写字楼市场何时回暖

甄爱军

租金水平持续下滑

中国房地产指数系统公布的最新数据显示，2022年第三季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.75元/平方米/天，环比下跌0.17%，跌幅较第二季度扩大0.09个百分点。

据该机构对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，自2019年第二季度以来，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金水平一直处于下滑区间。虽然2021年第三、第四季度曾短暂出现回暖迹象，但时间很短，租金水平很快又重拾跌势并展开新一轮调整，距今已持续了一年时间。

从整体来看，写字楼租金环比出现上涨的商圈占比为16.3%。具体而言，在写字楼租金环比上涨的商圈中，深圳后海商圈涨幅最大，为0.52%；南京新街口、青岛崂山区政府商圈，涨幅在0.2%（含）～0.3%之间；苏州狮山、武汉金融港、长沙伍家岭、上海人民广场等10个商圈，涨幅都在0.2%以内。

与此同时，78.8%的商圈写字楼租金出现下跌。具体来看，在写字楼租金环比下跌的商圈中，长沙芙蓉广场、青岛海尔路商圈跌幅超过0.5%，分别下跌0.54%、0.51%；深圳南山中心区、北京望京、深圳龙岗中心城、长沙南湖路等11个商圈租金跌幅在0.3%～0.5%之间。

分城市能级来看，2022年第三季度，一线城市样本中，写字楼租金环比上涨的样本商圈仅8.3%，而86.1%的商圈写字楼租金环比下跌，5.6%的商圈写字楼租金与上期持平。二线城市样本中共有22.7%的样本商圈写字楼租金环比上涨，72.7%的商圈写字楼租金环比下跌，4.5%的商圈写字楼租金与上期持平。

沪写字楼市场表现平稳

上海核心板块的写字楼市场需求出现反弹，但由于新增供应量较大，导致空置率略有上升。

CBRE世邦魏理仕近日发布的《2022年第三季度上海房地产市场回顾与展望》报告显示，第三季度写字楼租金报价和有效租金环比分别下调0.5%、0.9%。2022年第三季度写字楼市场共有5个成熟开发商项目交付，分别位于徐汇滨江、徐家汇、苏河湾及前滩，新增供应量达52.2万平方米，环比增长596.1%。同时，写字楼市场需求复苏，第三季度净吸纳量为17.52万平方米，环比提升275.6%，同比减少61.0%。细分市场表现各不相同，新供应所在板块表现尤为凸显，而具备价格优势的部分新兴区域如真如、大宁，大面积需求量出现小幅反弹。不过，超过半数板块由于多行业整顿更迭，并伴随着退租、减少租赁面积情况时有发生，因此推高全市空置率达到17%，环比第二季度上升了1.6个百分点。

在行业需求方面，首先，受内外资新能源汽车、时尚奢侈品細分产业需求增加推动，大面积物业租赁成交活跃，使得消费品制造业排在第三季度首位。其次，以基金、投资管理、信托、期货为主的金融类仍持续释放，多表现为板块内部的升级扩租；TMT紧随其后，其中以人工智能、大数据为主的新技术、企业资讯服务占比逐步增大。此外，医药及生命科学、专业服务及第三方办公运营商皆录有多宗大面积搬迁扩租。

就不同板块表现来看，新项目集中的徐汇滨江、前滩及徐家汇当季成交热度最高，以消费品制造、医药及TMT为主力的租户，使得当季2000平方米以上大面积物业成交数占比达28%。同时，租户退租则呈多行业发展趋势，不乏金融、制造业、TMT、地产等行业的中小企业在第三季度没有选择续租。

短期仍面临下行压力

总体而言，2022年以来，国际地缘政治冲突加剧、全球滞胀风险上升、外需收缩，经济运行的外部环境不确定性因素增多，叠加国内新冠肺炎疫情多点发散，宏观经济尤其是服务业经济运行面临下行压力，给写字楼租赁市场带来冲击，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金连续3个季度下跌。尽管第三季度以来稳经济助企纾困系列政策持续落地显效，经济呈恢复态势，但写字楼租赁市场需求恢复较慢，多数商圈写字楼租金下跌。

2022年第三季度，国内经济呈恢复态势，带动重点城市写字楼租赁市场活跃度提升，但新增需求有限，叠加新增供应入市，部分城市空置压力不减，部分业主为抓住市场恢复窗口期，主动降租以吸纳客户、降低空置，第三季度写字楼租金指数监测的全国15个重点城市主要商圈写字楼平均租金环比继续下跌。

展望第四季度，中国房地产指数系统分析认为，宏观政策将继续发力，先前出台的政策也将持续显效，叠加上年同期基数较低，第四季度宏观经济或延续第三季度恢复态势，且恢复速度有望加快，积极因素或将促进写字楼租赁需求继续恢复。但第四季度新增供应将继续入市，短期内部分城市写字楼市场供大于求态势或难以改变，写字楼租金或面临继续下行的压力。

上海写字楼市场也面临着同样的压力。世邦魏理仕有关人士分析指出，全球经济面临的不确定性增加，企业对成本控制、租约灵活的精装办公室需求增长。虽然目前租金下降幅度有限，但第四季度位于徐汇滨江、北外滩等多个项目有望交付，全年新增供应预计将突破百万平方米。随着供应放量，年内写字楼租金水平还有可能会进一步调整。