纽约居不易

戴闻名

每一任纽约市长上任之后的头等大事，就是提出自己的改善住房状况计划。

如世界上几乎所有超大城市一样，让普通民众住得起房，是纽约一直在努力却始终未解决的头号难题。新冠疫情发生后，情况进一步恶化。2022年初，纽约房价火速涨回了疫前水平，接着直接冲到史上最高点。

2022年5月，曼哈顿公寓的平均月租金已经高达4975美元（约合人民币3.34万元），比一年前飙升了22%。即使是相对不富裕的布鲁克林区，房租均价也达到了3744美元（约合人民币2.5万元），比2020年初涨了12%。

在这样一个“租房者充满不确定感”（《纽约时报》语）的关键节点，市长埃里克·亚当斯推出了他解决住房问题的所谓“大招”—一份名为《为邻里提供住房：住房和无家可归问题应对蓝图》的一揽子计划。其声称，可负担住房和无家可归问题将是这届市政府的“优先事项”。

此前，纽约市议会通过了一项新预算法案，将在未来10年内为应对纽约可负担住房不足问题追加50亿美元金资，纽约市应对住房危机的总预算因此增加到了220亿美元。

这些举措能够帮助纽约人，特别是中低收入群体实现“居者有其屋”的梦想吗？舆论对此打了一个大大的问号。

住房危机

纽约媒体在谈及住房问题时，通常用的词并不是“问题”，而是“危机”。

纽约是一个高租住率的城市，房屋产权拥有率仅为31%，是全美平均水平的一半。也就是说，七成左右的纽约人是租房住的，因此纽约住房危机最为肉眼可见的表现，就是房租贵到了离谱的地步。

新冠疫情发生之后，“房租也太贵了”已经成为纽约人打招呼的口头禅之一。

纽约非政府组织“无家可归者联盟”近期发布的报告指出，如今超过半数（53%）的纽约租房者（近100万户家庭）处在“租金负担沉重”的状态，即月收入的30%以上用于支付房租。更有约三分之一的纽约租房者（约60万户家庭）“租金负担过重”，每月收入一半以上都花在了租房上。

有房住的人里面，约有150万人住房条件“过度拥挤”（平均每个房间居住1.5人以上），而且住房拥挤是除富裕人群之外纽约所有收入阶层都存在的问题。

对于低收入者、外来移民、老人和残疾人等群体来说，在高企的房租之下，如果还留在纽约，唯一的选择就是放弃租房，申请政府庇护所。

据统计，2009-2019年的10年间，被迫去住庇护所的纽约人增加了59%。

这又导致了纽约的另一个特有现象：无家可归者越来越多。

2018年，纽约市共有63495名无家可归者，其中包括23600名儿童。过去10年，全纽约市无家可归者占总人口比例增加了82%。

住房紧张一直困扰纽约市民。图为2017 年3 月13 日，数百名示威者在纽约街头抗议城市中的无家可归现象

“无家可归者联盟”的统计数据是，2022年3月，平均每晚有48524人是在无家可归者庇护所度过的，另有数千人直接睡在马路上、地铁站或其他公共设施里。他们认为，纽约极端贫困家庭正面临“灾难性的”住房不安全状态。

数以万计的无家可归者，也让纽约纳税人负担巨大。根据美国法律，市政府必须为所有符合条件的無家可归者提供庇护所，而政府建造和维护家庭庇护住所每年每户花费的成本是3.46万美元。每年，纽约市政府仅这一项的开支就达数十亿美元。

市民住房可负担能力越来越低、无家可归现象严重的背后原因，则是纽约几十年未能解决的老问题：住房短缺。

由于工作机会集中，纽约一直是人口净流入城市，人口增长速度远超新住宅的建设速度。过去10年中，这个问题进一步恶化：新增了62.9万居民，但新建的经济型多家庭合住单元仅增加了18.5万个，远远不能满足需要。

新建住宅尤其面向中低收入阶层的可负担住房供应不足，原因有很多，比如利润不高致使开发商意愿不强，有房阶层又常常抵制在自家周边建“廉租房”，担心拉低房价等等。

2022年，曼哈顿的可出租公寓比率已经低至2%以下。

纽约市首席住房官员杰西卡·卡茨说：“我们必须持续新建房子——住房危机是可负担性危机，也同样是供应危机。”

建新房 改旧房

市长亚当斯的新计划公布前，纽约开展了一项名为“纽约说出来”（NYC Speaks）的大型公共调查，为期6个月，围绕10个住房问题与6.2万名纽约人直接沟通。

结果毫无意外：“住房”是绝大多数纽约人认为急需解决的头等大事，其中“保护可负担住房”和“支持可负担住房建设”更是他们最集中的诉求之一。

因此，“加快新建并保护可负担住房”也成为“为邻里提供住房”计划中的支柱性任务。

具体来看，纽约市将首先推进法规改革和建筑技术进步，以降低建房成本并加快新建速度，从而大力提升经济适用房的供应量。

纽约市住房建造和维护的成本可谓全世界最高，且区划、建筑、施工和维护规范都久未更新。繁冗过时的法规，带来了额外的费用和审批流程，这些又进一步推高了租金和房价。

如今，纽约市的人口结构与数十年前相比，已发生了很大变化，尤其是老年人和独居人口数量显著增加。

据统计，纽约市有三分之一的家庭是单身成年人，但大部分住房都有两间或更多间卧室。因此，未来将修改相应法规，增加单间公寓和一居室住房的供应，并进一步推广共享住房模式，为老人和独居人士提供更多选择。

纽约市政府还鼓励将空置酒店改造成为“支持性住房”，提供给无家可归者和低收入人群居住。

市长亚当斯此次发布计划的场地，就是一幢29层的由空置酒店改建的“支持性住房”。由于地理位置优越，从这里能看到曼哈顿的天际线。

有房阶层对于新建可负担住房拉低周边房价的担心，则通过“创新区划”来解决。市政府将提出“一揽子区划改革方案”，消除住房开发的障碍。

纽约也是一个严重老龄化的城市，老年人是纽约市增长最快的人口类别，预计到2040年将占到纽约人口的近六分之一。老年人和残障人士可负担且合适居住的住房选择，比一般人更少。

为帮助他们解决住房困难，纽约推出了两项专门计划：“老年人租金增加豁免”（SCRIE）和“残障人租金增加豁免”（DRIE）。简单来说，就是符合条件的老年人和残障人可以享受“租金冻结”，房租永不增加。

这一次，纽约市政府将扩大这两个计划的入选资格，并简化注册和认证程序，争取实现“应入尽入”。

“大招”存疑

亚当斯现年52岁，于2022年1月走马上任，是纽约市历史上第二位黑人市长。

他的父母是来自阿拉巴马州的贫困移民，父亲是肉贩，严重酗酒，母亲是清洁工，每天要打两份工才能勉强维持家用。他本人出生在布鲁克林区一个老鼠成灾的贫民区里，有5个兄弟姐妹，小时候全家常因为交不出房租被驱赶出门。

成年后，亚当斯加入纽约警察局，工作了22年后踏入政界，竞选议员，后当选市长。

贫民区和少数族裔的成长背景，让他对于住房问题有切身体会。他称，本次计划是充分听取了各方的意见后制订的，也包含了他作为市长在无家可归者聚集地“蹲点”后的个人观察。无家可归者，因此也成为亚当斯关注的重点人群。在此次推出的计划中，政府声称将改变“政出多门”的现状。

纽约市主要为无家可归者提供庇护的系统是“无家可归者服务处”，其數据库里登记了约4.6万人。但其他市政部门的数据库里还有差不多一万人，包括了不少家暴受害者和离家出走青少年。

目前，纽约市有资格申请无家可归者住处和住宿补贴的，是主数据库里的人。今后，这些数据库将合并运行，所有的5万多人均可以申请相关援助。为了提高公信力和透明度，市政府将每天公布住在市政援助住处里的无家可归者数字。

但有不少批评者认为，他的计划还不够“大胆”。非营利组织“法律救援协会”说：“官僚主义仅仅是问题的一部分，无家可归的纽约人和低收入群体需要的是真正安全、可以长期居住且可负担的住房。”

当地媒体则认为，计划中的主要政策都欠缺必要细节，且有些举措无法得到保证，比如重新制定城市区划和扩大为独居成年人提供的一居室公寓数量。此外，计划也没有列明具体目标，不便跟踪和监督实施的情况。

“承诺追加投资，跟把这些钱真正花在刀刃上，是两码事。况且现在纽约住房管理局严重缺员，能不能真的把这些钱花好，还要打个大问号。”《纽约时报》评论说。