基于“两山”理念的武汉市养老地产发展路径研究

彭勤茏 闻广 成立

摘要：“两山”理念既是武汉市在新发展阶段推动高质量绿色发展的重要思想引领，也是指导武汉市养老地产发展的重要理论支撑。武汉市加快发展养老地产是服务人民美好生活需要的使命担当、服务新型城镇化和产业转型的政治自觉、服务生态优先和绿色发展的战略选择，具有重要意义。当前武汉市存在老龄化程度持續加深，养老服务结构性供给不足、养老地产发展质量不高等问题，建议采取规划引领产业协同发展、政策支持养老地产有效供给、发挥国企参与的引领带动作用和创新养老地产发展模式等措施，促进武汉市养老地产市场高质量绿色发展。

关键词：“两山”理念;武汉;养老地产;高质量绿色发展

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）05-0025-05 收稿日期：2022-04-02

作者简介：彭勤茏，武汉城建集团纪委副书记，国家注册安全工程师。

闻广，武汉城建集团总经济师。

成立，武汉城建集团董事会办公室高级研究员。

“绿水青山就是金山银山”的发展理念（以下简称“两山”理念）是习近平生态文明思想的核心要义，是习近平新时代中国特色社会主义思想的重要组成部分，也是新时代深化供给侧结构性改革和推进生态文明建设的重要理论遵循。2017年，党的十九大报告提出：“必须树立和践行绿水青山就是金山银山的理念。”“两山”理念成为我党治国理政的基本方略和重要国策。2018年4月，习近平主席在视察湖北时特别强调，要强化生态环境保护，牢固树立“两山”理念，让湖北天更蓝、地更绿、水更清。2021年，武汉市“十四五”规划《纲要》提出，要坚持“两山”理念，促进经济社会发展全面绿色转型，绘就山水人城和谐相融新画卷。“两山”理念不仅是武汉市在新发展阶段解放和发展绿色生产力、加快建设“五个中心”、全面推动高质量绿色发展的重要思想引领，也是指导武汉市养老地产发展，促进养老服务更好满足人民需求的理论支撑。

1 “两山”理念与养老地产

养老地产作为康养产业的重要组成部分，大力发展养老地产也是践行“两山”理念、促进武汉经济高质量绿色发展的重要路径。目前国内学术界已经在“两山”理念与康养产业、养老地产的融合发展上进行了一定的研究和探讨。张车伟（2019）认为“生态+大健康”产业兼有市场和公益双重属性，是实现“绿水青山”和“金山银山”有机结合的路径。房红（2020）基于公共产业理论认为，保障型的康养产品应坚持公益性原则，以政府供应为主;而改善型康养产品应在政府扶持下使市场成为供应主体。姜睿（2012）指出，作为一种复合房地产业和现代服务业的产业，养老地产尽管潜力巨大，但在中国仍处于发展的初级阶段。黄生辉（2014）指出，武汉市养老地产的发展无论是规模还是速度与一线城市都有较大差距，未来应通过多元化模式、合理规划布局、优化建设设计、加大政策扶持和拓宽融资渠道等措施加快养老地产发展。吴宇哲（2018）通过对武汉市养老地产空间宜居度的实证分析发现，选址较偏、配套设施不足是现有养老地产项目的主要问题。

2 武汉市加快养老地产发展的现实意义

2.1 服务人民美好生活需要的使命担当

党的十九大报告指出，人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾已经成为中国进入社会主义新时代之后的主要矛盾。武汉不仅是湖北省的省会城市、长江中游城市群的中心城市、九大国家中心城市之一，还是中部崛起的战略支点。尽管近年来武汉遭受了新冠疫情的冲击，但仍保持了经济的较快增长，人民生活水平持续提高。根据武汉市统计局数据，2021年，武汉市GDP为17716.76亿元，位居全国第九;人均GDP为 14.37万元，位居全国第十;人均可支配收入55297元，同比增长9.8%。随着经济快速发展和人民生活水平的提高，加快养老地产的发展，可以更好地满足新时期武汉老年人对更生态的环境、更环保的生活、更舒适的养老服务产品的迫切需求。

2.2 服务新型城镇化和产业转型的政治自觉

中国特色新型城镇化道路是以人为核心，以城市群和都市圈为依托，大中小城市和小城镇协调发展，让人民群众获得有品质的城市生活。新型城镇化不走土地粗放扩张和房地产化的传统路径，而是更加注重产业发展、城镇布局和人居品质。2021年，全国、湖北、武汉的城镇化率分别为64.72%、61%和84.56%，武汉的城镇化率分别高出全国和湖北平均水平20.29和23.56个百分点。根据诺瑟姆曲线，武汉已经处于城镇化的第三阶段，未来城镇化速度将趋于放缓。房地产行业在“房住不炒、住有所居”的政策调控下也进入了转型调整周期。大力发展养老地产，深入践行“两山”理念，不仅是提升人居环境和城市发展质量的需要，也是房地产业转型发展、开拓新市场空间的重要方向。

2.3 服务生态优先和绿色发展的战略选择

2018年4月，习近平总书记在深入推动长江经济带发展座谈会上指出：“长江经济带应该走出一条生态优先、绿色发展的新路子”。武汉作为长江中游地区唯一的国家中心城市，长江经济带的核心城市，在推动长江中游城市群生态发展和延续，共抓长江大保护中肩负着重要的历史使命。武汉市“十四五”规划《纲要》提出，坚持“两山”理念，坚持生态优先，努力建设世界滨水生态名城。养老地产是平台，环境资源是基础，养老服务是核心。大力发展养老地产，既是贯彻落实“两山”理念，推动绿色建筑、健康人居与养老适老的产品和服务相结合的重要路径，也是加快推动武汉绿色低碳发展、提升城市生态品质的题中之义。

3 武汉市发展养老地产的现状和问题

3.1 城市人口规模快速增长，但老龄化程度持续加深

近年来，随着武汉经济的持续快速增长，“百万大学生留汉创业就业工程”的实施和调整完善落户政策，武汉人口吸引力显著增强，城镇化水平持续提升。根据第七次人口普查数据显示，2020年，武汉市常住人口达到1232.65万人，较2010年增长25.97%;城镇化率达到84.31%，较2010年提高7.24个百分点，比全省高21.42个百分点。与此同时，武汉的人口老龄化程度也持续加深。2020年，武汉60岁及以上人口为212.44万人，占比17.23%，较2010年上升4.55个百分点;其中65岁及以上人口为145.62万人，占比11.81%，较2010年上升3.68个百分点。按照国际标准，武汉距离深度老龄化（65岁以上人口比例达到14%）只差2.19个百分点。

3.2 城镇居民康养支出显著提升，但养老服务存在结构性不足

武汉的城镇居民在收入水平稳步提升的同时，消费也从“生存型”向“发展型”再向“享受型”升级。根据武汉市统计局数据，2020年，城镇居民人均可支配收入为5.03万元，较2010年增长142.05%;人均消费支出为3.11万元，较2010年增长114.73%。其中，医疗保健消费支出为0.23万元，较2010年增长156.09%。在武汉人口老龄化程度的持续加深和老年人对健康养老服务需求的持续提升的形势下，武汉养老服务供给的总体规模在全国处于前列，但存在结构性的缺口。根据武汉市民政局数据，2021年，武汉市拥有各类养老服务设施3112处，养老服务床位10.1万张，每千名老人养老床位超50张。但受城乡差别、区域分布的影响，中心城区的养老服务设施供给严重不足，经营场所规模小且以租赁居多，难以充分满足老年人的需求。

3.3 政策支持力度持续加大，但养老地产发展质量不高

党的十九大报告提出“加快老龄事业和产业发展”的决策部署。十九届五中全会首次提出“实施积极应对人口老龄化国家战略”。国务院、发改委、民政部、住建部、自然资源部、卫健委、财政部等多个中央部门从养老产业、养老服务、养老用地、医养结合、税收优惠等多个层面陆续出台了相应的支持政策，鼓励社会力量参与提供养老服务和产品。

武汉积极响应人口老龄化国家战略，于2021年5月出台了《关于加快推进养老服务高质量发展的实施意见》，从推进养老领域“放管服”改革、支持养老服务品牌连锁运营、减轻养老服务税费负担、加大养老服务金融支持力度、促进康养产业发展等方面提出了具体的扶持政策。但从现实情况来看，由于养老地产兼具地产开发和养老服务双重属性，项目投入资金大，回报周期长，运营模式和盈利模式不清晰，而武汉市场又缺乏龙头企业的带动，导致养老地产市场的推力有限、引力不足，项目发展质量也不高。根据武汉市民政局发布的对48家养老机构的2020年度养老机构等级评定结果，按从低到高，一级2家，占比4%;二级46家，占比96%;三级、四级、五级全部空缺。这反映出武汉现有的养老市场主体的发展水平较低，综合实力较弱，无法供给高质量养老服务产品。

4 武汉市加快养老地产发展的路径建议

4.1 坚持规划引领，推动养老地产与其他产业协同发展

养老地产属于交叉型产业，武汉市要充分发挥政府主导作用，从经济与社会发展规划的高度，统筹规划、合理布局养老地产项目，促进养老地产与养老服务、医疗健康、文娱旅游等相关产业协同发展，在充分满足老年人对美好生活需求的同时，促进地方经济的高质量发展。中心城区老年人口密集，土地资源有限，可以规划布局养老服务中心、养老会所、养老公寓等社区嵌入型的养老地产项目，为老年人提供日间照料、短期托养、餐饮文娱等服务;远城区土地资源丰富、自然环境好，可以结合当地产业发展情况，规划布局康养产业园、养老社区、养老综合体等综合性养老地产项目;基于武汉在“8+1”城市圈中的龙头地位，建立跨区域养老地产发展协同机制，努力挖掘咸宁、黄石、鄂州等地的资源优势，拓展养老地产的区域市场布局。

4.2 完善政策支持，增加养老地产的有效供给

武汉的养老地产行业整体还处于发展初级阶段，现有的政策主要聚焦在养老服务上，专门针对养老地产的支持政策较少，而且相关的配套政策还不完善，各个政府部门之前缺乏协同联动的机制，导致政策不能完全落地。未来，一方面要在政府引导、市场驱动的主线下，进一步制定和完善促进养老地产发展的土地、金融、财税等相关配套政策，提高对社会企业参与的吸引力;另一方面要构建政府部门之间的协同机制，可以通过设立养老产业发展领导小组、开展部门联席会议等方式，实现对养老地产项目的招商引资、规划布局、开发建设、运营监管的全过程无缝对接和监督管理，促进养老地产项目的顺利落地。

4.3 推动国企参与，发挥国有资本在养老地产市场的引导带动作用

相较于已参与养老地产市场的民营中小企业，国有企业具有资产规模大、资金链稳、产业链全、抗风险能力强、品牌信誉度高等优势。国有企业参与养老地产，不仅可以很好地解决养老地产投资规模大、回收期长的问题，也是服务国家战略和承担社会责任的重要体现。武汉市可以向市属国有企业加大养老扶持政策的宣传力度，针对有意向的国有企业探索制定基金支持、政策补贴、贴息贷款、土地供应、政府购买等专项优惠政策，引导国有企业在养老服务供需矛盾尖锐的区域，因地制宜建设一批高质量的养老地产项目。在这一过程中，要积极引导国有资本加强与其他社会资本的合作，通过与不同行业、不同领域优势企业的强强联合，增强社会参与养老地产的信心，促进养老地产的持续快速健康发展。

4.4 明晰市场定位，创新养老地产发展模式

武汉的城市区位、教育、医疗和自然资源优势突出，但不同区域的资源分布不均衡，城乡差异较大。要根据地方人口、资源和产业的特点，科学分析确定养老地产的市场定位，创新商业模式，促进养老地产的高质量发展。一是借鉴美国UBRC（University Based Retiredment Community）模式的经验，在长江新区大学城的规划中引入养老地产的项目，在使老年人共享大学城的医疗、教育和公共服务资源的同时，促进大学相关老年学科的发展;二是依托同济、协和等优质医疗资源，在硚口、光谷、蔡甸等区域探索发展“医养结合”的养老地产发展模式，实现养老、居住、医疗、康复的产业链闭环;三是加强生态环境保护和治理，将建设湿地花城、培育发展绿色经济与养老地产结合起来，在东湖、黄陂、江夏等远城区以及咸宁、黄石等生态资源丰富的周边城市，打造集旅游观光、餐饮住宿、休闲度假、养生养老于一体的养老产业集群。

参考文献：

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2.张车伟 邓仲良.探索“两山理念”推动经济转型升级的产业路径——关于发展我国“生态+大健康”产业的思考.东岳论丛.2019.06

3.房红 张旭辉.康养产业：概念界定与理论构建.四川轻化工大学学报（社会科学版）.2020.04

4.姜睿 蘇舟.中国养老地产发展模式与策略研究.现代经济探讨.2012.10

5.黄生辉 邹润涛.老龄化背景下武汉市养老地产发展探讨.中外建筑.2014.10

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8.谷月昆 冯长春.综合性养老社区开发运营困境与可行性模式研究.现代城市研究.2020.04

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