新形势下房地产评估在住房租赁市场中的实践

曾剑

随着我国房地产结构多元化、多层次发展，我国住房租赁市场发展步伐明显加快。在房地产租赁市场发展中，必须进一步深化房地产估价功能和价值，以加快建设和完善租赁市场为中心目标，创新高效实用的估价方法，打造现代化、高质量估价体系，为住房租赁市场的稳定发展提供科学指导。

近几年，我国经济和社会发展迅速，极大地促进了房地产市场繁荣发展。推进住房租赁市场深入发展，与当今我国房地产政策环境相契合。客观分析房地产发展现状，灵活运用房地产估价等手段，可促进住房租赁市场的良性发展。为此，为促进住房租赁市场发展，需优化房地产估价方法，最大程度上避免出现房屋租赁纠纷突发事件，助力企业逐渐提升经济效益，增强市场竞争力。

一、房地产估价及住房租赁市场概述

（一）房地产估价

在住房租赁市场中，房地产估价是一项十分重要的工作，直接关乎房地产租赁行业健康发展。房地产估价属于社会性中介行为，在市场交易中的地位日益显著，与一般估价相比，房地产估价重要性和专业性要求较高，而且其所产生的价值极大。若想真正降低和有效地控制房地产估价风险系数，使各种风险因子得到动态控制，则必须把其推向更为合理化、规范化的发展轨道，使其指导性及实用性的作用有效发挥出来。

（二）住房租赁市场

在我国房地产企业发展中，房地产评估在住房租赁市场中的发展质量直接影响住房租赁市场发展效果。科学推动房地产住宅租赁工作，可以有效促进区域内人才流动，满足不同阶层居民对住宅消费的客观需求，从而推進我国现行住房供给系统完善发展。因此，要加快各个区域更新和发展，必须更加关注住房租赁市场的发展局势。近年来，我国出台了一系列政策和制度，推动和维持我国住房租赁市场平稳发展，并逐步形成一套全新的住房租赁市场模式。从整体上看，我国住房租赁市场尽管已经有了一些成绩，但在经营制度、市场结构等方面仍有一些不容忽视的问题和缺陷，有待于不断地完善和提高。对住房租赁企业来讲，需正确认识市场发展和估价间的协调关系，使其价值得到最大程度的发挥，从而促进住宅租赁市场全面动态发展。

二、新形势下房地产估价在住房租赁市场中的应用作用

（一）房地产估价在住房租赁企业融资中的作用

根据我国住房租赁市场动态变化，确定我国住房租赁企业发展方向，这就要求政府给予有力的资金支持，保证各类住房租赁企业经营和发展都能得到充足的资金保障。房地产估价在住房租赁企业融资发展中扮演着举足轻重的角色，可以对各种类型房地产、住房租赁收益权等进行标准化估价，以保证住房租赁企业在融资过程中能清晰地了解本企业拥有的资产。在房产估价影响下，房屋所有权人可以更深入地理解各种房产抵押价值和资产净值，从而科学地处置房产。同时，随着我国住房租赁和销售相关法律法规不断健全，在融资发展过程中，可以利用手中租赁收益权进行融资，从而有效扩大融资范围，解决融资问题。可见，房产估价有助于房屋租赁者全面掌握所拥有房屋出租收益权，优化包租、收取押金等流程，提升租金收益，获得更大的经济效益，保证各项日常融资活动能在良好支持条件下正常进行。

另外，房地产估价对房屋租赁资产证券化也有一定影响，房屋租赁来源可分为自持型和转租型两种。估价人员将遵循当前估价准则，选择适宜估价方法，以房屋租赁市场为指导，合理评价房屋租赁企业资产证券化，防止其在融资过程中盲目转换手中资产。在上市、股权转让等过程中，通过对房地产估价的深入认知，加深对经营和发展影响的理解，深化融资管理各个环节，即可实现高层次融资，为房地产租赁市场走上健康、稳定发展的道路做好铺垫。

（二）房地产估价在租赁市场新改建中的作用

在我国住房租赁市场发展中，房地产估价是重要组成部分。在新形势下，国有建设用地能在租赁住房建设中发挥作用，通过对国有建设用地的估价，全面、客观地评价国有建设用地投资及市场等方面价值，确保新建或者改建的租赁住房具有较高经济效益。同时，政府将部分出租房屋土地使用权出让给企业，也要求对其进行标准化估价，从而能对政府出让的土地进行准确估价，使得新建、改建的租赁住房市场发展规范性有所提升。另外，在新建或改造租赁房屋时，可以对闲置或不能利用的相关用房进行改造，比如办公区域、工业生产等，让符合这方面的此类用房高效投入到使用中，充分展现多样化价值。

（三）房地产估价在租赁住房管理及保障性住房租赁中的作用

完善租赁住房经营管理，在我国住房租赁市场的动态发展中具有举足轻重的地位，需明确房地产估价与租赁住房的动态运营管理间的关系，使房地产估价作用及优势切实发挥出来，实现对租赁住房运营管理实际情况的客观性估价。同时，深入挖掘企业在经营过程中存在的问题和缺陷，并对出现的新问题进行分析，提出切实可行的控制措施。在经营管理阶段，也要注重并有效发挥其职能，利用成本法、比较法等多种方法，合理评估租赁房屋的续租、租赁等各个阶段租金，全面掌握各种风险因素，优化和改进现行租赁模式，避免租赁双方在租赁过程中发生纠纷。此外，以公平交易为前提，建立健全、稳定的租赁关系。对住房租赁企业来讲，需正确认识房地产估价工作的重要意义，遵循房屋租赁市场总体发展趋势，不断创新和完善房屋租赁模式，在合理范围之内提高租金，促进房屋租赁工作顺利进行，全面提升租赁住房经营管理的质量，增强自身在激烈市场竞争中的核心力量。

三、新形势下租赁市场的房地产估价

（一）租赁企业估价及咨询

租赁企业相关估价及咨询服务针对持有物企业，结合过往经验以及企业实际需求，提供多种物业估价服务，如以编制成本预算、租赁及业绩考核为目标的租金估价等，提供较为精确的住宅及商业租金调查报告及商业发展前景分析结果。然而，纵观目前国内房产租赁市场，还未形成一套成熟、切实可行的商业计划，这就需要在日后租赁市场中统一收集、统一管理及统一批租。

（二）房地产REITs物业价值估价

从金融发展观点来看，房地产租赁将不仅仅局限于房产，还会有更多的衍生产品。因此，需对房地产租赁的价值进行估价。比如，目前 REITs房地产的估价，便可以为融资类资产的发行提供一个科学、有效的定价基础，并以房地产价格为主要发行定价基础。这就要求专业估价人员从多个角度考虑，经过繁琐价格流程，确定最终参考价格。因此，开展房產估价业务扩展，对今后房地产租赁市场发展将起到十分重要的作用。

（三）“互联网+”房地产估价

随着房地产行业不断发展，海量数据和信息不断涌现，传统统计方法已经严重落后，很难对海量数据进行定量分析。在大数据及信息化时代大趋势下，房地产开发企业必须重视和加速数据挖掘、数据分析等技术的应用，有效对房地产市场交易、消费者购房信息等静态数据进行分析，全方位收集租房人口转移信息、实时看房热点等动态信息数据，动态化收集和推送住宅的区位定价等高维度信息。同时，建立房地产行业的公众账号，扩大自身流量，充分利用数据分析、数据挖掘等技术，提升物业运营管理的运营效率和经济效益。

在“互联网+”大环境下，若想全面提高估价技术的整体水平，必须对传统单一的估价方式进行改革，建立公正、公开的估价制度。同时，由于手工编制的估价报告效率低下，内容覆盖面有限，文字的准确性较差，很难适应多样化的市场发展需要，这就需要创建智能估价系统，应用云估价技术。由于房产租赁频繁、流动性大，需要大量数据支撑，才能保证房屋租金科学性和可行性。通过对现有的Hedonic模型法进行改进和更新，可以将多种新的方法结合起来。在“互联网+”的新发展模式下，估价业务逐步顺应规范化及数字化发展趋势，可切实提升整个行业可信度，最大程度地公开、公正地估价各个环节内容，为主体信息安全提供坚实可靠的保障。

（四）采用科学估价方法

在房地产住房租赁市场估价过程中，对于这种具有收益性的房地产，估价机构通常采取收益法开展估价工作。收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值、得到估价对象价值或价格的方法。也可以采用市场比较法进行估价，市场比较法是估价对象与价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。可见，在具体估价过程中，只有相关从业者需要结合估价目的、估价对象，科学选择估价方法，才能提高估价准确性。

（五）提高从业人员职业道德素质

在房地产估价过程中，由于从业人员职业素质和职业素养水平不平衡，经常造成不公平、不公正现象。作为一名专业估价员，在房地产估价时，不可过度迎合顾客不合理要求，而要时刻坚持客观原则、公正原则。另外，一些估价人员出于自身私利，在不知情情况下，从顾客手中索取回扣、红包，导致估价结果出现偏差，增加执业风险。因此，房地产估价人员必须严格遵守职业道德规范，不断提高自身专业知识和道德素质，以高质量评价标准为准则，进行自我激励。同时，借助外部监督机制，为客户提供优质、满意的服务，保证房地产估价行业的健康发展，为促进房屋租赁市场发展保驾护航。

（六）营造消除不正当竞争的公平环境

一方面，对恶意压价、不公平竞争的现象进行严厉打击，对不顾收费标准、行业规范的低价及扰乱市场秩序等行为，建议有关部门与协会制定相关制度或行业规则，对恶意低价中介机构，在资质延续、升降级、信用档案记分及适当处罚措施上予以体现，为房地产估价行业提供和谐、稳定的发展环境。另一方面，建议相关部门在选择估价机构时，不要过于看重估价机构资质，而要重视估价机构风险防范机制、从业人员经验。建议相关部门不要过于看重价格，仅从实际情况来看，很可能会影响到后续服务，所以应该多角度、全方位地选择合适的估价机构。

（七）建立健全信用制度

房地产估价行业，属于鉴定中介服务机构，房地产估价核心价值在于“诚信”。然而，若想做到诚信经营、诚信执业，则要从点滴做起。所以，在发展中，必须要建立健全的诚信制度，以确保房地产估价工作在良性、有序的市场环境中进行。在加强诚信体系建设方面，建立失信黑名单，将失信企业纳入失信名单，禁止从事与之相关产业，并将其信息公开，形成“一旦失信、处处受限”的信用惩戒大格局，让失信者、造假者寸步难行。此外，还可建立健全评价机构与评价人员诚信与惩罚机制，通过多种奖励和惩罚机制，引导行业诚信经营，在评审、投标过程中，对诚信单位和个人给予优先服务。

（八）强化估价信息交流

在开展各类房地产估价工作中，由于估价资料传递不明确，很可能为估价工作造成极大的困难和挑战。作为评价行业主管机构和行业协会，应该加强与各方面的沟通和交流。具体来讲，可从下面几点入手：其一，建立信息平台和资料库，进一步充实和完善该行业的内容、流程、条件以及相关工作开展情况，并在各部门之间建立综合性信息平台，组建相关评价报告数据库，实现随机、公开抽查，提高工作质量。其次，建立信息专栏。建立重要信息栏目，及时公布相关产业发展状况、存在的问题及相关政策等，实现信息资源共享。其三，加强情报交换。对于重大事项不能向社会公布的问题和情况，有关部门、行业协会要定期通报、文件抄送、走访座谈等方式进行通报和反馈。

（九）检验不动产估价工作质量

在房地产估价工作中，政府应对其进行适当监管。首先，要坚持以市场为主导，合理优化现有的监管资源，并严格履行政府监督责任。其次，要在有关方面健全相关的法律和规章，以便在遇到特定的监管问题时，使其有法可依、有章可循。此外，加强监管和加强处罚相结合，即对房地产估价工作的全过程进行监督，对房地产估价工作制度之外并影响到估价价值的行为进行记录并严惩。最后，房地产估价工作完成后，要对房屋估价结果进行复核，并对其相关底稿进行归档整理。

结 语

为促使房屋租赁市场全面发展，则需主动适应产业转型和产业升级大环境，加速应用现代科技，建立公正、公平的住房租赁估价制度，促进住房租赁、商业租赁经济效益持续提高，维护租赁市场健康稳定发展秩序，推动我国房地产产业稳定发展。