广州楼市调查

邱永芬

经历将近一年的成交量下行，广州楼市迎来利好集中释放期。

2022年6月以来，广州频传购房政策利好。广州12345热线证实，6月1日起，外地人在广州买房，缴纳5年社保或个税允许中间累计断缴3个月。这意味着，将有一小部分人从此获得在广州限购区购房的资格。

与此同时，市场传出广州第二批集中供地将由原来限地价+竞自持+摇号，变成限地价（出让价达到溢价率15%）+摇号。

广州楼市环境总体已然向好，2022年下半场的楼市会否迎来转折？

全市新房库存巨大

回顾过往一年的广州楼市，明显的转折或从去年6月开始。

从广州市住房和城乡建设局数据可见，2021年6月（统计时段：上月26日至本月25日，下同），广州二手住宅网签10364套，去年内首次跌破1.1万套。在此之前的5个月，广州二手住宅的网签量一直介于1.1万至1.3万套之间。仅去年上半年，广州二手住宅网签量就达71236套。

自去年7月（网签9349套）起至今，广州二手住宅的月网签量一直未能回到万套高位。从去年10月至今年4月，广州二手住宅网签套数一直介于6000多套至4000多套之间。

今年4月，广州二手住宅网签5551套，至此，前4月一共仅网签21285套房;而去年4月，广州二手住宅网签12687套，前4月一共网签49145套房。今年前4月的二手住宅网签量，仅为去年同期的43.3%，同比下降56.7%。

一手住宅方面，据克而瑞公布的数据，今年1-5月，广州一手住宅成交面积320.37万平方米，同比下降41.79%。

广州市房地产中介协会的数据显示，5月广州二手住宅网签量环比微增0.7%。从中介促成成交的面积区间构成看，60-90平方米和120-144平方米所占比例环比分别增长1.51个百分点和1.81个百分点，60平方米以下和90-120平方米所占比例环比分别下降0.48个百分点和3.15个百分点。

较为宽松的信贷市场，让一些置换买家加速进场。

今年“五一”小长假，辗转天河、黄埔一带看房将近半年的白领陈先生，在对比多个网红楼盘后，最终选择将名下第二套房买在天河公园板块的某个二手社区，“建面将近80平方米，成交总价约580万元，比放盘价优惠10多万元”。

凑巧的是，卖家卖掉这套房，在黄埔万科城市之光置换购买100多平方米的一手住宅。而陈先生此前也曾多次前往该项目看房并有意购入，但他“担心新房从购买到收楼到拿证还有5年限售，最快要7年以后才能出售回款”，由此影响他在退休前回笼资金，最终仍是选择买入二手房。

数据显示，广州市建面144平方米及以上的豪宅网签宗数所占比例呈现逐月增长态势，由2022年2月的7.04%增长至5月的8.77%。

一手楼市的成交回温相对更快。5月，广州新房网签6177宗（广州中原研究发展部数据），环比增加13%，但同比去年同期的成交量仍然下跌40%。

由于成交量增速放缓，广州一手住宅消化周期、库存量自2022年起迅猛提升。截至5月末，广州全市库一手住宅存量已达1121.3万㎡，去化周期需13.7个月。其中，消化周期超过12个月的区域有6个，南沙、增城、从化三区库存消化周期超过20个月。

开发商促销推货

即便今年的开发商、销售人员相较往年更卖力，但市场成交依然不如往昔。

相对往年，今年新房的销售方式更为多样：全民营销屡见不鲜，首付分期甚至可以延期。在南沙等区域，一些楼盘甚至默许购房客买入新房后五年内不网签;允许暂无购房资格的外地买家买房，并愿意配合买家在五年后获取购房资格，如五年后仍无购房资格，亦配合买家届时更名转让房产。在增城、花都等区域，众多楼盘集结，针对特定行业人群推出优惠团购活动。不少楼盘除常规的广告之外，亦让销售人员自发研究多种销售方式，譬如走进各大社区路口摆摊，甚至到健身房动员教练帮忙向学员推广卖房等。

一直以来，5月素有楼市成交小黄金周之称。但在今年5月，广州一手住宅的成交量，低于过去三年（2019-2021）同期。

市场微妙，促使广州开发商纷纷加速推货。

自5月中下旬起至6月初，广州大量一手新盘纷纷开放营销中心、样板房，或者加推新货。在南部片区的番禺汉溪长隆地铁上盖，由新世界中国与广州地铁联袂打造的综合体耀胜新世界广场、耀胜尊府开放愉悦此间生活馆。在国际创新城，越秀·大学·星汇城对外开放营销中心和样板房，首推建面86㎡-125㎡三至五房。在南沙國际金融岛的海语天悦湾率先开放生活艺术馆及样板房，主推建面92㎡的带主套三房和122-140㎡的四房。在北部片区，白云公交珠实·花城云著开放营销中心和样板房，推出建面约69-111㎡三至五房多种户型。

据广州中原研究发展部数据，5月广州一手住宅新增供应10553套（119.1万㎡），比去年同期增加33%。

而据中地行不完全统计，6月广州预计共有36个项目有动作，其中32个纯新盘，包括3个限售（限制销售对象50%为首套家庭或个人）项目。另外还有市中心上车盘、一线江景豪宅、山景豪宅、不限购低密别墅、TOD项目等。

买家信心重建

广州中原研究发展部认为，目前买家购房信心仍处于重建阶段，尤其购置预算有限，且集中在外围区域+黄埔置业的刚需买家，受经济下行影响，购房计划受到一定延缓。由于广州市场以刚需买家为主，这一部分需求“流通不畅”，将影响整个市场健康运转，加上6月-8月为传统市场淡季，因此未来3个月市场存在较多“未知数”。

不过，伴随国内众多城市出台楼市利好政策，广东出台131项实招推动国务院扎实稳住经济一揽子政策措施落地后，广州亦频传楼市利好政策。

广州各区一手住宅库存及消化周期

数据来源：广州中原研究发展部，截至2022年5月25日

南都·湾财社记者致电12345热线获悉，于2017年起执行的，外地人“连缴社保或个税满5年”方获得广州限购区（增城从化以外的区域）购房资格的政策，已于今年6月1日起进行调整——在购买社保或缴纳个税的5年内，允许起止月累计不超过3个月的断缴或补缴记录。一部分因中途换工作等原因中断社保或个税的外地户籍人员，或自今年6月起有望获得在限购区的购房资格。

与此同时，近年执行的新房限价政策，在一些区域已现调整，天河区的大户型项目备案价已允许上调。

“在各种楼市暖风的助力下，近三个月广州的一手住宅交易面积都在回升，其中5月成交面积是今年以来的最高值，市场渐进复苏的趋势已经形成”。广州克而瑞首席分析师肖文晓认为，6月随着允许补缴3个月社保等利好政策的继续出台，或进一步带动需求入市，配合开发商的年中冲刺，成交量有望再上一个台阶。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，广州目前还没到大规模取消区域限购的时候，楼价也有反弹的压力和风险。不过，广州需要及时作出“因区施策”，才能有效化解类似佛山解除限购等带来的冲击和压力。

比如在黄埔、南沙、花都等区灵活采用人才住房政策;在增城、从化局部松动限购政策;在南沙、黄埔、花都积极推行购房入户，“尤其是南沙，常住人口远远低于规划指标”。赵卓文认为，将房地产政策与人才引进、区域发展整合来推动楼市成交，是值得提倡的做法。