高层住宅小区消防安全管理问题与对策

张鲲鹏

随着城镇化进程的不断加快，新建住宅小区多数以高层住宅为主，这在一定程度上为后期的物业管理增加了难度，同时也给消防管理提出了更高的要求。特别是，随着近年来高层建筑火灾频发，高层建筑暴露出较多的消防安全问题。高层建筑尤其是高层住宅的消防安全管理成为当前非常重要的一个课题。本文针对当前高层住宅小区消防安全管理存在的问题进行了分析，并给出了相应的解决对策。

近年来，居民住宅小区火灾频发，特别是高层住宅小区发生火灾事故时，往往会造成较大的人员伤亡和社会影响。发生火灾的原因多种多样，不管是电动车上楼充电，还是业主违规使用各类电器，都对我们的生命财产安全造成极大的威胁。高层建筑是城镇化快速发展的趋势和产物，基于高层建筑的相关特点，我们必须高度重视高层建筑的消防安全管理问题，以避免类似事故的发生和人员的伤亡。

高层住宅小区消防安全存在的问题

一、业主消防安全意识淡薄

业主是消防管理过程中的重要参与者，对消防安全管理起着极为重要的作用，但是在实际物业管理过程中，往往存在业主消防安全意识淡薄、业主消防安全不配合等现象，如业主自行推电动车上楼、违规携带大型充电电池上楼、违规使用不合格电器设备、私自占用消防通道并在消防通道堆积杂物，等等，这些都给我们的日常消防管理带来了一定难度。业主对消防安全始终抱有侥幸心理，仅仅关心一些看得见摸得着的服务，比如环境卫生、绿化等公共环境，对公共消防设施的完善与否并不重视，认为发生消防事故的概率较小且不会轮到自己头上。甚至，一些业主对物业管理的日常消防排查不配合，对日常消防演习不支持，认为管理人在浪费时间，没有把时间和精力用到应当用到的地方。

二、物业管理者不重视消防安全管理工作

当前物业服务模式多是包干制，在这种模式下物业服务企业的利润与支出存在此消彼长的关系。物业服务企业把大部分精力投放在业主比较关注的公共环境方面，认为只有这方面做好了，业主就会满意，而往往忽视一些隐性但重要的服务内容。特别是物业服务企业对日常的消防安全管理工作存在应付，对巡检等看似简单实则重要的工作敷衍了事，对一些重要的基础消防设施缺乏有效的管理和正常的维护。由于缺乏日常管理和维护，造成许多消防设施成为摆设。一旦发生火灾，这些消防设施难以发挥应有的价值和作用，给人民群众的生命财产造成威胁。

三、二次装修安全隐患大

当前住宅交付不管是毛坯交付还是精装交付，业主收房后通常会进行二次装修。二次装修的选材和施工也是消防安全管理中的一大隐患。随着人民群众生活水平的提高，在选用装修材料时更多地偏向于木材和可燃装饰材料，这就降低了高层住宅小区的耐火等级，使火灾隐患增大。

同时在施工过程中，尽管装修公司在进入小区前已经签订了装饰装修责任书，但是依然有施工人员在装修现场违规使用明火，采用不符合规定的操作动作，使发生火灾的概率明显增大。尤其是在交房初期，绝大多数业主开始同步装修，物业服务企业在装修监管过程中，由于人手不足，对装修现场的监管存在松懈的现象，使得施工人员违规操作以逃避物业服务企业的检查，这就大大增加了消防安全隐患。

四、消防设施管理水平有待增强

按照相关要求，高层建筑需要装配大量消防设施设备。如果缺乏相应的消防设施设备则无法通过消防验收，最终无法交付给业主。但从实际情况来看，一些开发商通过不合规行径通过了验收，给小区后期遗留了较大的消防安全隐患。比如郑州市郑东新区某小区交房十多年来，消防系统一直处于瘫痪状态。当该小区电井房着火后，消防人员赶到现场时才发现消防栓内根本无水可用。发生火灾，无法及时启用消防栓，将会延误最佳灭火救援时机。

五、监管缺失

当前，对消防安全管理工作的监管缺失十分普遍。小区内部多数依靠物业服务企业进行监督。物业服务企业缺乏执法权，对业主的违规行为只能通过劝阻、建议等形式进行，无法对业主起到震慑和强制执行等作用，导致业主对物业服务企业的劝阻和建议爱搭不理，物业服务企业很容易吃闭门羹。考虑到后期和业主的服务关系，在业主违规不是特别严重的情况下，很多物业服务企业通常选择沉默，并不会向政府相关职能部门进行举报或者投诉，只能放任业主这一行为。在没有接到相关举报和投诉的情况下，消防安全管理部门对小区进行安全检查的频次就较低，这就为后期消防安全埋下隐患。

高层住宅小区消防安全管理对策

一、加强宣传，提升业主消防安全意识

作为消防安全管理的重要一环，提升人民群众的消防安全意识对消防安全管理工作有极大的推动作用。必要的消防安全宣传也会推动业主了解消防安全知识，熟悉消防管理工作重点，配合相关部门消防管理工作的开展。政府相关职能部门以及物业服务企业应当在园区楼梯内进行消防安全工作的宣传，通过业主微信群、抖音等新媒体账号进行推送传播。同时，不定时开展消防安全讲座、发布火灾事故案例，警示消防安全管理工作的重要性，提高人民群众消防安全意识，使人民群众养成关注消防、关心消防的习惯。

二、明确物业服务企业的消防安全责任

物业服务企业是住宅小区的管理者，对住宅小区的建筑物及其附属设备设施具有安全管理的义务。对于建筑设施与设备，物业服务企业同时又是小区消防安全设施等在内的建筑设施的主要实施者。因此，物业服务企业有责任与义务对这些设施设备进行管理与维护，提高责任意识，强化责任担当，积极主动开展消防安全检查，并配合相关部门开展各项消防安全工作。严格按照相关要求建立义务消防队，明确人员岗位划分及责任分配，科学制定奖惩机制，以此来保障消防安全管理工作的有效执行。

三、把好二次装修监督关和验收关

首先，在二次装修中业主应当主动在装饰设计、选材、施工等环节避免出现违反装饰装修保证书等内容，不在装饰装修中采用易燃或不符合消防安全的材质。其次，物业服务企业应当做好装饰装修前的审核、装修过程中的监督、装修完毕后的验收等系列工作。在装修审核前若发现业主设计存在安全隐患，应及时告知业主并建议业主修改设计方案。在施工监督过程中若发现施工人员违规，应及时制止并通知业主，必要时可以向消防安全执法部门进行举报。在装修完毕验收时，物业服务企业人员应当从物业管理的专业角度出发，评判业主装饰装修是否符合装饰装修的规范要求，对不符合或者违规的及时给出相应建议。

四、利用新技术新手段提高消防设施管理水平

随着新技术新手段的不断突破，对消防安全管理提供了新的技术支撑，满足多场景需求。比如物联网智慧消防，可以把传统不可感知的消防设备变为可感知的物聯网管控节点，打破传统消防设备不可感知的局限。通过物联网技术，值班管理人员在平台首页能够直观地了解消防设备信息，掌控消防设备布局及对应设备的运行状态，无须人员到现场一一排查，实现自动化、智能化管理。

五、明确职责，加大各职能部门对消防安全管理的监管

当前城市社区大多建立了微型消防站以承担对周边社区的消防安全管理工作。物业服务企业也组建了义务消防队，应对各种突发消防事件。消防安全管理工作总体发展向好。未来，各职能管理部门应当明确职责分工，切实履行职能，针对日常消防安全检查过程中发现的消防隐患及时通报，及时处罚，做到整改到位，不留隐患。不属于本部门管辖的，要及时与相关部门做好衔接，不能让人民群众生命财产安全存在“真空”地带。通过工作专班联合行动的形式使消防安全管理监管落地，使监管成为常态，使消防隐患做到及早发现，及时处理。

综上，城镇化已经到来，高层建筑成为我们的日常，对物业管理和消防安全管理都提出了更高的要求。我们只有做好消防安全管理工作，才能尽可能地避免消防事故的发生。当前，高层住宅小区消防安全管理存在的问题较多，也是影响人民群众对美好生活向往的重要因素，做好消防安全管理工作，为人民群众的财产安全保驾护航，是社区、物业企业、相关职能部门应当关注并解决的社会关注点。我们应当深入分析消防安全管理背后深层次的原因，认清当前消防安全管理工作的新形势。各部门各单位应当做好本职工作，履行好岗位职责和义务，尤其是监管部门要发挥应有的监管作用，避免监管流于形式，以为人民群众的安居乐业和城市的经济发展提供最有力的保证。