美国房价何以飙升

戴闻名

4 月26 日，美国伊利诺伊州，航拍环湖高地一个社区的房屋景观

在美国，新冠病毒带来了一个意想不到的社会后果——房价飙升。从2020下半年开始，全美房价一直在“节节高升”。

一位居住在纽约布鲁克林的记者拉娜·弗鲁哈，多年以来都想在纽约附近买个度假屋。放眼纽约周边，最受欢迎的度假胜地汉普顿价格太贵，她于是把目光投向了纽约市东南面数小时车程的卡茨基尔山。

那里是阿巴拉契亚山余脉，群山连绵，步道众多，曾是纽约犹太人最爱的度假地，但上世纪60年代之后逐渐没落，房价比较便宜。但缺点也很明显：基础设施落后，宽带不稳定，没有公共交通可达，还聚集着很多“骑摩托车出行的特朗普支持者”和冰毒窝点。

但新冠疫情暴发以来，即使是卡茨基尔山这样的地方“看上去像是冰毒窝点”的房子，价格也先翻了一倍，然后又翻了一倍。新房源一出来，几天甚至几小时之内就卖掉了。

她吃惊地发现，“突然之间，人们开始出100万美元抢卡茨基尔山的一座翻修谷仓了”。如果跟当地中介询价，对方第一句先问：有购房资格吗？第二句问：能付现金吗？

5月31日，衡量美国主要城市平均房价的凯斯-席勒指数出炉：3月份美国房屋价格同比上涨20.6%，20大城市房价综合指数同比上涨21.2%，两项指数均创下35年来最大同比涨幅。

美国房地产投资平台淘沙找房联合创始人况麦克在接受媒体采访时也坦言，从2020年中至2021年年底，美国各地盛行“抢房”，至今也没消停。

他所在的加州硅谷，尽管房价在美国已经是“天花板”级别，买房仍然靠抢——去年一处新楼盘发售时，由于开发商采取先到先得的方式，不少人提前几天就在售楼处外搭起帐篷露营。

他说，如今美国房市里的普遍现象是：卖家可以提各种要求，买家为了抢房不惜加价甚至在一些购房条款上妥协。

拉娜则注意到，抢房现象绝不只是纽约和加州存在。如华盛顿特区这样的大城市和得克萨斯州首府奥斯汀、佛罗里达州迈阿密等“二线”城市甚至“三线”小城市，都出现了因为抢房导致房价飞涨的现象。

比如，她表弟一家住在人口仅有87万的北卡罗来那州城市夏洛特，周边有个环境较好的别墅区叫阿什维尔，如今房价竟然直逼纽约近郊的豪宅区汉普顿。

英国《金融时报》2021年中推出的系列调查报道《全球房价调查：屋顶更高了》中指出，在美国，中小城市和郊外人口聚居区，房价上涨、成交井喷的现象尤为突出。

比如位于中西部、人口约90万的俄亥俄州首府哥伦布市，10年前一套房子上架后，要差不多100天才能售出。现在呢，基本10天就出手了。当地一位从业20多年的中介说，这样的情形前所未有。

美国房屋交易网站Zillow的数据显示，如今哥伦布市房子的成交速度超过了美国的所有大都市。情况疯狂到什么程度呢？4月的某一周，哥伦布市近3/4的房子都显示“交易中”。

据当地中介统计，过去一年中，哥伦布市房子的平均交易价格飙升了15.8%。有些地方還要离谱——得克萨斯州奥斯汀市的房价中位数比去年同期上涨了40%，亚利桑那州凤凰城也是热门区域，房价同比涨了差不多30%，密歇根州底特律更是涨了56%。

美国中介网站Redfin也观察到，自疫情开始以来，中小城市和大城市郊外卫星城等“依赖汽车出行”的地区，平均房价涨幅是“公交可达”的大城市的两倍之多：前者是33%，后者是16%。

如哥伦布市这样中等规模的城市，成为疫情后美国人更愿意居住的地方。据美国邮政局数据，疫情期间，美国人口净流入数最高的城市是：哥伦布市、密苏里州圣路易斯市（密苏里州第二大城市，人口约30万）和佛罗里达州坦帕市（佛罗里达州第三大城市，人口约38万）。

为什么会出现这样的局面？

记者拉娜认为，原因是多重的。首先是美国数十年未有的低利率加上美联储“大放水”，助推了人们的购房欲望。

疫情之下，居家办公又越发普遍，大城市居民于是渴望更大的生活空间。而大城市已经超高的房价，使得大部分想改善住房条件的中等收入阶层和首次购房的新入市者，只能选择郊外“卫星城”和中西部二三线城市，于是导致了卡茨基尔山、夏洛特市、哥伦布市等地一房难求、价格高企。

房价飙升也拉升了租赁市场的价格。据美国租房网站Apartment List统计，2021年中，全美租房价格的中位数自年初以来已经上升了11.4%，是过去3年同期涨幅的3倍还多。租金的上涨，又让更多美国人考虑由租转买，进一步增加了购房需求。

房市火爆的结果，就是卖方市场和价高者得，最终买家不得不承担高昂的溢价成本。买不起房，于是成了当下美国的普遍性社会问题。

美联储主席鲍威尔在国会发言时也承认，全美房价飙升，对于想进入市场的初次购房者来说，难度更大了，买不起房是个“大问题”。

一位业内人士则警告说，高房价已经让数以百万计的美国人夜不能寐，“不知道未来能否负担得起自己头上的那块房顶，并确保家里灯还亮、药不断、一日三餐端得出”。

好消息是，2021年全年平均维持在3%以下的30年期抵押贷款利率，今年已经上升到了5%。一般认为，利率上升1% ，购买力下降约10%。再加上房屋供应量逐渐赶上市场需求，房价涨幅应该会随之放慢。

但与此同时，业内人士估计，除非出现经济衰退，美国今年房价多半仍将呈现小幅增长，出现大跌的概率不高。“买不起房”的问题，至少还要持续一段时间。

拉娜还指出，花七位数买一套小镇上没有宽带的房子，这样的事不可能长久，但疫情也永久改变了一些东西，特别是“工作和生活的地理概念”发生了根本性的变化。

在纽约，越来越多的上班族不愿意再回到市中心拥挤的办公楼里，过着一周上5天班的“打工人”生活。越来越多的企业已经开始因应变化，实行弹性工作制，或者减少工作天数，让员工可以住在2小时车程以外的郊区大房子里，部分时间居家办公。

一项分析认为，居家办公常态化，导致人们都想要寻找更大、更好的房子，这直接推升了美国房价上涨至少15%。还有一些人则选择逃离密度过高的一线城市，搬到了新的中小城市工作，带来了这些城市房价的暴涨。

全美房地产经纪人协会的数据还显示，美国南部“太阳带”更吸引居家办公族。得克萨斯州奥斯汀、亚利桑那州凤凰城、爱达荷州博伊西等日照时间长、气候温暖的城市，房价涨幅最高。

加州大学圣地亚哥分校经济学副教授约翰·魏兰德指出，这些城市具有一些共同特征，比如拥有一个允许居家办公的支柱性行业（比如计算机技术）、人口密度较低、经济适用性房源较多等等。

气候温暖也是一个重要因素——喜欢远程工作的人，没有工作的时候多半愿意选择户外运动等具有吸引力的生活方式，好天气就是一个必备条件。

魏兰德总结说，居家办公常态化这个变化趋势，将会对房市的未来发展路径产生重大影响。

房屋交易网站Zillow高级经济学家克里斯·格林进一步指出，疫情之下美国人从大城市去往中小城市和“阳光带”的“大迁徙”，不过是加速了疫情大流行之前已经存在的趋势而已，疫情只是促使人们下定决心“打破办公室和家庭之间的障碍”。

除美国之外， 疫情之下，英国、德国、荷兰等发达国家同样出现了房价高企、买不起房的社会问题。

2022年3月7日，英国最大抵押贷款机构Halifax发布的最新房价数据显示，过去12个月英国平均房价上涨了10.8%，达到了27.8万英镑。10.8%的增速，也是2007年6月以来英国房价最高的年涨幅。

换句话说，英国现在一套房子的平均总价约合人民币231万元，且正在以近15年来的最快速度上涨。

Halifax分析认为，自新冠疫情发生以来，由于越来越多的人在家工作，对面积更大房产的需求推升了市场热度。与此同时，新上市的房源较少，供应不足又导致了房价进一步上涨。

英国最大的房地产网站Rightmove近期发布的最新数据则是，伦敦地区房产最新挂牌价对比去年同期上涨了7.3%，伦敦单月房价上涨6%，伦敦房产的最新平均总价达到了创紀录的66.7万英镑一套（约合人民币555万元）。

英国首次购房者支付的房价也创下新高，平均价格达到21.5万英镑（约合人民币179万）。

有人把通过英国的住房销售系统找房子比作一场“艰苦的障碍赛”，只有过五关斩六将坚持到最后的人才能找到住的地方。调查显示，有31%的英国人担心，由于房价和房租过高，他们很可能在5年内无家可归或者只能寄居在亲戚朋友的沙发上。