上市公司财务报表分析

王艳华　刘晶晶

摘要：随着我国房地产行业的突飞猛进，评估房地产企业财务状况和质量，预测其发展前景成为投资者对其投资时进行评判的重要环节，同时也成为管理者对将来发展方向评估预测的重要方法。文章以保利地产为例，针对其2018～2020年的财务报表进行财务比率分析、资产质量分析以及财务状况整体质量分析，从而科学的评价企业的财务状况。

关键词：保利地产;财务报表;财务分析

一、引言

当下经济日新月异，各行各业在不断创新进步。作为当今的热门行业——房地产，深受人们的关注，因此房地产公司的财务状况、经营状况和现金流状况成为股东和债权人以及公司经营者重点关注的项目。上市公司的财务报表能够直接反映企业的各项综合水平，但伴随着经济社会改革创新，基本的财务比率分析已然不能准确且客观反映企业的整体经营现况，只是通过公式化的财务比率分析方法得出的结果有可能不符合企业实际的情况，需要进一步通过具体的项目质量分析，从而更加科学地分析看待企业的整体财务状况，得出的结论才更加令人信服。文章将运用财务比率分析和项目质量分析相结合的方法对保利地产的财务现状进行剖析评价，最终对企业财务状况质量做出整体判断。

二、保利地产概况

保利地产公司的全称为“保利发展控股集团股份有限公司” （简称“公司”或“保利地产”）。该公司是专注于房地产开发与经营的大型房地产国有企业，主要从事房地产开发和经营，现经营范围已经拓宽至多种房地产相关产业范围。公司目前的主业方向是不动产投资开发，公司销售规模稳居行业前五、央企第一。公司采取招拍挂、收并购、合作开发等多样化扩展方式持续优化资源储备，保持良好的可持续发展能力。公司以“一主二辅”的经营模式，进一步明确为“以房地产开发为主，以多元化服务与不动产金融为辅”，搭建不动产生态发展平台。

三、保利地产财务比率分析

运用比率分析法，对公司的各项能力进行财务指标对比分析，来探究公司整体的运营状况。

（一）公司偿债能力分析

根据表1可看出保利地产偿债能力整体较好。理论上较为合适的流动比率和速动比率数值分别是2和1。在大家看来通常流动比率的数值在2最為合适，而速动比率的数值为1即可，2018～2020年该公司保利地产的流动比率保持在1.6左右，并没有达到2，但并不影响其偿债能力，根据中国的上市公司整体情况，大多数企业的流动比率并不多，但也表现出了较强的竞争力，因此整体对公司的影响不大。速动比率保持在0.55上下，表明公司的短期偿债能力欠缺，但同时也说明该比率并不是越高越好，因为在通常情况下，流动资产的流动性和收益性成反比。很明显，公司这两项指标基本达标，就公司的资产负债率来看，2018～2020这三年都基本保持在77%，一般人们认为资产负债率在30%～60%更为合理，说明保利地产大部分的资金来源于举借债务，企业偿债的压力较大，保利地产可以适当减少负债，但反而言之，77%的资产负债率证明了保利地产在不断的发展自身收益能力。通过计算资产金融性负债率可以了解到保利地产实际的偿付压力，保利地产的资产金融性负债率在25%上下，有一定的偿付压力;但从利息保障倍数指标来看，公司的这一指标在2018～2020这三年均保持正数。因此整体而言，保利地产虽存在偿付压力，但同时也具备较好的偿债能力。

（二）公司盈利能力分析

报表使用者最看重的就是企业的盈利能力，从保利地产2018～2020年的相关数据来看，公司的盈利能力较好，数据呈平稳上升的趋势。具体看公司的毛利率在稳定的基础上呈上升趋势，说明企业具有一定的盈利水平和市场竞争力。核心利润率和核心利润获现率能够更加客观地评价公司管理层在运营中所产生的绩效和表现出的能力，通过比较保利地产三年的数据可以明显看出，可能受宏观环境影响，企业的核心利润率和核心利润获现率都存在下降，说明企业目前不具备稳重的管理能力，需要逐步提升企业的总体质量。总资产报酬率是企业资产管理产生相应效益的体现，该比率能够衡量公司的整体盈利水平，该公司三年的总资产报酬率在3%浮动，相对来说不算很高，说明公司在盈利方面还需实施更加合理有效的策略。净资产收益率、营业利润率和净利润率也是衡量企业盈利水平的主要体现，保利地产的这些数据具有逐渐提升的趋势，说明企业盈利水平良好。

（三）公司营运能力和成长能力分析

相关数据显示，公司具备稳定且良好的营运能力。应收账款周转率能够体现公司的回款情况，保利地产这一比率从2018～2019年稳步提高，说明公司的回款能力较好，具备高效的管理能力，但在2020年受宏观环境的影响有小幅度的下降趋势。人们通常认为存货周转率越高越好，但从数据显示保利地产的这项指标并不高，说明公司营销能力较弱，公司需加强其销售能力从而提升销售量。固定资产周转率可以粗略比量公司固定资产创造收入的实力，保利地产的该项比率保持在40左右，说明公司对于固定资产的投资较为恰当，并具备符合公司的固定资产结构，从而发挥出高效率，但也可在后期继续完善加强固定资产周转率。结合公司未来的成长能力来看，2020年保利地产的相关指标出现了大幅度的下降，保利地产主营业务销售需要相应作出应对措施，改变这一现状，从2018年和2019年的财务指标显示出，保利地产的营运能力和成长能力都处在一个较好的发展水平，且公司数据保持稳定并有上升趋势，公司的发展潜力值得期待。

四、保利地产资产质量分析

资产质量的好坏与公司实现利润和创造价值成正比关系，因此不断优化资产质量，加快资产更新，形成良好资产循环，是企业能否保持长期竞争的优势。保利地产作为房地产行业上市公司中的一家公司，具有一定的代表性，因此分析该地产的资产质量显得尤为重要。

（一）货币资金项目质量分析

根据保利地产年报数据来看，公司货币资金由2018年的1134.31亿元增加至2020年的1460.08亿元，截至2020年12月31日，其他资金中7.28亿元是本公司履约保证金存款，除此之外存在其他受限、质押的货币资金。说明公司可直接分配资金不多，其造血能力相对一般。但是需要强调的是，在公司规模不变的情况下，如果公司的货币资金一直处于高水平状态，可能会影响公司的盈利能力，因此公司需要寻找合适的投资机会，适度调整战略布局，提高资金的整体利用率。

（二）公司债权项目质量分析

1. 关于应收票据。与年初应收票据规模相比，年末应收票据规模扩大，但应收票据比应收账款规模小。应收票据余额的上升说明了公司当前的销售结算方式是以票据结算为主。

2. 关于应收账款及坏账准备。保利地产三年的应收账款基本稳定，2019年比2018年的应收账款少了1.6亿元，2020年较2019年相比应收账款多了6.05亿元，2020年存在大规模的上升。但依据保利地产报表附注得知，公司一年内的应收账款占比较高，且总体计提坏账准备的规模较小。从而表明，公司年底应收账款的运作力和质保较高，营运能力总体良好。

3. 关于其他应收款。查看保利地产年度财务报表的信息披露，可以发现其他应收款总额包含应收利息和应收股利，通过计算我们得知2018～2020年合并报表中不包括应收利息和应收股利的其他应收款规模分别是1191.95亿元、1327.98和1529.69亿元，并从附注可知，1年内的部分占比较高，且计提了较小规模的坏账准备。母公司中2018～2020年不包括应收利息和应收股利的其他应收款规模分别是2455.06亿元、2864.45和3119.50亿元。将母公司与合并报表的数据相比较来看，项目由应收子公司款项构成，整体账龄较短。通过该分析，可以表明子公司基本以经营为主，母公司可能是经营和投资并重，公司的盈利能力整体上较强，资产质量较高。

（三）公司存货项目质量分析

首先，我们根据合并报表数据对存货质量进行分析，可以知道从2018～2020年保利地产的存货呈稳步上升的趋势，2020年年底的存货是7414.75亿元，与2018年年底的4745.05亿元相比较，存货规模有所提升。结合合并利润表来看，公司的营业成本从2018年的1313.39亿元提高至2020年的1639.51亿元，这种变化体现公司对于存货的整体管控有所加强。除此之外，附注显示，在运营过程中为售卖或使用而拥有的开发用土地、开发成本、开发产品、库存设备和低值易耗品等也属于存货。结合公司的性质来看，该集团出现存货成本大幅增加是开发成本上升导致的，从侧方面看也说明企业在加大生产投资，为企业赚取利润。

其次，结合保利地产的合并利润表分析，营业收入主要由房地产销售额和其他收入构成，但是房地产销售收入占整个营业收入的95%上下，占比较重。说明公司在整个行业竞争中仍然具有优势。

（四）公司长期股权投资项目质量分析

从保利地产财务报表附注来看，母公司的长期股权投资主要是对子公司的投资，主要集中在与房地产开发、房屋建筑、商品房销售有关的领域。这些投资方向有利于帮助公司创造自身的竞争优势，提升自身的地位。其次从长期股权投资的规模来看，长期股权投资在总资产的占比中较小（合并报表2020年年末长期股权投资和总资产分别为725.49亿元和12513.75亿元;母公司2020年年末长期股权投资和总资产分别为279.93亿元和3818.56亿元），这表明上市公司一直将自己的经营活动作为主业，坚持经营主导的盈利模式。

通过比较合并利润表和母公司利润表，我们可以知道，合并报表的营业收入和营业成本与母公司报表的营业收入和营业成本数据相差较大，说明企业的子公司对外营运收入的规模较大，再结合合并报表和母公司的核心利润，两者存在很大差异，前者远大于后者，说明控股子公司在盈利能力方面为整个集团做出贡献。整体而言，上市公司的长期股权投资质量较好。

（五）资产结构项目质量分析

通过分析报表可以得出，整个集团的营运性资产占资产总额的大部分，与投资相关的资产范畴较小，因此企业的资源基本配置在经营资产上，在整体发展上走的是经营主导发展战略。除此之外，在经营性资产中的其他应收款，通过比较母公司报表和合并报表的规模可以看出，母公司的其他应收款远大于合并报表，可能是母公司间接向子公司进行的投资。从财务比率分析中，我们得知保利地产的应收账款、存货、固定资产和总资产周转率都较为稳定，毛利率和资产收益率都呈现上涨倾向。因此，保利地产的经营资产表现良好。

五、保利地产资本结构质量分析

从报表中负债项目来看，流动负债是公司的主要负债来源。流動负债期末余额为7517.58亿元，整年增多了约1520.58亿元，且占负债总额的绝大部分。公司流动负债项目主要集中在预收和应付账款上，其中，预收款项和合同负债占流动负债总额的比重比较大。就偿债能力而言，从表面上看，由于流动资产对流动负债的账面保障程度不低而说明公司在偿债能力方面不存在较大的问题。

通过表3数据，我们可以得出2020年投入资本（股本与资本公积合计）的期末余额为302.81亿元，留存收益期末余额为1295.79亿元。其中，留存收益占所有者权益总额的大多数。除去公司常年派发的现金股利，仍有1295.79亿元从净利润中留下来，充分表明公司具备一定的盈利能力。

目前，公司发展的主要动力得益于这四个因素，分别是经营性负债、金融性负债、股东入资和利润积累，其中，经营性负债是公司的资金保障，为公司发展提供根本动力，因此，保利地产是标准的经营驱动型企业。

六、保利地产利润质量分析

（一）利润的含金量分析

从利润质量项目图1来看，2020年实现的利润总额约为525.38亿元，其中核心利润约为450.45亿元，2019年实现的利润总额约为505.31亿元，其中核心利润约为471.47亿元，2018年实现的利润总额约为357.8亿元，其中核心利润约为350.51亿元;整体而言，企业的利润总额和核心利润呈上升趋势。除此之外，本期主要经营所产生的现金净流量约为151.50亿元，取得投资收益中收到8.41亿元现金。从图1我们可以看出，企业经营活动当期实现利润（即核心利润）的整体质量不错。而投资活动虽然收益不高，但取得的现金高于其规模，这说明收益质量高，整体利润含金量较好。

（二）利润的持续性分析

1. 营业收入的成长性。从合并报表来看，公司在2020年获得了2432.08亿元的营业总收入，从业务结构和地区结构来看，公司的房产销售（特别在国内）仍有强劲的行业竞争优势，在公司的收入结构中依旧担当着中坚力量。由此看来，公司在未来有可能向建筑、装饰、租赁、物业管理、销售代理、展览、酒店、服务等多方面进行发展，但目前仍以房地产销售为主要业务。

2. 毛利率的走势。经过对合并报表进行综合分析得出毛利率走势，合并报表2020年的主营业务房地产销售的毛利率为32.56%。从年度间的比较来看，2019年和2018年的主营业务的毛利率分别为34.97%和32.48%，毛利率趋于稳定并具有上升态势，证明企业产品的整体竞争力较强。

3. 利润的波动性分析。本期内公司核心利润占据利润总额的主体，使得净利润随着营业收入的增长实现稳定的增长。因此，企业利润的波动性来自主营业务受宏观环境波及所发生的变化。

七、保利地产现金流质量分析

（一）经营活动现金流量

2020年公司运营得到的流动资金为151.50亿元，同比下降61.31%，是由于企业支付大量其他与经营活动有关的现金，同时企业可能存在大量销售现金未回款的情况。根据前面的财务指标计算出公司的核心利润获现率不高，并未达到100%，主要原因可能是预收账款的增加。公司的营运现金流主要以销售商品、提供劳务收到的现金为主，与2019年相比有所增长，因此从长期来看，公司运营产生流动资金的能力较强。

（二）投资活动现金流出量

从2020年的合并现金流量表中可以看出，与2019年相比，2020年投资获得的净流量增加了35.71亿元，但是整体还是显示负数，公司发生的投资没有给企业获得较好的回报，因此，企业在2020年减少了对外投资。但是分析母公司投资活动资金流动的结构，对外投资使用的现金比构建资产的多。这说明，公司在本年的扩张战略主要是对外进行投资，这种结构与企业的发展战略是吻合的。

（三）筹资活动的现金流量与经营活动及投资活动现金流量

从前面的分析可知，保利地产整体的经营能力较好，公司的经营活动有较强的现金获取能力，但是考虑到公司的长期发展，公司还是需要好的融资能力来为其供应资源。2020年公司的筹资活动产生的流动资金净值为-18.78亿元，与2019年同期相比降低了33.76%，主要原因是净增贷款的降低。但就从合并现金流量表中可以知道公司的主要融资方式是获取投资和借款收到的现金。保利地产的融资方式呈现多元化，并且公司的经营状况良好，在进行融资时会考虑到资金获取成本，选择适合公司发展战略的融资方式。因此，保利地产的资金流相对充足和稳固，企业处于稳定发展中。

八、结论及建议

保利地产是一个成熟的大型房地产企业，并实施以经营为主导的发展战略。母子公司并驾齊驱，共同均衡发展，通过对公司的各项财务指标以及资产结构进行对比分析，公司各项能力都处于较好的水平，我们可以认为企业经营性资产整体布局较为成熟，如若公司仍实施专业化发展战略，那么公司近几年会有可观的发展前景。

保利地产应抓住目前的发展机遇，选择走相关多元化的发展道路，向建筑、装饰、租赁、物业管理、销售代理、展览、酒店、服务等多方面进行发展，提高公司筹资、投资以及营运资金使用的效率，同时进行多元化战略，可能会创造更大的发展空间，使公司的盈利能力迈上一个新台阶。

参考文献：

[1]张新民，钱爱民.财务报表分析（第5版）[M].北京：中国人民大学出版社，2019.

[2]陈晨.上市公司财务报表分析的案例研究——以A股份有限公司为例[J].财会学习，2018（32）：211-212.

[3]郭婷婷.我国上市公司财务质量评价研究[D].北京：华北电力大学，2014.

[4]张鹏飞.财务质量分析评价框架[J].会计之友（下旬刊），2006（09）：36-37.

（作者单位：湖北工业大学经济与管理学院）