房地产对经济增长的影响研究

张嘉琪 山东农业大学国际交流学院2019级

一、引言

近20年来，中国房地产业在建筑面积、销售总额上实现了巨大突破，住宅商品房销售额由2001年的4021.15亿元，增加到2021年的154566.96亿元，房地产业的快速发展引起了社会的广泛关注。虽然不少学者直观上认为房地产业的发展能够通过带动下游产业的发展进而促进经济的增长，但是对于房地产业发展到底能够在何种程度上影响经济发展，这种影响在不同地区是否存在差异，这种影响是否受到地区对外开放水平的影响而存在异质性？这些问题亟待回答。

二、文献综述

纵观世界各国，房地产业均是一个重要的支柱产业，各国学者均对房地产业发展给予了较大关注，大量的学者对房地产的发展与影响进行了研究，整体而言，整个研究脉络可概括为三条：一是房地产业自身相关问题的研究，如房地产业自身发展趋势、房地产税、房产泡沫等问题。孙可礼（2021）对中国房地产业的发展趋势进行了研判。张启迪（2022）对中国推出房地产税的原因进行了分析。郭玲霞等（2021）对国内外有关分析房地产泡沫的文献进行了汇总。刘方和郑悦（2021）构建了一种可以测度住宅价格泡沫程度的指标。叶剑平等（2021）设计了房地产市场健康度衡量指标，对房地产市场发展的状态进行了描述。二是分析其它因素对房地产业的影响。邵宇、赵宇和陈达飞（2021）研究了地区人口数量对房价的影响，发现人口红利能够推动房地产价格的增长，而人口红利的消失则会加快房地产价格的调整步伐。盛宝柱和张巧慧（2022）采用VAR模型，使用全国层面的房地产季度数据，探讨了房地产价格是否受到住房贷款政策的影响，研究表明住房贷款政策的放松、住房贷款的扩张能够刺激房价的明显上升。李飞等（2022）利用城市信贷数据，对利率与房价的关系进行了分析，发现居民第一套房的信贷利率能够在很大程度上解释房价的波动。三是聚焦房地产业发展对其它领域的影响。张超和康健（2021）探究了房价上升对人力资本的影响，发现房价增长对人力资本的影响因地区房价水平的高低不同而存在明显的差异。郑淑霞等（2021）采用空间滞后模型发现影子银行通过助推城市土地出让价格这一机制推动了房地产价格的提高，地区房价水平与人均收入水平呈现正相关，收入水平越高，则房价水平越高，他们同时发现相邻地区的房价变化趋势存在一致性，即房价同时提升或者同时降低。

从前述介绍，可以发现，当前关于房地产发展的研究已经取得了大量有价值的成果，但是我们同时注意到当前的分析多注重于整体性分析和时间序列数据分析，缺少房地产发展对经济增长影响的异质性分析，事实上，由于房地产业在各地区的发展同样存在较大的差异，那么房地产业发展对经济增长的影响是否存在异质性呢？在全球化发展的背景下，房地产业对经济增长的影响是否因为地区对外开放程度不同而存在差异呢？对这些问题的回答，正是本研究的着力点。

三、理论分析与研究假设

（一）房地产对经济增长的整体影响

房地产是要素投入密集型产业，需要投入大量的资本、土地、劳动力等要素，房地产业的发展能够带动建筑材料、玻璃制造、工程器械、钢铁制造等相关产业的发展，这些产业的发展会继续带动相关下游产业的发展，这样房地产业的发展会引起连锁反应，从而对经济增长形成助推力，因此，本研究提出第一个假设：

假设1：整体而言，房地产业的增长能够正向促进GDP的增长。

（二）异质性影响的分析

如果房地产业的发展能够推动经济增长，那么这种影响在各个地区是否存在差异呢，在各地区都是正向影响吗？中国经济发展存在着地区差异，东部经济较中西部经济相对发达，房地产业的发展同样也存在地区差异，东部地区房地产市场活跃、发达，而中西部地区房地产市场的发展层次较东部相对较低，因此，受制于发展水平的差距，房地产业发展对经济增长的影响也可能存在地区差异。对此，本研究提出第2个假设：

假设2：东部地区房地产业对经济发展的促进效应可能大于中西部地区。

四、实证研究设计

（一）模型说明

由于本文使用的数据为省级面板数据，参照已有的研究范式，这里使用面板双向固定效应模型进行分析，模型定义如下：

上式（1）中y是因变量，即经济增长。X是解释变量，即房地产产业发展。control代表系列控制变量，包括等级公路里程、人口数量等，变量具体解释详见下文。γ、

µ

、

ε

分别表示时间固定效应、省份个体固定效应和残差。i和t分别代表省份和时间。系数β是我们关注的重点，其符号、大小、显著性水平代表了房地产业对经济增长影响的方向、力度与显著性水平。如果β符号为正且显著，则表明房地产业发展能够促进经济的增长。

（二）变量定义

1.因变量

公式（1）中的因变量y使用两个指标进行度量。在主回归中，使用各省份GDP的自然对数测度经济增长，在稳健性分析中使用人均GDP的对数测度经济增长。

2.解释变量

由于住宅占房地产业的比重最大，因此在主回归中使用住宅销售额的对数衡量房地产业的发展。在稳健性分析中使用办公用房销售额的对数度量房地产业发展。

3.控制变量

控制变量的定义与符号见表1。

表1 变量名称与度量方式

（三）样本来源

本文所使用的样本是2001-2020年的省级（不包括香港、澳门、台湾省、西藏自治区）宏观面板数据，数据来源于国家统计局官方网站。表2是变量描述性统计。

表2 样本的变量描述性统计

五、结果解读

（一）基准分析

表3列（1）-（2）分别汇报了同时控制时间固定效应与省份个体固定效应情形下，房地产对GDP的影响效果。可以发现列（1）中在不添加任何控制变量条件下，住宅销售额对数对GDP的影响系数是正数，即0.137，在1%的统计学水平上显著。列（2）表明在添加控制变量的条件下住宅销售额的对数对GDP的影响依然在1%的水平上显著，并且影响系数为正，与列（1）的系数相比并未下降很大，这表明住宅销售对GDP增长存在正向促进效应，住宅销售每增加1个百分点，那么GDP增加0.105个百分点。列（1）与列（2）共同表明：房地产业对GDP增长存在显著的正向影响。

（二）异质性分析

1.地区异质性分析。自1978年改革开放以来，中国经济发展表现出明显的地区差异特征，即东部地区经济发展的水平与市场经济的活跃程度均明显地高于中西部地区，为探究房地产对经济增长的影响是否因地区差异而存在异同，本文按照中国传统地理区划，把样本划分为东部样本与中西部样本进行分组检验，表3中列（3）-列（4）显示了地区异质性分析结果。观察表3可知，就影响系数而言，东部地区房地产对经济增长的影响系数大于中西部（0.107＞0.089）；就影响的显著性水平而言，东部地区为1%，中西部地区为10%，同样是东部地区显著。这意味着房地产对经济增长的影响存在明显的地区异质性特征。

2.对外开放程度差异视角的分析。中国各地区的对外开放水平也存在着明显的差异，例如广东、上海等省份的对外开放程度较高，而西部部分省份的对外开放程度较低，为研究房地产对经济增长的影响是否因为对外开放水平而存在差异，这里以全样本中对外开放水平的均值作为分组标准，把样本中高于均值的省份定义为对外开放水平高的一组，低于均值的省份定义为对外开放程度低的一组进行分别研究，表3中列（4）-（5）显示了相关结果，我们发现在对外开放程度高的省份，房地产业每增长1个百分点，则GDP显著提高0.117个百分点，并在1%的统计学水平上显著；但是在对外开放程度低的省份，房地产对经济增长的影响不显著。这说明对外开放程度高的地区，市场对房地产的需求旺盛，房地产业的发展层次已经达到了促进经济发展的门槛；而对外开放程度低的地区，由于经济的活跃程度相对较低，对房地产业的需求相对较小，房地产业的发展尚未达到促进经济发展的门槛。

表3 基准回归与异质性分析结果

注：＊＊＊、＊＊、＊分别表示显著性水平为1%、5%、10%，表中括号中为t值，下同。

（三）稳健性分析

为排除由于偶然性造成的伪回归结果，进而验证本文发现的稳健性，这里采取了两种方法进行稳健性分析，一是更改了因变量进行回归分析，即使用人均GDP代替总量GDP进行分析，表4显示了相关结果。可以发现更改因变量之后，住宅销售额的对数与办公用房销售额的对数对人均GDP的影响依然显著为正，其中，添加控制变量后，办公用房销售额的对数对人均GDP影响的显著性水平要高于其对GDP影响的显著性水平。二是更改了解释变量进行稳健性分析，即使用办公用房销售额的对数测度房地产业的发展，表4中列（4）汇报了分析结果，可知房地产业对经济增长的促进作用依然显著，并且影响系数为正，表4的结果证明了本文的结论具稳健性。

表4 更改因变量与解释变量的稳健性分析结果

注：＊＊＊、＊＊、＊分别表示显著性水平为1%、5%、10%，表中括号中为t值。

六、结论与政策建议

本文利用2001-2020年的省级宏观面板数据，采用面板双向固定效应分析了房地产业发展对经济增长的影响，研究结论包括：（1）整体上，房地产业的发展能够正向促进经济的增长；（2）房地产业发展对经济增长的影响存在明显的地区异质性特征，无论是从影响力度的大小来看，还是从影响的显著性水平来看，东部地区均高于中西部地区。（3）房地产业发展对经济增长的影响因地区对外开放水平的不同而存在差异。在对外开放程度较高的地区，房地产对于经济增长的促进效应显著，而在对外开放程度相对较低的地区，房地产对于经济增长的促进效应不明显。对此，为更好地发挥房地产业对经济增长的促进效应，本文建议如下：

第一，要因地制宜合理发展房地产业。地方政府应当根据本地的经济发展水平、对外开放程度、人口规模，科学确定本地的房地产发展规模，实现房地产业的发展与整体宏观经济发展水平相适应，进而积极发挥房地产业对经济增长的促进效应。避免因房地产业发展超出本地经济的承受范围，进而对本地经济发展造成干扰。

第二，中西部地区要适度发展房地产业。房地产业属于资金密集型产业，需要投入大量的资本，中西部地区本身在资本积累规模与速度方面与东部地区存在差距，因此，中西部地区应对有限的资本进行科学分配利用，避免因过度发展房地产业而导致其它产业因缺乏资金而无法发展。

第三，发展房地产业应该合理确定住宅与办公用房的比重。过度建设住宅或者一味建设办公用房都会导致房地产业的不健康发展，只有根据当地市场的需求，合理确定住宅与办公用房的比例，实现建造面积与社会需求相适应，才能实现产销的有效衔接，进行形成房地产业发展的良好体制机制，促进房地产业的有序、合理、健康发展。

第四，营造更加规范的房地产市场发展秩序。房地产管理监督部门应该严格执法，对于涉嫌虚假宣传、存在价格欺诈、没有获取预售许可证进行违规销售、通过不正当手段以欺骗方式违规获取预售许可证、擅自更改规划设计等房地产违法行为进行严厉打击，全面维护人民群众的合法权益，营造健康有序的房地产开发市场。