要素市场化效率与土地和住宅资产化溢值

摘 要：解释中国1978年以来的经济增长奇迹，应当以其四十余年特长周期的二元体制为分析框架。1978—2018年，中国GDP年均增长率为9.51%，广义技术进步TFP年均增长率为1.00%，经济体制改革获得的TFP年均增长率为2.49%，也就是说，GDP增长部分的26.18%为经济体制改革贡献的。经济体制改革获得的TFP从结构上分为要素市场化配置所带来的生产效率提高的TFP和城镇住宅资产化改革所带来的从零到市场价格溢值的TFP;1998年以前，经济体制改革获得的TFP来自前者;1998—2018年，GDP年均增长率为9%，要素市场化配置TFP年均增长率为0.79%，城镇住宅资产化改革TFP年均增长率为1.37%，城镇住宅资产化改革溢值TFP年均增长率占这一阶段总改革TFP年均增长率的63.43%。还有一个比较特殊的增长来源是农村城郊集体土地从征用到有偿和竞价出让从零到市场价格的溢值。其中，收入法上，土地出让金部分没有计入政府分配项下;支出法上，却发生了购地投资;生产法上，从数据观察，可能还是按照居民和企业自己居住和使用的住宅、楼宇和厂房给自己交纳地租和物业费的核算规则，计入了房地产业增加值，还有一部分以居民住房按揭贷款和房地产商开发贷款利息渠道计入了金融业的增加值。这里发生了一个核算上的谬误，政府和居民收入分配占GDP比重，前者太低而后者太高，与财政部和统计调查数据相差太远。1992—2020年，土地出让面积年均增长率为6.98%，出让价格年均上涨32.99%，地方财政累积收取土地出让金为589 139亿元。但房地产服务业增加值占GDP比重却从1997年的1.58%上升到2020年的7.34%。其变动的大部分来自土地资产化从零到市场价格的溢值。笔者认为，目前中国还存在着巨额的被二元体制扭曲禁锢的生产要素，也存在着巨额的城乡不能够交易的资源、生产资料和生活资料性土地和住宅。二元体制停止转轨的自然经济增长率到2035年前年均可能在2.50%左右。如果深入推进要素市场化配置改革，继续提高体制性剩余要素的利用效率，并在坚持土地国有和集体所有的原则下放开土地和住宅使用财产权交易，释放资产化改革从零到市场价格的溢值，到2035年年均可获得3%左右新的经济增长潜能。

关键词：经济增长;要素市场化效率;土地和住宅资本化溢值;经济体制改革TFP;资产化改革溢值TFP

中图分类号：F061.2  文献标识码：A

文章编号：1000-176X（2022）07-0012-16

一、导言：现有经济理论解释中国经济增长奇迹的困惑

从1978年到GDP增长速度下跌8%以前的34年间，中国GDP的年均增长率为10%，其中2010年GDP总规模超过日本位居世界第二。2020年中国GDP占全球经济比重从改革开放初期的1%提升到17.4%，人均GDP从1977年的50美元提高到100 357美元。中国作为一个在改革开放初期人口众多、生产力水平低下和科技水平落后的不发达国家，在四十余年的时间中，经济发展水平进入了中高收入国家的行列，这是世界经济史上的一个奇迹。

国内外学界对中国经济增长奇迹的来源进行了各种不同的解释：一是认为Harrod[1]与 Domar[2]提出的经济增长模型可以解释中国经济发展的早期阶段，即一个国家或地区的增长率依赖于资本生产率和投资率，而这两者又由储蓄率决定。如Lau和Zheng[3]认为，物质资本投入是中国经济增长最重要的驱动力，对经济增长的贡献超过55%。二是用Lewis[4]提出的二元经济结构转型解释中国经济增长奇迹，是由生产要素从低生产率部门转移到高生产率部门所驱动。Young[5]指出，1978—1998年中国非农业部门TFP增长对经济增长的贡献比较适中，这一时期经济增长奇迹的主要驱动力是从农业部门中轉移出来的劳动力。林毅夫[6]更加强调要素禀赋结构升级的后发优势支撑了中国持续多年的高速经济增长。三是认为中国经济增长符合Solow的增长模型，他们将劳动力或者人力资本引入生产函数中[7]。蔡昉[8]可能是最早提出人口转移是改革开放以来中国经济高速增长的主要源泉的学者——把人口转移引致的不同人口年龄特征阶段看做是经济增长的一个额外源泉，这被称为“人口红利”理论。四是主要关注于创新、技术进步以及它们的决定因素。刘世锦等[9]指出，广义技术进步对中国经济高速增长起到了非常重要的作用。

用工业化初期国家资本积累支撑经济起飞、后发国家要素禀赋优势、剩余劳动力转移和人口红利这些理由可以解释改革开放前的中国经济增长奇迹。然而，1957—1977年，投资年均增长率为69.89%，就业劳动力年均增长率为2.62%，而李京文和郑友敬[10]计算中国广义技术进步对GDP增长率的贡献，1957—1965年为8.24%，1965—1976年仅为4.12%。改革开放前GDP年均增长率为5.50%，意味着在这段时期，资本高速积累，就业劳动力快速增长，但并没有很理想地成为经济高速增长的推动力。

就改革前后相比，上述有关1978年后经济增长潜能来自于资本积累、劳动力红利和结构转型不同视角的论证，或多或少可能有不能解释和说明中国二元体制场景及其增长独特来源的深层次机理。1978—2011年，投资年均增长率为19.08%，就业劳动力年均增长率为2.00%，分别比改革开放前低了50.81和0.62个百分点，在资本积累速率大幅度放慢和人口及劳动力数量红利相对减少的状况下，GDP年均增长率为10%，比改革开放前高出4.50个百分点。从二元结构转型和要素成本国际竞争优势看，20世纪80年代后期，农村劳动力大规模开始向城市和沿海地区转移，确实成为经济增长的重要动能之一。但是，也发生了中国经济增长过程中的刘易斯悖论：农民工外出月平均工资与城镇单位职工月平均工资比从1979年的150∶100下降和反转为2020年的100∶191;农业就业劳动力比重比同样发展水平国家多出近一倍;城乡居民收入比从2.53∶1变化为2.56∶1，差距并没有如日本、韩国和中国台湾一样趋于缩小。就此来看，中国二元结构转型推动经济增长的力量可能要比人口迁移顺畅的国家小一些。

与世界其他创新型国家相比，改革开放以来中国TFP的增长速度要高得多。这给我们提出的疑惑是： 1978—2011年，中国GDP年均10%的增长率及其巨额的TFP潜能究竟来自何处？我们需要对历史增长率进行观察和顺着二元体制分析路径去解开这一谜团。

（一）三次大力度改革安排与体制转轨性TFP

在发展经济学中，因为存在低生产率的农村农业和高生产率的城市工业二元结构，在农村有大量剩余劳动力，由此建立了剩余劳动力不断向城市和工业转移的经济增长模型。其实在计划与市场的二元体制中也相同，禁锢了大量的体制性剩余要素和非市场化资源（非市场交易的土地和住宅），二元体制渐近转轨，使被禁锢的剩余要素和其他非市场化资源逐步被释放出来，以TFP或者其他核算方式表达产能的形式成为经济增长的潜能。

二元经济体制释放经济增长的潜能，最主要是由体制安排者实施改革进行外部推动激活内部潜能所致，而非如现代市场经济国家主要因流动性不足采用扩张性经济政策由内而生成。

1.三次大力度改革都推动了TFP的高增长

经济体制改革提高了TFP，各个大力度改革时期TFP的大幅度增长，是加速经济增长的最重要动能。中国TFP增长的3/4源于推进二元体制改革。1978—2018年，GDP年均增长率为9.51%，根据亚洲生产率组织的计算，其TFP年均增长率为3.49%，笔者在后面估算的广义技术进步TFP年均增长率为1.00%，二元体制改革TFP年均增长率为2.49%，总TFP增长率占同期GDP增长率的36.70%。但是，同期的欧美日韩TFP年均增长率分别为0.90%、1.00%、0.77%和1.02%，其简单平均数只有中国的26.43%。

这就给我们提出一个问题：应当把中国的TFP全部归于广义技术进步吗？这显然不符合事实。中国TFP的高增长时期与经济体制大力度改革的周期相吻合：从图1所示的GDP和TFP增长率的曲线可以看出，凡是重大改革推进时期，GDP增速加快，TFP增速也加快;而凡是重大体制改革任务结束，还没有接续下一次重大改革时，GDP增速放缓或下行，TFP增速也回落。这就说明，中国的TFP年均增长率与各次重大体制改革的出台和推进密切相关，如表1所示。

这就给我们提出一个问题：改革开放以来中国的高TFP增长率，体现的广义技术进步能力比欧美日韩等国家和地区强得多吗？回答是否定的，中国与欧美日韩等创新型国家和地区相比还有一定的差距。改革开放以来，虽然技术进步突飞猛进，但从美国发起对中国的贸易战开始，重要技术对中国围堵、限制和断供，显现出中国在基础科学研究、新技术创新和技术产业化等方面能力不足。

进一步分析看，1971—1977年中国的TFP年均增长率为-2.04%。这个阶段中没有经济体制改革，也就谈不上存在体制改革TFP。原因在于计划行政体制禁锢和经济工作紊乱，原有的劳动力、土地、工厂和设备的利用率在下降，教育、知识、人力资本、技术创新和新技术应用等进步大部分停滞。然而，改革开放后中国TFP增长率变动经历了这样一些创造奇迹的阶段。

2.经济体制改革动态变化与TFP起伏过程

1978—1988年，TFP年均增长率为4.12%。这一阶段，1980—1982年，TFP增长率有两次小幅度的回落，影响TFP年均增长率上升或下降的因素是这段时期实施计划经济与市场经济的反复摇摆。如果将其剔除，TFP年均增長率为4.41%。这一阶段的TFP年均增长率主要来源于承认个人和企业的经济利益，农村实施家庭联产承包责任制、鼓励乡镇企业发展、放开计划外市场、城镇企业扩大自主权和劳动力实施计件工资奖金制等改革。

1989—1990年，TFP年均增长率为-3.07%。除了正常的经济运行因社会动荡被打乱外，也说明改革如果处于停滞甚至发生体制回归，不仅得不到改革获得生产力的释放，而且还会导致原有要素生产率的大幅度下滑。

1991—1995年，TFP年均增长率为6.20%。这是中国经济增长历史上TFP提高状况最好的5年。期间TFP增长在1991年迅速从紊乱中恢复反弹。1992—1995年，重申社会主义处于初级阶段，阐明公有制为主体和个体私营经济共同发展的基本经济制度，确定改革向建立社会主义市场经济体制迈进。这一阶段TFP来源的特征是，追求经济利益的个体、私营和外资等市场主体大幅度增加，对户籍限制、土地和住宅禁止交易和银行贷款歧视等体制扭曲进行变通和纠正，并且原有低效率的劳动力、资本和土地要素向高效率部门转移配置，释放了被禁锢的体制性剩余要素并提高了要素利用率。

1996—2000年，TFP年均增长率为1.17%。从这一阶段看，通过提高要素利用率获得TFP的各类经济体制改革进入了常态化运行的轨道。比如计件工资奖金刺激劳动力提高生产率已经到了相对高的水平，激励体制既定后，原先改革提高生产率的动能边际递减。此时国有经济改革的重点是大中型国有企业债务重组和下岗分流，实现三年国有企业脱困;宏观管理体制改革的重点是合并产业部和形成发改委、财政部和央行为框架的宏观经济调控体系;而土地和住宅资产化改革还在试点和部分领域推进的过程中，对以往要素体制改革TFP增长的回落还不能形成较强的替代动能。期间，又遇到了亚洲金融风暴对中国经济的冲击。这些都是这一时期导致TFP年均增长率下降的原因。

2001—2010年，TFP年均增长率为4.28%，GDP年均增长率也在加快。这一时期TFP提高源于两个方面：（1）建设用地从有偿出让试点、政府企业间一对一协议交易，改革到所有土地出让都经地方政府招标竞价拍卖进行，同时城镇居民住宅实施货币化分配和商品化供给改革。这使得土地和住宅价格发生了从零到市场价格溢值的过程，成为TFP乃至GDP增长的重要组成部分。（2）中国加入WTO，进一步改革政府管理体制，吸引全球规模较大和技术水平较高企业进入中国，增加高质量市场主体。一方面，扩大全球市场，出口扩张使产能利用率提高;另一方面，制成品出口扩大和农业剩余劳动力进一步向制造业转移，也提高了要素利用率。

从前面分析中国TFP的形成过程看，除了广义技术进步因素外，其主要有以下特征：（1）相当大的比例依靠猛烈的大力度经济体制改革安排和实施而形成。从1978年以前数据看，没有改革，TFP增长幅度很低，甚至体制低效率抵消了广义技术进步潜能和降低要素投入效率，使TFP呈现负增长。（2）大力度改革猛烈推动了TFP增长，使TFP年均增长率呈现倒V型;如果改革进退反复，增长会形成锯齿形状;反复程度大的时段，甚至会使TFP增长变为负数。（3）要素市场化的每一步改革会使其利用率突然提高，增长来源以TFP的形式体现出来;而改革过后，产出成为提高要素利用率水平的投入结果，变成了正常的投入产出，而不再有额外的余值产生。因此，二元体制国家每一次体制转轨形成的经济增长潜能都是边际递减的。在体制没有并轨之前，若要再一次加快经济增长速度，则需要新的大力度的改革安排和实施。

（二） 广义技术进步TFP与经济体制改革TFP的区分和计算

这里我们粗略地区分广义技术进步TFP和经济体制改革TFP。市场经济国家TFP有以下特征：首先，TFP总体上是由教育知识进展、人力资本积累、新技术发明和新技术产业化等形成，不存在体制转轨形成TFP的场景。其次，从1978—2018年的TFP变动看，韩国和日本TFP年均增长率分别为1.04%和0.79%，

數据来源：亚洲生产率组织网站（http//www.apo-tokyo-aepm.org）。Jones[11]发现，1980—2000年，欧美TFP年均增长率分别为1%和0.9%，并没有发生TFP大幅度J型增长的态势。而进入工业化中期和后期以及到后工业社会，这些广义技术进步呈现为连续、交叉和复合式变动，是一个旧技术不断加速被淘汰和新技术不断加速出现的过程。因此，在新技术创造新GDP的同时，也会使一些旧的生产方式收缩，即消失和节约掉一些传统的GDP。最后，虽然对广义技术进步的投入为向右上方倾斜的曲线，但菲斯佩奇[12]发现，TFP增长是波动幅度较小和平缓变动的曲线。从日韩和欧美41年和21年TFP增长态势看，几乎与横轴平行。

如果对中国各产业投入产出进行改革前后对比，对没有增加要素投入而增加产量的各类因果关系进行深入分析，再利用大数据算法，快速地获得基础数据并求得一系列参数，可以计算和划分清楚TFP中哪些是广义技术进步形成的，而哪些是经济体制改革释放经济增长潜能形成的。这里笔者只是顺着上述思路，先是简单和粗略地对过去GDP增长中的TFP贡献加以区分。

如前所述，一元市场经济体制中不存在经济体制改革形成的TFP，而综合欧美日韩等国家和地区的平均数，广义技术进步TFP年均增长率在1.00%附近波动，这里将其看成是一个常量即1.00%。中国是一个二元体制转轨国家，TFP在结构上既存在广义技术进步TFP，也存在经济体制改革TFP。这样，我们可以粗略地估算中国经济体制改革TFP增长率为：

Tr=Ta-Tt（1）

其中，Tr为经济体制改革TFP增长率，Ta为总TFP增长率，Tt为广义技术进步TFP增长率100%。

中国1977—2017年总TFP增长率、广义技术进步TFP增长率和经济体制改革TFP增长率情况如图2所示。

计算得出，1978—2017年，GDP年均增长率为9.51%，经济体制改革获得的TFP年均增长率为2.49%，也就是说GDP增长部分的26.18%是经济体制改革的贡献。TFP的71.35%主要是推进大力度改革释放了禁锢在扭曲体制内的潜能而形成。还需要指出的是，改革前的1971—1977年，广义技术进步TFP年均增长率为-2.04%。也就是说，如果没有改革，广义技术进步TFP不会存在并且为负，GDP年均增长率也就在5%以下。

这样，我们可以总结改革开放以来中国TFP形成和增长的一些特征：中国作为特长周期体制转轨国家，在其经济增长动能中不仅包含广义技术进步对TFP的贡献，更重要的是还有经济体制改革对TFP的贡献;从结构上看，这种特殊的TFP不仅来自经济体制改革对要素利用效率的提高，还来自土地和住宅资产化改革从零到市场价格的溢值;而且从改革前后的比较和改革进程中的反复看，在二元体制存在扭曲的状况下，没有改革也就不会形成经济体制改革的TFP。

二、要素市场化配置所带来的生产率提高是TFP增长的重要来源

生产要素利用率提高获得的TFP，主要来源于分配体制的改善、国家与企业关系的理顺、企业所有制结构的多元、经营体制机制的灵活、乡镇企业的发展和土地利用率的提高等方面，释放被扭曲体制禁锢的要素生产力。

（一） 联产承包：所得给自己提高的劳动生产率

家庭劳动和土地使用权到户，提高了劳动力与土地要素组合的利用率。生产队集体劳动时，分配吃大锅饭，劳动者出工不出力;土地家庭联产承包后，劳动者积极性空前高涨，在劳动力和土地要素投入数量没有或者增加相对较少的情况下，产出水平却大幅度提高。1977—1985年，粮食播种面积从120 400万亩减少到108 845万亩，粮食产量却从28 272万吨增加到37 911万吨，即播种面积减少9.60%，产量却增加34.09%。特别是家庭联产承包和部分农产品由统购统销向市场化销售改革后，农民自主选择扩大种植经济价值高的农产品的播种面积，但是产出增长远超出种植面积的增长，如表2所示。说明一定土地面积上的劳动效率也比改革前大幅度提高了。

根据国家统计局有关数据计算，1978—1985年，农业总产出增长124.29%;投入部分中，农业耕地和园地增长-1.44%，有效灌溉总面积增长-1.14%，农业从业劳动力增长5.21%，化肥施用量增长63.47%，农业机械总动力增长56.31%。然而，剔除价格因素，农业从业劳动力人均收入增长高达904.42%。这样，土地投入负增长应该影响该要素投入的农业增加值减少;农业劳动力每增长1.00%，增加值增长0.50%，劳动力投入贡献的农业增加值增长也就2.60%左右;由于农业是劳动密集型产业，资本增长的贡献率权重估计为15%左右。除去这些增长因素，可以看出，农业净产出在农村家庭联产承包责任制改革时期，相当大的比重来自农业TFP的提高。当时农业装备、育种等方面的技术进步有限，农业技术进步TFP大量来自化肥施用;农业经济体制改革TFP的比率大于农业技术进步TFP的比率，主要来自单位种植面积工作效率的提高。从农民净收入是改革前9倍的数据看，除了部分农业技术进步所得外，农民主要获得的是劳动和地租生产率提高带来的收入。

（二） 绩效分配·放权让利·国有和集体企业所有制改革提高的劳动生产率

尊重不同经济主体利益、放权让利、重回按劳分配、推进城乡国有企业和集体企业体制机制改革，在广义技术进步不显著、要素投入数量不变或增长不多的情况下，要素利用率却大幅度提高，对经济增长贡献也以经济体制改革TFP的形式体现出来。从城镇国有企业和集体企业以及乡镇集体企业职工分配体制看，改革开放前不讲劳动者利益，低工资、多就业、平均分配，职工出工不出力，一个人的工作需要几个人做，使得劳动力和资本要素投入不少，产出水平较低。这既不是技术进步不足的问题，也不是要素投入不足的结果，而是由于干多干少都一样的体制下，职工以最少的劳动消耗取得固定收入的动机和行为造成的。1978年开始，实施了从强调工作无私奉献向承认个人和企业利益观念的转变，从平均分配到绩效工资奖金制度的改革，调动了劳动者的工作积极性，在劳动力和资本数量既定甚至减少的情况下，分不同行业，产量增加从15%—40%[13]。

在计划体制下，企业是国家的车间，生产什么，生产多少，如何生产，怎么分配，资金收支和产供销，都由国家管理。企业没有多生产、技术进步和提高质量的活力和动力。20世纪80年代后期，特别是进入20世纪90年代后，由于产权不清和机制不活，国有大企业机制不活、债务很重、冗员过多、效益不佳;国有中小企业亏损面大，亏损额惊人;曾经机制灵活的乡镇企业也出现了体制复归、机制僵化和产权纠纷等问题。实践证明，各类企业改革无法一劳永逸，而是一个长期不断体制转轨的过程。

国有企业改革的历程和内容为：普遍地进行了放权让利和企业资产经营经济责任制改革，国有大中型企业更是如此[14];理顺政企关系，撤销部委行业内企业直接管理体制，成立了国资委;建立现代企业制度，实行公司制改革，一些大型国有企业还进行了股份制改造，有的上市成为股份公司;对于高负债的资本结构，进行了银行与国有企业之间的债务重组;对于企业办社会，进行了企业经济功能与社会功能的剥离。从整体看，对国有经济结构进行了抓大放小、整合集中、有进有退的战略性调整。改革的结果提高了劳动生产率[15] 。

20世纪80年代后期和进入90年代，国有中小企业负债越来越高、亏损越来越严重、净资产部分不断缩水、效率日益低下;乡镇企业也遇到体制机制回归老化和效率边际递减等问题。这些问题成了20世纪90年代中期经济增长率放缓，特别是TFP增长率下降的重要原因。因此，对国有中小企业又推行了资产经营承包经济责任制等多种形式改革，后来又深化了城乡国有企业和集体企业股份合作制、股份制、拍卖和租赁等多种形式改革。诸城市的实践证明，企业体制机制改革，可以大幅度地提高企业投入的产出效率[16] 。全国各地特别是江浙，与城镇国有中小企业改革一样，对乡镇企业也进一步明晰产权，推进更深入的股份合作、股份制和其他形式的改革[17-18] 。如1994—1998年，浙江省61 264家乡镇、村办集体企业，完成改制的有56 363家，改制面达到92.00%。2000年，全省乡镇企业改制全部完成[19]。由此可见，浙江省的乡镇企业体制改革取得了显著的经济成效[20-21]。在各类企业体制不断改革的过程中，计划经济管理逐步松动，供销和价格方面实行了双轨制，企业可以向计划外市场生产和销售一部分产品，直到产品产供销基本市场化，并且逐步形成了企业多收、经营者和职工也多得的利益机制。企业作为生产要素的组织者，体制的逐步理顺和经营机制的改善，提高了要素的使用效率，在投入数量不变的情况下，增加了20世纪后20年的产出。

前面已述，2001—2010年和2012—2015年，中国加入WTO融入经济全球化，使得农业剩余和低效率的劳动力更多地转移到高效的城市和制造业中，跨国公司的大量涌入也使生产制造资本要素集中化和规模化，提高了资本的生产效率。这些也在投入要素数量不變的情况下增加了产出。

（三）乡镇企业对户籍管制和土地禁止交易扭曲纠正提高的劳动生产率

乡镇企业对农村剩余劳动力的吸纳和对土地非市场化配置扭曲的纠正，在余值加劳动力和资本两要素投入结构的增长模型核算中，地租产出也被包含在了TFP之中。受当时户籍和粮食供应控制，劳动力流动受到限制。但是乡镇企业的异军突起，使农业剩余劳动力就地安置。并且与城镇国有企业不同的是，乡镇企业产品市场化销售，劳动力能进能出，按劳动结果分配。1978—2002年，乡镇企业创造的增加值从208.32亿元增加到32 385.80亿元，占GDP比重从5.66%提高到26.61%。从核算来看，25年间，劳动和资本产出（折旧加利润）比分别为29.10%和40.08%，影子价格的地租部分估算为21.48%，而广义技术进步为9.33%[22]。实际上，从国家统计局对全国GDP投入产出核算的基础看，因为土地不能通过交易配置，不能市场定价，也不可能与厂房机械合并进入固定资产。而农民集体或者个人作为追求利益最大化的经济主体，通过在土地上建设运营乡镇企业，纠正土地禁止交易的扭曲体制，通过产品市场化，实际上得到了土地的产出——地租。加上过去乡镇企业会计资料不齐全、利润所得尽可能少报、分配不记入会计明账等现象较为普遍，因而相当一部分土地的产出作为一种核算的残差。就国民经济运行的核算方面看，从分配法上进入了农民和集体的项下，从支出法上变成了他们的消费、储蓄和投资，而从生产法上实际最后隐含在了TFP之中。

需要说明的是，20世纪初开始对乡镇五小企业进行治理整顿，土地用途管制、规划和审批越来越严格;农村禁止建设用地市场交易，建设用地实行计划和指标管理，农民自然人和农村企业法人基本得不到用地指标。与日本、韩国和中国台湾不一样的是，一种从农村农业到城镇工业内源的工业化进程被阻断，20世纪以来国有投资和外资嵌入推动了与乡村联系不紧密的外源式工业化进程，导致了城乡居民在工资收入、财产性收入和资产拥有方面的差距拉大。

三、城镇住宅资产化溢值TFP的种类和经济体制改革TFP的定量分析

从产品市场化和要素配置体制改革对TFP的贡献来看，其实施和形成的时期主要在1978—2000年，其后改革的力度和效果边际递减。而城镇住宅市场化改革始于20世纪末，其后20年与前20年相比，改革着力点是推动土地和住宅的市场化进程，如果我们将住宅资产从零到市场价格溢值用余值法归入GDP，这一阶段经济体制改革TFP主要来源于城镇住宅的资产化改革。

这里先定义土地和住宅资产化改革从零或者改革到市场价格的溢值。土地和住宅从零到市场价格的溢值是指被禁止交易的资产，突然改革放开可以交易，其从没有价格到具有市场确定水平价格的过程。当一项资产已经被允许交易，并已经市场化交易了一次，如果市场仍然是放开的，再次交易升值的部分，是市场经济中自然的一种价格升值，不是改革获得的价格溢值。在中国，经济体制改革价格溢值主要包括三个方面：一是城镇、工矿和交通水利建设用地，虽然也建立了土地一级交易市场，但被交易的土地是从禁止交易的农村城郊征用而来，其出让价格不论多高，都是零到市场价格的溢值。二是城镇住宅商品化改革已经完成，住户缴纳了当时建造成本的价格获得了住宅的使用财产权，但住户自己居住使用，一直没有在竞争性的市场上进行交易，一旦某一天住户自主在二手房市场上将其进行交易，虽然离当时市场化改革已经有了一段时间，但是其获得房改价到市场价格增值，应当归属于资产化改革的溢值。三是农村居民住宅直到目前还是被禁止交易或者不允许交易，城镇居民住宅商品化改革后还没有再交易的，因政府将农村城郊扩大为城区的拆迁和对城市棚户区改造等进行货币化安置的居民，其使用政府发放货币到市场上购买住宅，则发生了农村住宅价值为零和城镇住宅改革从成本价格到市场价格的溢值。

（一） 四种类型住宅资产化溢值性TFP

一元计划经济中的全部和计划与市场并存的二元体制经济中的全部或者一部分，行政事业用房、商业楼、厂房和住宅等建造后无偿分配给行政、教育、医疗、企业和居民使用，城镇工厂和农村住宅自己建设后自己使用，均禁止交易，无法形成市场价格，也就不是市场经济意义上的资产。

2000—2020年，城镇住宅建筑面积从105.8亿平方米增加到372.0亿平方米，增加了2.52倍，但其资产—住宅财富市场总价值从181 532亿元增加到3 735 141亿元，增加了19.58倍。

数据来源：建设部网站（http：//www.mohurd.gov.cn/gongkai/fdzdgknr/sjfb/index.html）;国家统计局网站（http：//data.stats.gov.cn/easyquery.htm？cn）。

如果基数以1999年未全面完成住宅商品化改革的平均成本价格850元/平方米算起，到2020的21年，城镇住宅价格年均上涨率为17.54%。这不能简单地归结为住宅资产价格过度的通货膨胀，而是20世纪末还禁止城镇住宅交易，初始市场价格为零。21年间这样高的价格上涨率，实质是原来价格为零的生活资料性城镇住宅，其从零或者成本价向市场价格的溢值。从GDP核算看，实际是额外获得的一项余值。这种住宅资产化改革价格溢值性TFP主要来自以下四种情况：

1. 1998—2000年，住宅商品化改革从零到成本价格出售溢值性TFP，累积为899亿元

1998年对城镇居民存量住宅进行了以成本价格向使用者出售的改革;而对城镇居民新需要的住宅，则进行了由房地产商向地方政府购买国有土地长期使用权，建造后市场化出售给城镇居民的转轨。住宅商品化改革使城镇居民拥有的住宅成为由市场供求决定价格的资产。城镇居民住宅在无偿分配之前没有价格，1999年推行有偿分配改革，当年住宅平均成本价格为890元/平方米;到了改革全面完成的2000年，商品住宅及二手房价格跃升到1 984元/平方米。住宅价格1998年初为零，1998年末为810元/平方米，2000年市场化价格比1999年成本价格溢值122.92%。可以说，城镇住宅体制改革，是其从没有价格到有市场价格的资产化价格溢值的过程，它不是市场经济自动发生和变化的趋势，而是由住宅商品化改革启动形成的。改革的结果：住宅发生了从零到有改革成本价格的内部交易和变化;而允许在二级市场上交易，这部分房改房在2000年以后就具有了动态的市场价格，是任何时候交易都可以从房改价溢值变现的资产。

确定住宅商品化改革第一步获得的TFP。在1998年开始的住宅商品化改革，將过去单位分配给职工的住宅按照成本价格出售给职工，住宅成为职工有使用财产权的资产，可以抵押融资，并在市场上交易。截至2000年，将存量面积为105.8亿平方米[23]的住宅按照平均成本价格850元/平方米出售给职工。从GDP核算理解，经济体制改革前无偿分配的住宅，当进行有偿价格分配使用时，政府住宅管理部门、事业单位和国有集体企业，得到了从零到改革价格899亿元溢值性收入;参加住宅体制改革的职工支出了房改款;生产方面需要按照余值平衡住宅资产化改革的这部分溢值。

2. 2008—2020年，城镇扩大货币化拆迁安置农村户籍人口溢值性TFP，累积为11 413亿元

其逻辑在于：城郊和乡村农村户籍居民的宅基地和房屋因被拆迁征用而灭失，地方政府或拆迁公司以货币补偿的方式进行安置，需要的住宅由被安置居民到市场上购买。其实，发生了原宅基地和房屋从禁止交易的零价格到现住宅资产市场价格的溢值。笔者根据全国城市和县城面积每年扩大、城市和县城郊区农村户籍人口密度、

资料来源：胡焕庸线（baike.baidu.com/item/胡焕庸线/9370486？fr）。每年拆迁安置农村户籍人口数量、当年商品房价格、每人平均安置面积和货币化安置比重等数据，

数据来源：国家统计局网站（http：//data.stats.gov.cn/easyquery.htm？cn）。估算城镇安置农村户籍人口价格年溢值额，从2000年的16亿元变化到2020年的1 799亿元。城郊和农村居民没有放弃自己的宅基地和房屋，政府也并没有对其征收和进行货币化安置，但自己到城镇购买了商品房。这种状况下，虽然农民从自己零价格的住宅中搬迁到了城镇，居住在了城镇市场价格的住宅之中，但这与资产化改革溢值无关，是一种自发的市场化资产交易，不能列入资产从零到市场价格溢值的范围。这种面积扩大型的城市化和拆迁安置性住宅资产化，不是自然内生的经济活动，而是由政府推动的城市化和资产化过程。

3.城镇棚户区改造货币化安置溢值性TFP，累积为66 966亿元

城镇棚户区改造，是指对原城市、城镇工业和矿区居民住宅和居住环境包括道路、供气、供电、供排水和其他公共设施进行的更新建设。涉及城镇户籍居民所居住的房屋，在1998—2000年进行过住宅货币化分配改革，已经成为有可以交易和具有市场价格的资产。从2008年开始的棚户区改造，一些拆迁居民由补偿住宅实物安置，另一些则按照货币化方式安置，居民自己到市场上购置市场化交易的商品房。笔者根据各年完成棚户区改造住宅数量、货币化安置比率和当年商品房价格平均水平等，再减去过去的因棚户区打折的房改成本价，其溢值额从2008年的38亿元变化到2020年的4 199亿元，最高的2017年为18 109亿元[23-25]。2008—2020年的棚户区改造，是地方政府进行老旧棚户区改造和住宅货币化安置推动的，是城镇住宅改革从成本价格向市场价格变现溢值的过程。

4. 2000—2020年，原城镇房改房逐年进入市场交易溢值性TFP，累积为65 053亿元

因房屋所有者改善居住条件购新房、调换工作居住位置置换、继承多套房出售、向外迁移出售、进城农村居民或者其他地区城镇居民迁入买入等，每年都会发生约105.8亿平方米的房改住宅交易。当城镇居民将这部分存量房改房投入市场进行交易，可获得改革价格到市场价格的变现溢值。比如，在北京市海淀区重点中小学附近的居民，2020年将其房改房在二手房市场售出，其房改时850元/平方米的成本价格，到卖出时价格有可能会是100 000元/平方米。对于房改房每年的交易率，笔者通过多次模拟，将其比率设定为0.8%。2000—2020年，其资产化交易溢值额从896亿元变化到7 107亿元。

数据来源：国家统计局网站（http：//data.stats.gov.cn/easyquery.htm？cn）。这里需要指出的是，只有第四类居民因自己需要原因出售自己原房改房而使资产从当初的改革成本价格到市场价格变现溢值，是由人口流动、迁移和需要所自然推动的过程。然而，如果没有20世纪末三年的城镇住宅商品化改革，也就没有后20年城镇原房改存量房资产价格溢值获得的TFP。

由于城镇住宅价格不断升值，农村居民到城镇的安置房，城镇居民棚户区改造房，当初商品化改革住宅存量部分，交易或货币化安置得越晚，其从零或改革成本价格到市场价格的升值就越大。住宅资产化改革从零或改革成本价格向市场价溢值额从1998年的180亿元增加到2020年的16 650亿元，其中因棚户区改造量较大而价格溢值最多的2017年，规模为25 397亿元。

（二）要素市场化配置TFP和住宅资产化改革TFP的定量分析

笔者在本文第一部分中以亚洲生产率组织计算的改革开放以来中国TFP增长趋势，参照欧美日韩等国家和地区特长周期中TFP增长数据，并结合Jones和菲斯佩奇对欧美研发人员投入曲线向上倾斜和TFP增长曲线却平缓和波幅较小的分析，认为中国改革开放以来广义技术进步带来的TFP平均增长率约在1.00%左右，据此计算出中国经济体制改革获得的TFP增长曲线，如图3所示。

我们分析1978—1980年、1982—1988年和1991—1997年产品市场化销售和要素市场化配置释放TFP情况。这三个阶段的特点是，房屋资产化改革没有启动，土地资产化改革也是在逐步试点和小规模推进。1978—1992年，经济体制改革TFP几乎全部来源于产品市场化销售和要素市场化配置。1997—2001年，要素市场化配置TFP增长水平处在零以下。2001—2010年，中国加入WTO开放倒逼改革，又一次使劳动力、资本和土地要素市场化配置有所推进，其TFP又处于一个较高增长水平的阶段。而2012—2015年，要素配置改革的余力还在起作用，但力度在逐步地边际递减。

从要素市场化配置TFP增长的动态情况看，1980年和1981年两年，发生体制有向产品生产和计划经济回归的呼声和犹豫，要素配置效率下降，要素配置改革TFP增长率为-0.42%。而1989年和1990年两年，社会动荡，向一大二公所有制和计划经济转换的声音更大和体制回潮，要素配置效率下降幅度较大，为-4.07%。1997年遭遇亚洲金融危机，1992年开始的要素配置市场化配置改革工作大多数已经结束，改革增长动能边际递减，新的如土地和住宅资产化改革还没有全面和大规模铺开。因此，20世纪90年代最后5年，要素市场化配置改革TFP年均增长率为-0.52%，说明要素生产利用率在下降。而2011—2018年，除了2013年和2014年两年要素市场化改革TFP增长率为1.05%和0.65%外，其他6年为负数，年均为-0.62%。

资产化改革交易特点及其TFP计算限制：首先，城镇居民房改房存量交易比率波动幅度较小，变动较为平缓。其次，其交易率与面积和价格的乘积，减去房改价格后的溢值，不可能大于全部经济体制改革TFP。其计算公式为：

Tr=Te+Tp（1）

则有Te=Tr-Tp。

其中，Tr为经济体制改革TFP增长率;Te为要素市场化配置改革提高利用率获得的TFP;Tp为土地和住宅资产化改革从零或低价格到市场价格溢值性TFP。

由圖3可知，中国城镇住宅资产化改革TFP增长的状况。1998—2018年，经济体制改革TFP年均增长率为2.12%，其主要来自城镇住宅向职工和其他居民出售、城镇居民房改存量住宅交易释放、城镇棚户区改造住宅货币化安置和农村居民房屋拆迁货币化安置，其资产价格是从原有的零或房改价格向市场价格溢值的释放。在本部分中，由于统计局用生产法将土地资产从零到市场价格溢值，平衡进入了要素贡献的GDP核算之中，笔者这里只分析城镇住宅资产化改革溢值释放的TFP增长情况。数据表明，1998年城镇住宅商品化改革启动，当年从零价格到改革价格的溢值，其TFP的增长率为0.23%，由于只有商品化改革住宅存量释放交易，才能得到溢值形成的TFP，而居民每年交易量则是一个较为平衡的数量，因而从2000—2014年，住宅资产化改革溢值效应使其陆续交易而释放的TFP增长率一直在1.11%上下波动。而2014—2018年，大规模的城镇棚户区改造，则较大幅度地增加了棚户区住宅当年改革价格向货币化安置的市场价格溢值额，使2015—2018年间住宅资产化改革价格到市场价格溢值TFP年均增长率提高2.65%。

这样我们可以估算出经济体制改革释放的总TFP规模和增长贡献，也可以估算出要素市场化配置改革、城镇住宅资产化改革和广义技术进步各自释放和创造的TFP及其增长贡献。1978—2018年，中国GDP年均增长率为9.51%，TFP年均增长率为3.49%，TFP的提高贡献了GDP增长的36.70%。其中，经济体制改革提高的TFP年均增长率为2.49%，占GDP年均增长率的26.18%，占TFP年均增长率的71.35%。

1998—2018年，城镇住宅资产化改革的TFP对GDP增长的贡献从0.22%上升到3.08%，其中最高的2017年为3.69%，年均增长率为1.46%;而要素市场化配置改革TFP对GDP增长的贡献从-0.89%变化到-0.83%，最高的2007年为6.56%，年均增长率为0.77%。资产化改革形成的TFP累积贡献额为125 990亿元，而要素市场化配置改革形成的TFP累积贡献额却只有23 469亿元，分别占总改革TFP累积贡献额的84.30%和15.70%。因此，1998年以后的改革，逐步转化为要素市场化配置改革的TFP增长动力越来越小，甚至变为负数;而住宅资产化改革的TFP增长动能越来越大，成为主导力量。从二元体制转轨看，经济增长的动能主要来自于城镇住宅资产化对市场价值的回归和释放。

如果以1998年为界分前后两段，前20年TFP主要来源于要素利用效率的提高，GDP高增长主要由要素市场化配置改革推动的。1978—1997年，以要素市场化配置改革为重点，GDP年均增长率为10.05%，TFP年均增长率为3.87%，TFP年均增长率占GDP年均增长率的38.51%;而要素市场化配置改革TFP年均增长率为2.87%，占总TFP增长率的74.16%。1998—2018年，世纪交替期间推进和完成了城镇住宅资产化改革，TFP主要来源于土地和住宅资产价格从零或成本价格到市场价格的溢值，GDP的年均增长率则主要由城镇住宅资产化改革推动和支撑。期间，GDP年均增长率9%，TFP年均增长率3.13%，TFP年均增长率占GDP年均增长率的34.78%。其中，经济体制改革TFP年均增长率为2.13%，占GDP年平增长率的23.67%;要素市场化改革TFP年均增长率为0.79%，占GDP年均增长率的8.78%，占总改革TFP年均增长率的37.09%;城镇住宅资产化改革TFP年均增长率为1.34%，占GDP年均增长率的14.89%，占总改革TFP年均增长率的62.91%。

四、土地资产化市场价格溢值对经济增长的贡献

（一）二元体制下土地资产化改革的特征

二元体制国家，被禁止交易的土地没有市场价格。因而在体制转轨过程中，除了住宅从零或者成本价格到市场价格的溢值外，还有土地从无价格的自然资源、生产资料和生活资料，转向市场经济意义上有价格的资产。在国民经济投入产出中，也存在着土地投入数量没有发生变化，但国内生产总值有其价格溢值性的额外增加。在中国二元体制转轨过程中，典型的是农村土地禁止交易，或者不允许交易，但被征用转变为城镇、工矿区的商业、办公、住宅和工业等建设用地时，由于可以交易，供求机制发挥作用，特别是在竞价市场上，发生了从零到市场价格的溢值，地方政府得到了土地出让金。

在土地被禁止交易时其基础价格为零，放开交易一瞬间的价格水平，则取决于土地所有结构、交易方式、供求数量、地租价格和其他相关要素价格水平等因素。由于城镇土地为国有、农村城郊土地为集体所有，土地由政府从农村和城郊集体征用。除了公共和准公共用地由政府无偿划拨给使用者外，工商和居民住宅用地，先是由地方政府一对一协议出让，再转变为由地方政府行政垄断性的土地市场上竞价出让。因农村集体土地禁止交易或不允许交易，其价格到目前为止为零。政府低价补偿从农村征用零价格的土地，向工商企业和房地产商出售土地使用权。而且，由于禁止农村集体土地一级或者二级市场交易，地方政府可以源源不断地从农村征用到从零溢值到市场价格的土地。

二元体制下土地资产化改革具有以下特征：首先，出让土地属于流量资产。一般来说，土地从农村城郊集体征用为国有土地后，开发商或者工矿企业用于建设。在工程完工后的40—70年中，一般不会再次交易，特别是商业和居住楼宇用地无法与地面建筑物分割销售。因此，与前述住宅资产不同，住宅资产是可以随时交易的存量资产，而土地大都是短暂时间内一次性交易的流量资产。其次，二元体制中土地从零到市场出让价格溢值是一次性的，并且其价格因规划建设时间不同而锁定在出让当年的水平上。农村城郊集体土地因禁止交易价格为零，但年年都有可以出让的从零到市场价格的土地，什么时候征用由政府规划和建设所决定。而存量住宅资产则不一样，其价格从房改成本价格到市场价格的溢值，在交易对象和时间方面则由居民自主选择。最后，土地与住宅一样，也可以资产化改革（土地竞价出售和住宅商品化），决定可能是一次性的，其资产化变现溢值是一个持续和长期的过程。如农村城郊土地變成城镇工矿建设用地，除非城市化、工业化和交通水利现代化已经全面完成，而建设用地进入存量内部更新调整变动阶段，否则，每年都有一定数量无价格的土地被征用竞价出让，因而每年也都有从零到市场价格的溢值性收入。

从土地数量看，1991—2020年，中国从农村和城郊年均征用土地670万亩，累积转移了20 100万亩，出让用地面积年均增长率6.09%，用于城市、工矿和交通水利等建设。其中协议和竞价出让直接用于商品房、商业场楼、办公用房和工厂等的生产性用地累积7 958万亩。从全部土地出让价格看，每亩从2 000元提高到2020年的259.7万元，年均上涨率为31.49%。地方财政累积收取土地出让金为589 139亿元。其中出让给房地产商的各类房屋用地，2000—2020年累积1 014.97万亩，占同期总土地出让面积的12.75%;每亩平均出让价格从28.96万元上涨到1 277.90万元，年均上涨率为21.69%;房地产商累积支付给地方政府的出让金为282 788亿元，占同期土地出让金的48%。

（二）土地出让金是否和如何计入GDP

1.土地出让金是否计入GDP

关于中国土地出让金应不应当是GDP的组成部分并计入GDP，学界有不同的看法。不同意土地出让金和房租在分配流量方面进入GDP核算的许宪春[27]认为，现行国际标准中出租生产资产所获得的收入属于营业性收入，营业性收入是一种生产活动收入，它是创造增加值的，营业性收入的大小直接影响到GDP的大小，应当计入GDP。而土地所有者或者土地使用权拥有者与金融资产拥有者之间发生交易，那就只是不同类型资产之间的交换，没有发生生产活动，从而也就没有增加值产生，对GDP没有贡献，因此，土地出让金不能计入GDP中去。李静萍 [28]认为，将土地出让金看做一次性地租收取更为合理，应当计入GDP。在中国全部的土地使用权交易中只有土地使用权出让是土地所有者与土地使用者之间的直接交易。根据交易中涉及的资产的处理不同，该交易的核算性质可以从两个不同的角度理解：首先，可以将其视为土地资产的出租交易，其间发生的土地出让金应视为财产收入，即地租。其次，可以将其视为土地使用权的交易，土地出让金当属于土地使用权这种无形非生产资产的价值。SNA93提出了包括土地租约在内的无形非生产资产的概念，从而使土地出让金核算具有了一定的灵活性。土地使用权转让与土地使用权出让的性质一样，都涉及土地的出租，二者的核算处理应保持一致。地租是在原始收入分配账户中记录，而且一次性支付的土地出让金是土地未来租金的折现值。

就国民经济核算来看，每年有一定数量建设用地的供应和越来越多的价款收支。支出方面，房地产开发企业、工厂业主和其他服务等用地企业，支付了购地款并形成了投资需求。分配方面，地方政府得到土地出让金，成为其收入的组成部分。生产方面，或者考虑中国二元体制使得土地价格从零到市场价格溢值的特殊性，归于额外获得的余值;或者以土地建筑部分的资本利润折旧、物业公司的租金、居民住宅出租租金和按照要素生产力原则，以居民给自己所有和居住的住宅虚拟交纳房租的方式进行平衡。

那么，这部分从零到市场价格溢值的土地出让金有没有计入中国GDP的核算呢？分配法上没有。从国家统计局数据库“国家财政收入”看，其项目中没有包括土地出让金部分，但从财政部数据栏各月“财政收支情况”看，“政府性基金预算收入情况”中包含了“国有土地使用权出让收入”。2018年国家统计局核算的政府和居民各自总收入占GDP比重：按照初次分配分别为12.80%和61.20%、可支配收入分别为18.70%和59.40%，而调整后可支配收入分别为13.00%和65.20%[29]。但笔者根据政府一般性财政收入（税收+非税收入）、国有资本金收入、政府性基金收入和征缴社保收入四项，以及居民人均可支配收入（其中已经包括了转移净收入）计算，2018年政府收入占GDP比重为35.46%，而居民可支配收入占GDP比重为42.93%[30]。国家统计局调整后政府收入占GDP比重比笔者计算的四项收入占比低了22.46個百分点，而人均可支配收入却比统计公报公布的2018年居民人均可支配收入乘以总人口占GDP比重高了22.27个百分点。前面国家统计局核算的政府收入占GDP比重为18.70%，介于全部税收收入占比17.01%与非税收收入占一般性财政收入比19.95%之间。

之所以在国民经济核算中土地出让金没有计入政府收入项下，是因为按照维塞尔要素生产力归属原则，GDP国际核算规则上有居民自己所有并居住房屋，支出法上要自己给自己虚拟地支出一笔房租，收入法上要自己收到一笔自己给自己支出的房租，而生产法上因房屋提供了居住服务，要虚拟地计算一笔房租产出。从后面的分析看，在实际的核算中，有关部门已经将购买土地支出、土地出让金和地租产出分别计入了GDP。

问题出在土地所有的差别方面。市场经济国家，土地为混合所有，大量的土地交易收入和房租确实进入了居民项下。由于中国土地国有，实际在GDP分配法与生产法的核算平衡中，出让金——70年地租实际上已经由政府收取了，应当计入政府收入部分。太大额度的土地出让金已经进入了销售给居民住宅的成本，应当视为居民已经提前预交支出了70年的房租，因而不应该再虚拟计算居民自己产权的房租收入。这样，支出法上，居民有购买出让土地支出;分配法上，调低居民收入部分占GDP的比重，调高政府部门收入占GDP的比重;生产法上，由于住宅给居民提供了居住服务，按照GDP国际核算规则，可以虚拟地计算一笔居民居住住宅的房租。这样就可以纠正目前国民经济核算上政府收入分配比重过低和居民收入分配比重偏高而与实际不相符合的谬误。

从国家统计局的实际核算看，从购买土地投资的支出法上无法将其从国民经济总支出中予以剔除。从投资方面看，2018年全社会投资488 499亿元中，毫无疑问包括65 096亿元的购买出让土地款项。其中，房地产投资120 165亿元，购买土地支出48 944亿元。土地出让金用支出法计算时构成了投资总支出的重要组成部分。

从生产法上看，就房地产行业产出数据而言，土地出让金实际已经计入了GDP。房地产业增加值比例的跃升，其重要来源是20世纪中后期土地资产化改革零到市场价格的溢值。笔者分析国家统计局房地产业增加值占GDP比重，在《中国统计年鉴2000年》中看到的数据是，1991—1998年房地产业增加值占GDP比重分别为1.70%、1.96%、1.85%、1.86%、1.81%、1.69%、1.69%和1.85%，而2020年1月份浏览国家统计局网站的数据是3.46%、4.04%、3.86%、3.92%、3.83%、3.64%、3.66%和4.02%，房地产业增加值的比重年平均调高了两个百分点左右。甚至在1977—1990年房地产业增加值占GDP比重年均为2.52%，其中改革开放前的1977年比重2.26%。这显然是不合理的。首先，改革开放前，包括改革开放初期，存在的是委托工程的甲方单位建设指挥部，还没有房地产商，也没有房地产开发这个行业。其发育于20世纪90年代，大规模兴起于21世纪前20年。其次，住房商品化改革是从1998年才开始启动的，即使土地不能交易，体制扭曲的产出损失被经济主体通过产品市场化去纠正，也得等到住宅等楼宇商品化销售才可能实现。最后，如果将房地产业看做是服务行业，其劳动和资本密集程度远小于建筑业，若没有其他特殊原因，在土地供给面积增长率不高的情况下，房地产业增加值占GDP比重从1997年的1.69%快速上升到2020年的7.34%是不可想象的。

2.土地出让金如何计入GDP

将土地出让金占财政收入比重（Lf）设为自变量，房地产业增加值占GDP比重（Gh）设为因变量，进行相关性回归得出：

Gh=0.1858×Lf+2.5627（2）

其中，F值=0.0000，R2=0.6626。

可以看出，二者之间高度相关。土地出让金，实际是土地资产从零到市场价格的回升，即价格溢值因素是房地产业增加值的主要来源。

1998—2020年，由于城镇住宅资产价格从零或者房改价格向市场价格攀升，人口增加和城镇房地产业繁荣，房地产开发企业贷款和居民住房按揭贷款使國民经济债务扩张速度加快和债务程度深化。房地产开发企业贷款余额从5 038亿元增加到668 504亿元，占全国总债务余额的比重从5.00%上升到30.57%;居民住房按揭贷款余额从1 753亿元增加到631 787亿元，占全国总债务余额的比重从1.74%上升到21.48%。政府、企业和居民总债务余额从100 763亿元增加到2 941 280亿元，其中房地产开发企业贷款和居民住房按揭贷款余额从6 791亿元增加到1 300 291亿元，占全国总债务余额的比重从6.74%上升到52.05%。

数据来源：国际清算银行（Bank for International Settlement，BIS）网站（stats.bis.org/statx/toc/LBS.html）;中国人民银行网站（http：//www.pbc.gov.cn/diaochatongjisi/116219/index.htm）。

货币既是房地产开发企业和居民在房地产领域投资、建设、销售、举债、购房、还本付息等交换、流动和循环的介质，也是房地产价格的计量单位。因此，城镇住宅从生活资料转变为市场经济中的资产，其从禁止交易到能够交易且具有价格，从无价格到有市场价格的上升，实际也使得国民经济发生了货币深化。在中国，公益性建设用地一般无偿划拨;工矿用地价格很低，一些地方政府曾经对挂牌出让的工业用地进行了各种方式的出让金变相返还;而土地出让金48.00%来自城镇住宅、商业和写字楼宇用地。1998—2020年，土地和住宅出让和购买为其供应的货币从9 499亿元上升到826 636亿元（文中的货币均指M2），占全国总货币供应余额的比重从9.09%上升到37.08%。其中为土地出让和购置供应的货币从1 269亿元增加到210 335亿元，比重从1.21%上升到9.62%;为住宅建设、销售、按揭和购买等供应货币的比重从7.88%上升到28.18%[31]。

我们将居民住房按揭贷款和房地产开发企业贷款余额占全国总债务余额比重（Dh）与房地产开发企业货币供应量余额占全国总货币供应量余额比重（M1h）设为自变量，房地产开发企业增加值占GDP比重（Gh）设为因变量，进行相关性回归得出：

Gh=0.0665×Dh+0.0527×Mlh+1.2118（3）

其中，F值=0.0000，R2=0.9465。

可以看出，有关债务扩张和货币供应与房地产开发企业增加值变量之间高度相关。土地和住宅通过资产化实现零到市场价格的溢值，使得经济债务水平提高和货币深化，加速了房地产开发企业GDP的增长。

其实，金融业给土地购置和土地开发企业以及居民购房等提供贷款，贷款利息既是银行的收入又是房地产开发企业的成本和居民投资的支出;房地产开发企业在从政府购置土地到住宅建成销售的过程中，将工程建设发包给建筑企业，住宅工程由建筑企业建造安装完成交付;而银行也给建筑企业提供流动资金贷款，建筑企业则向银行支付利息。

五、 结论、学理及实践含义

这样，中国二元体制转轨经济增长奇迹的生产函数增长模型学理上可以表述为：

Y=ΔA1+ΔA2+ΔA3Gn-1+ΔLc×pGn-1+a×ΔWW+b×ΔKK-d（4）

其中，Y为GDP增长率;Gn-1为上年GDP;ΔLc为建设用地出让面积的变化;W为劳动力数量;K为资本数量;ΔA1为广义技术进步TFP;ΔA2为产品市场化和要素市场化配置改革TFP;ΔA3为城镇住宅资产化改革零到成本价格再到市场价格溢值形成的TFP;p为建设用地征用出让从零到市场价格;（a+b）=1;d为残差项增长率。

需要指出的是，从式（4）可以看出，这里假定出让建设用地部分与资本和劳动力的替代关系不变，其投入和出让土地零到市场价格溢值形成的增加值，在国民经济核算中，既可以以土地从零到市场价格溢值方式计入TFP，也可以以居民和企业自己产权和自己使用的住宅、厂房和商业楼，别人或者自己给自己交纳地租和房租的方式用生产法计入GDP。需要指出的是，如前所述，在地方政府和房地产商收入法和支出法所平衡计算的增加值ΔLc×pGn-1部分，会以平滑处理的方式计入房地产业部分增加值和金融行业部分增加值，从而计入GDP，这就导致与a×ΔWW+b×ΔKK中的部分数值重复。为了避免重复计算，在实际核算过程中a×ΔWW+b×ΔKK应扣除房地产商支付金融业有关利息形成的增加值部分，以及居民给自己虚拟缴纳房租计入房地产行业的增加值部分。

改革开放以来中国GDP年均增长率达到9%以上，其50%以上来源于经济体制改革对体制禁锢的要素生产力和土地和住宅等市场价值从无到有的释放。改革第一阶段的特征是：产品市场化为主和要素市场化为辅，承认物质利益和扩大自主权，经济主体可以通过追求自身利益去纠正这一阶段还没有大规模要素市场化改革的扭曲。改革第二阶段的特征是：1992年扩大个体私营企业和引进外资企业增加了追求利益的市场经济主体，建立了借贷和直接融资的资本要素市场，特别是随着对农民工到城镇和沿海务工限制的取消和国有企业下岗、分流和再就业的改革，也基本建立了劳动力要素市场。因此，改革开放前20年经济高增长的来源，主要是产品市场化和要素市场化配置体制改革提高了要素的利用效率。改革第三阶段的特征是：20世纪90年代中后期，一方面，中国加入WTO和引进跨国公司等经济主体及其更优化地配置各种要素，使得开放倒逼经济体制改革提高要素生产率仍然是这一时期高增长的主要来源;另一方面，建设用地从有偿出让到市场化出让，城镇住宅货币化分配和商品化销售两项改革，实际是土地和住宅从自然资源、生产资料和生活资料，变成了有市场价值的资产。在这种二元体制下，城镇住宅资产从零到房改价格，再从房改价格通过交易到市场价格的溢值，形成中国独特的TFP。而农村土地征用在市场上出让为建设用地，其年年不断地被征用，也不断地发生从零到市场价格的溢值，形成规模不断扩大的土地出让金收入。从统计局的数据看，不论以何种方式平衡，巨额的出让金还是进入了GDP的核算中。

从TFP增长率变动的形状看，由产品市场化销售和要素市场化配置改革提高要素生产率推动的高增长，经济体制改革时推动大幅度上升和不久又边际递减的特征较为明显，呈现为倒V型分布。住宅资产化改革从零到市场价格溢值，由于通过交易变现才能实际获得，而资产交易年度间是稳定和平缓的，其TFP增长形状几乎平行于横轴。其蕴藏的含义是：资产化改革对于经济增长率的支撑除了起始阶段，不会大起大落，表现为平稳、逐年和中长期的释放。

从本文对过去中国经济增长奇迹解释的学理性推断是：一是二元体制国家与一元市场经济國家不同的是，其经济增长潜能，特别是潜在的TFP，处在体制扭曲的禁锢之中，单纯用扩张性的货币政策和财政政策刺激不能从根本上解决经济体制扭曲对生产力的束缚。因此，没有市场化改革，或者改革不到位，或者改革没有被落实，也就不会有经济中高速增长潜能的释放。二是二元体制国家的自然经济增长率也与市场经济国家不同：市场经济国家潜在的增长率长期来看是稳定和内生的，只是在周期性流动性不足时，需要扩张的经济政策刺激使过低的增长率回到潜在增长率水平上;二元体制国家的自然经济增长率，如果没有安排强有力改革外推解除体制扭曲，因禁锢的要素闲置和低利用以及被锁住的资产价值，无法得到改善和释放;而从世界各主要创新国家和地区的经验看，在近五十年的实践中，广义技术进步并没有推动过他们的经济呈J型增长，而是处在1.00%上下小幅波动并呈现平缓变化的态势。未来广义技术进步会推动中国经济增长呈J型回升，也可能是一个概率很小的期望。因此，如果没有改革、改革不到位和改革没有被落实，中国的自然经济增长率也会是一个增长长期下行低速变动的过程。

而从对未来的启示看，要素配置计划与市场并存二元体制向一元市场配置体制并轨，土地和住宅属于资源资料和资产并存向一元资产化属性并轨，这样大力度改革可获得年均3个百分点的增长潜能。一是从要素利用方面看，由于户籍及子女教育、居住成本、医养社保、土地粘性等体制扭曲，国有与民营间效率逆向资本配置扭曲，土地还没有形成城乡统一的竞争性的市场，就2020年体制扭曲性剩余要素规模分析，还有1.5亿左右农村剩余劳动力、近83万亿元闲置低利用资产、23 000万亩撂荒低利用耕地和19 000万亩低利用建设用地。二元要素配置体制进一步市场化并轨，改革如果得到落实，要素利用率提高和配置改善，这些剩余要素得以释放和充分利用，未来15年会获得年均1.5个百分点的增长率。二是由于城镇绝大部分土地、农村耕地、园地、宅地和其他建设用地均被禁止交易，数量巨额的土地和住宅不是市场经济意义上的资产，其价值被锁定。当然，笔者认为，还是要用各种经济手段控制城乡，特别是城郊和农村的炒地和炒房行为。改革的重点是将零价格的土地和住宅在坚持土地国有和集体所有的前提下，明确土地和住宅使用财产权并允许其交易，使其成为具有合理价格的资产。从2020年数据看，农村有无市场价格住宅273亿平方米、耕地19亿亩、园地2.1亿亩、林地12.3亿亩;城乡有可以交易但还不能交易的建设用地4亿亩左右。按照各自的影子价格估算，价格达580万亿元[32]。未来15年平均交易额从3‰—5.5‰变动，其从零到市场价格的溢值就会带来年均1.5个百分点的增长率。

笔者估算，中国到2035年二元经济体制的年均自然经济增长率

二元体制并存国家其自然经济增长率，是指经济体制转轨放慢，纠正体制扭曲滞缓或不到位，体制改革没有被落实场景中，低效率资源投入和需求不足市场所能够推动的经济增长最大可能的速度。可能在1.5%—2.5%之间。上面提到，如果进行大力度的要素配置市场化与土地和住宅资产化改革，可获得年均3个百分点的新增长率。另外，调节水资源分布和改造开发未利用土地，年均还会获得0.5个百点的增长率[33]。这样，年均经济增长率可以保持在5%以上，就可以实现2035年人均GDP翻两番以上和进入初步现代化国家行列的经济社会发展目标。

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（责任编辑：刘 艳）