新会计准则对房地产企业税收筹划的影响

宋振东

随着社会的发展和科技的不断进步，经济全球化进程也不断加快，为了适应时代的发展要求，新会计准则应运而生。这是我国为了不断推进企业的现代化，由财政部提出的新的促进经济发展的手段，其目的是为了实现与国际财务准则接轨，使我国企业不断适应新的经济形势，从而促进企业的发展和我国经济的发展。结合目前的企业情况来看，随着新会计准则的不断推进，我国很多企业的税收筹划工作都有了一定程度的改变，新会计准则的推进实施，对于我国的房地產企业来说既是机遇，也是挑战。本文通过新会计准则对房地产企业税后筹划的影响进行分析，提出了几点优化企业税收筹划工作的措施，以期为相关工作人员提供借鉴参考。

结合当前的经济形势来看，新会计准则的深入落实，可以不断满足我国经济发展和经济全球化的需要，是企业实现可持续发展必须要接受并适应的创新经济手段。房地产企业推行新会计准则，从税务方面来说，可以有效减轻企业的一些负担，从而提高企业的经济利润，提高竞争力。因此新会计准则的深入落实与推进是十分必要的。然而，由于企业对新会计准则的认识程度不够和各方面因素的影响，新会计准则的实施也带来了一些负面的影响，需要企业采取相应的手段和措施，把负面影响变为正面的积极的影响，以实现企业的稳定长远发展。

一、新会计准则的理念要求

对于房地产企业来说，税务筹划工作是企业日常生产经营活动中非常重要的组成部分，对企业的经济决策、运营生产以及经济效益的影响非常大，尤其是经济全球化的前提下，企业的财务管理工作与国际接轨就显得尤为重要。因此，为了适应新会计准则的要求，企业税务筹划工作的内容也要作出相应调整和改变。

（一）目标简单明了

新会计准则的要求与传统会计准则的要求有所不同，企业运用会计准则的相关规定对财务工作作出了新的部署与规划。其目的是通过实施新会计准则，为企业领导或其他投资者提供详尽的财务资料和数据，使经营者及时了解企业的经营管理情况以及财务收支情况，对企业的财务状况有更为精准的了解。另外，新会计准则对相关会计工作内容的规定更加清晰规范，并且各会计要素的定义更加精准，减少了会计工作人员的工作失误，从而提高工作质量，为企业领导和管理者提供更为精准的数据。

（二）会计要素作出相应调整

新会计准则结合国际会计准则和我国企业的经营现状对会计要素进行了明确的分类，对各个会计要素进行严格定义，并给出了计量原则，有利于企业财务管理工作效率的提高。例如资产、收入、负债等的会计要素，作出了相应的调整，保证了财务工作准确性的同时更提高了效率，促进了财务管理工作发挥最大价值。

（三）完善会计准则

新会计准则结合时代要求，采用创新的科技手段加以完善。由于互联网技术的发展，网络交易平台逐渐正规完善，大数据库信息也更加全面和完整，在新会计准则下，企业在进行网络交易时，可以通过互联网技术，更加了解双方的财务状况，从而建立信任，同时网络交易平台的完善，也给企业的线上交易活动提供了重要的保障，提高了企业资金的安全性，并增加了企业信息的真实性，为企业的发展创造了更加良好的环境。

二、新会计准则对房地产企业税收筹划的正面影响

（一）企业融资能力提高

新会计准则的推行使房地产企业的融资能力有了明显的提高，这是由于新会计准则运用国际会计准则中的一个重要方面：公允价值计量模式产生的积极影响。公允价值计量模式在房地产企业中的应用规定其可以提供投资性房地产项目的公允价值和持续稳定地获取利润的证明时，就需要按照这一计量模式对房产项目的价值计量，这就意味着投资性房地产的账面价值会有显著的提高，从而扩大了房地产企业的规模。另一方面，对房地产企业运用公允价值计量模式，可以使国际投资者在对国内企业和国外企业进行比较时，能够有更准确的认识，从而促使房地产企业吸引更多的投资者。综合这两方面来看，新会计准则可以使房地产企业提高贷款额度并吸引更多的投资者，从而使房地产企业的融资能力得到很大程度上的提升。

（二）税收筹划空间扩大

新会计准则的推行使房地产企业的税收筹划空间逐渐扩大，这是由新会计准则对税收筹划工作中的固定资产估值计量、存货价值计算等方面的内容进行调整造成的。一方面，由于房地产企业的特性，其负债计量和资产计量基本上可以满足公允价值计量模式的使用条件，所以按照这一计量模式来对房企产企业进行税收筹划时，它的折旧、成本、摊销等多方面的计算内容都要相应地做出调整，从而使税收筹划空间扩大。另一方面，新会计准则出台的投资性房地产准则，是为了使房地产企业中相关的计量信息和方式更加规范，使相关的房地产信息更加准确而制定的，其中提出的多项企业业务，大大拓展了房地产企业的业务范围，再加上还没有明确一些相关的税务处理方式，使得房地产企业税收筹划空间逐渐扩大。

（三）盈余管理条件优化

新会计准则的推行使房地产企业的盈余管理条件优化，这是新会计准则为其创造有利的管理条件形成的。众所周知，房地产企业的资金流动量相当大，资金相对来说也比较集中，因此，房地产企业的会计核算是非常复杂的，由于这些特殊性，我国政府制定了相关的会计政策，来加强房地产企业会计核算工作的管理，避免出现利润操纵等不良现象，影响经济的发展。然而新会计准则的部分相关规定却改善了房地产企业盈余管理的条件。举例来说，新企业会计准则规定，房地产商品的收入确认应以商品所有权的风险、报酬是否发生转移作为标准。对于房地产企业来说，完全可以利用这一点，运用某些手段，如员工分红、延迟确认收入或者房产抵债等来控制经营成本，而且房地产行业本身就具有信息不对称的特点，因此这种方法可以有效虚减企业的经济利润，从而达到避税的目的。但是需要注意的是避税这一行为在企业实际日常生产运营管理中并不值得推崇，而且这一行为对企业来说是把双刃剑，需要企业在进行相关工作时，对此进行慎重考虑，避免给企业带来不良影响。

三、新会计准则对房地产企业税收筹划的负面影响

（一）会计核算变化较大

与传统的会计准则相比，新会计准则对会计内容提出了更高的要求，如核算方式、质量要求、核算内容、财务报表等，这些会计相关的具体内容都发生了一定的变化，内容更加细致全面。这虽然使会计工作更加具有规范化和准确性的特点，但同时使会计工作加大了复杂性，加强了工作难度。这一问题，影响了房地产企业会计工作的效率，并给会计工作人员带来了不同程度的工作压力，加大了工作量，工作人员在疲劳工作的情况下比较容易出现误差，从而造成会计工作上的失误，尤其是对于会计这一工作来说，对于工作结果的要求非常高，一旦出现失误就会对企业的日常生产经营活动带来非常大的影响。

（二）税务风险有所增加

造成这一负面影响的主要因素是由于一部分政府补助的规定条例和新会计准则的相关规定有一定程度上的冲突造成的。目前来看，政府对于补助内容的规定，相对来说较为明确，同时补助渠道也较多，但是不同的补助渠道也有着不同的限定要求，然而按照新会计准则的要求，比如增值税的缴纳，政府的补助中也有一部分需要缴纳增值税，如果企业收到补助后，这部分税款没有及时缴纳或者出现遗漏的情况，就会受到经济处罚，从而增加了税务风险，影响企业的经济收益，使企业的经营成本有所增加。

（三）一定程度上增加税务负担

新会计准则在存货计算方法、固定资产计量以及投资性房地产方面的规定和核算方法都作出了一定程度的调整，由于房地产行业的建设周期比较长，投资周期也比较长，所以新会计准则中的相关规定会影响到房地产企业毛利上的波动，还在一定程度上影响了房地产的损益计算，这些问题都给企业纳税额的计算带来一定影响，从而在不同程度上增加了房地产企业的税务负担。

四、新会计准则下房地产企业税收筹划的优化发展措施

（一）关注税收政策，提高风险防范意识

国家的税收政策和相关规定，对房地产企业的税收筹划工作有着直接的影响，因此，在进行这一项工作之前，企业税收筹划工作人员和管理人员必须密切关注国家相关政策的变动情况以及修正情况，并根据政策变动情况，及时对资深企业的相关工作作出调整，并且利用当今社会信息技术的发展，对相关信息进行及时的跟踪与传递，从而在最大程度上减小国家政策对企业的影响。另外，房地产企业在进行税收筹划工作时，可以根据国家的相关政策，对税务风险做出提前的判断与考量，从而调整工作方案，降低税务风险，进而保证资深企业税收筹划工作的顺利进行，保障企业的经济利益。

（二）重視与税务部门的沟通工作

由于新会计准则推行的时间较短，其内容和相关规定还有待完善，对部分纳税行为的规定在一定程度上不够完善，因此造成房地产企业税收筹划工作的难度增加，工作量也加大。所以需要房地产企业重视和税务部门的沟通和交流工作，使企业了解更多的相关扶持政策，从而促进新业务的开展，并保障企业的经济利益。此外，重视与税务部门的沟通，可以及时地了解政府对税收政策规的调整，使企业及时调整税收筹划工作内容与方案，从而减少政府政策对企业税务的影响。最后，房地产企业重视与税务部门的沟通，要积极响应政府的纳税规定，坚决遵守税收制度的法律法规来进行税后筹划工作，坚持做到依法纳税，为国家、为社会积极地做出贡献，树立企业的良好形象。

（三）重视预售房款税收筹划工作

对建筑项目进行预售，是很多房地产企业为了解决资金不足采取的销售手段，这在房地产行业非常常见，也是房地产企业保证资金正常周转，资金充足的重要手段，对于房地产企业来说是一项十分重要的工作内容，根据新会计准则的要求，房地产企业可以采取相应措施，推迟纳税义务的确认时间，从而使税金获取相应的时间价值。

（四）强化会计核算管理

由于新会计准则的要求相对较高，使会计核算的难度进一步增加，只有强化会计核算管理，才能使税收筹划工作发挥最大价值。首先，对于从事会计工作的相关人员，其专业技能和职业素养要相应地提高，房地产企业应对其开展一系列的培训教育活动，从而不断提高业务能力。另外，设立专项监督机构，对会计核算工作进行重点的监督管理，督促新会计准则和国家相关规定在会计工作中的实际落实情况，一旦发现问题，及时做出调整处理，并对问题进行分析总结，防止类似问题的再次发生，从而提高会计核算的工作质量和工作效率，保证会计工作的顺利进行，优化房地产企业的税收筹划工作，进一步保障企业的经济利益。

（五）加强盈余管理约束

房地产企业的盈余管理在一定程度上可以通过避税手段来减少成本支出，表面上看是帮助企业获得了利益，但从长远角度来看，企业盈余管理使企业的会计工作质量有所下降，会计工作提供的信息也相对来说不够准确，久而久之会影响企业的稳定和长远发展，给企业日后的生产经营活动埋下隐患。因此，鉴于新会计准则的不断深入落实，企业应该着眼于长远发展，不能盲目追求短期利益，而要加强企业盈余管理的约束，建立健全约束机制，并制定相关的规定条例，最大限度地减少利润操纵现象的发生。除此之外，房地产企业应该重视会计工作人员的工作素养和道德品质的提高，不断强化工作人员的风险意识和责任心，使其认识到利润操纵行为的危害性，从而约束员工行为，进一步加强企业盈余管理的约束。只有这样，房地产企业才能取得真正意义上的可持续发展。

结语

结合以上观点来看，新会计准则对房地产企业税收筹划既有正面影响，也有负面影响，是把双刃剑，然而新会计准则的深入落实与推行是现阶段世界经济不断发展的必然趋势，作为我国经济重要组成部分的房地产企业，应该利用现代信息技术的发展与各项工作水准的不断提高，结合企业自身情况，积极调整企业政策，抓住新会计准则带来的优势，把挑战转化为机遇，制定科学合理的税收筹划方法，以促进企业长远稳定的发展，并为我国经济的可持续发展做出贡献。