楼市暖意初现

张静

无锡市某楼盘

“没人来看房。”北京朝阳区某房产中介叹道。对很多中介来说，2022年的春天有点“冷”。

2022年以来，从中央到多个地方陆续出台了降息、降首付、减免契税等一系列稳楼市措施。根据国家统计局最新数据，1-4月，房地产多项指标处于低位。

5月25日，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议，要求把稳增长放在更突出位置，着力保市场主体以保就业保民生，保护中国经济韧性，努力确保二季度经济实现合理增长和失业率尽快下降，保持经济运行在合理区间。

央行行长易纲在此次会议上在房地产方面有两个重要表述，一是督促金融机构坚持两个毫不动摇，加大对民营企业的支持力度，尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为。二是因城施策支持合理住房需求，维护房地产市场平稳运行。

全国稳住经济大盘电视电话会议释放出强烈的稳楼市信号。

6月15日，国家统计局发布的数据显示，1—5月份，全国房地产开发投资52134亿元，同比下降4.0%;其中，住宅投资39521亿元，下降3.0%。

据易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，该指标说明开发投资数据仍面临压力。但是也需要看到，5月份单月房地产开发投资额出现了环比拉升，即14%。这表明，在稳经济大盘的框架下，房地产市场已出现企稳迹象。

央行行长易纲在此次会议上在房地产方面有两个重要表述， 其一，督促金融机构坚持两个毫不动摇，加大对民营企业的支持力度，尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为。其二，因城施策支持合理住房需求，维护房地产市场平稳运行。

5月16日，国家统计局发布了2022年1-4月宏观经济和房地产行业数据。房地产各指标下滑明显。

严跃进表示：“2022年春节较早，1月份房价指数的数据受疫情影响相对较小。”2、3月份数据逐渐反映出受疫情影响情况。

克而瑞数据显示，2月，百强房企全口径销售额3243.3亿元，环比降43.8%，同比降37.9%，销售业绩为近几年来单月销售最低。

据国家统计局数据，1-4月，房地产开发投资同比下降2.7%，全国商品房销售面积同比下降20.9%，商品房销售额同比下降29.5%，全国房企土地购置面积同比下降46.5%。

疫情反复对区域楼市也造成深度影响，1-4月东部地区和东北地区商品房销售面积分别同比下降28%和42.7%。受上海疫情辐射，长三角城市群内强二三线城市普遍遭遇了间歇性静态管控，对市场情绪和购买行为影响较大。东部尤其长三角区域向来是全国房地产市场重点区域，东部地区楼市销售停滞对全国商品房销售规模产生巨大影响。

作为地方政府收入的重要支撑，土地出让收入是解决地方城市基础设施建设、保障性住房、教育、水利等方面资金缺口的重要来源，也是专项债付息还款的重要来源。

财政部数据显示，2022年1-4月，国有土地使用权出让收入（以下简称“土地出让收入”）1.5012万亿元，同比下降29.8%。

国家发改委国土开发与地区经济研究所国土规划研究室主任黄征学表示，政府性基金收入包括的内容比较多，但土地出让收入占比较高。房地产市场不景气及疫情影响土地拍卖，导致土地出让收入减少。

房地产行情不景气，令许多城市面临较高的去库存压力。

南京房地产交易近期出现近三年来的低点。南京某连锁房产中介人士介绍，2022年4至5月，随着南京上市的新房数量增加，南京商品房“去化周期”也出现高点。据统计，南京4月共有9700套房源领证，5月将有40家楼盘的4700多套新房入市，销售压力为2022年以来最大。

据21财经数据新闻实验室统计，截至6月8日，2022年全国累计超过130个城市共出台200多次楼市政策，仅4月就有66个城市出台政策，超过一季度总和。

新政主要集中在放松限购限贷限售、下调房贷利率、降低首付比例、公积金首付比例降低、贷款额度增加、购房补贴和契税调整、放松落户政策等几个方向。

根据易居研究院发布的《百城住宅成交预测报告》显示，三类城市中，一线城市只有广州楼市表现略好。二线城市中，类似杭州和长春等城市的同比跌幅都较大。三四线城市中，类似嘉峪关、德阳等少数城市表现略好，但其他城市普遍出现了不同程度的下跌态势。

“总结来说，二线城市是同比跌幅最大的一类城市。”严跃进说。因此，以上几类稳楼市举措，出台最多的也是二线城市。

5月16日，成都发布《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》，对限购和限贷等政策继续松绑。政策显示，对于居民拟在市中心购房的，其郊区的住房不再纳入到家庭住房总套数计算。对无房家庭的认定进行重新规定，名下无房、兩年内无转让记录的认定为刚需。

“成都近些年人才导入速度快，同时房价处于降温和调整过程，此次政策发布，将会带动量价的上升，即行情的提振。而成都政策的松动，也说明新一线城市政策放松是近期的大方向和趋势，客观上对于全国其他城市有示范效应。”严跃进说。

5月17日，杭州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，对二手房认购放宽限制，在新落户和外来人口的社保缴纳方面也进行了放松，对限购范围内唯一住房的增值税免征年限由5年调整为2年。

值得注意的是，此次杭州政策明确，三孩家庭可以在限购区域范围内增加一套房的购房资格。此类规定在东莞和南京等地也都有落地，体现了各城市对三孩家庭的支持。

严跃进分析，眼下中国三个全国性的房地产市场即海南、成都和杭州都出台了政策，“这三个区域市场的外来人口导入规模较大、房地产市场规模也较大，其政策的放松，本身具有非常强的信号意义。杭州新政策内容丰富，值得全国其他城市参考学习。总体上看，政策持续放松，释放积极信号，有助于促进后续房地产市场的平稳健康发展。”

“房源多了，成交量也多了。” 苏州市工业园区的一名房产中介表示，新政出台之后，不少有改善性需求的业主开始挂牌自家的房源，准备换房。

中央层面也在发力。

5月15日，人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（下称《通知》）。《通知》指出，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点;二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

《通知》落地，对居民家庭有多大影响？

据测算，根据《通知》调整后，首套住房商业性个人住房贷款利率下限为4.4%，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限仍为5.2%。全国政策调整后，如所在城市政策下限和银行具体执行利率跟随全国政策同步下调，居民家庭申请贷款购买首套普通自住房时，利息支出会有所减少。

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林表示，此次房贷利率下限调整，最大降幅为20个基点，各地因城施策，根据情况在4.4%-4.6%之间确定利率下限，对于首套房贷利率下调是有推动作用的。

“主要是通过打破利率下限的限制，以促进银行间对首套房按揭业务竞争的方式，来促进首套房按揭利率的下行。”盘和林称。

据克而瑞数据，3月份以来，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20到60个基点不等。

《通知》下发不久，天津、郑州、济南、苏州均把首套房最低利率调整为4.4%。

“这些省会城市、二线城市把新政策和既有政策相糅合，形成综合效应，客观上有助于促进房地产交易成本的降低，对市场行情的提振有积极作用。”严跃进说。

5月20日，央行发布最新一期LPR利率。此次5年期LPR下调了15个基点，充分体现当前降低资金成本的支持导向。

此次LPR下调，将进一步引导房贷利率下限。这也意味着，当前全国20多个城市4.4%的低利率可能并非最底部，后续房贷利率还有进一步下调的可能。不但对于购房者，此次政策对房企的融资也会产生重要影响，有助于房企中长期融资成本和经营成本的降低。”严跃进分析。

5月23日，北京和上海部分银行下调房贷利率。其中北京首套房贷利率从5.15%下调至5%，二套房从5.65%下调至5.5%。上海首套房贷利率从4.95%下调至4.8%，二套房从5.65%下调至5.5%。

5月23日召开的国务院常务会议提出，在坚持“房住不炒”的基础上，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

“这为各地楼市松绑政策再次明确了方向。”盘和林认为，采取因城施策的做法，是让各地视房地产的情况来制定按揭利率“下限”，尤其是一些小城市，以此打开银行对房地产按揭的利率下降空间，以低利率促进首套房刚需用户购买，促进房地产去库存。

值得注意的是，在这些稳楼市政策中，南京在5月20日发布取消二手房限购政策后又被叫停，武汉放松四个郊区的限购政策经历“一波三折”才“官宣”。

严跃进分析，从二手房角度来看，类似南京外来人口没有约束就可以购房，可能会引起一輪新的炒作，甚至使炒房需求增加。所以各地政策放松的时候，都需要坚持“房住不炒”的红线。要密切关注市场对于政策的吸收和反馈，防范各类投机型需求突然增加，干扰了房地产市场的平稳健康发展。

iLZpALOKzKXP5HQg8DQGDxzw7CIo+mXSgaAbTZQkaXk=6月14日，吉林省吉林市，疫情过后随着政策的放松，楼市开始回暖，吉林一地产开发商再次开始售楼。图为工作人员在沙盘前为看房客户介绍楼盘

一项最新调查显示，我国二三线城市年轻人购房消费欲望有所下降，其中购房用以投资意向的占比，从2021年底的33%，下降至2022年4月的11%。而在有购房意愿的人群中，刚需型占30%，改善型占35%左右。各方都在期待，这轮政策松绑潮，能有效推动以刚需和改善型需求为主的楼盘早日回暖，形成可持续发展的良性循环。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平预计，旨在支持刚性和改善性住房需求的政策将以更大力度推出。房地产市场宽松政策将进一步发力，从需求和供给两端进一步推出有力度的政策举措，着力释放市场需求。

他认为，住房信贷方面，商业银行将进一步提供稳定的信贷支持，居民房贷利率仍有适度下调空间。监管部门将创造相对宽松的金融环境，对资质优良房企加大直接金融支持，包括运用债券、信托、REITs、信用违约掉期或信用风险缓释凭证等工具，引入不良资产管理公司，缓释房企现金流和债务压力。部分重点城市将松动土地拍卖规则，取消或调整竞高标准建设方案，盘活土地市场。放松预售资金监管标准，在一定程度上减少房企资金压力，提高拿地和开工积极性。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，现在楼市调控政策已经进入到第二个阶段，即由从第一阶段各地纷纷刺激松绑楼市，转到提高新市民购买力、降低购房成本、培育可持续购买力阶段。

6月2日，广州对楼市限购政策进行微调，即外地人购房允许断缴或补缴社保不超过3个月。此前，广州规定非本市户籍人士购房，需要有连续5年缴纳社保的证明。广州由此成为率先调整楼市政策的一线城市。

目前看，有些地区向好的苗头已经显现。

从4月到5月，苏州将二手房限售年限由5年调整为3年，后又取消3年限制，新房限售由3年调整为2年。多次政策调整之下，苏州的二手房挂牌量快速上升。

“房源多了，成交量也多了。”苏州市工业园区的一名房产中介表示，新政出台之后，不少有改善性需求的业主开始挂牌自家的房源，准备换房。

据贝壳研究院数据显示，随着多数城市疫情得到控制，部分城市二手房成交量也随之增长。

5月以来贝壳50城二手房日均成交量较4月日均水平增长约10%，其中徐州5月日均成交较4月增长超过130%，南京环比增长超过50%，济南、东莞等超八成的城市成交量均较4月增长。

一线城市在政策回暖下，市场交易量上升，楼市加快复苏。

国家统计局6月16日发布的数据显示，2022年5月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比4月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格环比由4月上涨0.4%转为持平。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，受本轮疫情影响较严重的环沪城市、东北区域等城市在疫情受到控制之后二手房成交量恢复较快，这说明疫情影响购房入市的节奏，但不会让购房需求消失。随着二手房成交量的上升，房地产行业有望实现良性循环。