税务筹划在房地产企业会计处理中的应用

胡莹

税务筹划是企业发展中重要的财务工作之一，在企业会计处理中，合理地运用税务筹划能够帮助企业减缓税务压力，从而创造更高的经营效益。

随着我国社会经济的高速发展，房地产市场竞争也越来越激烈，为了实现房地产企业的健康发展目标，必须重视科学的税务筹划，将税务筹划运用在会计处理工作中，选择合理的方式享受国家的税务政策，提高企业经济收益，从而强化房地产企业的市场竞争优势。

一、税务筹划在会计处理中的概念与原则

（一）税务筹划概念

从税务筹划的含义角度来看，其指的是对于相关企业在满足国家税务政策和法律规范的基础上，对企业生产、经营相关活动进行合理安排和筹划，目的在于降低企业的纳税额，达到节约税务效益的目的，实现经济收益最大化。针对当前房地产企业来看，由于我国近几年房地产行业迅猛发展，房地产企业的经济业务繁多，而且涉及的内容也十分复杂，因此，对于房地产行业的会计处理中可以采用科学的方式，结合房地产企业经济活动合理制定会计管理模式，其中包括企业所得税与固定资产折旧等方式，每种方法对企业所产生的税务影响都存在一定的差异，因此，必须严格遵循企业的会计处理基本原则，才能在满足税务政策规范的基础上，对企业的会计处理工作提供可靠支持，降低企业的税收支出，同时也能够保障企业获得良好的经济效果。

另外，从当前房地产企业的税务筹划背景来看，企业财务管理作为关乎整个企业运营发展的重要工作内容，对企业的财务活动管理主要包括财务筹划、资金使用以及利益分配等财务相关的工作。而房地产企业的会计处理工作主要是为了保障房地产企业管理人员能够精准地把控内部资金流向和推动经济活动顺利进行，而且开展财务活动也可以为企业创造更大的收益。相比于企业来说，税收是国家获取财政收入的主要途径，所有企业必须履行应缴纳税款义务，对于企业的税务管理来说，通过科学的税务筹划可以最大程度地降低企业税负，从而在竞争激烈的市场上占据一席之地，稳步提升企业的经济效益。房地产企业在经营发展中，對于税务筹划工作的重视度越来越高，通过科学的税务筹划可以帮助企业降低成本，同时也满足房地产企业可持续发展目标的需求。

（二）房地产企业税务筹划的基本原则

1.经济性原则：房地产企业在开展税务筹划的环节中，经常会产生各类费用，而税务筹划的核心宗旨就是为了提高税收收益，所以，在房地产企业的税务筹划工作中，必须严格遵循经济性原则，将房地产企业的经济活动收入与成本进行科学对比，当对比结果为收益大于成本时，房地产企业就需要开展合理的税务筹划工作，倘若收益比成本小，那么税务筹划工作就不具备良好的优势，可以不需要开展税务筹划工作。

2.全局性原则：房地产企业的税务筹划开展也要采取全局性思维进行筹划与思考，才能够制定出最符合房地产企业发展的纳税方式。从整体发展角度来看，税务筹划工作开展的核心目的就是变相盈利，因此，房地产企业开展的税务筹划也要从全局利益角度考虑。在进行税务筹划过程中不但要考核房地产企业的经营特点，还要对我国税务政策和行业发展情况做出缜密分析，换而言之，在开展房地产企业的税务筹划中，企业必须对当中各类不利于企业的因素和有利因素进行细化分析，从而实现企业整体利益的合理化发展。

3.合法性原则：在房地产企业的税收过程中，企业必须严格遵守法律底线，明确我国相关的税收制度和政策要求，在开展房地产企业的税收筹划工作中，要充分发挥国家对于行业或企业的税务扶持与优惠政策，合理把控收支平衡，做好合理纳税方式的选择。因此，房地产企业在进行税收筹划过程中避免随意调节利润以及费用胡乱均摊的现象，在税务缴纳方式过程中，要对比不同的方式，在合法合规基础上选择税务缴纳金额最低的纳税方法，从而实现税务筹划工作目标。

4.专业性原则：房地产企业的税务筹划工作还要遵循专业性原则，这一原则主要体现在开展税务筹划的财务部门和人员上，必须具备专业的税务知识和良好的职业意识，随着经济全球化的不断推进，社会化形势也逐渐逼近，房地产企业仅依靠管理人员来完成税务筹划已经无法满足最优的纳税方式要求，必须聘请专业人才，并且保证企业财务人员具备良好的职业道德，在满足法律规范和要求的基础上，发挥自己的专业优势，最大限度地降低房地产企业的税务金额，从而满足企业健康发展需要。

5.风险性原则：以房地产企业的发展为例，企业内部的会计处理工作中税务筹划的开展必定要获取一定的收益，但是结合当前的房地产企业会计处理工作来看，所开展的税务筹划也经常无法达到理想目标，而主要原因是税务筹划也面临着一定的风险，税务筹划成本是由于税收方案的选择而产生的，其中也包含着一些显性成本与隐性成本，倘若税务筹划人员没有深刻解读我国的税收制度与优惠政策，就会出现税收筹划不得当，从而无法达到预期的税务筹划效果。

二、房地产企业会计处理中税务筹划的实际应用

（一）合理选择收入结算方法

在房地产公司经营行为中，必然会采用各种结算形式，但是在不同的结算形式中关于收款日期的确定却有着很大的区别，同时，房地产企业的纳税月份也会出现不同。而按照我国目前的税收政策明确规定，土地经营税在缴纳义务的产生时，通常是为公司经营者的应税劳动，或是在实施资产经营或不动产销售后的收讫营业税当天开始进行。因此纳税人对土地的转让和使用权，出售不动产时都要采取预收款的方式，其纳税义务时间上也是收到预收款项的时间。因此，对房地产公司税收筹划上也要严格按照企业确认所得税的时间，还需要针对房地产公司的营销方法做出合理化选择，以便企业合理实现税收筹划的目的，并实现良好的延期纳税的目的。

（二）选择摊销或折旧的方式

倘若企业的收入是固定不变的，那么当固定资产折旧与摊销额度占有的比例较大时，就可以降低房地产企业的所得税，通常情况下，会使用折旧方式，这样才能对增加折旧的办法加以合理利用，以便于为房地产公司减少缴纳金额，从而降低公司税负压力。企业固定资产的公共权益和折旧年限虽然在公司财务制度中都存在着明确的要求，而无形资产摊销也在企业财务体制中存在着明确要求，但仍然具有可操作性。在房地产公司不能对折旧期限做出规定时，也可以通过缩短使用期限来实现固定资产折旧的效果，而利用这个方式也可以完全利用固定资产时间价值特性，通过利用前期投资增多的部分折旧可以将企业的发展税加以推迟，也才能达到节税的效益。这里面必须注意的是，无论纳税人和公司一旦采用折旧方法，不能任意改变折旧方式，尤其是投资性房地产，不但以成本模量计算，同时也以公允值计算模量，其中公允价值模式计量投资性房地产不能采取折旧或摊销的方式。

（三）控制增值税率的税收筹划

房地产企业经营增值税如果为超过扣除项目进而20%可以无需缴纳土地增值税，而增值税如果超过扣除房地产项目金额的20%，那么应履行增值税缴纳义务，并严格按照相关标准进行计税，所以，房地产开发可以通过对开发成本研究，适当增加开发项目投资。比如可以采取提高园林绿化，提高住宅项目的设施标准，同时增加开发成本，使其扣除项目金额刚好达到免征收增值税的政策条件，而且还能够提高建设项目的品质，使住宅项目配套设施更加齐全，也有助于后期的房地产销售和企业形象的树立，对企业健康发展具有重要意义。

例如某房地产企业开放一个住宅小区项目，该项目可经营出售面积为12万㎡，均为普通住宅，该项目预计销售总营收3.5亿元，需要缴纳营业税款为1750万元，而城市建设维护和教育附加税务总和为175万元，取得土地使用权和开发成本为20800万元。在本项目的税务筹划工作中，给出以下几种方案：

1.直接開发销售。通过计算房地产项目扣除项目金额：20800×（1+10%+20%）+1750+175=28965万元，其中土地增值额为6035万元，增值税率超过了20%，所以该项目应缴纳土地增值税6035×30%=1810.5万元;

2.在住宅项目建设中，增设一个中心花园活动区域，同时设置两片绿化带，总投资增加300万元，这时扣除项目金额为（20800+300）×（1+10%+20%）+1750+175=29355万元，增值额为35000-29355-5645万元，增值率为192%，刚好满足不足20%免征收增值税的政策，因此可以免征收项目增值税。因此，通过两种不同的税收方式，能够帮助小区提高300万元的小区绿化档次基础上，也减少1810.5万元的增值税缴纳，对企业发展具有重要意义。此外，我国税法也明确规定，纳税人既要建造符合普通准住宅又搞其他房地产开发应进行增值税分别核算，不分别核算增值税与无法准确核算的部分，其建造普通住宅不能使用免征收这一政策。所以，如果房地产企业要建造普通住宅，还要做好税务筹划，必须将普通住宅增值率核算在20%以内，从而享受免征收税款的优惠政策。

（四）分解房地产销售价格的税务筹划

在房地产公司的会计管理中，采用分析房屋销售价格的方法也可以达到实物筹划目标。所以，在地产公司的分散房产市场销售价格方案中，主要是指企业在房产市场转移的工作中，把企业能够用作独立计算的部分从房产销售价格中剥离开来，以此达到分散转移收入的效果，起到减少房屋营业税的效应，也达到免除甚至降低税务征收的目的。

结 语

随着我国房地产行业的全面发展，企业对财务处理工作重视度不断提升，为了提高企业经济效益，必须重视税务筹划的合理开展，在符合我国税务法律基础上，合理选择税务筹划方式，可以减轻房地产企业的税务压力，同时在房地产企业的财务处理工作中还可以通过科学的税务筹划方式，帮助企业选择更加丰富的税务方式，提高企业资金利用率，从而帮助房地产企业灵活地运用资金，达到有效提升房地产企业经济效益的目的，为企业提供良好的发展方向，也提高房地产企业市场地位和影响力，满足房地产企业健康发展需求，达到收益最大化的目标。