新形势下房地产合作开发项目税务筹划探讨

罗丽莉 重庆海怡天地产集团有限公司

引言

房地产合作开发是指两家及以上房地产企业合作进行地产项目的开发与建设，一般来说，合作双方或多方包含着具有开发资质的一方或多方，以及拥有项目建设所必须资金、技术、劳动力的一方或多方。通过房地产合作开发能够有效规避单一企业在资金或资质方面的不足，充分发挥合作优势达到项目开发利益最大化。但房地产合作开发必然涉及两方或多方利益，因此在合作过程中也存在着彼此的较量与博弈，而房地产项目税务筹划也比单一房地产企业筹税工作更加复杂。为此，想要在新形势下顺利推进房地产合作开发项目、通过合作实现共赢，就必须加强税务筹划工作质量。

一、房地产企业及市场面临的新形势

随着网络时代的来临，虚拟经济冲击着实体经济，银行及金融机构也在逐步抬高房地产企业贷款融资门槛，并缩减了对房地产企业贷款的整体占比，以提高抵御房地产企业及房地产市场风险的能力。此外，营改增全面施行以来，在大部分行业都受惠于营改增出现负税降低的背景下，房地产企业却由于行业本身特点的原因，在短期内不仅无法实现税费降低，反而出现税赋增长的问题。综上所述，在新时期的经济环境影响下，房地产市场盲目扩大、房地产企业只赚不亏的时代已经过去，房地产企业想要继续实现健康稳步发展、降低单打独斗在项目开发可能遭遇的种种问题与风险，就必须更多的将视线聚焦于房地产项目的合作开发。

二、房地产合作开发项目特点及税务筹划重要性

（一）房地产合作开发项目特点

近年来，越来越多房地产企业经营者开始将关注点放在项目的合作开发上面，希望能够借助多方的自身优势达到共赢的目的。而想要切实保证房地产合作开发项目的顺利推进，就需要准确把握其特点，第一，由于银行及金融市场加大了对房地产企业贷款融资审核难度、提升了审核标准，同时为了提高风险防控能力，偏向于大型及规模以上房地产企业，从而将一些有技术有能力却因为缺乏偿债能力的房地产企业拒之门外。通过合作的方式进行房地产开发，能够让技术型小企业和资金雄厚、获得金融市场青睐的大企业进行优势互补，从而全面增强项目开发过程中防范风险的能力以及市场竞争能力。第二，房地产合作开发项目当中，两家企业或者多家企业之间是收益共享、风险共担的合作关系，这不同于简单的借债关系，在项目管理过程中必须充分考虑各个合作者的利益与权责，从而大大增加了管理工作的难度。第三，合作开发项目既是一种寻求共赢的合作，也是相互博弈的过程。为此，房地产合作开发项目的管理工作必须立足对无谓博弈关系的消解，以寻求合作共赢作为根本目标。

（二）房地产合作开发项目税务筹划重要性

加强房地产合作开发项目中的税务筹划具有多方面重要性，首先，通过税务筹划能够切实缓解营改增之后房地产企业税费不减反增的局面，为企业赢得更多实际收益，保证房地产企业的有序运营。其次，合作开发项目税务筹划能够积极利用合作企业各自的资质优势与资源优势，能够弥补单打独斗的自身短板，有效提升整体的抗风险能力、缓解合作过程中存在的博弈与矛盾，进而促进合作关系持续向好，最终达到共同获益的目的。

三、房地产合作开发项目税务筹划策略及保障措施讨论

（一）房地产合作开发项目税务筹划策略

房地产合作开发项目整体税务筹划应建立在合法合规的前提下，充分利用减税降费大背景下的新税收法规，结合各个合作企业的自身优势以及整个开发项目的可持续发展，以达到税务筹划的节税效果最大化。

1.合理选择合作开发模式

房地产合作开发项目形式多种多样，如以土地入股合作开发、合作建房、联合成立项目公司、联合竞买、代建等模式。选择何种合作方式是基于自身的需求和自身的优劣势，合作方式的选择不仅决定着双方的收益分配，同时更影响着税务筹划工作的具体操作。目前大多数情况下的房地产合作开发是以联合拥有土地、技术、人才、资质和资金的双方或多方，通过成立法人型项目公司的方式联合开发，如有技术和人才的小企业与取得土地使用权（与熟悉土地相关规定、资本雄厚受到金融市场青睐）的大型房地产企业合作，或与有资金优势的大企业合作，通过不同资源组合，从而实现资源的优势互补。

2.灵活应用各项税费优惠政策

（1）预缴与清算的税务筹划

虽然国家对于房地产开发市场的监管日趋严格，只要房地产企业能够充分且灵活的利用各项税费优惠政策，同样能够在合法合规的情况下减少税费增加收益。目前与房地产企业相关的税费政策主要有三税（企业所得税、增值税、土地增值税）预缴政策、增值税增量留抵退税政策、普通住宅税收优惠政策等。其中，企业所得税预缴额度直接与企业收益挂钩，如果没有做到有效筹划出现了多缴税问题，虽然可以在汇算清缴时进行多缴税款的退回，但是由于程序复杂、手续繁琐、退回周期较长，会导致占用企业大量流动资金，影响正常经营运作。因此，在税务筹划过程中应充分顾及房地产企业季节性收益不均问题，同时还应按照权责发生制原则全面扣除相关成本费用，切忌机械盲目的应用账面利润额申报。

对于预售方式下的房地产开发企业，预缴增值税时还不满足确认销项税额的条件，故不允许抵扣进项税额，从而存在增值税留底税额。2019年3月国税总局发布的增量留底税额退税公告，对符合条件的增量留底税额返还的最高限额为60%。对于房地产开发企业来说，若能申请到此部分税收返还，很大程度能够缓解经营过程中的资金压力。这就要求企业成为优质的纳税企业，通过合理规划房屋交付顺序及交付时间，最大限度申请退税返还。

对于房地产开发企业来说，土地增值税最重要的税收优惠即是普通住宅增值额不超过扣除项目20%的部分可以免征土地增值税。故在土地增值税的税务筹划问题上，应重点关注房地产企业合作开发项目所在地对普通住宅的认定标准，通过测算准确把握征税临界点，计算出有效的价格区间，从而提高定价上的灵活性，使之在低于征税临界点的同时，让企业尽可能获得更多收益，从而实现税务筹划的价值最大化。

（2）合同阶段的税务筹划

在整个房地产项目开发过程中存在着诸多纳税点，不仅有拿地阶段的契税和印花税、开发过程的预缴三税、项目竣工结算时的土地增值税清算等，同时在合同阶段也涉及诸多税务筹划工作要点，例如合同中约定的价款是否价税分离、对国家税率变化时按哪种税率开票结算、是约定先付款还是先开票等等，这都会影响最终的税费成本。以何种视角切入进行税务筹划，必须结合项目实际情况认真研究各项税费规定和制度，根据项目实际情况进行有效税务筹划。例如有A和B两个规模及条件相当的房地产开发项目，并且均采用了承包方招标的方式进行开发建设。A项目为了降低建设单位材料成本及各项管理成本，在合同中采用了“包工包料”的施工方式。而B项目则采用了“甲供材料”的施工方式，虽然B项目从表面上看建设单位承担了材料供应的责任及成本，但由于所供材料中包括的钢材、混凝土、预制构件等成本金额占到了整个合同金额的60%以上，从而可以依靠简易计税方法来为企业获得更多进项税抵扣额度，最终B项目相对于A项目而言，反而在税费及成本支出的总额上有所降低，通过减少整体支出实现了更多获益。

3.构建立体化科学筹税体系

（1）税务筹划模块化

房地产合作开发项目涉税项目多且不同项目有不同的筹税重点，想要以一套税务筹划模板对各类型房产项目税务筹划工作进行套用是不可行的。虽然无法直接整套套用，我们仍然可以针对各个环节的税务筹划进行研究，将税务筹划工作进行模块化处理，例如在土地挂拍阶段针对不同合作开发模式进行有针对性的税务筹划研究设计、在项目立项阶段针对分期开发及不同业态的税务测算及筹划、在合同设计阶段针对不同情况进行条款设计及涉税研究等等。并将不同阶段不同侧重的税务筹划操作指导进行归纳整理，这样更加有利于在实际项目推进过程中更快的寻找到适用方法，再将各阶段优选出的筹税方法进行整合与协调，进而形成较为完整有效的税务筹划整体方案。这样不仅能够避免税务筹划人员直接进行整体方案设计而耗费大量时间和重复性劳动，同时也能够逐渐完善与丰富税务筹划模块体系，逐步提升税务筹划整体质量和效率。

（2）推动税务筹划案例数据库建设

税务筹划工作的水平与质量不仅关系着房地产企业本身的收益，一旦在税务筹划过程中出现违规违法行为还可能产生法律相关风险。为了最大限度降低各类风险发生概率、切实提高税务筹划工作质量，应当加快风险预警机制建设。风险预警机制包含几个方面重要内容，首先，应建立房地产相关税费数据库，并结合房地产市场发展规律，及时针对新规定、新说明进行分析讨论，保证税务筹划工作能够在充分掌握各项税费制度及规定基础之上合规开展。其次，应建立房地产合作开发项目税务筹划案例库，通过不断收集整理各类税务筹划案例进行经验积累与学习，不断提升税务筹划人员的理论知识与实践经验，增强税务筹划业务能力。

4.推进成本动态监测与管控机制建设

提升税务筹划工作质量不仅需要依靠对国家税费及各项规定的正确解读，同时也需要正视成本管控对税务筹划工作的重要影响。提升成本管控工作质量能够真正作用于土地增值税、增值税、企业所得税三大税种的筹划科学性与有效性。在成本管控工作优化方面，首先要针对房地产合作开发项目成本管控的自身特点，实现动态化成本检测管控。所谓动态化是指在项目推进各阶段都能够针对成本管控制度的执行情况进行及时反馈，并针对发现的问题进行及时修正与整改，保证成本管控工作的有序开展。具体来说，要夯实会计基础工作、提高项目推进各阶段成本核算工作质量，保证成本管控制度执行能够得到管理人员的有效监督，还需要建立动态成本管控风险预警机制，对照税务筹划对成本管控执行数据进行风险阈值设定，及时发现风险并解决风险。其次，加大进项税发票获取管理工作力度，提高进项税发票获取效率。最后，将动态化成本管控体系与税务筹划工作流程相结合，始终以税务筹划工作要求作为管理及调整的依据，以便企业能及时研究是否满足留抵退税要求，目前的售价是否超过免税临界点，企业所得税汇算清缴前能否获得全部增值税发票等来确保成本核算结果。这不仅能帮助企业减少税务成本，也能帮助企业在今后的运营当中优化方案获得更多利润。

（二）税务筹划保障性措施

首先，要加强税务筹划人员队伍素质建设与整体业务能力提升，加强税务筹划人员税法新规学习、加强财税人员职业素养及思想品德教育及考核工作，保证税务筹划始终合法合规。其次，要加强税务筹划工作信息化水平提升，通过大数据、云计算等信息技术提高各项财税数据获取效率与质量，大力应用自动化智能化税务筹划软件，有效规避过多人为因素干扰。此外，还要重视校企联合在外部人才培养及输送方面的工作推进，充分利用企业税务筹划实践资源及高校教育资源，逐步实现定向人才的培养及输送，为房地产企业不断培养优秀人才，不断夯实税务筹划人才基础。

结语

面对日益激烈的房地产行业竞争以及日趋严峻的财税环境，做好房地产合作开发项目的税务筹划工作，不仅需要关注税务筹划方面的具体方法与操作问题，同时也需要加强相关的保障性措施，从而将合作开发项目税务筹划推向更规范化与科学化的发展轨道。