利率降了，我的房贷应该提前还吗？

唐普林

今年央行3次下调LPR利率，作为房贷利率的重要基准，LPR下调意味着房贷利率开始松动。一些房贷利率较高的朋友都来咨询M姐，有必要提前还贷吗？

“小君、小依、M姐，快借我点儿钱！”一来公司，小葵就迫不及待地向朋友们打起了欠条。“要借多少？”小君豪爽地问。“借我这个数。”小葵用手比画了一个七。

刚刚还热情满满的小君，这时候打退堂鼓了：“7000元我可拿不出来。”

“我要70万元！”小葵的话让3个人惊呆了。小葵赶紧解释：“我是准备提前把房贷还了。5年期以上LPR都降到4.3%了，我当年借的还是5.9%。如果用最新的利息借钱，30年里我可以少还四五十万元呢！”“M姐，既然提前还款这么划算，为啥大家都说房贷借的时间越长越好呢？”小依不解地问。

M姐向众人解释道：

以前说房贷时间越长越好，首先是因为过去几十年里我们的通货膨胀相对来说还是偏高的。债务是固定的，只要实际收入维持不变（即收入随通胀同比增长），通胀越高，债务占我们的收入比例就会越来越小。

其次，过去几十年里我国的经济增速相对较高，居民的收入也增长较快，远远跑赢了通胀水平。

这两个因素叠加，就导致过去几十年里，我们的房贷占收入的比例都是快速下降的。打个比方，假如2010年買房的时候，房贷月供占你收入的50%，那么按照全国人均可支配收入和通胀的平均增速来计算，到2021年底，月供占你收入比例应该能够降到25%左右。所以过去的确是房贷借的时间越长越划算。

“那现在呢？”小君急切地想了解最新情况。

“2018年以后，相对的低增长和低通胀取代了过去几十年相对的高增长和高通胀。这就使得通胀对于房贷的侵蚀作用没有那么强了，同时由于收入增长变慢，房贷占我们收入的比重也会下降得比较缓慢，这就在一定程度上提升了房贷压力。”M姐接着说，“另外，去年开始央行推行了房贷的浮动利率制度，大多数人的房贷利率都开始和LPR利率挂钩。由于这两年LPR利率下降比较快，就使得原来用较高利息借钱的人不太划算了。这两个因素一叠加，提前还贷就成为一些人更优的选择。”

“那我们是不是也应该考虑提前还贷啊？”刚刚还准备借钱的小君，这时候默默放下了手机。

“这是一件非常复杂的事情，需要考虑很多情况，我也没法给大家下一个定论。不过，以下几条建议可供参考。”M姐继续给小伙伴们出谋划策：

1.如果剩余的房贷较少，还款压力较轻，可以不考虑提前还贷。

2.如果贷款时享受的是基准利率甚至是优惠利率，可以考虑不用提前还贷。因为在LPR下降之后，你可以在第二年享受到同等比例的贷款利率下调，并且始终保持相对优惠的贷款利率水平。

3.如果贷款时拿到的是上浮利率，而且上浮幅度不低，那么可以考虑提前还贷。因为即使LPR下行，你拿到的依然是上浮后的相对较高利率。这时候如果有比较多闲钱，提前还款是一个不错的选择。

“总之，提前还贷首先还是要看你有没有钱，其次看你能不能借到更优惠的贷款，第三看你是否缺乏好的投资理财渠道。如果这3点都是‘YES的话，提前还款是个不错的选择。”M姐最后总结道。

“对了，提前还款是不是有可能被收罚息？”小君担心地问。

“的确有些银行针对一部分提前还款的情况会收取一些罚息，这是提前还款的时候需要问清楚的。不过……”M姐话锋一转，“相比省下来的几十万利息，只能算是‘洒洒水啦。”