改扩建项目常见问题应对策略探究

党 锐 冯 强

宝安区建筑工务署 广东 深圳 518101

改扩建项目是指在既有建筑现有基础上，对原有设施、设备、工艺条件进行扩充性更新建设、改造，因而增加生产能力或社会经济效益的项目[1]。改扩建项目通常建成年代久远，多有原始资料缺失、实测与原始资料不符、多次装修改造、建筑质量较差、与现行规范冲突、产权纠纷、拆除安全等问题，任何一处不妥善解决，都有可能阻碍项目建设的顺利推进，影响建筑功能或建成效果。

1 项目概况

“宝安1990”升级改造工程是对深圳市宝安区1990年代建成投入使用的区重要文化建筑群——“老三馆（图书馆、文化馆、影剧院）”升级改造成当代文化综合体的改扩建项目，是宝安老城区的文化中心。升级改造方案以“古树发新芽”为主题，对老三馆的建筑功能进行优化提升，嵌入透明体块、开发利用地下空间，既尊重原有建筑，又注入新的气息，最大程度保留特区之初的宝安90年代文化印记。项目建设包括保留、拆除、升级、新建四大内容。保留建筑主体结构及老三馆的标志性特征，如原位保护文化馆浮雕墙；拆除局部结构进行空间重构，拆除老旧机电管线及装饰层等；升级建筑功能及品质，对老旧外墙面改用同色高品质外墙砖，修旧如旧，原新安影剧院升级为音乐厅；新建3层地下室，提供260个车位，解决老旧场馆停车难问题。见图1图2。

图1 “宝安1990”改造前航拍图

图2 “宝安1990”改造后效果图

黄田小学是广东省一级百年老校，黄田学校改扩建工程将原办学规模为36班1620个学位的小学，按照60班九年一贯制学校标准扩建，新增24班1200个初中学位，保留部分原有小学教学楼、科技楼、行政楼，拆除风雨操场、宿舍楼，新建宿舍楼、科学楼、中学教学楼等建筑功能及室外配套设施。该改扩建项目东侧紧邻保留正常上课的小学部，南侧紧邻草围村居民区，西侧紧邻河流，施工场地局限，施工条件较差。见图3图4。

图3 黄田学校改扩建项目效果图

图4 黄田学校改扩建项目总平面图

“宝安1990”、黄田学校不仅是政府重大民生工程，而且因深圳这座城市快速发展的特殊历史原因，集合了改扩建项目的诸多常见问题，本文将结合“宝安1990”、黄田学校改扩建工程实施过程中的痛点难点，就改扩建项目常见问题提出应对策略及优化建议。

2 常见问题及应对策略

2.1 用地红线的权属问题

改扩建项目用地红线范围的权属往往由于年代久远存在历史遗留问题，可能在实施过程中与相邻地块发生权属方面的争议，将严重影响项目的报建及建设进程。

如“宝安1990”的消防通道有一段位于隔壁小区用地红线内的市政道路上，因历史原因，该段市政道路被隔壁小区围在铁门和围墙内，导致本项目消防通道受阻。多次与隔壁小区业委会和物业进行协商望打通该市政道路，最终未能达成一致。为确保建设进度，经参加单位现场查勘、路径选择、途经地下室顶板荷载复核等研究，调整消防通道改为在使用方用地红线内环通，不再经过被隔壁小区封闭管理的市政道路。重新规划、消防报审，历经数月，最终落实了新的消防通道方案。

又如黄田学校改扩建工程的南侧用地红线实际位于紧邻的草围村内的草围一巷，距离学校原围墙外1-2m，如按实际红线调整将减小原本空间狭窄的草围一巷，无法满足草围村的消防通道距离，属历史遗留的权属问题，协调难度大。为确保建设进度，参建单位按照用地红线退让至学校原南侧围墙位置调整设计方案，通过设计变更的方式解决该问题。

2.2 原始资料与现状不符问题

既有建筑的原始资料，应以竣工图为主要依据。但因时间久远、图纸手绘、建筑沉降、施工误差、建筑物在使用过程中局部改造和多次装修等原因，现状与竣工图往往达不到完全吻合。

建筑测绘图可作为原始资料的次要依据和补充。但因保留的老旧建筑多次装修改造，建筑物内部空间复杂零乱，建筑测绘的数据仅能还原当前现状，并不能完整地反映既有建筑在多次装修改造前原始梁、柱、楼板等土建内容的真实情况。

以竣工图和建筑测绘图为依据完成的改扩建项目施工图，在施工阶段进行现场复核后，仍会出现标高不符、坐标不准、梁柱不同、墙厚不一等情况，这些都可能导致土建施工图在施工阶段需要进行调整，在一定程度上干扰了改扩建项目的正常推进。

“宝安1990”的图书馆经现场复测，既有建筑实际坐标与原始资料存在一定偏差，图书馆新增的玻璃幕墙如按原始坐标安装，将无法与保留建筑闭合。经各参建方研究，最终选择以保留建筑相对坐标参照系来确定新增玻璃幕墙的位置，将复杂问题纳入幕墙深化阶段简明快速处理，避免整体测绘、重新出图等大动作延误工期。

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“宝安1990”的文化馆经现场复测，既有建筑实际标高与原始资料存在一定偏差，广场新增的楼梯间如按原始标高施工，将无法与文化馆二层对接。根据现场复测数据，通过出具设计变更的形式，更正了文化馆相对标高对应的绝对值，并调整了广场新增楼梯间的高度，以尽可能小的改动精准解决问题。

2.3 原有设备的统计问题

大多数改扩建项目的建设周期较长，部分原有设备可继续使用，部分因无法满足建筑面积扩大、使用功能提升的要求，需报废或回收处理。由于关系到项目固定资产的清点、评估和余值回收，因此原有建筑设备的统计工作应纳入前期调研和资料收集的范畴。此外，原有设备资料还可为设备专业方案设计提供依据，在老建筑平面和功能升级改造的基础上，结合原有设备性能和现状管井位置，统筹安排新的设备方案，最大限度达到节约利用，绿色环保的改扩建目的。

2.4 市政管线的迁改问题

改扩建项目在实施过程中往往会出现管线迁改的情况，在收集相关市政管线资料时，范围应扩大到相邻地块及建筑，以确保管线迁改不影响相邻地块及建筑的正常使用。

“宝安1990”的项目用地被一条名为“龙乐二巷”的市政道路分割成左右两块。因满足文化展览和公众停车的需求，开发地下空间，在原老三馆中央广场的下方新增一个既能满足功能又可组织交通的大型三层地下室，而龙乐二巷地下的市政管线因埋深位置与新增地下室冲突，需整体迁改至相邻地块。因前期收集的资料包括相邻地块市政管线，因而在迁改方案设计和实施过程中发挥了重要作用[2]。

2.5 拆除工程的安全问题

改扩建项目多包含旧建筑拆除工程，拆除工程属于超危大工程，且多紧邻改扩建工程保留建筑，拆除工程的安全管理是改扩建项目施工的重点和难点。

黄田学校改扩建工程需拆除一栋10.8m高的体育馆、3栋6层19.5m高教工宿舍，均为框架结构无地下室。场地较为紧凑，且拆除建筑临近凯成二路人行道。为确保拆除工程安全完成，安全专项方案及应急救援预案的编制和审批、专家论证、拆除方案向行政主管部门备案等工作是拆除施工的必备前提和安全保障。拆除作业前做好作业人员安全教育及交底工作，严格按照拆除方案顺序进行作业，并做好拆除作业人员劳动防护以及对拆除项目周边的保护工作是关键，对拆除建筑周边人行道、设置警示带、防护棚, 做好过程防护、防尘措施，并设置专人进行全时间段旁站值守，严格禁止无关人员及车辆进入。

2.6 施工过程的扰民问题

改扩建项目多位于老城区，人员密集，临近居住区，一些改扩建项目中保留建筑正常使用，施工过程中的噪音影响常引起周边使用方及居民投诉。

黄田学校改扩建项目紧邻保留正常上课的小学部及草围村，桩基施工阶段常引起周边居民投诉。项目综合采用设置周转式隔音屏障、钢筋加工场可拆卸式隔音卷帘、静音高压除尘雾炮等新技术加强环保施工，并采用自动洗轮机、压滤式泥浆分离机，依据施工计划综合现场布置及深圳地区雨水丰富特点，在现有场地开挖设置泥浆自然沉淀池，利用排水沟、三级沉淀池、自动洗轮机、压滤式泥浆分离机等达到了回收利用水资源、基本实现泥浆零排放、水土保持的目的，通过节省水资源及减少污染治理。同时和周边居民形成了长效沟通机制及时处理居民反应问题。

3 优化建议

随着改扩建项目施工的逐渐深入，面对层出不穷的现场问题，结合“宝安1990”和黄田学校改扩建工程的实施经验，就改扩建项目常见问题，总结出以下前期调研阶段、设计阶段及施工阶段的优化建议。

3.1 前期调研阶段的优化建议

在改扩建项目的前期调研阶段中，测绘工作尤为重要。既有建筑的坐标、绝对标高、建筑层高的测绘要务求精准；项目用地内不改造的保留建筑如果紧邻改造部分，应一并测绘，及早排查质量问题和安全隐患；原建筑需拆除的设备基础、砖砌竖井、混凝土地面、楼板填充层和土方等，均涉及拆除算量，或影响地面管道敷设，应一并测绘；既有建筑多次装修物全部拆除后，建议再次精确测绘，复原被装修掩盖的梁、柱、楼板、墙体等主体构件的真实数据，提前发现冲突的部位；测绘应关注留有构件的质量、缺陷并记录位置，如墙体材料老化脱落、墙面平整度及垂直度、出现露筋、破损、蜂窝麻面等缺陷，这些内容在施工阶段将对应不同的修补加固做法，影响到工程造价和工期安排。

此外，改扩建项目用地如涉及历史遗留问题，如红线权属问题、市政管线问题，应在前期调研阶段尽早梳理，为设计提供必备资料。

3.2 设计阶段的优化建议

在项目前期应进行详尽准确的调研和资料收集工作，在设计阶段应结合前期资料的成果，特别关注改造过程中容易出现问题的关键数据。

如改扩建项目的建筑设计做法，应注意区分为保留和新建两种做法。保留部分的墙体、天棚因质量较差、防水层老化、修补加固等原因，与新建部分的做法有较大区别。改扩建项目的新增构件，应重点关注与保留建筑的交接关系，避免施工阶段因做法冲突调整方案。包括但不限于：新增玻璃幕墙与保留建筑的交接做法，新增电梯与保留建筑的交接做法，新增钢屋面及球铰支座与保留建筑的交接做法，新增屋顶格栅预埋件与女儿墙压顶的交接做法等。新增构件彼此的交接做法也应注意，如新增出屋面观光电梯与新增钢屋面的交接做法，既要注意做好防水保护，又要考虑玻璃与钢材为不同材料，有热胀冷缩，应采用柔性连接。

改扩建项目的建筑层高，应结合竣工图和测绘数据，估算改造后扣除设备管道和天花吊顶的剩余净高，并在最低处考虑最坏情况，预留合理变量，确保改造后消防通道和防火门满足最低高度要求。

改扩建项目的建筑平面，应重点考虑消防问题，如疏散楼梯间梯段净宽、休息平台净宽，栏杆扶手做法、无障碍设计等是否满足现行消防规范要求。关键部位应留意是否存在加固扩大的柱体占用疏散宽度、是否存在反梁阻碍通行等问题。

3.3 施工阶段的优化建议

改扩建项目中拆除工程的安全管理至关重要。拆除作业具有突发性、难以预料性的危险。首先，施工单位在拆除作业中，可充分利用有效的安全技术形式，制定有针对性的安全技术措施。在拆除工程中，除了要采取普通的安全防护措施之外，还必须结合实际情况，编制科学的安全技术施工方案。例如在拆除普通建筑时，针对危险性较大的位置进行重点防护，并做好周围设施的保护方案; 对于可能造成重大安全施工的拆除工程中，不仅制定安全防护措施，还要制定应急方案。建设单位应加强拆除工程的安全管理力度。在施工方案审查制度、施工技术交底制度、安全生产预警提示制度、重大危险源公示和跟踪整改制度的保障下，使拆除工程的安全管理工作有章可循、有据可依。再者，加强安全管理力度，加强施工作业人员安全教育的同时，加强拆除作业现场安全管理，保证安全制度上墙、安全管理人员到岗到位、安全警示醒目等措施，全面加强拆除作业中的安全管理[3]。

改扩建项目施工过程中的噪音及环保管理需重点关注。施工噪音及环保问题引发的居民投诉将严重影响建设工期。首先要分析噪音源，结合场地情况综合采用周转式隔音屏障、钢筋加工场可拆卸式隔音卷帘、静音高压除尘雾炮等新技术达到降噪目的。同时，周边使用方及居民的沟通工作要有预见性定期开展，可同使用方及周边居民开展特色活动的方式增加沟通，及时听取使用方和居民的意见建议，及时跟进处理。

4 结语

改扩建项目常因历史久远、场地狭窄、现状复杂等因素增加了前期调研、建筑设计及现场施工的难度，但注重前期调研的分析研究及测绘工作，充分结合现状梳理基础资料，为设计提供较完备数据支撑，设计阶段特别关注常见问题的关键部位做法及新旧建筑协同统一处理，施工阶段做好降噪环保、拆除安全等管理工作，为改扩建项目的工程管理提供积极的优化作用。