首次登记后购房者是否具备原告主体资格

徐映雪

案   例

2020年2月，张三购买了B公司开发建设的一套房屋a（位于住宅楼b号楼一层），与B公司签订了商品房买卖合同，并在A市住房保障局进行了备案。2020年12月，A市自然资源和规划局为b号楼分户办理了首次登记业务（包括a房屋）。2021年6月，张三以A市自然资源和规划局实地查看时应发现而未发现b号楼楼顶存在违法建筑，而办理了首次登记为由，向法院起诉A市自然资源和规划局，请求判令撤销该局于2020年12月为B公司颁发的a房屋首次登记证书。本案中，张三是否具有原告主体资格？

分   析

该问题争议已久，各地经常出现同案不同判的情况。依据《行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十三条规定了公民、法人或者其他组织可以依法提起行政诉讼的四种情形，本案与前三种情形关系不大，只需判别是否适用于第四种情形，即购房者与房屋首次登记行为是否具有“法律上利害关系”。

有观点认为，购房者张三与A市自然资源和规划局做出的首次登记行为具有利害关系，张三具有原告主体资格。其一，《民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，虽然a房屋尚未进行产权登记，但张三在自愿合法的前提下，与B公司依法签订了商品房买卖合同，故合同自成立时即有法律效力，不受是否进行登记影响。其二，根据《不动产登记暂行条例》第二十二条第一款的规定，存在违反法律、行政法规规定情形的，应不予登记。据张三所述，a房屋所在的b号楼涉嫌存在违法建筑，如所述属实，则当时办理的首次登记即为错误登记。楼顶应属于《民法典》第二百七十四条规定的全体业主共有的公共场所，在其上建设违法建筑，侵害了包括张三在内的业主的权益，故张三与首次登记行为具有利害关系，具备诉讼主体资格。

笔者不支持上述观点。其一，根据《民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”本案涉案房屋登记权利人为B公司，张三并非经依法登记的房产所有人。虽然張三提供了与B公司签订的《商品房买卖合同》，但该合同仅能证明张三享有合同约定的债权，并不当然享有涉案房屋的物权。

其二，首次登记行为是否合法合规，应根据申请人提交的申请材料是否齐全、登记机构是否依法尽到了合理审慎的审查义务、登记程序是否合法等进行判断，应考虑当时而非首次登记后的事实和法律状态。本案中B公司申请办理首次登记时提交的材料齐全，依法进行了实地查看，并无明确证据证明当时办理首登时建筑物处于违法状态，也无证据证明登记机构未尽到合理审慎的审查义务或登记程序违法，不能判定当时登记错误。

其三，《不动产登记操作规范（试行）》4.8.2明确了11种不予登记的情形，除了这11种情形外，登记机构应当予以登记，其中，并未包括需考虑购房者未来权利实现的情形。公民、法人或其他组织提起行政诉讼主张的权益，应为行政机关作出行政行为时已经存在和应当考虑的权益，当时不存在而后续可能存在的权益，公民、法人或其他组织不能通过行政诉讼寻求司法保护。由于潜在购房者的后续权利保障问题不在登记机构首次登记时应考虑的范围内，首次登记行为并未在购房者与登记部门之间建立相应的行政法上的权利义务关系，因此即使确实涉及违法违规的情形，购房者因不具有法律上的利害关系，也不能作为原告进行起诉。

针对上述案例，张三与涉案行政行为并无利害关系，不具有原告主体资格，可由当时首次登记的申请人即现房屋权利人B公司进行起诉。