上海市金山区成套改造项目探究

■ 周 青 ZHOU Qing

0 引言

旧住房成套改造，是本市规划保留的原结构为厨卫合用的员工住房和新建公房，通过加层、扩建、内部分隔等形式，增加厨房和卫生间设备，改善其使用性能，达到成套使用的改造行为。

金山区旧住房主要由直管公房、系统公房、售后公房组成，大部分房龄在50 年以上。据统计，系统公房的面积约为47 000 m2。由于这些房屋建造标准低、结构简单、年久失修等因素，普遍存在屋面渗漏、门窗破损、电线老化、管道锈蚀、居住功能混杂、厨卫多户合用等现象，对居民的生活品质造成了很大的影响（图1）。随着社会和经济的发展和生活水平的提高，居民对生活质量的追求日益高涨，居民改善住房环境的意向越来越强烈。“十二五”期间，上海市旧住房综合改造工程大举前进，改造形式包括：全项目修缮、平改坡综合改造、厨卫等综合改造及成套改造等，其中，成套改造工程是最紧迫居民需要，也是最具困难的房屋修缮工程。

图1 金山区旧住房（小区）现状

1 旧住房成套改造的类型

实施旧住房成套改造的首要是确定改造的类型，现行的旧住房成套改造的方法主要有五种：简单分割型、扩建改造型、抽户改造型、拆落地改造型及拔点改造型。根据金山区旧住房实际情况，下面主要分析了简单分割、抽户改造及扩建改造这三种方法，并对这三种方法进行了比较。

1.1 简单分割型

金山区很多供销社系统房均为不成套房屋，以金山卫供销社房屋为例，卫生间为两户合用，每户拥有独用过道室厨房。

在原房屋不加层拓宽的基础上，根据实际情况将楼梯原来位置面积分配给左右两户居民，原来的厕所面积归一户所有；同时根据每户实际情况及管道排放的位置，将公用的后阳台分割成几户居民的卫生间。简单分割型的优点是原房屋结构改动较小，改造费用较少，实施方便。但是房屋简易分割改造不能彻底解决住房成套使用功能，大部分居民的厨房间或者卫生间都需穿越公用走道，金山区成套改造以简单分割型为主（图2）。

图2 简单分割型

1.2 抽户改造型

由于有些旧住房的厨房合用情况较多，部分单元厨房设置在通道，由于环境因素及实际情况，无法将通道内的厨房分割独用，只能通过减少户数，作为未动迁户的厨房和卫生间。该改造形式优点是能满足居民对厨房和卫生间的独用需求，更好地提高居民的生活条件，但是抽户居民的动迁意愿及政府的补偿安置等工作难度相当高，很难实行。

以金山区枫泾镇兴塔兴福利路115～123 号房屋为例（图3），该房屋为空置房屋，南北各5 间房，由于有利条件，将南北两间房间作为一套成套房屋，根据厨卫上下水管道布局设计要求，按照实际情况合理设置卫生间和厨房间的位置，做到分区明确，流线清晰（图4）。同时，在厨卫面积的确定上，由于旧住房的全面改建管理暂行规定的特殊施工技术规范没有相应的规定，根据以前的实践经验，我们认为，改建后的卫生间面积不能小于2 m2，厨房不少于3.5 m2。改造后的房屋尽可能的满足了居民的需求，得到一致好评。

图3 兴塔兴福利路115～123 号房屋外观

图4 抽户改造型

1.3 扩建改造型

扩建改造形式有两种：一种是局部拓宽型，另一种是加层拓宽型。由于很多小区面积过小或者面宽狭窄，这样的房屋很难通过简单分割型来达到成套改造的效果，所以只能通过局部拓宽或者加层拓宽的方法来增加厨房或卫生间的面积。

为解决改造中的抽户居民的安置问题，枫泾镇兴塔兴福利路115～123 号房屋也打算用加层来进行扩建改造。加层扩建一般有两种模式：一种是在老房屋上直接加层，这种方式对老房子的承载力要求较高，通过检测以及承载力验算来对承重墙体进行加固处理，需要在承载力不足的墙体两侧进行钢板加固；另一种是在原老房屋的外侧加建框架柱，在框架柱上加层，这样能减轻老房屋由于承载力不足而进行加固处理的问题，但是外加框架柱可能会影响到居民采光。由于枫泾镇兴塔兴福利路115～123 号房屋建造时间久远，通过检测和承载力验算，该房屋不适用加层扩建进行改造，同时改造工程量大及改造成本较高也是其中一个原因。目前为止，金山区还没有通过扩建改造的方式来实行成套改造工程。

2 成套改造方案设计的基本设计原则

（1）首先经现场踏勘后,要清楚住宅的公用厨房和过廊区域有没有充分的空间和环境条件进行内部分割成套，若条件不符合，要采取外扩等改造形式进行改造。

（2）成套改造方案中原则上不得缩减原住户的居住面积及房屋整体布局。在规划中，厨房和卫生间应该按户来安排，按建筑规范及房屋实际，适当调整厨房及卫生间的大小。

（3）卫生间内要铺设上、下水道、地漏，并预留坐厕、淋浴位置；厨房需预留设置燃气灶、水箱、电热水器的位置。厨卫尽可能有采光及通风条件，并安装排烟管道。

（4）在成套改造过程中，除了成套改造外，应结合其他项目一起修缮，比如公共部位墙体粉刷，供水与排水系统（污废水管道）再补位，电力线路的再布置，外部整体进行整修与改造。同时，也要考虑节能设计及抗火抗震的设计。

3 旧住房成套改造工程技术研究

3.1 旧住房成套改造工程与节能改造相结合

随着建设资源节约型社会理念的不断升华，既有建筑的节能改造也得到了广泛的关注和重视。相较于单独给旧住房外围进行节能改造，通过旧住房成套改造工程，与部分的节能改造有机结合，不仅节约资金，还最大程度地减少对居民的影响。例如，在改造中可以结合外墙保温节能改造，通过采用聚氨酯、聚氯乙烯泡沫塑料、玻璃棉等热工性能较好的高效绝热材料来进行外墙内、外保温改造。

3.2 旧住房成套改造工程与加固处理相结合

旧住房成套改造是一项结构复杂、难度较大的工程。由于很多旧住房面积过小，很难从原有的住房基础上分割出厨房和卫生间；有些旧住房需要通过扩建改造的形式进行改造，但是实施过程中却不具备规划许可的条件；还有一些旧住房要进行抽户改造，但是居民的安置和补偿问题却也非常棘手。在成套改造过程中，详细的实地查勘以及个性化的设计方案尤为重要，不仅能破解改造中的一些技术难题，还能使改造更加顺利地进行。加固处理就是成套改造过程中一个尤为重要的方法，通过采用桩基加固地基，加强新老建筑基础与上部结构的整体连接，有效地控制了新老建筑间的沉降差。改造中采用的这些综合措施较好地解决了加层扩建的改造方式，取得了良好的效果，比新老建筑物分离的做法节约了资金，值得借鉴和采用。

3.3 旧住房成套改造工程与优化设计方案相结合

20 世纪70—80 年代的旧住房，由于当时建设及抗震设计的标准均无法满足现行设计要求，同时，鉴于上海地区属于软土地基，容易受到临近工程施工及相邻房屋基础等影响产生不均匀沉降的影响，所以在成套改造过程中，通过对房屋结构抗震的加固，来提升房屋承载力。另外在规划设计中，还要按照消防、环保等相关技术标准实现改造设计，使改造项目范围、内容、相关技术指标等得以明确。按照项目设计宗旨，需要对区域环境进行提升，推动建筑设计可持续发展，所以需要对原有道路进行局部拓宽，确保道路畅通，并完成路灯等小区设施的安装和更新，局部完成小苗木绿化，通过建筑扩建使消防间距控制和日照间距要求得到满足。

4 旧住房成套改造过程中存在的问题

4.1 各级政府部门间未形成普遍共识

旧住房综合改造工程是本市“四位一体”住房保障系统中的一项重要组成举措，其中成套改造俨然成为了本市保障性安居的主要组成部分，市房屋管理局是全市成套改造工程的主管单位，在其管辖范围内的具体工作是由区县住房保障和房屋管理局承担。若涉及面积增加的成套改造项目，将要牵涉到规划及消防、环保、卫生、民防等部门。在整个改造工程中，单凭房管部门的重视无法顺利推进工作，所以各部门要加强沟通、增强联系，才能确保成套改造工程顺利开展和实施。

4.2 群众工作措施未细化到位

旧住房成套改造过程中，居民意愿是整个工程是否顺利进行下去的必要条件之一。业主和实施单位委托编制的设计方案及实施方案需征得改造范围内三分之二以上居民的同意，但由于均出于个人利益考虑，很难统一改造方案，故导致很多旧住房成套改造工程在还没有申报计划前就已经困难重重，最终不能进行改造。所以，在改造实施前，一定要充分考虑百姓需求，认真倾听居民的建议，并对规划进行持续改进；并充分发挥社区群众工作优势，从各方面做好群众工作，确保工程顺利进行。

由于很多不成套房屋多为50—60 年代的直管公房，建设标准比较低，房屋之间的间距均未达到规范要求，室内的公用通道和厨卫的使用空间也非常紧缺，而成套改造设计是根据现行规范《上海市旧住房综合改造管理办法》（沪房规范〔2020〕2号）中的建筑间距要求及《住宅设计标准》（DGJ 08-20—2019）等依据所设计的方案，因此，很多老式房屋由于不能达到规划的建筑间隔，因此不能使用外部扩展的方法进行成套改造设计。很多未成套房屋内部空间些小，通过内部分割法也很难满足成套的需求，故现较多的改造均采用抽户的方式，将原来的单元房进行了一次整体分割。根据抽户的搬迁改造方案做到合理安置抽出的居民，这不仅要求在推动进程中得到政府的有力支助，改造经费的筹集也是一大难题。

5 旧住房成套改造的修缮效果

5.1 增设厨卫，完善房屋居住功能

改造前，金山区很多老旧住房均为不成套房屋，多户居民合用厨房和卫生间，由于合用家庭比较多，日常生活中经常出现矛盾，导致生活质量低下。这些老旧住房通过简单分割、抽户改造等形式进行成套改造后，不仅完善了居住功能，使居民拥有了独立的厨房和卫生间，还对小区的整体环境进行了综合整治，有效地解决了居住环境“脏、乱、差”的问题。

5.2 排污纳管，实施雨污分流

20 世纪70—80 年代的住宅小区二、三级管网很多都没有实施雨污分流，在台风汛雨季节里，这就可能引起大量雨水注入污水管或污水注入雨水管，造成污水处理设施负荷剧增、河道污染及对镇区环境造成影响，同时影响居民生活起居。通过成套改造工程，将流线混乱的不成套房屋独立隔开卫生间及厨房，合理铺设排放管道，让污水排入污水管网，并通过污水处理厂处理，实现污水再生回用。雨污分流不仅能切实改善广大市民群众的居住环境和生活质量，还能进一步提升小区环境和城市品位（图5）。

图5 雨污分流管道铺设施工图

5.3 精准施策，达到预期效果

在成套改造过程中，做好前期排摸、居民意见征询的基础上，按照“一户一方案”“一幢一册”“一小区一规划”的总体原则，精准施策、细化方案，落实分类改造推进目标，针对不同住宅的实际情况，因地制宜，实行简单分割、抽户改造及扩建改造等三种方式，坚持不懈地推进旧住房成套改造工作，让部分老房子先后“华丽变身”，让百姓真正感受到了一种切实的幸福感。

6 结语

旧住房成套改造工程符合上海建设资源节约型城市的总方向。在今后的修缮改造工程中，要进一步加强“以人为本”思想的转变，综合基地情况、房屋结构、周边环境等因素，采用现代科学且先进的改造手段，让旧住房完善居住功能、延长房屋寿命，让旧住房小区重现光彩，提升城市整体环境。