房企代建的新机遇

摘要：当房地产行业开启淘汰战，越来越多的企业由于不适不断倒下，或变小或退出，而行业的总量不会也不能很快萎缩，这就决定了需要有新的主体去承接住原有企业腾挪出的份额。目前来看，新的主体可能是央企国企（包括地方国企和城投机构）、产业型集团、资金方、资管公司（包括AMC）和建筑央企等。自扮演的角色未必相同，但是将在可预期的范围内主动或被动的担起行业大责，而这些企业本身短期未必有足够经验去做好项目的开发建设。这就需要有品牌适配、或产品适配、或能力适配的企业去承担项目开发、建设、运营等方面的责任，保障项目顺利完工交付，促进行业平稳健康发展和良性循环目标的顺利实现。

关键词：政府代建;经营策略;良性循环

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2022）06-0028-05 收稿日期：2022-05-16

文章来源：本文由亿翰智库供稿。

当房地产行业环境巨变，阵痛开启，预示着一个旧时代的结束，一个新时代的来临。任何行业，只要有利可图，就必然有竞争，一定会适者生存，不能适应行业变化的企业也必将腾挪出市场份额，留予能力更强的市场主体，而这部分未必完全有足够的经验短期内适应新行业，这就需要有经验的主体做好承接，或短期或长期。

当房地产行业开启淘汰战，越来越多的企业由于不适不断倒下、或变小或退出，而行业的总量不会也不能很快萎缩，这就决定了需要有新的主体去承接住原有企业腾挪出的份额。目前来看，新的主体可能是央企国企（包括地方国企和城投机构）、产业型集团、资金方、资管公司（包括AMC）和建筑央企等。各自扮演的角色未必相同，但是将在可预期的范围内主动或被动的担起行业大责。而这些企业本身短期未必有足够经验去做好项目的开发建设，这就需要有品牌适配、产品适配、能力适配的企业去承担项目开发、建设、运营等方面的责任，保障项目顺利完工交付，促进行业平稳健康发展和良性循环目标的顺利实现。

而正由于行业需求的存在，也为适合的企业提供了代建业务发展的机会。当然，即使有需求，有机会，也不预示着机会的普适性，不是所有主体都有这种能力去把握住机会，机会只留给有准备的群体。

1 代建企业规模≠盈利

时至今日，已经登录资本市场的代建企业仅有绿城管理控股和中原建业，其他涉及代建业务的企业均只是作为业务之一，尚未拆分上市，包括金地集团、建发国际等企业的业务中都包括了代建业务板块。

从绿城管理和中原建业已经披露的2021年经营数据来看，代建企业经营业绩呈现出以下几个特征。

其一，相较于地产开发，代建业务盈利能力更强。房地产行业利润率经历下滑历程，有行业发展既有规律原因，也有房地产行业特定因素驱使，利润率将经历一个逐步探底的过程，其后虽将有反弹和恢复，但已大概率不太可能再回到过往的暴利时代。对比地产开发与代建两大业务的利润率情况，代建业务利润率明显有更强竞争力。绿城管理的净利润率水平是绿城中国2倍有余，中原建业的净利润率更是建业地产净利润率的10倍有余（见表1）。期间的差异性在于两大业务之间模式差异，代建业务属于轻资产的玩法，输出的是品牌，是积累起来的经验和能力，无需过多投入，风险可控。

其二，规模是规模，盈利是盈利，两者之间并无绝对线性关系。从规模和经验的角度上说，绿城管理是行业内代建第一股，也可称之为当之无愧的行业领头羊，在规模上，尚无其他企业或能出其右。与之相比，中原建业的规模也是相差甚远，但从盈利能力上看，中原建业的盈利能力却更甚一筹，可见规模与盈利能力之间也并无绝对的线性关系。效益为先，规模与利润之间形成良好的平衡或为更佳，单单有规模，利润率不可观，利润总额也未必好看;只有利润率而无体量，利润的总规模也难成体量，企业的核心追求必然在于可观的利润本身。

2 今时不同往日，代建领域迎来三大变化

代建从来不是个新鲜的词汇，代建领域虽未形成鲜明的行业竞争格局。但也有多家房企开始在代建领域有所探索和深入，相较于地产开发、物业管理、持有物业运营，其发展可能更处于初级阶段，现在进入或是一个比较好的时间点。

对比过往，当下的代建业务已然发生了较为显著的变化，无论是企业对于代建业务的态度，还是代建业务的进入门槛，都与以前有了“三大变化”。

第一，态度变：心态上更主动，代建不再作为附属，服务于规模目标，而是作为独立的赢利点培育。就代建领域整体发展来看，行业仍处于发展初期，尚未形成特征鲜明的企业梯队，已成规模、已成体系的企业也屈指可数，主因还在于过去人们的注意力多集中在赚钱容易、赚钱快、相对高利润的地产开发领域。代建虽为轻资产，利润可观且风险可控，但空間仍相对有限，自然不会被过多关注。

而今，房地产行业突变，风险往往超出个体主观努力可掌控的范围，代建虽衍生于地产开发，但已不能归属在传统的地产领域，所受限制也必定比地产本身是要少的。同时，代建业务具有盈利上的优势，可以为企业提供新的利润增长点，一定程度上对冲行业波动对企业利润的冲击，在行业重新洗牌和格局重塑的阶段内，代建或将大有可为。企业对于代建业务的心态更积极更主动，不再作为地产开发业务的附属存在，目的不再是为企业规模和品牌附能，不再作为提升规模的方式之一，而是作为独立的业务增加新的盈利增长极，应对好多变的行业环境，夯实企业稳健、安全发展的底盘。

第二，门槛变：要求提高，门槛提高，不是所有主体都能做好代建。当前，在外部因素的强烈干扰下，行业发展进入到新阶段，企业信用端承压，加速淘汰出清，出险企业不断涌现，这也引发了一连串连锁反应，投资乏力，开工萎缩，开发投资不振等。消费者面临房屋无法按时交付的风险，经济面、社会面都面临挑战，这是需要有部分主体承担起被腾挪出的份额;新开工、开发投资可能出现的空白处，需要有经验，有能力，有资源的企业去做好代建的业务，促进经济面和社会面的压力降到最低。

但也正因为行业环境的严峻，做代建的难度已与过往不可同日而语。过往，做代建的门槛相对较低，拥有基础的开发建设能力可能就能够进入到代建领域，品牌实力强、产品能力强、销售能力强度都可视为附加项，需要在企业端和消费者端有信用度，服务主体可以只在企业端和消费者端，由于住房需求旺盛，即使没有强大的销售能力也无大的影响。

而现如今，单单有开发建设能力和销售能力，已不能完全满足要求，各方之间实则都已缺失了信任感。代建企业信用端的优势越发凸显，这种信用优势能够连接起企业、消费者、政府、资金端以及上下游供应链。做好代建工作之外，扮演好桥梁作用，将地产开发建设各链条、各环节所需的要素聚集起来，确保项目整个开发建设流程的顺利推进。

第三，盈利变：盈利模式改变，全链条呈现盈利点。过往代建的盈利点在于品牌输出的费用、小股操盘的收益、开发建设的费用、卖房销售的佣金等。现今，代建企业扮演的角色有所改变，盈利的点也将有增加，搭建起桥梁吸纳各个资源也该获得相应回报。

3 代建空间扩容：代建企业迎来“增&存”两大机会

以房地产行业本身的体量来说，其关联了太多产业和就业，影响深远，所以出险或资金压力较大的企业腾挪出的空间需要有其他主体来填补。这些新的主体或并不具有足够的经验来做好开发建设，这就为部分企业提供了代建的机会。

3.1 增量的机会：侧重经济面，拉动新开工，稳定开发投资

2021年下半年，房地产行业环境突变，民营拿地能力渐失，土地市场呈现冷淡行情，撤牌，流拍层出不穷。不仅仅企业压力大，政府端压力同样凸显，土地市场上涌现出一些新的面孔，地方型的国有企业，包括城投公司、产业型集团、地方稳健型企业、金融资本等。这些企业或主动为之，或被动的托底，但是这些主体或只扮演短期的托底角色，长期并不能对行业有过多利好，或无开工建设意愿，或开工建设能力有限，项目拿到之后，迟迟不开工，或效率低下，开工建设周期长，既推不动新开工，又不能明显拉动开发投资，变相造成资源的浪费。这就需要有适宜的主体担此大责，所以在增量层面上，为企业从事代建业务提供了机会和空间，也需要有专业的人去做专业的事，输出品牌、输出能力（包括开发建设能力、销售能力、运营能力）、输出资源（供应商资源等）。对于这类型的拿地企业而言，资金上的压力或相对较小，可能不需要代建企业引入金融资源、资本资源，也无需企业过多的资金投入。

对于增量层面来说，需要代建企业承担起项目的开发建设，提升项目的开发建设能力和效率，确保企业拿到的地顺利转化为建设中的项目，有序竣工交付的项目，支撑起房屋新开工，稳住开发投资总量及变动。倘若这些目前在土地市场扮演重要角色的企业拿到地不开工或开工效率低下，或不利于整体供给量的稳定，部分市场或面临供给短缺问题，不利于市场稳定，开发投资也将遭受冲击。

3.2 存量的机会：侧重社会面，保交付，保民生，维护消费者利益

存量层面上看，有两种代建机会：一是尚未被接盘的项目，原有的开发建设主体或已出险或资金链无限紧绷，现阶段已经无力再继续项目的开工建设，短期内自救难度较大。倘若任由企业躺下，企业在建项目或无法按时交付或面临烂尾风险。于消费者而言，无疑合法权益受到严重侵害，不利于民生保障，不利于社会稳定，这也为企业提供了从事代建业务的机会，促进项目建设进程的顺利推进。

这类项目对于代建企业或提出较大的挑战，因为项目原本的经营建设主体已缺失信用，各方已无法在短期内对其重拾信心。所以于代建企业而言，倘若企业想要从事这类产品的代建，可能存在两种可能，而这两种可能中，都需要代建企业具有优质的政府端的、金融端的、消费者端的、供应链端的信用积累。

代建企业既扮演桥梁，也扮演代建方。利用积累出的信用优势、品牌优势、产品优势、资源优势，将企业、资金方、消费者、供应链等各方连接起来。前端依靠积累出的信用优势，为项目引入活水，这一活水主要指资金方，可以是地产企业（有资金），也可以是纯粹的金融资本，促进资产盘活，资金方负责资产端的债务重组;中端利用好开发建设和资源（连接供应链上下游资源）引入能力，确保项目顺利建设;后端利用品牌和产品优势，促进项目的顺利销售去化，最终使得项目活起来。

与政府端建立联系（主动或被动），由政府端主导项目的收并购。政府端引导有实力的资金方、企业等对当地项目进行收购并购，给予适当鼓励和支持政策（从当前政策的基调来看，职责属地化特征明确，出险企业项目所在地方政府有意愿去支持项目收购并购，因为倘若项目出险问题，地方政府首当其冲，财政、民生保障和城市治理上将全方位受冲击），代建企业充当代建方，专注于项目本身。

已经被接盘的项目，接盘主体为金融资本或小型开发商，这些主体或受限于开发建设能力欠缺，或品牌力、产品力、资源储备等局限的情况下，无法使项目效益最大化。

这类项目或更看重代建企业本身的品牌力和产品力，无需代建企业资金投入，借助代建方的专业力量和资源，推动项目的顺利假设，借助其在消费者中形成的品牌认知和影响力，迎合消费者偏好，保障项目的顺利去化。

笔者认为，存量项目代建的机会虽然可能在未来一段时间内明显增多，但存量项目的代建问题也不容小觑。因为多数存量项目已动工，产品规划设计等已经无法调整优化，很难标准化，这对于代建方而言，不利于其产生规模效应。而且这类项目往往背后关系错综复杂，尽管代建方可通过合作协议对合作金额进行事先约定，提前将违约事件发生带来的损失降到最低。但是不可否认，代建费用最终能否顺利支付依然存在不确定性。

4 三大主体各取所需或能把握不同的代建机会

房地产行业发生深刻变革，不断有企业腾挪出空间，也不断有企业开始出现在大众视野，开始暂时的承接出一些份额，但这些企业短暂的接手并不意味着真正能够长久的填补市场出现的缺口。所以需要有企业去做专业的事情，助力这些被接手的份额能够真正承担起、支撑起行业的总量，稳定市场整体发展的稳定性。毫无疑问，代建行业将迎来新的发展契机，难度也有一定程度的提升，哪些企业能够把握住其中机会，并开拓出新的发展模式？

第一，已有代建业务的企业，快速拓展规模，探索新模式。这类企业在代建领域已有丰富的资源沉淀和经验积累，也有信用优势，可以尝试业务类型的创新，挖掘更多的赢利点。

第二，尚未开拓代建业务的，安全垫相对较高的企业，发展新业务。这类企业可以借此机会尝试新的业务类型，代建业务相对跨度小，可以开拓出第二增长极。

第三，已出险或资金压力较大的企业，主动承接代建业务，不浪费现有团队。这类企业有专业的人才和开发建设能力，可以服务于资金端或地方国企等，专业的人做专业的事，充分利用现有的经验和优势。

作为轻资产的业务類型，代建由于资金占有量少，安全边际较高，为企业提供了新的利润增长点。在行业利润率下滑成为既定趋势的大环境下，任何能够扩张利润空间的方式都值得企业尝试，并投入精力和资源，筑高、筑实企业安全边界，为有效应对外部不确定性冲击带来更多确定性。