五类民营房企，如何妥善处理

施怀

当市场转冷、资金受限时，民营房企生存不易。图/视觉中国

房地产市场，信心比黄金更重要。没有信心支撑，购房者不会进场;没有信心支持，企业不会增加投资。

房屋是一种生产周期很长的产品，从拍地到收房动辄两三年。这期间都依赖资金穿针引线、调配资源，资金占用巨大。所以，房企经营需要依赖融资，房地产企业的现金流也必须具有连续性。

国有房企因为有强大的信用背书，融资容易，而且资金成本低。在获得资金方面，国企的优势让民营房企望尘莫及。可以说，国有房企只要审慎经营，活下去是件容易的事情。民营房企则不同，当市场转冷、资金受限之时，生存不易。当然，民营房企的故事也不尽相同。笔者把它们分为五类。

第一类以龙湖集团（00960.HK）为代表。这类房企抵御住短期诱惑，明智地选择了正确路径，坚持做困难而正确的事情。它们以长期目标为导向，在安全与发展之间做到完美平衡。这类房企可以轻松地穿越周期。

第二类以旭辉控股集团（00884.HK）为代表。这类房企一直把防范财务风险放在第一位，居安思危、审慎决策。所以目前基本安全，未来发展可期。

第三类以融信中国（03301.HK）、宝龙地产（01238.HK）为代表。这类房企一直稳健经营，声誉不错、产品不错、财务安全也不错。但由于环境变化，目前处于薛定谔状态。这类房企虽然不如第一、第二类那么优秀，但能坚持到现在而没有产生债务违约，说明其经营没有明显缺陷，也说明实控人非常负责任。这类民营房企也值得称赞。

第四类以华夏幸福（600340.SH）、中国奥园（03883.HK）为代表。这类房企的经营可以算兢兢业业、中规中矩，但对形势的判断与现实偏差较大，出现了经营策略失误。这些失误导致目前产生了债务违约。但是，违约在一定程度上来自客观环境的突然变化。这类房企需要具体考察，可以救助，但不急于一时。

第五类房企的违约很大程度上是咎由自取，企业经营早已类似庞氏骗局，倒闭破产是其应有命运。

龙湖集团目前被选定为“示范房企”，相当于拿到了国家背书，未来几乎尽是坦途。第四类、第五类已经违约，不论是破产重整，还是恢复信用，都需要时间，不可能建功于一时。

目前最该重视的是第二和第三类房企。这些房企要重点帮扶照顾。只要它们不违约，中国地产企业违约潮就结束了。只要没有违约，市场信心就会恢复，担心楼房烂尾而犹豫的购房者就会停止观望。民营房企获得现金流，资金不再那么紧绷之后，融资也会逐渐恢复。正循环效应开始发挥效力。

一些房企由于经营策略的失误，导致了债务违约。图/IC

对于第二类房企，国家只需要提供一些信心，给予一些便利，它们就可以依靠自身力量正向累进，焕发勃勃生机。

所以，目前真正需要重點关注，最需要重点帮扶的是第三类民营房企。以宝龙地产为例，其股价连续跌了五个季度，从最高点跌幅接近80%。美元债价格腰斩再腰斩。这类企业融资能力已经非常弱。而市场没有信心，购房不活跃，交易冷清，销售回款也不理想。如果维持现状，这类房企在未来也有可能产生违约。现在必须投入资金，打破负向循环。拖的时间越长，想要扭转局面所需的资金越多。

目前这类房企处于一定的压力之下，处于违约和不违约的不确定状态。对于这类房企，应该抓紧给政策，金融机构和投资人应该主动延长债务期限。这类房企是中国房企中的优秀分子，值得帮扶。它们的违约，尤其它们中体量比较大的企业如果继续违约，会不利于房地产市场信心恢复。所以应该重视这类企业，研究它们面临的困境，帮助它们解决问题。尤其要关注其中头部房企的债务问题，尽快出台方案，不可听之任之。

按照2021年房企销售排名，在中国房地产50强企业中，第三类企业包括融信中国、雅居乐（03383.HK）、卓越集团、宝龙地产、时代中国控股（01233.HK）、合景泰富集团（01813.HK）、金辉控股（09993.HK）。

稳住这些企业，中国房地产企业的问题就可以稳定住。它们是掌控目前局面的关键。