改造更新类未来社区“产城融合”模式策略研究——以义乌宾王未来社区创建方案为例

孟娇蓉，张 丘，谢微微，管 彤，黄长涌

（1.浙江省建科建筑设计院有限公司，浙江杭州 310012；2.浙江省建筑科学设计研究院有限公司，浙江杭州 310012；3.杭州建信建筑设计有限公司，浙江杭州 310015）

改造更新类的未来社区试点主要聚焦于存量社区，不仅要系统性地解决其土地利用率不高，生活设施配套差，公共服务品质低等基础性的问题，更要强调通过“产城融合”达到资金的平衡和管理运营的可持续性。本文以义乌宾王未来社区创建方案为例，探讨如何挖掘存量空间、盘活闲置资产，以产业升级为核心，进行未来社区场景布局与业态更新规划；并通过企业遴选与共赢式运营体系构建，充分调动市场主体和投资主体积极性，激发社会活力，探索形成产业联盟支撑的可持续未来社区“产城融合”模式策略与有效实现途径。

1 未来社区与“产城融合”模式的关联

1.1 “产城融合”的基本概念与内涵

“产城融合”是在我国经济转型升级的背景下相对于“产城分离”提出的一种发展思路。“产城融合”理念最早由张道刚（2011）［1］提出，认为城市与产业需要双向融合，其实质就是“平衡”两字，产业活了，城市的内在活力也就激发起来，城市形态也就有了“魂”；反之亦然，城市功能的完善、品位的提高也会为发展产业提供条件，增强竞争力，这才是城市和产业的本义［2］。李文彬、陈浩（2012）［3］谈到城市形态的建设相对容易，难的是要引入与城市发展相适应和匹配的产业作为支撑，尤其是创新和创业的产业。陈思羽、洛天庆（2020）［4］则提出“产城融合”发展的最终状态是围绕科研与开发产业平台、构建以科研技术为核心竞争力的产城一体化。“产城融合”起源于指导新区的开发建设，功能复合、空间融合、以人为本是其基本内涵的三个方面。但在我国城市发展进入存量规划时代的今天，“产城融合”理论与模式的研究成果要运用到指导城市旧区更新改造，还需要对原有“产城融合”的内涵进行广义扩充，生活环境与生产环境的修复与文化融合是旧区“产城融合”的必要前提，“生产、生活、生态、文化”的互融共生是其基本要义［5］。

1.2 未来社区与“产城融合”模式

未来社区作为“浙江两高现代化的平台”“城市现代化的新型单元、扩大有效投资的平台、培育新型产业的抓手”，是全生活链、功能链、产业链的空间系统集成，需要高质量发展的“产城融合”模式提供有效支撑。未来社区的“产城融合”首先要以人为本，满足社区居民就近解决生活与就业的需求，同时还需要从空间融合的角度，将多样性的城市生产与服务功能在空间层面进行平衡布局，赋予百姓新生活、创业新活力、人口新结构、城市新功能［6］。综上所述，未来社区“产城融合”模式首先要把握两个关键问题：一是“产城功能融合”导向的适配产业遴选；二是“产城空间融合”依托的存量资产盘活［7］。

1.3 “产城融合”模式的改造更新类未来社区目标：价值重塑

通过“产城融合”模式策略，使更新改造后的未来社区重新焕发生机，可以达成以下目标：首先，使城市存量和低效的物业被激活，得到市场或者资本认可，价值被重估；其次，在更新的过程中，通过政策扶持、合理规划和引导，促成新产业发展；再其次，完善未来社区的场景配套功能，改善居民的生活环境和品质，带动周边区域联动发展，激发城市活力；最后，重塑城市记忆，延续城市文脉，保留市民对城市的认同感和记忆性。以上目标可总结为经济价值（市场价值）、社会价值（如提升市民的认同感，向市民提供公共福利等）、城市价值（如成为城市名片、提升城市形象等）和文化价值的实现，最终盘活与未来社区建设相关的存量资产，实现增值。而“产城融合”正是实现这些目标的有效策略和手段之一［8］。

2 改造更新类未来社区“产城融合”模式设计的关键问题

2.1 “产城功能融合”导向的适配产业遴选

为了降低开发的风险，实现可持续运营、可持续增长的未来社区营建目标，首先要找到与未来社区全生活链、功能链、产业链适配度高的产业类型和相关企业，并且根据企业的需求进行定制化的空间系统建设。相关企业的遴选要同时具备以下几个特点：1）在管理和运营方面具有行业的竞争优势；2）有核心技术的支撑；3）有产业联盟的支撑；4）有社会资本的支撑。通过引进这类服务、运营和培训能力强的行业领头企业参与未来社区建设，能够充分调动市场主体、投资主体的积极性，激发社会活力，探索形成有技术、产业和资本支撑的可持续的未来社区建设模式。

2.2 “产城空间融合”依托的存量资产盘活

改造更新类未来社区大多位于中心城区的旧城，“产城融合”基于对旧城的更新改造，存量挖潜、盘活资产是更新改造的主要路径。然而，由于历史原因及特殊的地理位置，中心城区大量存量资产的产权比较分散，产权关系复杂，腾退或改造实施主体很难形成产权完整、清晰的资产，同时对此类资产的处置政策不明确，使得资产变现的市场化运作存在障碍，导致多数存量资产处于低效利用甚至闲置状态，影响城市风貌的改善和城市功能的优化升级。另外，改造更新类未来社区所在区域往往功能配套落后，环境脏乱差，住宅使用功能混杂，腾退疏解难度巨大，往往面临更新成本高、资金筹措渠道单一、资产变现困难和运营效益偏低等难题。目前，改造更新类未来社区的建设资金主要来源于政府财政投资，“产城融合”模式的未来社区，不仅可以降低目前政府的财政资金投入，还可以通过引入市场化机制盘活这些存量资产，变资产为资本，变资本为资金，减轻政府的财政负担，同时创新多层次、多元化融资渠道，充分调动社会资金参与投资，缓解开发资金不足的困扰，为未来社区建设提供坚实的资金保障［9］。

3 义乌宾王未来社区创建方案“产城融合”模式策略

3.1 项目概况

宾王社区位于义乌城市中心区且为市政府所在地的稠城街道，面积84 hm2，常住人口3 800人，流动人口17 000人。社区内现有宾王市场、三挺路夜市、义乌数码城、158文创园、义驾山水厂、江滨绿化带以及义驾山小区和异国风情街两个居住小区（图1）。这两个居住小区是城中村的自建房，住宅建于1993—1997年间。该社区集合老旧生活区和老旧商贸区，建筑破败、空间环境品质较差，基础设施和公共服务配套也严重缺位，社区基础设施配套和公共服务配套尚需很多的物理空间，没有新空间可以留给产业，这是宾王社区改造更新面临的巨大挑战。未来社区的创建政策能够为推动该社区的可持续发展带来新的机遇。项目从稠城街道、宾王社区、义驾山小区、主城周边的开发区四个尺度提出“产城融合”模式总体布局策略，并提出实现改造更新类未来社区“产城融合”模式的有效路径。

图1 宾王社区现状示意

3.2 在秦塘区块布局高新产业优化城市中心区功能结构

未来社区“产城融合”模式的高质量发展，首先要着眼于城市整体功能结构的优化，在城市中心区布局高新产业，实现与周边居住社区（包含宾王社区）功能与空间的融合，平衡职住关系、驱动经济增长。秦塘区块毗邻主要交通干道和轨道交通站点，交通便利，且该区块受自然山水要素的限制少，仅有机场周边建筑百米限高的要求，具备高强度开发的有利条件。因高新产业、现代服务业、金融服务业空间具有“高集聚、高强度、优配套”的需求，为节约土地提高空间利用效率，结合入驻企业的自身需求，新建承载产业的城市综合体（图2）。采用集群化、综合化、人性化开发模式为企业量身定制，最大化地融合工作、生活、娱乐、学习等功能和设施，建设满足人们日常生产、生活等活动需求的新型城市中心区。

图2 秦塘区块极限容积率城市设计示意（笔者自绘）

3.3 在宾王社区遴选相关产业完善社区服务配套

未来社区九大场景的建设，本质上是为社区居民生产、生活提供优质服务的公共配套与商业配套。在宾王社区中心布局相关服务产业，和未来社区内部的居住小区进行功能与空间融合。首先，绘制社区存量与低效资产地图，吸引优质社区服务企业入驻，结合入驻企业的自身需求，为企业量身定制。针对菜市场、文化市场、KTV、宾王商贸区停车场等老旧设施进行整体拆除更新，在符合城市风貌管控要求的前提下向上微调容积率，在满足九大场景空间落位的同时，促成更多可持续运营的商业项目落地（图3），建设产城融合、多方投资、有效运营的未来社区。

图3 宾王社区拆除更新地块更新改造内容示意（笔者自绘）

3.4 在义驾山小区植入产业便利家门口的5 min生活

未来社区注重5 min生活圈的打造，“产城融合”还要着眼于家门口的产业植入。在义驾山小区进行“保持现有肌理”不增加容积率的改造，利用现有空间的更新改造植入产业的做法，无新增空间（图4）。为家门口的未来服务、未来健康和未来教育三个场景引进三家行业领头企业，在这个微缩版的未来社区中，尝试三种不同的运营模型设计：服务场景的营建采取委托管理的运营方式，以整个街道为单位进行整体招商；健康场景的营建采取连锁经营的运营方式，面向整个义乌城市的老旧小区进行布点；教育场景的营建采取合作运维的方式，负责培训义乌当地社会组织，培养社会组织成员成为合格的教育场景服务人员。这种微更新的“产城融合”模式，在义乌全域未来社区建设中将具备可复制推广的价值，能够共享优质社区服务企业及其产业联盟资源。带动未来社区全生活链、功能链、产业链的发展，不断为城市注入新活力。

图4 义驾山广场及周边建筑提升改造示意

3.5 在主城周边开发区布局未来社区建设牵引出的大产业

未来社区关联产业链中的太阳能光伏、绿色装配式建筑、高端医疗装备等产业为未来社区的建设提供产品和材料，是需要布局在主城周边开发区的大产业。宾王未来社区创建方案是利用社区内靠近义驾山小区的现有空地，建设一幢模块化的装配式建筑样板房，向居民示范模块化装配式建筑优质高效、低碳环保、舒适宜居的优点。通过制定鼓励原拆原建原回的更新政策，引导居民以模块化装配式的方式自主更新老旧住宅［10］，以保留义驾山的传统风貌和特色肌理，从而打造“去房地产化”的未来社区，并带动以模块化的装配式住宅为核心的大产业，将义乌市打造成为装配式建筑产业示范基地。

4 结 语

未来社区的“产城融合”模式设计，首先要立足于城市产业结构的更新升级，优先选择为城市带来持续经济增长与税收的高新企业与现代服务业，挖掘存量空间与低效空间，进行改造更新升级；其次，要在社区层面关注生活的便利和服务设施的完善，选择真正有竞争优势的企业赋能九大场景建设，成为合格的推动未来社区可持续运营的服务商；最后，未来社区必须最大限度地实现“产城融合”，通过未来社区建设，在生态社区、智慧社区、健康社区、共享社区等各个领域，牵引出关联的产业链，孵化出产业项目、产业平台以及科技创新，真正把未来社区作为“培育新型产业的抓手”。