基于企业价值创造视角的现金流管理研究——以分散型长租公寓为例

范德苹

（兰州财经大学会计学院，兰州 730000）

一、引言

随着房地产价格的日益增高，年轻人购房观念的转变和生活质量的提高，分散型长租公寓受到了越来越多年轻人的欢迎，再加上其简单的运营模式和大量的政策优惠，分散型长租公寓在资本市场受到了大量投资者的青睐，也吸引了众多企业经营者纷纷介入住房租赁市场，使得分散型长租公寓在激烈竞争中持续发展。

目前，各地颁布的住房租赁行业的现金流管理政策，均只能作为一种监管手段，难以促进企业的价值创造。因此，本研究以分散型长租公寓现金流管理为研究对象，引入企业价值创造视角，从现金流的战略管理和现金流的日常管理两个层面出发，通过分析分散型长租公寓现金流的流向、流量、流速和流程，了解分散型长租公寓各经营环节中现金流的分配和周转情况，构建基于企业价值创造为视角的现金流管理模式，提升分散型长租公寓运营水平，最终实现为企业创造价值的目标。

二、文献综述

（一）企业价值创造的文献综述

价值创造理论学派认为，企业只有给股东、债权人和企业的员工等其他利益相关者分配收益，才代表企业实现了价值创造。郭敏和张凤莲两位学者（2005）提出，管理会计的应用要以促进企业价值创造为基础进行预算控制和现金流管理。国外学者Ren-JyeDzeng（2017）通过分析企业现金流和企业的价值创造之间的关系，认为构建有效的现金流管理制度能够提高企业价值创造水平。

（二）基于企业价值创造视角的现金流管理研究

近年来，随着“企业价值创造”概念越来越流行，大量学者开始将企业价值创造与现金流管理相联系。国外学者Tim（2015）通过研究企业现金流、运营资本和经营效果三者关系，认为若企业价值创造值大于未来的现金净流量，就代表企业实现了盈利，为企业股东和债权人创造了价值。在此研究基础上，M.Garrido（2015）进一步研究发现，企业经营者的现金流管理水平、现金流管理体系和企业的价值创造是正相关关系，经营者的现金流管理水平越高，现金流管理体系越完备，企业价值创造效率越高。

三、现金流管理决定企业价值创造水平

（一）现金流反映分散型长租公寓的生存能力

生存能力是实现企业价值创造的基础，企业生存能力的重要判断标准之一是企业的短期偿债能力，若无法偿还到期债务，企业将面临大量的法律诉讼，无法实现价值创造。以蛋壳公寓为例，蛋壳公寓将绝大部分利用租金贷筹得的资金不计成本地扩大企业的市场规模，致使企业营运资金储备不够，无法按时向房东支付租金，加上资本市场上融资失利，导致企业资金链断裂，最终引发企业暴雷。

（二）现金流决定分散型长租公寓的盈利能力

威胁企业持续健康发展的因素有两个：一是长期亏损，入不敷出；二是长期盈余，却需要通过外部借款才能偿还到期债务。可见，决定分散型长租公寓兴衰的不仅是营业利润，更重要还有企业的现金流。在传统会计中，历史成本和权责发生制原则可以准确核算企业的资产和营业利润，说明企业资产和营业利润的数量，但无法评估出企业资产和营业利润的质量。

四、分散型长租公寓现金流管理分析

（一）现金流的战略管理

1.以促进企业价值创造为中心

一般意义上的现金流预算管理和现金流预警系统多是一种保护性措施，目的是减少不必要现金流流出。以企业价值创造为中心的现金流管理是在这些保护性措施的基础上，将企业价值创造与企业现金流直接关联，若现金流折现后大于零，则代表企业实现了价值创造；若现金流折现后小于或等于零，则代表企业没有实现价值创造，可以选择从企业的管理模式、战略布局、项目决策等方面寻找原因。

C为企业的价值；FCF为实体现金流或股权现金流；WACC为折现率。

2.关注实体现金流量

图1 实体现金流量

分散型长租公寓上游（房东）分散，加上现有住房租赁政策的管制，经营性长期负债几乎可以忽略不计，资本支出主要是指经营性长期资产的增加，即分散型长租公寓购置家具、家电等基础生活设施的增加值。因此，若营业现金净流量远远大于零，而实体现金流量为负，则很可能代表分散型长租公寓这一期间采用了激进型发展战略。

（二）现金流的日常管理

1.现金流流向管理

从图2看出，分散型长租公寓的现金流流向主要分为以下几个环节：一是房东提供房源环节。这一阶段中现金流流向主要是企业现金流的流出，具体表现为房源勘探，垫付房租等环节有关的现金流流出；二是出租房屋环节。分散型长租公寓租入后，紧接着就是对房屋进行标准化装修，这个阶段企业的现金流流出主要是房屋装修、家电家具的购买等活动，现金流流入是出租完成后租户支付的租金，分散型长租公寓需到一定阶段才会有现金流的流入。现金流流向管理能帮助企业经营者及时了解各运营环节现金流的分配和利用效率。

图2 分散型长租公寓的现金流管理体系

2.现金流流量管理

首先，现金流入量。分散型长租公寓经营活动产生的现金流入主要体现在房屋装修完毕后出租给租户。其次，现金流出量。分散型长租公寓现金流流出量的主要部分包括垫付房租、装修房屋和购买家电。最后，现金净流量。现金净流量为正，代表分散型长租公寓投入的现金在转化为房屋、家具等各项资源后呈现了现金盈余，实现了企业价值创造。

3.现金流流程管理

现金流流程管理一般包括两个层面：一是现金流流向管理。分散型长租公寓在经营活动过程中，现金流流入一般略高于现金流流出，表现为经营活动的现金净流量较少，而且现金流流入往往远远滞后于现金流流出，如垫付租金后要等到将房屋装修完成等一系列过程后才能实现现金流流入。二是现金流流动程序管理。当前分散型长租公寓多为中小企业，企业经营者往往过多关注净利润，忽视现金流流程管理对企业价值创造的意义。

4.现金流流速管理

衡量现金流流速的标准之一是现金周转率。要促进企业价值创造就必须加快现金流的周转率，缩短现金周转期。分散型长租公寓的现金周转期是从与房东签订协议、支付租金开始到装修完毕后出租给租户获得租金流入。

综上所述，通过现金流战略管理和日常管理可以追踪现金流在分散型长租公寓各运营环节的动态，了解各业务环节现金流的流量和质量，更好地反映分散型长租公寓的战略决策效果和经营效率，促进企业实现价值创造。

五、分散型长租公寓的现金流管理分析

（一）分散型长租公寓的运营模式

分散型长租公寓本质上是一个中介平台，其业务模式是和房东签订租赁协议取得房屋的使用权，再将房屋进行标准化装修后出租，企业主要通过赚取租金差价和收取各种附加费用 (公共区域保洁费用、基础维修服务费和各种能源费用)获得收益。“前期投入大，回收周期长”是分散型长租公寓行业的痛点。分散型长租公寓需要提前垫付大量资金去寻找优质房源，还要对房屋标准化装修，而企业的现金流要等到将房屋转租后才能陆续回流，因此，分散型长租公寓属于资金密集型企业，企业的发展离不开现金流。

图3 分散型长租公寓运营模式

（二）分散型长租公寓现金流的特点

1.现金流需要量大

企业前期需要投入大量资金寻求优质房源，还要对房屋进行标准化装修，同时承担冰箱、洗衣机、空调等基础家电的购置和维修费用，因此，企业需要大量的现金流才能满足其经营和发展需要，企业对资金的依赖度比较高。此外，从其运营模式可以看出，不断扩大市场规模的企业发展模式，也要求企业最大限度地缩短现金流周转期，提高净值周转率。

2.现金流回收周期长

分散型长租公寓的现金流运作有其特殊的规律，给房东交纳的租金、房屋装修费和家具购置费，这些都需要企业前期垫付，而企业的现金流流入要等到将房屋装修完毕，出租后才能陆续回流，前后时间跨度约为2-4年，所以分散型长租公寓现金流的周转周期比较长。另外，由于分散型长租公寓的收入来源比较单一，房屋出租不顺利可能会进一步延长现金流回流的期限，大量的资金占用也会进一步增加分散型长租公寓的经营风险和财务风险，降低企业的短期偿债能力。

3.经营活动产生的现金净流量少

分散型长租公寓的运营模式属于低盈利高周转模式，企业单次产生的现金流净额较低。企业经营活动的现金流入主要包括租户的租金、水电费和能源费收入；经营活动产生的现金流流出包括向房东支付的租金，房屋维护保养费等支出；经营活动的现金流入额往往略高于现金流出额，有时二者甚至持平，因此，分散型长租公寓的经营活动产生的现金净流量较少。此外，最新政策规定，分散型长租公寓应当将超过规定租金和押金存放在商业银行，由商业银行负责管理这部分资金，分散型长租公寓经营活动的现金流进一步被限制，现金流净额进一步减少。

六、分散型长租公寓现金流管理模式之构建

（一）运用多维度盈利分析模型进行现金流管理

多维度盈利能力分析模型，是指将分散型长租公寓在一定期间内的现金流流入流出情况，按照区域、产品、租户等多个维度进行划分，分析各维度下现金净流量的数量和质量，帮助分散型长租公寓精细化管理企业的现金流，从而实现企业价值创造。

多维度盈利能力分析模型分为如下四步：第一步，确定分析维度。分散型长租公寓作为生活服务类企业，业务类型单一，房源范围广泛，在结合多数分散型长租公寓的组织框架和应用管理会计的指引要求后，本研究按照租户、渠道、产品和区域四个角度建立分析维度（如图4所示）。在对租户进行分类时，按照租户需求弹性不同，将租户划分为价格敏感型、追求品质型和其他类型，再根据租户年龄、职业、性别、婚育和地区等要素将上述三种类型进一步细分。在租赁渠道层面，将其划分为中间平台渠道和电子直销渠道，按照两种不同租赁渠道下不同品牌和规模，将中间平台渠道细分成安居客、咸鱼和淘宝平台，将电子直销分成手机APP、微信小程序等。第二步，确定分析模型。将上一步中四个维度中的数据信息分别纳入不同的盈利能力评价体系，并将盈利能力评价体系进一步划分为财务评价体系（息税前利润、权益净利率、经济增加值等）和非财务信息评价体系（客户满意度、客户回头率），比较不同盈利能力评价模型中各个指标现金流的流量和流速。第三步，加工数据，并制定比较标准。将盈利能力评价体系的数据信息进一步加工，通过比较各数据权重和指标变化对整体企业价值创造的影响值，选择一定数量的关键性指标和关键性数据，比较各个维度下不同数据终端产生现金流的流量和流速。第四步，制定现金流分析报告。将上一步中的关键数据和关键性指标录入雷达图、气泡图中，分析各个区现金流的流量流速，形成现金流详细分析报告。

图4 分散型长租公寓的维度分析

（二）加强现金流管理节点的建设

1.项目决策阶段

项目决策阶段指的是分散型长租公寓利用净现值法，内含报酬率等其他技术方法，通过不断分析比较各个项目的可行性和收益率，与房东签订租赁协议，进入对房屋进行标准化装修和购买家电的阶段。项目决策阶段的现金流主要表现为现金流流出，具体为房屋装修费、家电购置费、勘探设计费、技术资料费等，这一阶段主要是解决投资决策和项目优化问题。

2.项目实施阶段

项目实施阶段的现金流出包括向房东支付的租金，房屋维护保养费；现金流入主要包括租户支付的租金、押金、水电费和各项能源费。这一阶段的现金流贯穿分散型长租公寓的整个运营过程，它主要反映的是分散型长租公寓的盈利能力和企业价值创造能力。在项目实施阶段，通过将此阶段与上一阶段的现金流进行对比，找出造成两个阶段现金流差异的原因，以利于优化项目决策阶段的现金流预测控制，提高分散型长租公寓的企业价值创造力。

3.项目评价阶段

项目评价阶段是分散型长租公寓结束一轮项目投资，获得租金收入后的阶段。这一阶段的主要任务是通过评价整个投资项目为企业带来的现金流和企业价值的增加值，制定项目优化方案，促进企业价值创造水平。

七、结束语

运用多维度盈利能力评价模型可以更直观高效地筛选出影响企业现金流的关键要素，进而帮助分散型长租公寓实现现金流的精细化管理。而现金流节点建设和项目的分阶段管理能够将企业的现金流具体化到各个项目的各个阶段，有利于评价比较各个项目产生的现金流量，进而选择最优项目。本研究基于企业价值创造视角，根据分散型长租公寓的运营模式和现金流特点，将现金流的战略管理和日常管理与分散型长租公寓具体现金流管理活动相结合，构建了基于企业价值创造为中心的现金流管理体系，旨在提高分散型长租公寓的现金流管理水平，帮助其实现长远发展。