“强制停贷”风波背后

孙阳　邱永芬　王艳玲　卢亮　许爽　赵唯佳

2022年7月18日，河南焦作，恒大云台山养生谷和仙那度康养小镇项目工地，已暂停施工。

7月以来，全国多城曝出业主因所购楼盘暂停建设收楼无期，而不得不集体主动停贷的消息。相关名单数量每日都在更新。从网上公开数据可见，超过180个楼盘业主公开称或将“主动停贷”，这些楼盘分布在超60个城市里。

在知乎论坛里，“烂尾楼”、“断供”这样的关键词成为近期大众讨论的焦点问题，从“买到烂尾楼是一种怎样的经历”，到“如何看待郑州铺天盖地的烂尾楼”，再到“业主集体不还贷，把烂尾楼全都给银行会怎样”这样的话题，成为搜索中活跃度较高的热门话题。

“强制停贷潮”让银行资金监管成为关注的焦点。然而，已经有商品房预售资金监管了，为什么还会出现烂尾？如果资金监管有章可循，那预售资金监管又是如何“失守”的？未来，监管又将何去何从？

烂尾楼为何会出现？

在多地烂尾楼业主发布的强制停贷告知书中，开发商、贷款银行以及相关监管部门被业主们认为存在违规行为，最终造成开发商延期交房的情况。

7月13日，天津实地海棠雅著圣景豪庭全体业主发布强制停贷告知书。告知书称，按照购房合同，圣景豪庭项目应于2020年10月30日交房，截至当日已逾期交房超600天，且该项目自2020年11月起一直处于停工状态。全体业主要求项目最晚于2022年8月1日前全面复工，否则将强制停贷。在该告知书中，业主指出各贷款银行存在违规发放贷款，未履行资金监管责任，导致资金严重非正常流出。

同样，在西安世茂璀璨倾城二期停贷告知函中，业主认为由于各贷款银行事前与开发商达成合作，违反购房合同及相关法律规定，将按揭贷款的收款账户设定为开发商一般账户，导致按揭款脱离监管被开发商挪用。业主要求自7月起，强制暂停偿还按揭贷款，直至楼盘交付。

这么多烂尾楼出现的原因究竟是什么？

一位房地产从业人员对南都湾财社记者说，烂尾楼出现的具体原因是部分开发商面临现金流危机，资金链断裂。一方面，风险房企化解能力不足，部分风险房企带来的溢出效应又导致投资者对房企信心不足，致使房企融资成本上升;另一方面，购房者信心不足，导致交楼之余开发商还得面对新购房需求下降的现状。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫则表示，从制度层面追根溯源，多地出现楼盘停工的现象归根结底是因为商品房预售制的弊端，以及商品房预售资金监管制度的漏洞。在预售制下，国内商品房市场现房占比日渐下降，又叠加商品房预售资金项目滚动开发模式单一等因素，一旦经济形势有变，就会加快问题的集中性爆发。

 “停贷事件”广深暂未蔓延

今年7月出现的这波“停贷潮”，从地域分布上看，以河南省、湖南省、湖北省的城市居多;从房企来看，则以近年出现债务问题的企业为主，如恒大、融创、绿地、新力、泰禾、阳光城、佳兆业、奥园、富力、实地、北大资源、正荣、世茂、当代等。

7月12日，网络流传出一份“深圳市场佳兆业樾伴山全体业主决定于2022年8月强制停贷告知书”，其中提到，该项目2021年11月因监管资金被非法挪用导致樾伴山项目整体全面停工，截至7月12日，樾伴山项目仍没有正式全面复工，到交付所缺的2.5亿也没有任何进展。业主方表示如若7月20日未全面复工，樾伴山所有已售房源且未结清贷款的业主将强制停止还各违规发放银行贷款的银行月供直至全面复工。

而在广州，据了解，目前还未发生类似的业主主动停贷事件。

原廣州市国土房地产管理局信息中心主任、广东省房协专家咨询委员会顾问黎文江告诉南都湾财社记者，早在20多年前，广州已经执行较为严格的预售款资金监管。其背景是，上世纪90年代广州经历了开发商卷款潜逃和写字楼烂尾之后，制定了严格的预售款监管制度。黎文江认为，从今天来看，这个办法仍然可行。

“广州预售资金监管是非常严格的，除所有预售款全部要进监管账户之外，在提取上也是严格按照政策流程去执行。比如工程到了一定进度，企业才可以去做一定比例提取申请，10个工作日内资金到账。”某房企负责相关业务的人士说。

一位在深圳从事投拓业务的业内人士告诉记者，一般预售监管资金的提取是按照工程进度来的，工程每到一个节点就可以拨付一部分钱用于工程的结款，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。常规来说，项目竣工验收前，累计申请使用不得超过监管额度的85%。

但在实际操作层面，仍潜藏风险。业界律师表示，即便在目前仍未普遍爆发问题的珠三角，还是有很多需要加强监管的地方。

广东博敦律师事务所律师王美舟从其近年所亲历的案件总结发现，目前房企仍有至少三个渠道逃避预售资金监管：一是开发商利用自身的非监控账户收取房款;二是搞虚假的装修协议双合同，将一部分房款转移到其司装修公司的账户;三是搞虚假的个人转让房产，将房款转移到开发商所找的个人账户。

2022年7月12日，西安，枫丹唐悦小区二期延期交房，不少业主前来看房，没见多少工人施工，担心会烂尾。

预售资金监管“一城一策”

商品房预售款，是指购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、一次性付款、首付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款。按照住建部于2010年4月发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中明确要求，商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。

既然已经有商品房预售资金监管了，为什么还会出现烂尾？早在1994年出台的《城市商品房预售管理办法》就规定，“商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”，同时“省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。”

预售资金监管“一城一策”，各地执行力度大不相同。相对严格的，如2013年版的《北京市商品房预售资金监督管理办法》，明确商品房预售资金应全部存入专用账户，由监管银行对重点监管额度部分实行重点监管。但像北京这样明确“预售资金应全部存入专用账户监管”的，放眼全国可谓凤毛麟角。

“从目前国内暴露的一些问题来看，在个别城市确实也有发生项目伪造工程进度违规申请预收款或擅自挪用预售款等违规情况，这也表明了商品房预售款监管制度执行的难度和复杂性。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓说。

目前，包括北京、东莞、重庆、广州、长沙、青岛、成都等地在内的城市，均收紧了预售资金监管政策。例如本月杭州出台了一系列新政，加大了对购房人所缴纳预售资金的保障力度，购房者所有相关购房款项都必须全部直接存入监管账户，否则不可办理网签，资金监管银行也将由政府牵头统一招标，中标银行若出现违规将无法获下一年续签合作。

另一边，为防止矫枉过正，不少城市也在优化现有的预售资金监管政策。如河南、山西、浙江等省市出台的新政，都明确要求商品房预售资金应当全部直接存入监管账户;只是在预售重点资金监管模式上仍有不同，有的为预售总价款×一定比例，有的为固定工程造价模式;有的为计划工程造价模式。

今年2月出台的全国性的预售资金监管办法，也作出改变：一是将之前由各地制定的预售资金监管政策进行规范统一;二是在保证交付安全的前提下，适当释放开发商的预售监管资金，解部分房企燃眉之急，推动房企经营正常化。比如，广州2021年新版《广州市房屋交易监督管理办法》，一方面在预售款专用账户的使用上全面从严;另一方面又降低了留存比例，流动性从宽。

预售资金如何逃离监管？

在银行的监管下，预售资金是如何被挪用的？

对此，某商业银行总部高管向南都湾财社记者分析，一种手段是，钱没进入监管账户，这个银行存在失职，但比较少见。

第二种情况比较常见，是资金确实进入监管账户了，但开发商取出后挪作他用。“老百姓对所谓监管账户有误解，其实是一种形式的审核，而不是实质性审核。”该人士举例说，某个楼盘购买一千万玻璃，提供合同，通过内部审批单，这笔监管资金就转到开发商的总部账户了。对于银行来说，并不是核实买玻璃的钱是五百万还是一千万，而是按照监管流程走。钱到指定账户后，后续的使用情况，银行是否还有权继续监督？银行是否还有责任，就很难界定了。除了个别银行监管不到位之外，大部分情况是因为开发商有自己的“小九九”，利用项目把资金挪作他用。

那么，银行伙同开发商造假的可能性有多大？该人士坦言，银行没有太多动力联合造假。一般来说，这个监管资金趴在账上，银行会收取开发商很低的托管费，可以理解为银行拿活期存款。贷款审批业务，对于银行与工作人员来说，才是动力。

不过，中原地产首席分析师张大伟也指出，目前银行在房地产开发流程和预售资金监管体系中有着多种的身份，既是房地产项目开发贷款的提供者、依资金监管协议提供监管资金拨付服务的实际拨款人，又是购房款支付服务的提供者、购房贷款资金的提供者，“会在一定程度上影响银行在实际监管过程中的独立性和公正性”。

正如一些地产分析师所说，此次事件的核心是，“银行既是运动员，又是裁判员，在实际执行过程中，没有起到裁判员的作用”，才出现了违规放贷、经营贷流向房地产、预售资金挪用等现象。

期房预售制度应该取消吗？

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在针对多地爆发“停贷”事件的点评中提到，规划报建流程上，开发商必须要提交的手续（比如五证一书），有没有到位才能进入下一个环节，比如没有施工证就施工，没有预售证就预售。更关键的是，预售资金有没有全部进入监管賬户，有没有按照工程进度拨付，有没有留存一部分，直至项目达到交付标准才提取，如果这些都做到了，就一定没问题。如果没做到，就可能烂尾。这个责任，各地方、各银行，都得承担责任。

在广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文看来，当前房地产行业的风险正在累积：制度缺陷和规则多变，容易引发风险;房地产金融的监管，不能掉以轻心;房地产预售制度的弊端，应该引起有关部门的重视。

“银行既是运动员，又是裁判员，在实际执行过程中，没有起到裁判员的作用，才出现了违规放贷、经营贷流向房地产、预售资金挪用等现象。”

那么，在这次停贷风波中备受质疑的期房预售制该取消吗？

对此，北京市京师律师事务所律师许浩认为，在房地产的上升周期，预售这种方式受到购房者的欢迎。因为开发商需要资金回笼，购房者很多也没有能力全款买房，银行可以赚取大量的贷款利息。

“但是期房预售不能说就是错的，因为房地产开发商的融资渠道比较有限，特别在一些中小城市，开发商除了民间融资外，就是靠自有资金，开发商不能直接向银行贷款，只能等工程进展到超过35%才能由购房者向银行贷款，购房款支付给开发商用于工程建设。现房售卖会给开发商造成巨大的资金压力。”许浩坦言。

中国人民银行调查统计司原司长盛松成7月13日表示，本轮疫情对处于谷底的中国房地产业是一个新的打击，建议在不改变去杠杆政策目标下适当延长去杠杆周期，包括适当调整三道红线和贷款集中度考核要求，为行业应对疫情争取时间。

盛松成认为，部分房企经历去杠杆和疫情后可能难以为继，可考虑鼓励经营稳健、发展势头良好、债务负担较轻的企业收购出险项目，化解危机;同时，去年下半年以来大量地方城投入市收地，由于城投主营业务不是房地产，购置土地后仍需要专业人员来实施，这就给了房企承接相关业务、扩大生存空间的机会，建议企业积极把握代建、保障房市场机会。

对于近期多地放松楼市限购政策，盛松成认为，当前各地正在边际上放松调控政策，继续从需求端边际放松是现实的举措，“各地要灵活把握因城施策和全国统一政策的平衡，以不增加行业风险为底线。”

7月14日晚，银保监会有关部门负责人作出回应，表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。