房地产行业税收筹划风险控制途径探索

[ 作者简介 ]

孙晓芳，女，辽宁辽阳人，天津星华府置业有限公司，财务总监，本科，研究方向：房地产全过程管理。

[ 摘要 ]

在社会经济水平提高、房地产行业高速发展的大背景下，当前房地产项目规模大、种类多样。随着营改增等税收政策的落实，税收筹划出现诸多风险，比如政策风险、法律风险、财务风险等。基于此，为提高税收筹划质量和实效性，本文探讨控制房地产行业税收筹划风险的意义，围绕政策、法律、财务、操作等内容分析常见风险，探索风险控制途径。

[ 关键词 ]

房地产行业;税收筹划;风险控制

中图分类号：F81  文献标识码：A  DOI：10.3969/j.issn.1672-0407.2022.10.004

税收筹划是保证房地产企业稳定现金流、减轻企业税负压力的重要财务工作，在实际落实中受较多因素影响，比如政策环境变化、财务人员专业素质等，而这可能会引发税收筹划风险，最终对企业发展状态造成影响。房地产行业作为经济重要构成，企业应落实科学、全面的风险控制措施，从而使税收筹划方案风险最小、收益最大。

通过落实合适的税收筹划风险控制工作，能够依托于纳税风险的降低减轻企业税负，为税收筹划工作作用的发挥提供保障。在具体风险控制过程中，财务人员需要明确区域间纳税政策落实的细微差别，还需要就最新税法政策开展全面解读与研究工作，这些在有利于税收筹划工作高质量开展的同时，还能够为企业相关战略、决策的制定提供支持。而且，风险控制能够降低各类风险的发生概率和发生后的影响程度，包括财务风险、经营风险等，帮助企业在树立良好社会形象的同时，保证内部运作稳定、资金链运行充足，帮助房地产企业以更为积极的态度应对竞争愈发激烈的市场环境。依托于夯实的资金基础，企业具有更多机会开展经济项目和相关业务，促进其经济利益提高，实现健康、稳定战略发展目标[1]。

1    当前地产行业税收筹划常见风险

1.1  政策法律风险

为促进行业健康发展、带动经济水平提高，往往会出台优惠力度较大的税收政策，但是随着市场环境变化税收政策难免发生变化。当房地产企业税收筹划方案与现行税收政策之间存在冲突，将会使企业面临利益流出等风险，甚至需要面对法律追究，这对企业生存发展将造成极大打击。究其原因是企业税收筹划工作缺乏对最新法律政策的了解与内容的研究，未能及时掌握政策变化，进而导致税收筹划方案出现偏差。而且，当财务人员对相关政策追踪不及时，或是企业缺少对相关机关部门的交流，没有及时更新税收筹划政策信息，都可能导致税收筹划方案不合理，缺乏实效性。此外，不同地区在执行国家相关政策时，大多会结合区域发展现状和需求对政策进行微调，若是力度把握不当，将会引发税收筹划风险。

1.2  财务风险

在房地产企业税收筹划方面，财务风险主要体现在借入资金存在不能兑付的风险，而房地产企业税负压力本就较重，企业类型属于资金密集型企业，尤其在拍地环节，一旦成功需要全额缴纳土地出让金，数额巨大。在该情况下，企业现有资金可能无法满足，借贷成为企业获得资金量的主要方式。当房地产税收筹划面对如此巨大的资金借入量时，需要计算利息税前扣除数额，利用明确的利息抵税作用增大企业利润空间，从而合理获取税收筹划利益。然而这只是税收筹划的角度，房地产企业生存、发展涉及面广，企业不能仅从税收筹划的角度出发，不可无节制地借入资金，还要综合考虑自身还款能力和借款刚性兑付。当还款能力超出资金借入量时，由此带来的财务风险可能会使资金链断裂，更为严重的后果是引发企业破产[2]。

1.3  操作风险

在操作执行方面，房地产企业税收筹划操作风险主要体现在两个方面，一是缺乏高水平的专业财务人员，开展相关工作时未能科学掌握税收筹划要点，方法运用不合理。比如在营改增背景下，一些财务人员没有合理分摊土地成本，土地增值税并没有有效降低，或是未能够调节好结转收入和成本的时间点，甚至一些财务人员缺乏对企业实际情况的考量，税务筹划过程中没有合理确定融资方式和资本结构等，进而导致操作不当，实效性较差，在没有实现理想减轻税负的目标的同时，还有可能带来资金风险。二是系统性税收筹划对企业內外环境变化的整体性把握不够，最终形成税收筹划的综合运用风险，比如企业改制等方面涉及的优惠操作问题。

1.4  经营风险

房地产企业在税收筹划过程中，涉及的方面较多，比如筹资、分配、投资、经营等，涉及的税种也多达十余种，比如营业税、所得税、土地增值税等。虽然房地产企业经营运作模式大体相同，但具体情况存在差异。有的税收筹划方案可能涉及一个项目和税种，但也有可能涉及多个项目和税种，具有单一性和综合性的差异性。随着市场经济体制改革程度的加深，资本市场愈发复杂，且具备多变性的特点，房地产企业经营发展存在经营风险，且无法消除，在该情况下，税收筹划若是操作程序不规范，将影响税务筹划成功率。而且，筹划也有成本，若是忽略成本开支影响，将引发经营风险。

2    基于房地产行业税收筹划探索风险控制途径

2.1  把握税收政策，增加机关交流

为实现对房地产行业税收筹划风险的有效控制，应充分认识税收筹划风险，加强税收政策学习，并积极与相关机关交流，以此保证税收筹划方案整体科学性和合理性，享受合适的税收优惠政策，从根本上消除税收政策的法律风险。具体而言，在当前税收监管环境下，房地产企业要将合理避税原则贯穿于税收筹划工作的全过程，充分认识税收筹划风险来源，保证企业内部人员都具有较强的风险防范意识，为税收筹划效益最大化目标的实现奠定良好基础[3]。

税法是处理房地产企业和国家之间分配关系的主要法律规范，在税收筹划工作开展过程中需要根据具体项目综合考虑计税依据、税率等，全面了解相关税收规定，将其作为税收筹划重要依据。此外，充分采集税收政策相关信息，利用信息化系统实现对最新税收政策内容的密切关注，同时结合国家税务总局的官方网站，利用其开通的网送税法、电子税法期刊免费订阅等活动，拓宽税收政策相关内容的接收渠道，将其作为税收筹划的前提。

需要注意的是，税收政策具有一定弹性空间，且区域之间的差异往往会带来不同的地方税收征管方式，在该情况下，税务机关拥有较大自由裁量权。因此，房地产企业财务人员应积极与税务机关交流，最大程度地了解税务机关工作程序，降低信息不对称性，尽可能地在税法的理解上与当地税务机关取得一致，尤其是对于新政策内容或是某些模糊内容，要尽量得到税务机关的认可，以此保证税收筹划方案具有较高成功率。

2.2  规范会计核算，优化筹划方案

为避免税收筹划财务风险的出现，房地产企业应对会计核算进行规范，正确认识到房地产企业经营发展特点，从而保证税收筹划工作科学、合理。由于房地产面向的工程项目具有较长周期，且经历从开发到销售多个环节，在此过程中，税务涉及范围广，所以，财务人员要将依法诚信纳税理念贯穿于工作全过程，正确看待税收筹划受到的诸多限制，企业也不可将利润上升寄托在税收筹划工作上。在规范会计核算时，房地产企业可以利用计算机系统和信息化平台设立完整规范的财务会计中心或业财中心，正确开展会计账册、凭证和报表的同时，加强与业务项目之间的联系，掌握准确的业务信息开展税收筹划工作。房地产企业还应依法设置账簿，以此在应对纳税检查的同时对会计基础工作进行规范，依托于健全的内部会计核算系统得到的数据反映真实、完整的经济活动，保证税金计算准确，申报准时降低财务风险。

除此之外，做好税务筹划方案的优化工作，应综合考虑企业现状、业务实际以及发展需求，结合当前现金流和时间选用最为合适的税收筹划方法，减轻税收负担，促进企业整体收益增长。具体而言，综合分析业务实际，以企业经营发展战略为前提提高企业价值，遵循成本效益原则正确认识到税收筹划成本，在充分考虑隐含成本的前提下，保证税收筹划成本小于所得效益，以此保证税收筹划方案的实效性。比如，为有效降低土地增值税，财务人员可以合理分摊土地成本，掌握营改增下的税务筹划要点，以此实现合理的税负规划，满足企业长远发展需求[4]。

2.3  聘请专业人员，加大人才队伍建设力度

为有效防止企业税收筹划风险，房地产企业可以聘请专业人员对税收筹划风险进行专业防控。虽然企业内部财务人员具备较高水平的专业能力，或是可以很好的完成税收筹划工作，但在风险防控方面可能存在一定不足。因此，企业可以聘请更为专业的筹划人员对风险进行识别。一般这种情况主要发生于地产企业受地区或自身条件限制，没有相应的专业筹划人员的情况下，所选择的专业机构也多是专注于税收政策研究或是提供咨询服务的中介机构。第三方的介入，能够给财务人员提供参考和支持，使各项工作都在国家税务总局的最新政策基础上展开，进而有效提高税收筹划的规范性和合理性，降低操作风险。

除此之外，房地产企业也要加大人才队伍建设力度，增加现有财务人员的学习机会、拓展其学习空间，依托于高水平的人才队伍防控税收筹划操作风险。具体而言，由于房地产企业税收筹划风险控制具有技术性、科学性和综合性特点，因此，房地产企业应围绕税收政策、相关法律法规、信息化会计核算操作、税收筹划方式方法、风险识别与处理等内容定期开展人才培训教育工作，使其精通相关知识和技能，锻炼其经济前景预测能力、项目协作能力、项目统筹规划能力，从而不断提升企业税收筹划水平，实现对操作风险的有效防控。

2.4  营造良好的控制环境

首先，围绕税收筹划风险营造良好控制环境。为保证各项风险控制措施的合理性和落实实效性，落实明确且合理的风险控制策略与目标，确保其满足企业纳税规范和相关要求。如果企业管理层更倾向于公司具有稳定现金流，较为注重避税相关方法措施，在该情况下，税收筹划风险控制策略和目标应明确以下几点：一是公司上下严格遵守最新相关政策与法律，将照章纳税贯穿始终;二是积极争取适合企业当前发展阶段的税收优惠;三是企业内部应设置独立税务部门，并结合责任制度落实各级负责人。

其次，做好纳税风险评估工作，加强风险控制措施效果的监控力度。除了上述针对性的风险控制措施，企业财务人员还应对纳税风险进行全面评估，即识别企业具体经营行为涉及的纳税风险和相关责任人，做好具体经营行为涉税问题分析工作，并通过责任人制度实现对风险的快速、有效解决。在强化风险控制策略执行的监控强度时，房地产企业可以根据项目实际推进进度落实监控措施，做好总结工作，目的是查出具体问题、管理失效原因、目标不理想原因、产生的新风险等，并将其整理为文件资料，进而为后续风险控制工作提供数据支持，避免同类型风险问题的再次发生，

最后，加强部门间的信息交流与沟通，尤其是房地产企业业务部门。对于房地产企业税收筹划而言，有效且高效的信息交流与沟通是整个纳税风险控制的润滑剂，若是缺乏沟通，即便设计了清晰的风险控制策略与措施，但是在相关部门和工作人员不理解或理解偏差的情况下，此类措施无法得到有效落实，部门间的配合度较差，将直接影响风险控制效果。因此，企业根据发展需求和市场发展现状，加大力度深化业财中心建设，实现资源整合与信息共享，同时加强对税收筹划工作涉及部门和人员的基础风险内容的培训和沟通，使其熟知相关控制策略和目标，引导其主动参与到税务筹划风险控制工作中，自觉约束自身行为，最大程度减少相关风险因素。除此之外，加强书面记录和线上数据分析，尤其是财务、业务相关数据库的构建，准确记录纳税风险控制流程和结果。

3    结论

综上所述，房地产行业作为国家经济的重要构成，在市场化、现代化程度日益提高的背景下，应根据自身发展趋势与需求落实科学合理的税务筹划工作，并围绕工作实际开展相应的风险控制，以此应对日益激烈的市场竞争，提高企业核心竞争力。税收筹划风险具体控制策略应从财务人员核算操作、税收政策解读、最新法律內容、内部控制环境营造等方面开展，在依法纳税的前提下保证企业收益，保持现金流的稳定性，以此推动企业长远、可持续发展。

参考文献

[1]王惠玲. 税务筹划在房地产企业财务管理中的有效性[J]. 商业观察， 2022（1）： 3.

[2]苏巍. 基于VaR模型的房地产企业税收筹划风险管理研究[J]. 当代会计， 2021（16）： 3.

[3]倪杭锋. 房地产企业全价值链的税务筹划和风险管理[J]. 经济管理文摘， 2020（19）： 2.

[4]于红. 房地产企业土地增值税的清算及其税收筹划风险分析[J]. 纳税， 2021， 15（11）： 2.