基于国土空间统筹的城市老旧城区停车优化策略研究

毛若翔

（深圳市综合交通与市政工程设计研究总院有限公司，广东 深圳 518000）

0 引言

停车设施是支撑现代城市发展的重要基础设施，是市民交通出行的起点和终点，对城市交通组织起到周转、转换等枢纽作用。基于国土空间统筹的停车优化改善，不仅是完善城市交通功能、保障交通服务品质的迫切需求，也是提升市民生活质量、改善城市交通环境、实现城市交通顺畅运行的重要措施，对引导城市国土空间合理规划利用、协调城市经济社会发展具有重要意义。

截至2021 年，我国机动车保有量达3.93 亿辆（汽车突破3 亿辆），驾驶人达4.79 亿人，机动车保有量和驾驶人数量双双“井喷式增长”[1]。老旧城区由于历史发展原因，既有停车设施供给与逐渐增长的停车位需求不匹配，已严重影响城市停车体验及市民的出行要求。为破解城市“停车难”问题，政府部门陆续推出多项停车交通改革措施，主动适应经济社会发展的新形势，不断满足民众对安全、便捷、高效公共服务的新需求，然而老旧城区受先天改造条件不佳等因素的限制，现状停车供需矛盾愈发凸显。

综合以上背景，本文从国土空间统筹的角度出发，重点分析城市老旧城区现状停车困境，结合现状建设条件提出切实可行的优化策略和思路，缓解老旧城区的停车压力，进一步提升市民交通出行品质，实现城市与交通空间一体化发展。

1 老旧城区现状主要停车问题分析

1.1 早期停车配建标准低，停车供给不足

城市老旧城区大多建成于2000 年前，当时我国机动车保有量尚未呈现快速增长的态势，国家暂未针对建筑开发项目明确相应的停车配建指标要求，导致早期建筑停车配建指标较低，老旧城区现有的机动车配建泊位数量远低于现阶段规范要求，过低的停车泊位规模难以匹配现状片区居民用车水平，大幅滞后于实际停车需求，随着居民生活水平的提高，老旧城区停车供给不足的现象愈发普遍、突出。

1.2 土地资源固化，停车位扩容难度大

城市老旧城区属于城市高速发展的必然产物之一，由于城市早期建设应用的规划理念无法与新时代新发展理念相匹配，老旧城区土地资源已基本开发殆尽，存在开发密度高、空间利用率低等现象，现状地块空间紧张，呈散落分布状，难以构建成片式用地空间。同时，老旧城区的停车设施改建工程需在已建成区域开展建设、改造等工作，进一步加大了老旧城区停车设施优化的推进难度。

1.3 停车改建成本高，市场投资积极性低

基于国土空间统筹下的停车优化改建工作以高标准高质量的立体停车设施为主要方向，而机械式立体停车设施的维护成本较高，地下停车场库的改建工程难度大、造价高，地下工程施工易对既有建构筑物造成结构性安全隐患，同时老旧城区的停车设施改建工程涉及既有用地空间权属，沟通协调耗时长、流程复杂，并缺乏相应的资金补贴配套政策。

综上，停车改建工程难度、后期盈利收入与市场投资回报不匹配，难以吸引市场投资力量推动老旧城区的停车优化改建工作。

2 停车设施类型及特征分析

目前，主流停车设施可分为地面停车场、自行式地下停车场、自行式停车楼、机械式地下停车场及机械式立体停车楼[2]等，各类型停车设施特征对比分析见表1。

表1 各类型停车设施特征对比分析

通过上述特征对比发现，机械式立体停车设施的土地空间利用率最高，但相对的建设成本及后期维护运营成本较高，因此下一步将研究各类型停车设施的适用建设条件，并结合老旧城区的空间资源情况及未来发展趋势，提出科学、合理、舒适、高效的停车设施优化策略和思路。

3 停车优化策略

3.1 推动停车设施立体化改造

在既有停车设施的优化改造工作中，我国将各类型停车设施积极应用到实际建设中，然而部分停车设施类型使用反馈效果较为一般，未有效整合现状空间资源，不符合城市国土空间统筹利用的发展要求。本文将结合各类型停车设施的特征情况进行深入研判分析，各类型停车设施优缺点及适用条件见表2。

表2 各类型停车设施优缺点及适用条件

基于以上分析，考虑到现状老旧城区具有停车需求较大、用地空间紧张、地下设施改建难等特征，应以机械式立体停车设施为主要突破口，充分挖潜地上地下空间，在保障内部通道和消防通道空间要求的前提下有效利用既有建筑退线空间、建筑与围墙间隔空间等可建设条件推动停车设施立体开发和复合利用，避免造成土地资源浪费。

3.2 动态调整停车配建指标

我国近年来逐渐重视城市既有老旧城区的更新改造工作，旨在优化改善市民的居住环境，推动城市老旧城区实现高品质、高标准、高要求的建设发展目标，2020年7月国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23 号）[3]，明确老旧小区改造完善类任务包括停车场（库）等配套设施。

综合考虑人口规模和密度、土地开发强度、道路交通承载能力、公共交通服务水平等因素，采取停车位总量控制和区域差别化的供给原则[4]，紧密结合城市老旧城区更新、旧改和土地整备项目，完善停车设施的配建保障工作，根据周边路网交通运行情况实行停车分类分区供给差别化，动态调整停车配建指标，精准增加基本停车供给，同步提出弹性控制要求：交通拥堵区域严格控制停车配建指标，引导公交轨道优先的出行方式，降低机动车辆拥有量；交通顺畅区域应结合停车需求进一步优化停车配建指标，其中商业办公类建筑建议保障基本停车供给泊位，居住类建筑建议统筹中远期停车需求，缓解停车供给矛盾。

3.3 挖掘市政公共类用地潜力

市政公共类用地停车资源优化改造工作的实施主体明确，且改造资金由政府予以保障，工程可实施性较高，是老旧城区近期停车优化的重要措施之一。

因此针对不具备改造计划，且无多余空间条件设置立体停车设施的老旧城区，应深度挖掘周边市政公共类用地空间潜力，扩容公共停车资源：一是针对公园绿地等公共类用地，结合城市绿化景观要求，深入研究利用地上地下空间设置立体停车设施；二是针对市政道路交通空间，统筹考虑周边路网交通承载力及交通组织流线，在老旧城区低等级道路网络采取压缩车道、单行交通等措施，合理设置路内停车泊位，保障路内外交通协调，实现市政公共用地空间的高效利用。

3.4 统筹推进错峰停车资源共享

挖潜既有停车设施供给，利用现状停车错峰特征，盘活停车时空资源，推动以政府主导、协商共治、资源共享、互利互惠为原则的共享停车机制，是老旧城区停车优化改造成本最低的措施之一，可有效提升既有停车资源利用效率。

通过现状停车设施摸排，充分了解老旧城区各停车场库的停车现状，利用商业办公、居住两大类用地的停车时间特征，制定片区化停车资源共享的工作机制，推动共享停车的协调、管理工作，提高停车设施管理水平，实现既有停车泊位在时间、空间上的集约化利用。

3.5 做好停车智慧化交通引导

智慧化交通引导系统可显著提高现状停车效率，缓解停车绕行问题，改善周边交通运行服务水平，做好智慧化交通引导是营造良好停车环境的前提手段，也是符合目前智慧化交通发展要求的重要措施。

推动构建片区智慧停车云系统，对老旧城区既有停车场信息进行智慧化、标准化处理，建立统一的数据信息库，逐步实现既有停车场信息的互联互通，并据此在市政道路网络上完善相应的智慧化交通引导标识系统，采用LED 指引显示屏等设施提示停车泊位动态信息及交通引导路径示意，强化老旧城区内外部交通管理，切实提升老旧城区停车品质。

3.6 优化停车设施投资补贴政策

为吸引社会资本、推进停车产业化，进一步解决停车难问题，《关于加强城市停车设施建设的指导意见》（发改基础〔2015〕1788 号）出台[5]，明确加大改革力度和政策创新，营造良好的市场化环境，充分调动社会资本的积极性，加快推进停车设施建设。政府应进一步优化既有停车设施投资补贴政策，完善相应的硬性、弹性管控机制，广泛吸引社会资本投资城市老旧城区停车设施新建、改造等工作。

结合老旧城区的停车优化改造要求，一是针对市政公共类停车优化，政府应规划相应财政计划，保障资金安排，逐步推动社会停车设施扩容措施；二是针对国有出让用地内的停车优化，由政府主导推动，鼓励企事业单位、居民小区及个人主动参与推进停车设施优化改造工作，通过完善建设补贴、后期收费标准等政策要求调动市场投资积极性，确保投资回报满足预期指标，形成停车市场的良性循环。

4 结语

随着国民经济的高速发展，人们对生活品质及停车环境要求的逐步提高，城市老旧城区停车难现象，已由一个历史性、多元性、综合性的生活问题转变为涉及空间集约化、停车效率化、生活品质化的城市发展问题。本文结合老旧城区现状停车问题，从国土空间统筹角度着手，从停车设施选型、用地空间挖潜、停车资源共享、投资补贴政策、智慧交通引导等方面探析停车设施优化策略，以期为老旧城区停车设施优化改造提供切实可行、持续有效的工作思路。