房地产公司流动性风险的成因及对策研究

■张太邦

一、序言

房地产是当前国民经济第一大支柱产业，2020 年，房地产开发投资占全社会固定资产投资的27.3%，在整个经济中起到重要的引导和推动作用。可以说，要保障房地产市场健康稳定发展才能充分发挥其正向作用。但现阶段在市场环境与政策环境的影响下，房地产市场低迷，融资困难，导致各房企流动性都较差，甚至出现了流动性风险。2021 年越来越多的房企债务违约，资金链紧张程度堪比2008 年。例如，恒大受全资子公司理财产品违约事件的影响遭遇“股债双杀”，加大了恒大的流动性压力。阳光多次债务违约，多地项目停工。大的房地产公司流动性风险尚且如此，小企业的风险更高，生存更加难上加难。因此，加强流动性风险管理是各房企必须面对的重要的课题。本文首先剖析了地产企业流动性风险的成因，在此基础上提出了相应的应对策略，以期更好地为房地产企业加强风险管理提供借鉴和参考，使地产企业在生存的基础上发展的更好。

二、房地产公司流动性风险的成因

1.房地产公司风险管理意识淡薄。

之前，大部分房地产公司沉浸在扩张“捞金”的欢乐中，认为房地产业稳赚不赔，导致不注重流动性风险的管理，思想跟不上，流动性风险管理的意识淡薄。导致财务风险的重要原因之一就是房地产企业管理者风险防范意识淡薄，一旦高层做出的财务决策错误，给企业带来的财务风险是不可预想的。一些房地产企业常在不考虑自身财务状况的情况下，不惜代价拿地，对外扩张，而不给自身留下足够的资本积累时间，一旦外部宏观环境发生变化，则会影响企业的资产流动性和安全性，企业将会陷入巨大的财务危机。大部分地产公司基本上都是通过参考银保监会制定的风险指标来测算和管理企业的风险，管理方法比较原始，有的基本上是通过比对的方式，选取少量的指标来衡量。如仅用流动比率和存贷率两个指标来检验公司的流动性风险，非常不科学。工作实践中不能把即将到期的负债和流动性资产进行对比测算，也不能将贷款的坏账情况、期限纳入考虑范畴，报表中缺失这方面的数据，因此也难以科学地评估地产公司的流动性。

2.债资比例不匹配导致的流动性风险。

一般来说，房地产公司的资产负债比率为50%。但现实中，房地产企业在取得土地后会以在建的工程项目为抵押来向银行等金融机构贷款，导致权益资本比例降低、债务资本过高，再加上市场对住房的高需求刺激了地产公司的盲目扩张，很多地产公司采取激进的融资策略，能借则借，能贷则贷，将资产负债比率提高到了70%，有的甚至是90%，造成财务杠杆系数严重偏高，财务风险也相应的提高，一旦企业资金链断裂，无法筹到足额的资金用于偿还到期的债务，流动性不足，就会出现类似恒大地产的流动性风险，进而引发债务危机。

3.房地产公司流动性风险预警机制不完善。

房地产公司流动性风险预警机制不完善主要体现在以下方面：一是，没有财务流动性风险的管理方案和管理计划；二是，没有设置相应的流动性风险预警标识；三是，没有相关的流动风险预警管理人员；四是，没有流动风险预警管理的专项资金；五是，没有流动风险预警管理的工具和科学的方法；六是，流动性风险管理人员不清楚何为财务流动性风险、不清楚财务流动性风险的阈值是多少；七是，流动性预警管理人员不清楚如何处理流动性风险。

4.处理流动性风险的理论和实践经验不足。

我国房地产企业起步较晚，对应的实践和理论管理经验不足，在流动性风险管理方面的理论更是少之又少，管理实践稍有积累，但经验也是不足。很多的风险管理理论模型都是借鉴西方先进的管理经验为我所用，但理论模型是否适宜我们中国特色社会主义国情下的房地产流动性风险管理的实践还有待进一步验证。流动性风险管理的实践基本上是靠师傅亲力亲为的教，没有成体系、成系统的经验。

5.不善经营引致流动性风险。

房地产公司如果经营不善也会导致流动性风险。房地产公司的经营涉及方方面面，从筹资、投资到利润分配，从资产模块的扩张、资本结构的优化、盈利能力的提高，到营运能力的提升等等。这些经营因素都有可能影响到房地产企业的流动性风险。按照哲学，内因是事务发展的决定性因素，可以推出，房地产企业经营的好坏一定程度上肯定会影响企业的流动性。一般来说，高负债的房地产企业资金成本高，到期不能偿还本息的可能性更大，极大可能导致财务流动性风险。规模较大的房地产企业房源优质、口碑好、品牌溢价高、经营好、营收质量高、资金使用效率高，与金融机构保持着良好的合作关系，所以，对规模较大的房地产企业来说，资金成本更低，发生流动性风险的概率比较低。可见，如果经营不好，就可能出现流动性风险。

三、房地产公司流动性风险的对策建议

基于上述地产公司流动性风险的成因，结合实践拟提出以下防范和化解流动性风险的对策和建议：

1.提高房地产公司风险管理意识。

企业要想发展，前提是必须先活下来，活下来的前提是解决好公司存在的流动性风险问题，所以在实务管理过程中要想提高风险管理意识，只有思想上重视才能在管理手段和管理方式上采取科学的方法把风险管理好。如可以聘请具有风险实践管理经验的专家，充分利用其专业能力强、专业功底扎实的特点去科学分析和管理好存在的流动性风险。最重要的一点是，将风险损失与管理人员的工资薪酬直接挂钩，这样管理者才会将风险防控与管理的理念牢记心中，从而在思想上真正重视起风险管理工作。

2.将债资比例控制在合理的范围内。

房地产公司应该严格将资产负债比率控制在安全线50%以内，严格控制借款规模。在供给侧改革背景下，主动满足市场的个性化需求，积极设计开发市场受欢迎的楼盘，稳住购房客户的前提下积极拓宽融资渠道，积极筹措地产企业发展需要的资金。内源融资不能满足需求时，可以适度考虑增加注册资本或者引进战略投资者，增加权益部分，这样也能将负债控制在合理比例和安全的范围内。

3.完善房地产公司流动性风险预警机制。

完善房地产公司流动性风险预警机制，可以在以下方面做文章：一是，制定财务流动性风险的管理方案和管理计划；二是，设置相应的流动性风险预警标识；三是，配备相关的流动风险预警管理人员；四是，设置流动风险预警管理的专项资金；五是，研讨和采取流动风险预警科学管理的工具和方法；六是，设置科学合理的财务流动性风险阈值；七是，形成一系列处置流动性风险的应急预案。

4.学习他国先进的流动性风险管理的经验。

虽然我国是房地产大国，但房地产企业的流动性风险管理起步较晚，经验不足，但西方各国很多的风险管理理论模型和先进的管理经验完全可以为我所用。在流动性风险管理过程中可以结合我国的特殊国情，增加特殊变量，来尝试构建适应中国特色社会主义国情的理论管理模型，适时联合软件公司开发自动化流动性风险预警软件，做到风险自动报警，自动提示，自动筛选出流动性风险的应对措施。

5.提高房地产企业的经营效率和效果。

只有房地产公司健康成长，才能合理保证将地产公司的流动性风险控制在合理的范围内。要想保证房地产公司健康成长就必须提高其经营效率和经营效果。具体来说，提高房地产公司的经营效率就是在市场能够消化的前提下，提高投入产出的速度，合理加快开发进度，使得在规模、开工时间相当的情况下，尽可能早的完成销售，从而加快回款速度，节约资金的时间占用，降低资金成本，现金流出少了，现金净流入就增加了，财务流动性就会好转，流动性风险发生的可能性就会降低。提高房地产公司的经营效果就是提高投入产出比率，在投入相当的情况下，比较房地产公司的产出，比较其经济效益、社会效益和生态效益产出等。只有房地产公司的经营效率和效果都提升了，房地产企业才能在行业内树起标杆，起到示范作用，也就能带来潜在的现金流入，现金流入充足了，自身的财务流动性也就好了，风险也就降低了。

总之，在面临流动性风险的背景下，房地产公司要练好内功，不断增强流动性风险管理的能力和本领，不断提高公司风险管理意识，将债资比例控制在合理的范围内，不断完善流动性风险预警机制，学习他国先进的流动性风险的管理经验以及提高房地产企业的经营效率和效果，只有这样房地产企业的流动性风险才能得以规避。