房产增值税起征年限改变对房价影响的实证分析——以上海1月房产新规为例

郑晨 廖扬清 郑飞飞 陈瑾晨 蔡如璟

上海对外经贸大学

一、引言

1998年,新中国的住房制度进行了市场化改革，房地产业经过多年的历练与成长,在我国社会经济发展中已具有举足轻重的作用。然而，房地产市场过热容易导致房价的持续上涨，大量资源集中于房地产,容易导致经济结构失衡,长期来看，既不利于实现可持续增长的经济发展目标,也难以保障房地产行业未来发展的持续性和稳定性。其次，随着落实营业税改增值税政策,我国地方税主体税种缺失的问题逐渐暴露，很大程度上减少了财政收入,增加了地方政府财务压力,对政府职能的发挥产生了一定的负面影响。此外,由房产价值差异与波动引起的产生的收入，拉大了我国的居民收入差距，而健康的房地产行业应该贯彻“房子是用来住的”这一重要理念，保障居民的正常住房需求。由于人口密集、房价水平高、房屋需求量大等特征，以上种种问题在中国超一线及一线城市尤其明显，它们的解决，需要一个更加完善的税收制度来帮助调节。为了使得房价得到稳定,以及房地产市场资源得到优化配置,我国政府制订了许多调节房地产市场的政策,这一篮子政策包括财税政策、货币政策和关于土地的政策等。其中，更加科学合理的房地产税，就是调节和缓解房价异常波动的一项重要举措。2018年《政府工作报告》中，针对我国房地产税立法的表述已由前一年的“稳妥推进”升级为“稳步推进”,一字之差展现出我国推进房地产税立法的决心与行动力。房地产税改革在近年来受到广大人民群众的热切期盼和政府部门的积极引导,已具备较为坚实的社会基础和政策支持。因此，新一轮的房地产税改革备受关注,社会各界期盼改革后的房地产税能够稳定房地产市场的有序发展、有效增加地方政府财政收入、促进资源的合理分配、有效缩减居民收入差距。

2021年1月，上海市公开《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，更新了房产增值税相关的规定，以此深入贯彻落实国家关于房地产市场调控因城施策和“一城一策”的工作要求，瞄准“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，构建完善房地产长效机制，集中力量稳地价、稳房价、稳预期，坚持租购并举，增加住房供给，调节住房需求，强化市场监管，“稳步推进”房屋购买制度改革，促进上海市房地产市场平稳健康发展。

长久以来，房地产税都一直是中国税收制度的重要组成部分，作为一种重要杠杆帮助政府调节房地产市场和社会经济分配，影响着众多个体和家庭的决策，牵动着社会多行业、多领域的发展。在继土地、金融等政策组合实施之后，利用税收手段进一步加强对房地产市场调控正在成为我国房地产市场宏观调控的重点。而房产增值税作为房地产税中的一种，其研究对房地产业的发展及制度完善具有一定经济意义和社会价值。

二、文献综述

（一）房地产税收政策研究现状

近20年来，人们发现房地产税收政策对不同领域的影响与日俱增（McCluskey &William,1999）。房地产税作为政府重要的政策工具，具有干预房地产经济活动，调控房地产市场发展方向等功能。同时，房地产税的实施在房地产资源合理配置、有效利用土地资源以及公平分配社会财富等方面具有引导作用（李炜炜，2006）。然而，在研究我国国内房地产税的影响时，房地产税多被看作房地产收益分配的一种手段（陈多长，2005）。在房产税和房价波动的关系研究中指出，房产税政策冲击通过改变购房人持有成本，将直接影响李嘉图居民和非李嘉图居民的购房决策，从而对房价产生影响（杨源源，贾鹏飞，高洁超，2021）。同时，部分学者们进一步指出，房产税作为可以抑制房价波动的有效工具，房产税对房价波动可能会造成负面影响，并且二者存在因果关系，即房产税率的增加将使得房价波动的降低（曾繁荣，2017）。而提高房地产税率的政策冲击则主要通过增加房产所有人的持有成本而发挥房价抑制效应（杨源源，贾鹏飞，高洁超，2021）。也有学者指出，税收对投机者的价格预期和房地产资产的收益流量都造成了一定影响，从而对房地产资产价格具有双重影响性（陈多长，踪家峰，2004），研究表明税后房地产的均衡价格将比税前价格低。同时，部分学者指出房产税对房价的抑制效应具有不确定性（夏商末，2011），杨绍媛、徐晓波（2007）在住房成本和资产收益角度指出购房者需求弹性消失是税收在短期内都会提高房价的原因。

此外，在实证探讨文献和理论分析方面，关于我国房地产税对房价的影响多以定性理论分析为主。如谢文盛及林素菁（2000）采用Probit及Logit模型分析台湾房屋税与地价税对住宅消费形态的影响。周建军、任娟娟和鞠方（2021）发现房地产税可以抑制“热钱”流向房地产，引导投资进入实体经济。余永虎（2013）提出房地产税与房价的关系呈现出先下降后上升的“正U型曲线”变动趋势，在一定期间内，合理的房地产税具有一定防止房价过快上涨的作用。总体而言，现有研究主要关注政策的理解和探讨对策，鲜有从房地产税的具体条款出发，探讨房地产税具体条款对房价造成的影响。

而上海作为中国核心城市，其房地产市场的研究具有重要实证意义。王雪（2021）指出上海房价具有较强的对外传导效应，并且其房价的波动在中期和长期都会对其他城市房地产市场造成较大影响，具有较强的信息溢出效应。严晨（2021）研究了上海市住宅商品房的平均售价与地方财政房产税之间的关系，指出房产税在影响房价的众多因素中仅占到部分作用。江莉、蔡鹏和刘端怡（2021）以上海市为例，实证分析了房产税试点的成效即影响，发现房地产税收新政的出台并未对房价造成剧烈波动，反而在一定程度上促进了收入再分配。然而学者对于上海房产税的实证分析，多从宏观角度出发，研究整个房地产税在上海造成的相关影响，较少具体到房地产税出台的具体政策。

（二）时间序列模型研究现状

在研究上海房产增值税起征年限改变对房价影响的实证分析中，笔者将参照时间序列模型进行研究。

时间序列模型是对某一个或一组变量x(t)进行观察测量，将在一系列时刻t1,t2,…,tn (t为自变量）按照时间次序排列，并用于解释变量和相互关系的数学表达式。

时间序列模型广泛使用于各个领域，例如预测我国的通货膨胀状况（叶阿忠，李子奈，2000），依据国债7天和14天回购利率数据,建立利率预测综合自回归移动平均模型和误差修正模型（冯国柱，陈宝峰，2003），张帅、赵昕和王茂林（2008）通过时间序列模型揭示了劳动生产率的提高对于国内物价的上涨具有决定性意义。郑苏晋、乔恒和蒙羞叶（2019）通过多种时间系列模型实证检验发现保险业发展对经济发展的促进作用是间接的。在经济金融领域之外，时间序列模型也大放异彩。文进等学者（2005）收集我国1951-2003年的道路交通伤害资料,进行时间序列分析,建立了自回归-求和-移动平均模型。

三、研究方法

本项目的主要研究内容是上海市一月新规中房产增值税免征年限调整对上海市房价的影响。由于我们将采用时间序列数据，因此模型的估计方法均为相应的时间序列数据回归方法，包括普通最小二乘法（OLS）、固定效应模型（FE) 和动态时间序列数据模型广义矩(GMM)估计方法。

本研究主要根据资产定价理论和局部均衡模型来分析对房价的影响，研究借鉴了杜雪君（2009）对房地产税与房价关系研究的模型。将用离散时间序列模型和连续时间序列模型对比分析。

四、数据分析

通过整理文献和对影响房价的宏观因素进行分析，本文选取了如下主要变量：

根据前人的研究，在现实生活中，房产作为最重要的固定资产之一，其价格水平受到居民固定资产投资水平的影响。郑世刚和严良（2016）提出因为政府主导的固定资产投资逐渐成为中国财政政策调控的主要方法之一，固定资产投资也成为了房价上涨的重要推动因素之一，并通过实证研究得出房价能够快速并长期的对房价产生影响。屠佳华和张洁（2005）通过实证研究得出房地产投资占固定资产投资的比重对上海房价走势有显著影响。

对上海市一月实施新规，本文引入了一个0-1型变量dumm y，没有实行该政策时，该变量值取0；从2021年1月开始实行政策以后，该变量值取1。

人均可支配收入是影响房价的重要因素。根据供求关系，当某个商品的需求增多时，其价格自然会产生不同程度的增长。而人均可支配收入代表了居民的潜在消费水平，可支配收入越高，人们更有能力进行消费与投资来提高自身的生活水平，房地产则是被人们认可的投资品。因此，选择上海市居民人均可支配收入作为变量之一。

GDP是衡量一个国家或地区经济状况和发展水平的重要指标，GDP越高，说明一个地区的经济越发达。且通常来说，经济越发达的地区，人们的消费水平越高，房屋价格也越高。因此，选择上海市GDP作为变量之一。

表1 各变量名称及相应说明

建立的计量模型如下：

关于数据的说明：本文选取了2018年1月份至2021年6月份的上海市各变量数据，共计有一个应变量lnhp，4个自变量：ln(GDP)、ln(inc)、log(fix)、dummy。数据均来源于国家统计局，其中货币类数据已经经过定基，均以2018年1月为基期。

在房价影响因素的研究分析中，本文利用Eviews软件进行了多元线性回归并对结果分析进行分析。

表2 房价影响因素回归结果

数据来源：作者基于国家统计局、上海市统计局计算。

从回归结果上来看，所有的变量P值均小于0.05，T检验均通过。且F检验的P值小于0.05，整体显著性检验通过。回归结果拟合优度Adjusted-R2大于0.8，通过拟合优度检验。且VIF值均处于0到10之间，没有多重共线性问题。

进一步通过回归结果来看，在模型里四个自变量的T检验中，gdp增长率的显著性水平为0.046<0.05，上海市人均可支配收入的显著性水平为0.005<0.05，上海市固定资产投资的显著性水平为0.001<0.05,dummy的显著性水平为0.000<0.05，这说明本文选取的这几个变量都能显著正向影响二手房房价价格。

以上计量结果表明：

第一，上海市人均可支配收入（inc），上海GDP(gdp)和上海市固定资产投资(fix)等宏观因素对上海二手房价格变化均有显著的正面效应。这三个宏观影响因素中固定资产投资对二手房价格影响最大，上海GDP和人均可支配收入影响程度相仿。这与郑世刚和严良（2016）以及屠佳华和张洁（2005）的实证结果相匹配。这说明了上海政府使用固定资产投资作为财政政策的调控手段时，对上海二手房价上升有较大助力作用，虽然有效推动经济增长，但过于快速房价增长与慢速增长的居民可支配收入之间形成不良冲突，相应增加了上海居民的购房、住房压力。

第二，上海房产一月新政（dummy）对上海市二手房价格同样具有正效应的影响，但影响次于宏观因素。具体而言，模型显示当上海房产一月新政出台后，上海二手房房价上升了3.3%。这表明上海一月新政并没有对上海二手房房价起有效抑制作用，可能由于新政中二手房交易未满5年需要缴纳更多房产税的政策使得二手房供给减少，导致房价上升。且该政策也给满五年二手房价格提供上升空间，使得只要满五年二手房房价上涨少于未满五年二手房的税收，尽管房价上涨了，但是在市场上仍保持相同的竞争力。因此，可得此次上海一月房产新政促使了房价上升。

五、结论与展望

本文主要研究对象为上海1月房产新规中关于房地产增值税的部分，重点分析房产增值税起征年限的改变对房价的影响。通过对近年房地产税相关文献的查阅总结，本文认为房产税对房价之间存在因果关系。结合上海市的房地产政策实际情况以及代表性的文献总结，本文筛选出重要变量，人均可支配收入，GDP，固定资产投资并引入新政虚拟变量。通过Eviews软件进行计量分析，并利用相关性检验对模型进行定性以及定量分析。本文最终的模型回归结果显示，房产增值起征年限对房价的影响具有较强的正向影响，增值税起征年限的增加由两年增加到五年，将引起对上海市二手房房价上升。虽然随着起征年限的增加，炒房人的房屋交易时长会被增加，利润回报率下降，增加炒房成本，抑制炒房者的投机行为。但同时，从普通购房者角度出发，新政使得二手房交易价格上升。与参考文献的研究结果一致，本文认为通过房地产税政策可对二手房市场的投机行为进行抑制。此外也发现该新政同时增加了普通购房者的购房成本。由于新政的颁发时长较短，本文对于新政所产生的长期影响的实证分析存在一定的局限性。政策的长期性影响还要通过收集更为详细的数据去进行分析和研究。房地产市场关乎国民经济的稳定发展，后续对于房地产政策的实施效果的实证研究可从长期视角出发，多层次分析政策与房价之间的传输路径。指导老师：马文杰（上海对外经贸大学国际经贸学院）