住宅建筑地库渗漏原因分析及防治措施

俞晓兵

上海旗胜房地产开发有限公司 上海 201111

“建筑工程地库渗漏问题”是高度敏感的质量问题，也是完美交付的过程管控关键。尤其在当今房地产已进入“黑铁”时代，“防渗漏、防空鼓、防开裂”已成为各房企的基本管控要求，消除渗漏、空鼓、开裂的“三防”都成为各房企的红线要求。对住宅工程地库渗漏问题进行分析并提前规范管理行为，对这类问题做事前预防、事中控制十分必要。

1 项目概况

上海临港某项目共两期一期：2017年开工地库面积6万平方；为装配式建筑装配率40%，地库顶板上施工期间做pc场地及运输通道；主体完成后地库渗漏问题一直居高不下。针对渗漏问题进行分析，并加强防治措施，二期地库工程建设顺利消除了渗漏问题。

2 地库渗漏原因分析

① 顶板荷载加载过早[1]，后浇带未独立支撑：在强度未达到设计强度加载造成“内伤”，尤其是地库外墙强度不足的情况下拆模、防水施工后回填侧向压力导致墙板开裂，引起渗漏。后浇带位置未单独支撑拆模时一起拆掉，后浇带处多为悬挑构件，必须达到设计值的100%,才能拆除，受场地的限制大部分项目都提早拆除了，导致这些地方受伤开裂渗漏。

② 穿顶板、剪力墙渗漏，管道支架采用后锚固方式固定，钻孔深度未控制准确，导致钻通顶板及防水层；套管式的套管和止水环未连续焊接，未做防腐处理，导致生锈渗漏，相邻管间距过小，混凝土振捣不到位，导致渗漏。

③ 变形缝渗漏，新旧混凝土交接处、零星模板碎片、残渣未能清理干净施工缝混凝土接触面浇捣不密实；出地库顶板变形缝翻边未一次成型，造成渗漏；设计不合理，图纸深化不到位，因面积较大或上部结构不同，仅考虑了结构变形为考虑建筑防水要求；变形缝构造未考虑防水要求，水顺变形缝盖板侧面流入。

④ 顶板、出顶板构筑物渗漏：施工道路场地布置未做荷载核算未采用加强措施：上海工地采用装配式建筑及商品混凝土；装配式建筑的构件必须有堆放场地，施工运输道路、场地都在地库顶板对地库顶板的荷载要求高，这些运输车辆基本都在50吨到70吨，地库顶板设计荷载远远达不要要求；地库顶板为事前做好场地策划对施工运输道路及构件场地未做荷载复核，地库顶板裂缝引起渗漏；据我们调研80%的渗漏是运输通道及构件堆场处渗漏。堆积荷载未回顶到位，出地库的采光井等构筑物上部翻边未一次成型引起渗漏。

⑤ 底板渗漏，混凝土浇筑前夹渣清理不到位，新旧混凝土未打凿处理浇筑时振捣不到位；工艺错误桩基承台卷材贴反；工序错误：部分承台未铺卷材，直接安放了钢筋笼。

⑥ 后浇带渗漏，后浇带部位的混凝土施工过早，后浇带两侧的结构混凝土收缩变形尚未完成；后浇带未毛化处理干净，新老混凝土接触面不密实；外墙止水带未设置，不交圈；施工方法不当，特别是后浇带两端往往将施工缝留成直缝。

⑦ 混凝土质量不合格：混凝土采用商品混凝土，多为抗渗混凝土，有偷工减料现象，抗渗纤维或抗渗剂不按设计配比放，混凝土强度不足，粉煤灰超量，水泥不足；总包及建设单位、监理大部分都定在施工现场，商品混凝土的监管缺失；地库混凝土回弹发现强度要3个月左右才能达到设计要求，这足不了实际要求，后每次浇筑混凝土派人到厂驻场，强度明显提升1个月就能达到设计要求。施工过程中多次发现班组擅自加水以改变和易性，方便施工这样导致混凝土强度下降。

⑧ 防水施工质量差、起不到防水的效果：防水材料不符设计要求、止水钢板厚度及方向错误，转弯接头未满焊，防水附加层缺失，搭接长度不够，防水保护层不到位。施工条件不具备基层处理不到位。

3 地库渗漏的解决方案及措施

要解决渗漏问题必须首先解决结构自防水的问题，并加强防水层的施工达到防水的效果，同时要注重解决后浇带、止水带、施工缝、穿墙管、穿墙螺杆等细节问题。

3.1 加强结构自防水控制

结构自防水，就是杜绝结构的开裂引起的渗漏，首先混凝土必须合格：现在现场均采用用商品混凝土，混凝土质量把控十分关键，混凝土进场必须检测混凝土配合比料单的塌落度、标号是否与设计要求一致。并加强过程控制，砼浇筑过程监理全程旁站，振捣充分，严禁工人在混凝土罐车或楼面随意加水。除此以外地下室砼浇筑前应与泵站充分沟通要求，减少粉煤灰等掺料。并在浇筑时派监理、总包管理人员驻场旁站，并不定时去抽查；项目部不定时区混凝土厂家飞检，并定期组织监理、总包、厂家检测，对强度达不到要及时处理，并重罚。其次现场管理也十分重要：地库底板砼浇筑前，电梯井、集水井内积水须排除，防止薄弱部位混凝土泌水、砼强度不足，不密实引起开裂渗漏。控制初凝时间十分必要，混凝土运输、浇筑及间歇的全部时间不得超过砼初凝时间。混凝土浇筑完成后及时进行养护，地下室顶板必须覆膜养护；PC堆场及重车行车路线提前策划，提前编制加固方案并严格执行，避免砼结构提前受力开裂。前置做工程策划，在地库顶板荷载计算是前置考虑场地及施工道路施工荷载这些因数。最后严格控制地库周边的回填土时间，在满足设计强度后土方回填，回填时注意分层回填，杜绝野蛮施工。对于有降水要求的工程，严格管理降水确保地下水在地板以下50公分，并在拔管时做好浮力和重力的计算，以防止底板上浮；并保留应力释放孔；在防水施工前为保证结构自防水质量顶板做蓄水试验，确认结构无渗漏后再做防水，如有渗漏前置处理。

3.2 严格控制防水层施工流程

防水层的施工需要从以下几个方面进行严格管控：

①人员：防水施工要杜绝以包代管的通病，选好专业分包队伍，对作业人员事前交底，并推行样板先行，样板合格后再大面积施工，样板不合格，调换施工班组。

②材料：首先要选择好最合适的防水卷材，如顶板必须考虑耐根穿刺型，选用合同规定的品牌东方雨虹，并进行“举牌验收”，卷材复试合格后再进行施工。对防水材料实行台账管理，确保防水材料合格。

③交接验收：在结构完成后，对顶板结构进行找平清理干净，对外墙等部位清除浮浆等杂物，并干燥后再施工、顶板做结构蓄水试验。

④重点施工工艺：对底板、承台位置开挖前降水充分，开挖后烂土换填，保证垫层平整无坑洼碎裂。卷材粘结面朝上，即粘结面朝着主体结构。地下室底板外围四周预留双面粘宽为25～30cm，以便后期与侧墙防水施工的搭接；电梯井防水施工容易疏忽，必须加强管理，电梯井竖向及底部双面满粘接头，地梁、承台深度大于一米深，竖向向下一米粘贴防水材料，一米以下可以不贴；地梁、承台深度小于一米深，竖向和底部均贴双向卷材，周边基础砖胎膜或其他模板竖向粘贴卷材，且上部反边200基础底板与剪力墙的放大脚处全覆盖粘，不留死角；地库出（平）墙套管需做防水附加层；出墙套管包管10cm，平墙套管内翻5cm。外墙后浇带迎水面应使用双面粘作为防水附加层，附加层应向后浇带两侧延伸30cm宽防水施工一定要压实，避免粘贴不牢而脱落，避免带潮施工。施工时监理全程旁站，从低处向高处施工，压实时从中间向四周压防止空气推挤在中间形成“鼓包”。

⑤保护：防水层施工完成后做蓄水试验检查不渗不漏后做保护层，并在保护层达到强度后进行后续施工：后续顶板回土时严格控制车辆及挖机的重量，并在开挖时对涉及防水层的位置控制开挖深度采用人工开挖[2]，杜绝损坏防水层。

3.3 重点关注后浇带施工控制

后浇带不科学施工引发渗漏是渗漏问题中最严重的通病，必须重点关注：地下室后浇带模板及其支撑单独支设，后浇带位置的梁、板模板必须单独加工下料，支模架单独搭设，且模板应拼接严密、内模架固定牢固；以防止拆模时一次性拆除；地下室顶板砼浇筑完成后，后浇带位置用废模板及时做临时封闭，有效防止垃圾掉入和后浇带钢筋受踩变形；后浇带在未达到设计及规范规定时间不得提前封闭：后浇带两侧宜采用快易收口网阻挡两侧混凝土；胀模砼必须监督剔凿到位；后浇带必须设置止水钢板；止水钢板规格符合设计要求，折边朝向迎水面，双面满焊，搭接长度≥20mm焊。止水钢板水平转角可采用提前预焊，确保转角处拼接质量；底板后浇带封闭等待周期较长，应砌筑挡水坎并用木板封闭保护，防止杂物进入难以清理。底板后浇带挖土阶段，后浇带底部每隔30m左右挖设50cm*50*30cm大小沉淀池。利于后浇带泥浆、垃圾及积水的集中沉淀及彻底清理。

图1 底板后浇带设置沉淀井

图2 后浇带挡水封闭

后浇带的浇筑时间根据设计要求实施，防水部位采用微膨胀防水砼，其余部位采用微膨胀砼，强度等级高于两侧原砼一级；养护时间28天以上，楼板后浇带应按国家规范要求设置独立支撑体系，在后浇带浇筑后才能拆除。

3.4 止水带、施工缝的细节处理

图3 底板止水钢板朝向

图4 竖向止水钢板朝向

图5 超前式止水做法

① 施工水平缝必须配置止水钢板或橡胶止水带，钢板的厚度、位置和朝向极为关键：钢板止水带需采用不小于3mm厚宽度不小于300，出混凝土面不少于100mm，两边折弯30mm，折向迎水面。底板超前止水后浇带外侧迎水面加设外贴式止水带。 外墙后浇带外侧迎水面加铺卷材一道（材质同外墙防水层）。止水钢板折向迎水方向，搭接不小于10cm，双侧焊接，焊缝质量饱满；杜绝止水钢板焊接不到位的通病，转角处止水钢板与厂家沟通提前预制，保证止水刚板搭接长度大于100mm，六面满焊，钢筋隐蔽工程验收时注意迎水面钢筋保护层厚度。位置的控制也十分重要浇筑前控制，应确保止水带位置准确、固定牢靠；后浇带部位和外贴式止水带应予以保护，基础后浇带封闭前要求覆盖，严防落入杂物和损伤止水带。

② 缝隙处理：地下室外墙水平施工缝施工前将表面浮浆和杂物清理干净，然后铺设净浆或涂刷混凝土界面剂等材料，浇筑前先铺10—15mm1:1水泥砂浆，并应及时浇筑混凝土；垂直施工缝凿毛清理干净后涂刷混凝土界面剂或水泥基渗透结晶，并及时浇筑混凝土；基础底板后浇带浇筑前，必须清除浮浆、杂物及积水。

3.5 地下室外墙给排水管、强电管出墙孔防水处理

地库外墙管出墙也是容易渗漏的点，在施工中提前做好交底：墙所有管线，必须预埋钢制防水套管，钢套管与外墙钢筋焊接固定。套管与外墙外口之间需根据外墙防水材料做好相应的防水封堵。套管必须配置金属止水环，金属止水环应与主管满焊密实，并应在施工前将套管内表面清理干净。穿墙管（盒）应在浇筑混凝土前预埋，穿墙管与内墙角、凹凸部位的距离应不小于250mm，相邻穿墙管间的间距应不小于300mm。地下穿墙管（盒）应加强防水措施，并应避免管线在地下水位以下高度穿越。配套管线完成穿墙管道施工后，严格按照规范要求对穿墙管周边缝隙进行封堵，对缝隙封堵情况进行逐一验收合格后方可进行下一道工序施工。一般施工合同中都对套管和管道的封堵疏忽而缺失，合同条款中应明确由土建总包单位完成全部套管与管道的缝隙封堵。

3.6 止水螺杆及螺杆洞封堵细部处理加强

地库所用穿墙螺杆采用普通止水螺杆，螺栓的止水片厚度应不小于5㎜，环宽不小于30㎜。拆卸后螺栓孔封堵方法：先从外侧用防水砂浆封堵，外侧再涂刷聚合物水泥防水涂料（Ⅱ型，宽度≥100mm）拆模后螺栓凹槽部位用密封材料封堵，螺栓孔迎水面必须涂刷防水涂料 ；基层处理工作必须在侧墙大面积防水卷材及涂层施工前完成；该工序应在内、外墙体抹灰施工前完成，并作为一个专项隐蔽验收内容，验收合格后方可进行下一道工序施工。

4 总结

项目二期地库施工前强化标准化管控动作，强化管理行为，地库的防渗漏验收工作以项目部监理为主对关键工序项目部、监理、总包三方旁站，并用水印照片记录，保存好隐蔽验收影响资料区域工程管理部每月检查；地库顶板场地及施工道路单独规划（优先采用消防通道）制定专项加固方案并严格执行，防水施工前做结构蓄水试验、防水施工后做蓄水试验，维修完毕后才能进入下道工序。消除了地库渗漏，增强了业主的体验感促进了地库车位的销售和出租，减少了维修成本，增强了经济效益及社会效益。