捂盘捂成法拍房，宝能城的高光与滑铁卢

王艳玲

两年前的网红盘，两年后的法拍房，一样的市场关注度，却是两种截然不同的热闹。

近几日，深圳南山西丽宝能城因宝能与平安银行的债务问题被推上风口浪尖。

按照平安银行副行长郭世邦在业绩会上透露的情况来看，平安银行房地产出险业务主要是以宝能为主，目前与宝能已达成司法和解，法院也出具了调解书。

其中金额最大的为54亿元的宝能城项目马上可进入司法拍卖执行环节，这意味着已完工的住房马上可以上市销售。

捂盘捂成法拍房，这句话是市场和业内对宝能城东区这批产品的评价，同样透露着些许遗憾。同早已入伙的西区相比，宝能城此次法拍的东区产品是原先被外界认为有“捂盘”嫌疑的大户型住宅。

值得一提的是，2022年春节后，该批房源还曾放出即将入市的消息。在中介和销售的口径里，这批产品是宝能城的“压轴之作”，无論位置还是产品质量均为上乘，谁能想到，没过几天，宝能城就传出被开发商抵押出去成为平安银行的债权。

从网红盘到法拍房

2015年11月，南山西丽宝能城第一次开盘，彼时项目推出东区产品，备案均价6.96万/㎡;次年，宝能城加推，直到2018年东区只剩十几套200平米的大户型，该批房源均价已突破“8”字头;此后在楼市火热的2019年，宝能城分别在5月和9月推出了两批次房源，其中，西区一期推出396套住宅，均价约8.2万/平米，当天成交195套。

而让宝能城跨入千万豪宅大关的正是9月份推出的产品。当时西区二期推出336套住宅，均价约8.42万/平米，已是千万级豪宅了。

从规划到建设，大体量大规模的宝能城一步步地整合片区资源完善近百万平方米的综合体项目，随着西丽片区规划的落地，宝能城的价值也逐渐在深圳购房者心中凸显出来。2020年11月，宝能城东区推出的楼王单位使该项目一跃成为深圳网红盘大军中的一员。

2020年11月，宝能城东区推出68套楼王单位，该批房源建面约253-421㎡，均价9.85万/㎡，总价超2000万的大户型，货值将近20亿。而至今还为地产人津津乐道的话题是，该批房源是在开售前5分钟才发布公告，创深圳史上最短开盘通知纪录，突击开盘，仍实现1小时售罄。

“假如生命只剩下五分钟，我会去宝能城抢套房。”这是后来人们对此次宝能开盘事件的感叹。

为何卖得这么快，为何这么多人遗憾，答案也显而易见。尽管9.85万/㎡的开盘价格创下西丽开盘均价历史新高，但对比同一小区当时已经最高挂牌到14万/㎡的二手房价格，已经不知道便宜了多少。

尽管多数购房者并没有抢到该批倒挂房源，但宝能城东区还有一批保留房源的消息，却悄悄开始在深圳购房者中流传。

2022年4月，这批保留房源终于露出了庐山真面目，只是出场的形式并非大家想的那么炫酷。

4月15日，宝能城部分房源已被上架平安特别资产处理平台，据平安银行主体认证下的公众号“平安特管”披露的信息，项目目前处于询价阶段，即将启动法拍流程，目前可以预约看房，享受平安专属接待通道。

4月19日，南都湾财社记者进一步求证宝能城项目方、销售顾问，对方表示这批房源可能会分批在阿里法拍平台拍出，具体的情况由深圳中级人民法院发布的公告为准，项目方会在开拍前三天收到法院消息，“目前还没收到消息，本周内预计不会发出公告。”

法拍房暗含风险

深圳新房限价严格，法拍房又被冠以“捡漏”、“低于市价”等噱头，那么当这两者共同作用下，是否意味着价格更低？

南都湾财社记者从宝能方了解到，本批次住宅房源在法拍平台发布的起拍价格可能接近参考价，具体以公告为准。记者进一步了解到，目前宝能城的官方参考价为8.4万/平米，此前市场对此批产品预估均价为11.5万/平米。

从价格看，宝能法拍的住宅房源确实是存在优势的，但是正常销售和法拍之间的差别并不只是交易平台的不同。值得一提的是，这是深圳首次整栋新房面向购房者法拍，对于购房者来说，深圳市场并无可借鉴的案例，正式确认购买前仍需明晰一系列交易过程中涉及的风险问题。

广东华商律师事务所周争锋律师在接受湾财社记者采访时指出，购房者需要重点关注两个方面，一是现售问题，二是税费问题。

现售问题关系到能否正常过户。如果开发商的这批房产已经办理了首次登记，房产现在已经登记在开发商名下，这种情况下，竞买人不存在过户不了的纠纷，那么拍卖过户不会产生问题。

另一方面，竞买人要格外关注税费承担问题，因为很多楼盘在开发的时候都是用后面卖房子的尾款来支付税费的，前面开发阶段拖欠了大量的税费，如果包含历史拖欠税费都由竞买人承担的话，竞买人要考虑一下这里面可能存在的风险。

如何避免风险？周争锋律师提醒各位购房者，这就要求竞买人要看清楚拍卖公告里面关于产权情况和税费承担情况的表述。“只要开发商已经确权了，竞买后竞买人办证是没有问题的。另如果说拍卖公告确认各自承担税费，或者说没有要求承担历史税费，只是要求竞买人承担因本次交易产生的税费的话，那税费方面也是没有什么问题。”

今年3月，南都湾财社记者曾实地探访过宝能城东区该批次住宅产品，项目已经完工，只有部分公区和楼层还在施工，样板间也已经完工，从高层向外望去，并无高建筑物遮挡视野，可见山景和学校。

宝能警报未解除

随着2021年房地产行业大面积爆雷，除了宝能之外，还有不少房企同样陷入现金流困境。2022年，主要上市银行的2021年业绩里悉数出现了房地产贷款不良率上升的情况。据有关媒体统计，上升最快的为工商银行，2021年同比增加2.47个百分点至4.79%，中国银行上升0.37个百分点至5.05%，为统计的12家银行最高。

“以房抵债”、“以资抵债”、“以股抵债”等方式成为当下房企们解决债务危机的方式之一，那么类似宝能城整栋新房司法拍卖的处置方案，未来会否成为地产行业的普遍现象？

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉博士在接受南都湾财社记者采访时认为，新房法拍是处理房企爆雷债务问题的渠道之一，但并不一定会普及。

“法拍的前提是房子必须得顺利的竣工交付能够网签合同拿到房产证。那么基于竣工交付的要求下，很多复工复产仍存在问题的房企进行新房法拍存在难度，未来市场上的新房法拍并不一定会成为一个普遍的渠道。”

但李宇嘉同时认为，部分未交付未建成的项目如若作为抵债选项的话，房企或可以和银行或者其他机构合作，由银行或机构投入资金建设项目顺利竣工交付，再进行法拍，这样的话既偿还了银行的贷款，房企又能够获得溢价的收益。不过他同时表示，此种方法并不会成为普遍的渠道，实施起来仍存难度。

不久后宝能城的即将法拍或许可以短暂地挽救宝能的债务危机，并回笼一波现金流，但对宝能来说，却不可放松警惕。恰如恒大董事长许家印、宝能董事长姚振华仍是媒体关注的焦点人物。

梳理近期宝能的新闻，你会发现这位董事长的“出镜率”也颇高。3月10日，平安银行副行长郭世邦透露，平安银行房地产出险业务主要是以宝能为主;3月17日，广州市中级人民法院于发布的一份送达公告显示，宝能集团董事长姚振华下落不明;3月22日，宝能官方微信公众号发布姚振华还在正常工作的消息;4月2日，宝能集团官微发布消息称，在近日召开的董事长办公会上，宝能集团董事长姚振华就集团现阶段流动性困难化解工作进展进行了通报，其称宝能挺过了最困难的时期。