××集团房地产财务风险分析

[ 作者简介 ]

马志桦，女，河南林州人，洛阳科技职业学院，助教，本科，研究方向：金融。

[ 摘要 ]

房地产企业在快速发展的同时，也存在很多问题，随着“房住不炒”概念的提出，很多房地产企业存在的风险与问题日益凸显，其中，财务风险最为重要。本文通过对××集团进行探究，分析其在发展过程中面临的财务风险因素，探讨造成财务风险的原因，最后结合相关内容，提出建议与对策。

[ 关键词 ]

房地产;××集团;财务风险

从2003—2015年中国房地产蓬勃发展。2015年后，为了调控楼市供过于求的情况政府出台了“限购、限贷、限售、限价”等一系列政策抑制房价的过快上涨，维护房地产市场的平稳发展。而房地产的开发需要大量资金，靠自身的积累是很难满足其资金需求的，在房贷政策收紧的情况下，往往会引发财务风险。房地产企业为了适应形势发展，务必做出相应的调整。××集团房地产作为国内大型房地产企业，其发展对中国的房地产市场产生重大影响。因此，不仅××集团的管理者关注其房地产开发项目，广大的利益相关者也在一直关注。

1 ××集团发展现状

××集团作为世界500强企业集团，拥有八大产业。截至2021年6月，该集团总资产2.38万亿，年销售规模超7 000亿。根据中国房地产协会公布的最新数据显示，××地产集团有限公司位居2021年中国房地产开发企业综合实力排行榜前列。

根据该集团年报显示，其在全国范围内共有一级子公司129家，分布于82个大中小城市。近年来，××集团不断优化其在一、二、三线城市的布局，补充优质项目。据统计，从2014年到2020年，××集团总投资用地建筑面积每年平均2.38亿平方米。

根据以上数据可知，××集团投资规模从2014年开始连续4年持续增长，2018年开始下降，2020年降幅达到五分之一。投资额从2014年到2017年呈逐年增长的态势，且增长趋势明显高于其投资用地建筑面积，一方面说明其补充优质项目的战略方向，另一方面也说明其拿地成本越来越高。从2018年开始出现大幅下降，之后总体上虽然略有提升，但是与之前相比，投资额明显呈下降趋势。这说明近年来，××集团积极响应国家宏观调控政策，不断缩减其投资规模，减少投资额。

2 财务风险的分析

2.1 筹资风险

房地产企业的自有资金一般很难满足其自身发展的需要，大部分房地产企业都需要通过各种办法来筹集资金。但是房地产企业从拿地建房到房子盖好出售，往往是一个漫长的过程，而在这期间企业就容易面临筹资风险，因此有必要提前识别筹资风险，使企业有充足的时间提前做好防范。償债能力分析是判断企业是否存在筹资风险的一个重要方面，笔者主要从短期偿债能力和长期偿债能力两方面对××集团在筹资过程中面临的风险进行分析，具体如表2所示。

结合表2可知，2016—2020年××集团房地产的流动比率逐年下降，从2016年的1.52 %下降到1.26 %，而房地产行业的流动比率为2时，是比较适合的，表明××集团房地产在这5年时间内流动比率低于行业水平，存货变现能力不足。另外从速动比率来看，该比例维持在1 %左右属于合理范围，但是××集团房地产的速动比率仅仅维持在0.33 %～0.62 %范围内，较合理比例差别较大。其资产负债率一直保持在 83 %～86 %之间，而房地产行业的资产负债率平均水平保持在 65.85 % 左右，说明公司欠款较多，偿债能力较弱，因此筹资风险较大。

2.2 投资风险

投资风险是指企业在投资中可能遭受的风险。投资总会伴随着风险，准确判断企业的投资风险，避免盲目投资，对于企业的发展至关重要。在分析××集团的投资风险时，主要从总资产利润率、净资产收益率、毛利率、净利率等指标来详细分析。具体如表3所示。

结合表3相关信息来看，××集团的投资风险情况在2017年和2018年较好，之后还是呈现下降趋势。总资产收益率到2020年已经降到了0.36 %，这表明了该集团的总资产投入和使用效率存在问题。净资产收益率近5年从2016年的10.69 %下降到了2020年的5.52 %，这表明其盈利能力处于下降趋势，投资风险较高。

××集团的毛利率较为稳定，整体处于24 %～36 %范围，在2018年处于近5年最高水平，从中可知，××集团的投资与项目开发环节效率较高。从净利率的数据内容来看，该集团近些年的投资整体呈下降状态。

2.3 流动性风险

流动性风险是由于企业的现金流入和流出时间不一致而导致的。流动性风险一旦出现会给企业造成严重损失，需要企业严密监控。笔者分别从经营活动、投资活动、筹资活动三个方面的现金流净值进行分析，如何如表4所示。

从表4可以看出，该集团的经营活动和投资活动产生的现金流净值大部分情况下都是负数，说明这两项活动并不能给企业提供充足的资金，其发展经营只能依靠筹资活动提供现金流，这对于企业的发展是不利的，尤其在“三条红线”政策出台后，企业的流动性风险大大增加。

3 ××集团财务风险产生的原因

3.1 对国家政策和市场变化缺乏前瞻性

自2010年“最严”限购政策出台后，国家便不断加强对房地产行业的调控。近几年，政府一直保持着对房地产的高频调控。从政策出台的高频次和覆盖范围的广泛性可以看出国家对房地产市场调控的决心，而在国家如此高强度的调控下，房地产企业如果没有引起足够的重视，势必会对自身的经营产生巨大的冲击。通过前面对该集团相关财务数据的分析，发现××集团已经在有意识地减少房地产的新增投资额，但是减少幅度较小，说明××集团没有对国家政策产生足够的重视。

2020年监管部门推出“三条红线”政策，对房地产企业的筹资方式进行调控。而××集团三条红线均超过，这也就意味着其不能再靠借钱来筹集资金。根据前文分析，其自有资金是无法满足正常生产经营的，主要靠借钱的方式来筹集资金，这条政策使其未来的经营举步维艰。

3.2 筹资规模大、方式单一

房地产业务的投资规模较大，且很难在短期内回笼资金。××集团筹集的资金大部分来自银行借款，还本付息的压力较大，此外，还通过发行优先票据、企业债券、私募信托基金等方式筹集资金，这些全部都属于负债的筹资方式，虽然短时间内解决了其对资金的需求，但是筹资方式单一的问题最终给该集团留下了巨大的隐患。在“三条红线”的制度下，其现在已经不能再用传统的借款方式筹钱，而在没有其他的筹资渠道的情况下，该集团现在面临着严重的债务危机，欠债高达2万多亿元，还面临众多的起诉需要处理，需要通过出售股份、变卖资产的方式为集团“续命”。由此可见，单一的筹资方式对企业来说具有很大的财务隐患，一旦筹资渠道出现问题，公司将会面临严重的财务危机。

4 房地产企业加强财务风险的措施

4.1 加强政策研究，深入市场调查

房地产行业的健康发展关系到千千万万普通百姓的生活，更关系到社会的稳定和国家经济的健康发展。因此，房地产行业一直以来都受到国家和政府高度重视。近几十年来，房地产行业的高速发展不仅为政府带来了财政收入，更是为社会提供了大量的就业岗位，促进了经济的快速发展，但是房地产的过快发展也留下了很多隐患。

房地产行业的发展与国家政策息息相关，拿地成本在房地产项目开发成本中占很大比重，而拿地成本的高低直接取决于政府的土地政策，另外，房贷政策的调整直接影响到人民的购买力，进而影响房地产的销售状况，税收政策、房产交易政策等都会对房地产企业产生巨大影响。目前，××集团作为房地产企业应高度重视国家相关政策的出台，深入研究有关政策，相信政府对于房地产企业调控的决心，顺应国家对房地产政策调控，及时调整公司的经营方针。

4.2 拓宽融资渠道，实现多元化融资

××集团由于在前期大量运用银行贷款的方式融资，致使超过“三条红线”，现在已无法再通过银行贷款的方式来筹集资金，从而陷入严重的债务危机。由此可见，高负债比虽然有较好的抵税效应，但还是要适度才好，否则就有可能会因企业筹资方式的不合理而导致企业资金链断裂，产生破产风险。

多元化的筹资方式才是其健康发展的王道。随着金融市场的发展，筹资渠道也越来越多，P2P贷款、房产众筹逐渐进入人们的视野。虽然互联网金融行业的发展还有很多不完善的地方，但是不可否认的是其快速发展也给我们带来了很多便利，房地产企业如果能合理地运用这些新兴的金融工具，相信既可以改变其长期以来依靠银行贷款这种单一的融资方式，降低融资风险，改善融资结构，又可以为其长远发展打下基础。

5 结论

随着国家对房地产政策的调控程度不断加深，房地产企业受到了严峻挑战，在企业经营过程中面临的财务风险更加突出，尤其是“三条红线”政策的出台，使××集团的财务状况雪上加霜。走出困境、解决融资难题、缓解财务状况是该集团目前急需解决的问题。××集团应积极关注国家出台的相关政策，及时调整经营思路，拓宽融资渠道，走出困境。

参考文献

[1]任葉容. 房地产企业财务风险分析及防范[J]. 中国乡镇企业会计. 2021（9）：65-66.

[2]郭然. 房地产企业财务风险分析及控制策略探讨[J]. 中国科技投资. 2021（6）：68-69.

[3]颜潘红. 房地产企业财务风险分析及其管控问题探讨[J]. 行政事业资产与财务. 2021（6）：92-93.

[4]张雅. 房地产企业财务风险分析与控制：以B公司为例[J]. 财会学习. 2021（26）：185-187.

[5]周洁颖. 房地产行业现状研究与建议[J]. 全国流通经济. 2021（5）：111-113.