不动产登记中的几个具体问题

某县不动产登记机构员工询问：一、A公司把股权100%转让给了B公司，现B公司要求把原来登记在A公司名下的房产产权转移到自己名下，我们可否凭股权转让协议办理？二、某甲委托代理人将自己所有的一处房屋卖给他人，在申请转移登记时权利人并未到我单位直接提出登记申请，而是委托他人代理。因委托书已经办理了公证，我单位为某甲办理了转移登记。在登记完成后几个月，某甲突然反悔，要求撤销这一登记。我们告知登记事项已经全部完成，买方已经领取了权属证书，没有理由撤销这一登记。但某甲认为按照法律规定，登记申请时应当对他进行询问，而他并未到场接受询问，因此登记程序不合法。问：某甲说的理由是否成立？三、某乙将自己的户口从农村迁出，变成了城镇户口。家中原来有宅基地及房屋，是某乙和其配偶共有，已办理过权属登记。现在某乙来我单位要求放弃该处宅基地使用权及房屋所有权，全部产权归他配偶所有（某乙配偶仍为村民）。对此，我们应如何办理？

金绍达：一、A公司的股权全部转让给B公司后，B公司就成了A公司的股东，但此时A公司作为法人仍然存在，A公司名下的房产权属并未因股权转让而发生变化。所以，B公司无须也不应当将原来登记在A公司名下的房产转移到自己名下，股权转让只是股东发生变化，而与不动产登记无关。因为股东虽然发生了變化，但企业法人并未改变。如果日后A公司由于解散等原因使法人消灭，在通过清算后，才有可能把原A公司名下的房产转移到B公司。

二、《不动产登记暂行条例实施细则》第12条规定当事人可以委托他人代为申请不动产登记，《不动产登记操作规范（试行）》2.1.1规定：“申请是指申请人根据不同的申请登记事项，向不动产登记机构提交登记申请材料办理不动产登记的行为”。不动产登记机构工作人员根据不同的申请事项向申请人询问，是登记申请中的一个部分。《民法典》第212条在规定登记机构的职责时，在第2项规定“就有关登记事项询问申请人”，明确是询问申请人而非产权人。某甲出具的授权委托书已经经过公证，证明了委托的合法性和真实性，《不动产登记暂行条例实施细则》第12条规定，授权委托书经过公证的，委托人无须到场。在合法的代理人向登记机构提出登记申请时，代理人就是申请人，登记机构向代理人进行询问，就是询问申请人，不存在不合法的行为。某甲认为登记程序不合法的理由不能成立。

三、放弃在法律上也叫抛弃，抛弃的法律后果是使被抛弃的财产成为无主财产，无主财产应当归国家或集体所有，到不了某乙配偶的名下，所以放弃并不是某乙的本意。某乙实际上是要把宅基地使用权及房屋所有权无偿地转让给配偶，所以可以用赠与的方法转让，办理转移登记。