居住出租房消防管理对策研究

施云峰　高俊杰

摘要：近年来，浙江省海宁市的居住出租房数量不断增加。此类场所点多面广，动态变化大，普遍存在承租双方无消防意识、消防管理失控、消防设施缺配损坏、违规使用易燃可燃装修材料、违规用火用电、违规设置“三合一”场所、疏散通道不畅等问题。因此，居住出租房经常发生火灾事故，且常常伴有人员伤亡事故的发生，提升居住出租房的消防安全环境就显得尤为重要。通过分析居住出租房在消防安全方面存在的问题及原因，提出具有操作性的消防治理对策，以期减少居住出租房火灾事故的发生。

关键词：居住出租房；消防安全；海宁市

中图分类号：D035.36       文献标识码：A       文章编号：2096-1227（2022）11-0076-03

随着杭海城际铁路的开通，大量人员流入海宁市，在海宁城区以及临杭的许多村镇都有着大量的居住出租房。这些出租房给当地居民和外来务工人员提供了便利，同时也将多样、复杂的火灾隐患摆在了消防安全意识淡薄的居民面前。而大量消防法规、国家消防技术标准是针对公共建筑以及住宅建筑整体制定的，对于居住出租房却没有系统性的规范标准，这也导致了居住出租房的火灾伤亡事故不断发生。针对这种情况，本文对海宁市居住出租房存在的消防安全问题及原因进行了深入分析，并提出了相应的管理对策，以供参考。

1 海宁市居住出租房存在的消防安全问题

1.1  居住出租房无人落实主体消防责任

房屋租赁合同上通常会注明房屋若发生火灾等安全事故，均由租客承担责任。这导致房东对出租房的消防安全问题不管不问，既不按要求配置消防设施，也不定期对房屋的消防安全问题进行检查。另外，几乎没有出租房的房东和租客签订消防安全责任书，更没有制定消防安全制度、规定各自需履行的消防法定职责，导致出租房内处处都是安全隐患。电气线路私拉乱接、大功率电器随意使用、电动自行车和蓄电池充电装置等违规放置在屋内或通道处，而这些行为都有可能导致火灾事故的发生。

1.2  建筑火灾隐患多，疏散逃生困难

从出租房的分布来看，大多数消防安全水平较差的出租房都位于城郊接合部及乡镇，还有一些是利用自留地在自建住宅周围搭建的用于经营和出租的违规建筑。这些建筑大部分耐火等级低，建筑物之间的防火间距不足，周围缺少室外消火栓、消防车道，安全出口数量和形式设置不符合规范要求，多个房间之间的分隔材料耐火等级低，甚至居住区域与生产区域、经营区域之间不进行防火分隔等。

海宁市许村镇是浙江省消防安全重点镇，受周边地区影响，其区域内的家庭作坊急剧增加，现有人口总数31.6万人，登记在册的新居民人数近20万人，居住出租房的数量超1.5万户，遍地都是“三合一”居住出租房。这些出租房都是四五层的村民自建房，内部门厅、逃生楼梯等不住人的区域通常都堆满了货物，一旦发生火灾，居民只能等待消防救援，无法进行逃生自救。还有一些商品房、居住出租房的客厅、阳台等区域也被改建成了房间，一个房间容纳一个住户，人均使用面积大多小于4m2，若发生火灾事故，极易造成巨大损失。

1.3  居住出租房普遍是消防安全监管的盲区

由于镇（街道）上许多建筑未经规划验收，部分自建住宅改为经营用房后也未进行竣工验收审批，同时农民自建住宅（仅住宅功能）及住宅內部的装修建设工程本身不需要进行消防验收备案，导致此类建筑物很难具备消防安全条件[1]。再加上居住出租房的动态变化大，政府始终没有明确居住出租房消防安全管理的牵头部门，所以基本都是以村（社区）自我管理为主。每年各部门开展双随机检查都不会包括居住出租房，对居住出租房的检查都是多部门联合开展。在检查时，出租人和承租人不配合的情况也时有发生。当房屋检查出消防问题后，执法部门会向住户说明情况并发放整改通知书，而住户常以回避的态度对待，或者推脱给“二房东”进行交涉，导致执法工作很难正常进行，联合整治进度和效率不高。即使住户接受了整改建议，但由于执法部门对违规出租房的处罚手段少、罚款低，所以后续的监督力度一旦减弱，居住出租房内的火灾隐患就会迅速反弹。

2 海宁市居住出租房存在消防安全问题的原因

2.1  出租人和承租人消防安全意识淡薄

居住出租房的出租人只想着怎么方便、怎么赚钱就怎么出租房子，即使真的发生了火灾也是承租人负责，所以不对出租房的消防安全问题上心。而承租人大多是低收入人群，很少考虑安全保障问题，认为房子反正也不是自己的，受了损失也不用自己负责，所以导致出租房的消防安全问题频发[2]。另外，大部分廉价出租房的承租人是外来务工者，文化知识水平不高，对消防安全常识知之甚少，以至于火灾隐患就在眼前也不知道，发生火灾时也不能用正确的方法逃生。还有相当一部分承租人是刚毕业的大学生，防火意识淡薄、侥幸心理严重。他们将各类充电器和插线板铺天盖地的乱堆，认为只要不出事故就没事。正是由于出租人和承租人的消防意识淡薄，导致了出租房消防安全隐患频发。

2.2  政府对居住出租房的消防安全监管投入有限

和工业企业等发生的生产安全事故相比，居住出租房火灾带来的社会影响小了很多，其造成的生命财产损失也并不巨大。再加上新冠疫情目前仍处于高发期，经济发展速度放缓，市、县级政府只能把有限的精力投入到防范重大风险中，对居住出租房的安全监管工作投入较少。因此，居住出租房的消防安全监管工作就只能由镇（街道）负责。但是，镇（街道）安管人员配备不足，其他任务又繁重，大多数都是将工作交给村（社区）的网格员做，网格员无执法权，很多时候只能大事化了、小事化无，所以明知很多居住出租房容易发生火灾也无法管理，导致居住出租房火灾频发。

2.3  居住出租房管理的相关法律法规执行难

根据《浙江省房屋租赁管理条例》第四条规定，县级以上人民政府房地产业行政主管部门是房屋租赁管理的主管机关，对房屋租赁实行统一管理。但实际上，房管部门很少使用本条例，其他相关部门及镇（街道）也未参与执行该条例。2021年11月《浙江省消防条例》进行了修改，其中居住出租房的消防安全要求由省公安机关改为由省应急管理部门制定，但在省应急管理部门还未出台消防安全要求的情况下，省公安机关已把居住出租房的消防安全要求规定废止，导致基层检查人员无法对逾期不改的房东和租客进行行政处罚。公安派出所在以往的居住出租房消防管理上起着核心作用，但在消防机构改革后已经很少主动参与消防工作。

3 居住出租房的消防管理对策

3.1  做好源头管控工作

镇（街道）居住出租房管理的牵头部门要严格执行相关法律法规的要求，并且可以根据本地的实际需求制定细则。任何建筑都必须经过规划部门审批，并且按照规划部门审批的用途使用，即居住出租房只能设在住宅、公寓、宿舍等符合居住用途的建筑内。要禁止出租房与经营、存放和使用甲、乙类火灾危险性物品（易燃易爆等性质）的商店、作坊和储藏间设在同一建筑内，也不能与生产车间和除满足自身功能以外的库房设置在同一建筑内，对除上述用途外的其他用房必须设置在居住出租房内的，要严格执行国家工程建设消防技术标准，对违法“三合一”建筑的非居住部分要依法责令停产停业。对出租未依法取得建筑工程施工许可证的农（居）民自建住宅房屋给他人居住的，要规定房东在出租前委托房屋安全鉴定，涉及经营的，属地市场监督管理所要把鉴定报告作为颁发营业执照的前置。居住出租房必须严格登记管理，并且要对涉及经营的农民自建住宅设置人数规定，属地镇（街道）要按照上级主管部门要求做好房屋租赁登记管理，在登记中要审查房屋用途是否符合要求，是否构成“三合一”建筑，是否有房屋合法的权属证明，自建住宅是否有安全鉴定报告，计算每个居室人均面积和人数是否符合有关规定[3]，对火灾危险较大的房屋要协调公安派出所进入检查。

3.2  做好监督管理与处罚工作

镇（街道）应依法履行消防安全治理和消防安全检查职责，发现出租房设置在违法建筑、不符合安全标准的建筑内的，要坚决予以取缔；发现在出租房所在建筑内开设无证无照生产经营场所的，要坚决予以取缔；发现出租人或承租人擅自改变规划用途，导致房屋构成违法“三合一”情形的，要责令立即停止使用违法用途的场所，对设置非甲、乙类商店等民用场所的“三合一”建筑（规划同意变更用途）应通过消防验收或备案方可使用。要定期排查用于出租的居住出租房，要及时制止未通过竣工验收的农房从事经营活动，最大可能的减少“三合一”建筑。对用于出租的商品房，涉及群租的，对厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等改变用途的，要及时恢复原用途[4]。要督促出租人和承租人明确各自职责，做好出租房和电动车停放、充电场所的消防安全工作，对没有停放场地的，要设立集中停放、充电场地。对出租房用作员工宿舍使用的，镇（街道）公安派出所要督促承租人建立治安、消防安全管理制度并监督执行，逾期不整改的要依法处罚。对转租住房10套（间）以上的个人，应督促其依法办理市场主体登记，对其违法行为负有安全生产、消防安全监管职责的可以依据《中华人民共和国安全生产法》《中华人民共和国消防法》等进行处理。按照我省有关规定，一套房内或者在农房等单幢建筑内同时设置10个以上出租床位的居住出租房可以认定为经营场所，出租人拒不整改火灾隐患的，可以由公安机关依据《中华人民共和国治安管理处罚法》第三十九条执行拘留。

3.3  做好风险管控工作

出租房的消防安全治理工作是推进平安建设的重要举措，其涉及层面广、疑难问题多，需要镇（街道）相关部门亲自抓好落实。首先，镇（街道）应对出租房造册登记，认真排查安全隐患，对于违法行为和隐患处理要实行闭环管理。对因历史遗留等问题一时不能依法处理到位的出租房，要实行一户一措施的方针，做到查实一户落实一户，及时将大问题上报，中小问题清零。其次，要督促出租人在出租房内各区域设置独立式火灾、燃气探测报警器，简易喷淋系统，电气火灾监控系统，轻便消防水龙等，并使用不燃、难燃装修材料。最后，对于需要市级有关部门协同处理的违法情况，镇（街道）应和有关部门及时沟通，将符合行政处罚、强制执行等条件的有关证据材料移送至相关部门，并且对拒不进行租赁登记等违法行为的单位、个人记入信用记录。

3.4  做好公共消防设施建设工作

在自建房為主的居住出租房集中区域，要先集中力量对公共区域内的火灾隐患进行清除，然后再依法清理集中区城内的违法建筑，保证建筑的防火间距符合GB50039—2010《农村防火规范》的有关规定，确保周围道路可以满足当地消防车通行，并尽量满足供消防车通行的道路距离最不利住宅的主要出入口不大于80m。在区域内，由于市政管网未接入或者压力不足不能设置室外消火栓的地方，应利用河流等自然水源设置便于消防车和水泵取水的设施。取水困难的区域，还应修建消防水池等储水设施，并配置消防水泵等设备。

按照《城市消防站建设标准》要求，应合理规划消防站，保证国家综合性消防救援站或者镇专职消防队能在15min内到达火灾地点。对于火灾隐患大的居住出租房区域，村（社区）要建立微型消防站，并配齐消防人员和设施、器材，保证消防人员能在3min内开展灭火救援。另外，要在方便居民使用的公共区域内修建电动自行车停放、充电场所，并做好防火措施。还要建立强大的数据平台，通过数据变化监管居住出租房的使用状态，形成共享联动机制，做到对火灾隐患第一时间发现、服务、反馈、处置、督查，形成火灾隐患处理的闭合机制，做到管理的精细化、动态化和高效化[5]。

3.5  做好消防安全宣传培训工作

首先，大力宣传关于出租房的法律法规、消防安全知识、火灾事故责任追究案例等。其次，建立居住出租房整治群，对出租房存在的消防违法行为和火灾隐患在群里进行公布，改变房东不重视、不管理，以及承租人“安全我无责”的错误思想观念，强化“谁出租，谁负责”“谁使用，谁负责”的消防安全意识。再次，要依法公开每起行政处罚的案例，提高房屋出租人、承租人的责任意识、法律意识和风险意识。最后，要紧盯电气、燃气、遗留火种等出租房起火的主要因素，普及安全用火、用电、用气和逃生自救、报警、疏散常识，并且每月组织承租人开展消防安全自查活动，提高其自我管理、自我防范的意识，做到所有承租人能掌握扑救初起火灾和躲火避烟的本领。

4 結语

居住出租房的消防安全治理工作任重道远，镇（街道）、政府职能部门紧密配合是做好消防安全管理工作的必要保证，认真执行有关法律法规是做好该项工作的基础。本着“人民至上、生命至上”的原则，通过说理式执法，对风险突出、容易造成群死群伤的居住出租房先治理，并积极推广适合不同人群居住的样板房，营造人人想到租房首先要消防安全的氛围。

参考文献：

[1]王亭婷.农村土地违规建房问题研究[J].安徽农业科学，2015，43（22）：277-278+281.

[2]李瑞亮.高晶.浅析古建筑消防安全存在的问题与对策[J].科技展望，2014（8）：150.

[3]何竹清.出租房屋消防安全特性与管理对策探析[J].数字化用户，2019，25（12）：118-119.

[4]徐楠.浅谈居住出租房消防安全隐患及防范对策[J].消防界（电子版），2017，3（12）：104+106.

[5]郑洪雷.浅谈出租屋消防安全管理存在的问题及对策探讨[J].广东安全生产，2020（11）：66-67.

Research on fire management countermeasures of residential rental housing

——Take residential rental housing in Haining City as an example

Shi Yunfeng ，Gao Junjie

（Jiaxing Municipal Fire and Rescue Brigade， Zhejiang Jiaxing 314000）

Abstract：In recent years， the number of residential rental housing in Haining City of Zhejiang Province has been increasing. Such places have a wide range of locations and great dynamic changes. There are common problems such as lack of fire awareness on both sides of the lease， out-of-control fire management， lack of allocation and damage of fire facilities， illegal use of flammable and combustible decoration materials， illegal use of fire and electricity， illegal setting of "Three-in-one" places， and poor evacuation routes. Therefore， fire accidents often occur in residential rented houses， which are often accompanied by casualties. How to improve the fire safety environment of residential rented houses is particularly important. By analyzing the problems and causes of fire safety in residential rental housing， operational countermeasures of fire protection are put forward， hoping to reduce the occurrence of fire accidents in residential rental housing.

Keywords：residential rental housing; fire safety; Haining City