房地产企业融资管理问题分析

周植科

摘要：中国房地产行业一直是促进我国市场经济繁荣的重要产业，自20世纪90年代开始，中国的房地产行业取得了快速发展，为国家市场经济发展作出了许多贡献。从产业的划分特点出发，房地产属于资金密集型企业，资金链的断裂往往是地产行业迅速走向消亡的主要因素，主要的资金链断裂原因大多是因为项目扩张得太快而资金回笼不及时所导致。就中国目前各地房地产行业的实际状况而言，大部分企业均面临着投融资业务项目的重大困难，其中，融资渠道狭小、融资困难问题一直是中国房地产行业内所存在的困境。本文从现实背景出发，根据实践经验，针对房地产行业的融资管理工作实际问题展开了广泛的分析与研究，并给出若干具体可行的管理策略，希望有助于促进房地产行业的良性健康发展。

关键词：房地产企业;融资管理;问题

一、房地产企业融资的主要渠道

商业银行贷款作为房地产开发企业最主要的筹资方法，其广泛应用在房地产企业发展的不同阶段中，不管是在获得土地所有权前期、在获得预售许可前期，又或者在工程完成后验收时期还是商用借钱，都发挥了重要的作用。而通过现有税收政策，房地产开发企业也通常采用通过收购项目企业来取得土地所有权，以及通过收购贷、开发贷等向商业银行贷款的方法实现筹资。除了商用贷款这种主要筹集方法，信托贷款融资方式也是房地产企业的主要筹资方法之一。尽管信托贷款资金相比于商用贷款的融资费用成本要略高，不过也有其自身的优点，包括投融资周期较短，具有灵活多樣，以及更易于管理风险等。虽然企业债务融资市场在2014年之前规模并不多，但由于2015年国家证券发行监管委员发布《企业债发行与交易管理办法》，进一步拓宽了我国企业债发行主体范围，并宣布将企业债务融资市场逐步向地产企业放开，房地产企业发债的总量和规模均有了巨大提升，截至2019年年底，根据相关数据调查表明，这些外债的规模达到了一定高度。

二、房地产企业加强融资管理的重要性

房地产行业的发展必然离不开大量资金的支持，不过就目前我国地产业发展的实际状况来说，其投融资业务管理渠道还是十分单纯的，从整体情况上来看，对房地产业的投资管理仅仅是依靠我国企业的贷款资金规模来支撑的。换言之，也是由于我国企业已经承担了整个房地产行业的全部风险，不仅是房地产行业，同时商业还有我国的宏观经济环境都出现了极不公平的现象，如果发生了经济重大发展危机，我国政府实行紧缩的财税优惠政策，或者缩小贷款资金的规模，房地产行业的投资链就将很容易受到影响，甚至产生极其不利的结果，所以，从我国长期发展的角度出发，做好对房地产相关行业的融资管理是当前乃至未来十分重大的一项研究，是决定着我国宏观整体平稳经济运行的重要措施。从总体上来看，由于房地产行业目前的投资途径相对狭窄，难度很大，再加上经济危机的影响，商业银行对信贷以及企业的开发信贷审查更加严厉，房地产行业的格局也由此发生了很大的改变，资本能力高的企业才能在惨烈的市场竞争中存活下去，而资本能力相对弱小的企业将遭到无情的淘汰。就中国房地产企业目前的投资特点分析，大致的特点是商业银行已沦为房地产行业投资的最主要途径，其规模和方法也遭到了极大的局限。市场经济的发展步入了一个疲软的时代，特别是针对房地产市场而言，其融资的途径很难拓宽，这也是需要我们不得不正视的一种现实情况。由此我们能够很明确地看到，房地产行业的融资过程具有极其简单的特点，一旦房地产企业过分地依靠银行融资，将很容易出现资金链断裂的问题，这也就凸显出了融资的必要性，从根本上来讲，房地产行业发展的重要路径之一便是融资，唯有通过健康的融资，给企业带来了充足的资本，才能让房地产企业良好地发展下去。

三、房地产企业融资现状分析

（一）项目贷款融资

项目开发信贷是中国房地产业企业相对传统，但使用范围较为广泛的融资产品，也是房地产企业融资的主要来源之一。该类申请贷款资金建设项目大多是依托符合房地产开发建设项目，即四证齐备、30%自有资金到位，以及二类资格等三个硬性条件。目前，此类贷款的投入项目最大量用总投入中扣除项目的价格部分来完成结算，大部分应用是投入于项目的后期发展工程上。而不同来源的企业监管程度也是不同的，针对企业投入项目进行的开发授信，目前房地产企业普遍严格按照委托支付形式进行投入，并要求项目严格按照程序、合同支付约定等要求进行贷款，贷后管理人员所要求提交的资料也很规范。表外产品，因其采用了商业银行企业的理财产品资金或是同业融资等通过法定渠道投融资而来，所要求的收益率回报率比较高，在使用上较为灵活，是补充房地产开发企业营运资产的有效操作工具。近期开始，金融监管机关将继续对理财产品投资借道投资地产企业的投资业务收紧额度，并明确禁止违规理财进入楼市[1]。

（二）公开、非公开发行债券融资

目前，在市场上可以为各房地产开发商所选用的开发平台是相当多的，总体数量规模相对较为大的主要有沪、深二大交易所平台、国内商业银行与贸易商协会平台，另外还有北京市金融资产贸易所之类的数量规模较小、产品也相对较为单一的发展平台。开发种类既有国内贸易商协会的中期发票，短期融资券以及上海贸易所的企业债等这一类的传统公开或非公开的信用债券，另外也有北金所等类型平台的债券融资计划，以及政府委托担保债权投资等创新产品。国债上市对发行人的信用要求也相对较为高，开发者的信用等级与其开发成本有关，另外，这些产品在投资使用方面也相对单一。筹集资金一般仅用来清偿企业自身的带息欠款，但这种负债还必须符合协会的有关规定。2018年之前部分产品中还包括部分政府补贴房企资金的比例，但近年来比例已逐步减少，而目前最新的政策规定也是基本不考虑资金补流使用。此外，由于一般公开发售的商品尽管售价相对较低，但发售数量总体规模仍会受企业自身净资产40%的总体经济规模影响，所以一般的房企发售数量总体规模也十分受限。

（三）公开发行股票融资

股权制房地产企业通过挂牌或发售股权来获取投融资方式，所需的资本也是IPO上市地产企业原有的另一个最主要的投融资渠道，不过由于地产企业IPO上市投融资方式在我国的宏观调控背景下困难度日益增大，早在2010年我国出台了新版的政策后，证监会就表示过暂缓房地产企业的IPO上市受理申请。自此，国内的房地产企业再未有IPO案例。少数房企则通过借壳等方式曲线入市，最近一次是在2015年，湖北金环和绿地控股成功借壳挂牌。目前房企A股IPO进程最大的万达商业，其在證监会的审核状态为预先披露更新，中国房企的IPO道路还将更加漫漫。定向增发同时也是房地产开发企业运用资产交易市场进行再投资的另一个手段，不过由于同样受近年来宏观调控的负面影响，不管是在定增企业规模，或是定增的资金投入使用等方面管理工作都相当严格。

（四）境外发债融资

国外融资也是大部分房地产企业会选用的主要投资方法之一。但事实上，我国发改委对于房地产开发企业国外发债历来都有着比较严格的审查、监督等举措，特别是在企业国外筹集的资金返回方案和返回资本用途上，对房地产开发企业的监督与约束要求也较多。与发行端审查措施严格相对应的是，发债收益率却总体呈现震荡上升的趋势，根据统计成果说明，全国三十二家主要房企的上半年平均投资成本总体上比去年全年有增长。但令人瞩目的是，房企国外发债的平均融资成本同比增长明显。截至2019年9月12日，全国内房企合计发行的债券平均收益率为8.99%。房承受了如此高昂的投资成本，并且顶着大量兑付经营风险，把国外投资市场当成了其重要的投资阵地，应该来说就是被迫而为之，也从一侧体现了房地产企业投资环境的恶劣。

四、目前房地产企业融资存在的问题

（一）融资方式不合理

目前，中国大部分房企的主要投资手段都是传统的项目开发信贷，此类信贷虽然业务操作上较为简便，向银行申请速度也相对快速，但是必须在项目建设符合要求之后方可放款，由于房地产项目开发商从获得土地到取得项目开发信贷的时间阶段并不短，而且对于项目运营效率较高的房地产项目开发商在取得四证之后，距离项目可以开盘销售的时间节点也不远，而且由于项目开发信贷的资本使用方法也相对简单，而且目前还只是根据项目进度以及签约条件通过委托支付的形式进行，所以也就很难解决房企更多的资本使用要求。新的投资政策引导下，很多房地产管理人员还在延续着原来的投资模式、传统观念仍然没有改变，由于缺少积极探索和尝试新的投融资方法和把新老传统投资方法相结合的精神，投资方法上仍然选择了原来的传统方法。而现阶段商业银行资金投入有限，又不断调高企业投资标准，进一步加大了房企的投资困难。因此房地产企业管理人员需要迅速摒弃原来简单、粗放的传统投资模式，加速精细化、多元化投融资方式的探索变革[2]。

（二）融资成本过高

房地产企业在生产、经营、开发建设、管理阶段需要运用融资的方式进行资金的周转。随着国民经济的不断发展，拉动了投资需求的不断增长，而房地产项目由于受环境、天气、社会、政策等方面的影响，导致建设的周期不稳定，资金很难在一定的时间内回收，这就使很多的房地产企业由于不能及时偿还银行的贷款而增加财务负担，使得融资成本持续增加。若不能有效的进行投资管理，将会加大房地产企业的财政风险，导致企业经营陷入困境。保证资金来源的主要渠道之一便是扩大投资渠道，房地产融资渠道增多，就会一定程度上减少由于资金不足使企业无法在市场中占据主要的优势。近几年，采用海外融资方式的房地产企业也随之增多。特别是中国香港是企业融资最先考虑的地方，许多房地产企业在香港交所上市和再融资。并在2015年迎来了中资房地产企业股权融资的高潮，促进了两岸经济的发展。但是在2017年，香港联交所审批制度和内地的监管制度的确立，加大了对海外投资的审查，这就使得海外投资陷入了困境。可见，我国资金来源同样受到了限制，面对日益增长的消费需求和投资需求，融资方式的单一已经不能满足房地产企业的根本需求。同时，部分房地产企业为了缩短生产的时间，使得产品质量下降，从而出现不良的事件发生，这就违背了市场的规则，消费者的人身安全得不到有效的保障，房地产企业要长期的存在下去，就显得更加困难。

（三）资金链管理不善

房地产开发分为置地、施工、出售等三个环节，因为不少建设项目没有固定具体的竣工结算时间，房地产企业很难对利润水平、资金来源作出正确估计。这些情形下，部分企业不顾及企业经营水平便盲目投资，最后造成无力偿还债商业银行借贷，既严重破坏了企业声誉、形象，又不利长远发展。而且，当前中国房地产行业的资本投入结构并不合理，重点体现为对商务用房和高层住宅的投入力度过大，但对廉租房、经济适用房等却缺乏开发企业问津。不合理的资本投入结构势必造成地产市场结构性供求失调，从而形成低收入人群买不到房子和住宅结构性供应过剩的社会矛盾，进而使产业内资本流动更加困难。

（四）融资内控不足

目前，地产企业的主要融资方法仍然是以银行信贷为主，而有些较新型的投资手段比如商业信托融资和期货等投资方法在国内也还没有非常完善。所以，银行贷款仍然是当下地产企业融资的主要来源。从商业银行的运营特征考虑，商业银行通常都不能投放时限过长的信贷，而且放贷的时限也通常是限制在五年以内的，不过按照房地产企业的经营特性来看，其生长周期往往是相当漫长的，所以不管在哪一环节都需要巨大资本的支撑，而不少地产企业也因为需要的融资量很大、持续时间较长，所以始终存在着很大的融资压力，最后往往造成房地产企业的倒闭，甚至部分企业为了求生，而大量压缩建设时间，甚至偷工减料，从而产生了巨大的安全隐患。当前融资方法单一化已严重不能适应当下地产行业的行业状况，地产企业迫切需要各种途径的、各种方法的资金。以中国目前的房地产投融资状况而言，有关投资管理人员的责、权、利，内部分工并没有非常明确，其内控制度并未建立，或没有完善，或落实不力，有些项目经理甚至能够掌控整个投融资流程，由于缺乏相关的监管人员对其监管，更是提高了投资管理的风险性[3]。

五、新形势下加强房地产企业融资管理的相关策略

（一）优化并创新融资模式

党和政府领导在调研过程中，也看到了当前中国房地产企业所面临的问题，在相关的会议上曾指出，中国政府未来将会放开对房地产市场的管制，以活跃中国房地产市场。这对地产企业而言是一次难得的發展机会，中国房地产企业需要充分抓住这个机会，积极创新投资渠道。举个例子而言，有些资本实力雄厚的企业可以试着发行一些相对中长期的国债，把期货投资的比例提高，减少经营风险。同时，尽量与商业银行做好配合，争取一些相对中长期的信贷，防止由于信贷时间的问题导致企业在生产过程中倒闭。融资渠道的增加能够有效解决现阶段房地产企业过度依赖银行贷款的问题。因此，企业在经营过程中需要结合项目的实际选择出适合自己发展的融资渠道。例如：采用交易结构灵活的信托融资，房地产企业在融资管理过程中需要根据各阶段的情况设计出相应的融资方案，再确定资金的面额。这种渠道方式操作简单、交易模式成熟，受到了房地产企业的认可。截至2020年信托资产规模接近20.5万亿元，较往常年增加了数倍。又如运用资产支持证券融资渠道，由于受到传统融资渠道的限制，使得很多的房地产企业不断创新融资方式，资产支持证券的规模在2021年出现了增长的趋势。可见在国家政策的支持下，融资的渠道方式将得到大规模的发展。

（二）提升管理水平和资金利用效率

房地产企业一般是资金密集型企业，其固定资产的债务比率一般是相当高的，尽管从金融学分析，较高的资产负债率对企业的发展是有积极作用的，可如果存在着一些不尽其意的问题，结果往往是其他企业无法承受的。所以，科学合理有效、完善的资金结构对房地产投资企业的长期发展非常重要，房地产投资管理企业也要全面顾及到企业的特性，对长期资金和短线资金加以优化合理分配，强化对企业现金的管理，使资金的运用调度管理更加科学经济合理高效，在投融资管理企业内也要完善对资金管理的审查制度与体系，地产资金相关的管理部门要严格按照我国的《企业法》《合同法》等法律规定，严格地依据资金管理的有关规定实施资金管理。另外，构建完善的投融资管理制度是企业发展的目标所在，只有不断拓展投融资管理渠道，对企业的资金需要量、实现资金结构的科学合理，这样才能实现股东的利益最大化。

（三）促进资金链科学化管理

房地产企业的规模通常很大，而且目前大多都是以集团的形式呈现，每个房地产集团旗下都有很多的子企业，无论是运行还是开展某些项目势必会投入大量资金，因此房地产企业有必要对资金链进行科学的管理，优化各组织部门和子企业的资金运用效率，严格按照相关法律法规设定资金链管理模式，做好人员、资金、资源等方面的控制[4]。

六、结束语

房地产企业的融资管理不能仅限于对资金的管理，还需要企业在充分保障正常运行的情况下，使企业的资金能够顺利运行于各个阶段中，以实现资金的合理利用。因此，为了能够保障房地产企业能够在市场竞争中占据领先位置，则需要对房地产企业融资管理过程中遇到的困境进行及时分析和研究，以全面加强资金的管理和风险的预防，促进房地产企业的长久

发展。

参考文献：

[1]陈玲.房地产企业的融资困境与优化研究[J].商讯，2021 （32）：83-85.

[2]吕骁姮.房地产企业融资风险管理探究[J].财会学习，2021 （31）：130-132.

[3]宋丹，包青.“三条红线”融资新规对房地产企业的影响及应对策略[J].时代金融，2021 （23）：37-39.

[4]金同惠.房地产开发企业融资和现金流管理策略[J].大众投资指南，2021 （21）：24-26.