方位的行业专家团，负责对社区加梯项目提供技术理论指导及案例工作示范，对电梯加装设计方案、电梯适用型号挑选等前期工作等由繁入简，采用先进的技术与材料设备进行加装工作，着重指导建筑结构加固方面的成熟技术，并系统培训加梯建设单位全寿命周期的标准化流程。优化施工方案，提高加梯行业业务能力，缩短建设周期，避免窝工较多产生额外管理费，合理地降低施工成本[6]。

4.3 及时完善工程量清单

采用定额法对电梯安装成本进行控制，当出现原始建设资料丢失、项目现场状况与图纸设计要求冲突等特殊情况需工程变更，或地下隐蔽工程的不可预知等情况，需及时落实工程项目清单的查缺补漏与记录设计变更，并随时调整合同价款符合施工要求与合同规定，实现对造价成本的宏观计算，保证项目成本能够得到有效控制，并对潜在工程突发情况实施预判性措施防备，保证工程量清单的完整性。

4.4 评估分级加装风险

由于加装电梯不可控因素与潜在风险较多，需提前识别项目成本变动的风险，开展前期调查，分析加装电梯规划问题的主要影响因素并将其分类，如地下管线的分布属于弱影响因素；对于无调整空间，需要采取强制性措施调整的，如移除树木占据、消防通道等属于中影响因素；对于超出规划红线或与原本结构冲突的需要拆除属于强影响因素。划分该社区装配电梯的难度等级，并制定针对性的规划策略进行合同谈判，争取提高项目措施费，并于合同条款中明确细化施工方应承担的风险损失，避免竣工结算过多争议。

5 结语

本文选取城市社区更新改造中电梯加装工程作为研究对象，通过对电梯加装过程中成本管理难点分析，进一步了解到该项工程电梯建设单位资质缺乏、社区原始建设资料落后、工程变更突发情况多、电梯加装环境特殊、材料供应协调不周、竣工决算争议频出等特点。通过选取具体电梯加装成本案例进行剖析，并在此基础上给出相应的造价控制的对策建议，为实现该工程的可持续性推广与发展提出指导意见，保证电梯加装工程的推广落实。