新农村建设与农村房地产经济发展的探讨

孙崇美

党的十九大报告当中明确指出社会主义新农村建设是重要的发展目标，而其重点则是加快农业现代化发展进程，以此来提高农民生活水平，实现农村环境的改善，以推动农村经济的发展，进一步解决长期存在的三农问题，而农村房地产经济发展对于社会主义新农村建设有着至关重要的作用。为此，本篇文章主要针对新农村建设与农村房地产经济发展进行仔细研究，首先介绍新农村建设的背景和含义，再阐述新农村建设当中农村房地产经济发展的现状，最后提出新农村建设背景下农村房地产经济发展的几点策略。

中国特色社会主义新农村建设不但要依靠广大农民群众主观积极性，同时还要能够从根本上实施工业反哺农业、扶持农村等相关战略策略，也只有真正推进各方面的有机融合，方能够在新时期实现农村经济的快速发展。随着近年来农村人口对房产消费需求的不断增长，农村房地产经济也开始得到快速发展，为了推进新农村建设，各地区政府也要加强对农村房地产市场空间开拓的重视，并发挥出农村房地产市场空间开辟的作用，推动社会主义新农村建设的快速进步，以确保农民住房开始向多元化方向迈进，从而产生对我国农民乃至全社会经济提升的推动力。

一、新农村建设的背景及其含义

新农村建设并不是一个全新的概念，其于上世纪五十年代就曾被多次提出，然而新的历史背景下，党的十六届五中全会方才对社会主义新农村提出了较为全面的要求，并赋予了其更加深层次的含义。新农村建设是在我国总体社会经济发展基础上，以工业来促进农业，以城市发展带动农村地区发展，其不但是我國时代发展的必然趋势，同时也是我国全面建设小康社会以及构建和谐稳定社会的必然要求。

新农村建设主要的含义是指在我国社会主义制度背景下，依据新时代发展趋势和具体要求，对我国农村社会经济、政治、文化、民风民俗等多方面予以建设，从而实现农村地区的繁荣、基础设施的完善、建设环境的优化与文明和谐新农村面貌的营造。

二、新农村建设中农村房地产经济发展的意义

本质来讲，农村房地产经济发展与社会主义新农村建设是实现农村经济发展与农民生活品质改善的基本要求，同时也是全面落实全面小康建设与国家“十三五”规划的有力抓手，尤其将重点放在农民居住环境改善方面，而农村房地产经济发展则是农民居住环境改善的重要载体之一。一直以来，农民建房由于缺乏较为统一的规章制度，导致农民建房有着很大的自由度，这在一定程度上造成了农村耕地的浪费。按照当前农村地区居住用地面积统计相关数据显示，农村住宅用地占比和庭院用地占地分别为40%和60%，尤其传统农村居住庭院用地面积有着很大的节约潜力，且大部分农村中仍存在大量未开发用地面积。

在新农村建设下，秉承保护耕地、集约原则，依托农村房地产经济发展能够实现农民住宅用地总量的科学规划，建筑农村房地产经济发展可实现农民住宅用地总量的合理规划与利用，节省出大量宝贵土地资源，对农民居住环境和生产环境都可以做到很大程度的改善，进一步推动新农村建设进程。由此可见，农村房地产经济发展，不但能够增加农村耕地面积、降低耕地压力，同时也可依托农村房地产经济发展实现对农村集体与个人利益的有效保护，减少土地矛盾，实现农村环境改善与农村社会和谐发展，更加可以为农业生产创造出有利的环境条件，优化农业产业结构，借助房地产经济发展引入信贷化元素，秉承因地制宜原则消除土地利用率较低的问题。

三、当前新农村建设中农村房地产经济发展现状

当前，农村房地产经济的发展不但面临着重大的挑战，同时也面临着更多的发展机遇，我国农村土地产权制度的不断改进，使得房地产自身也有着一定的复杂性与特殊性特点，这也为我国农村房地产市场带来了更多的影响因素，就其发展现状来讲：

首先，越来越多失去土地的农民需要着重解决就业问题。

房地产市场在进入农村地区后，会导致一批农民失去其原有的土地，而土地是农民赖以生存的重要资源，失去土地也就意味着农民失去了工作的机会，这就会产生就业问题。而如何有效解决农民就业问题，是农村房地产经济发展所面临的重点，在新农村建设和房地产经济发展的过程当中，需要有效地吸收这些失业的农民，使其能够再就业。然而往往出现项目完成之后，农民的失业问题仍没有有效解决的问题，主要的原因就在于农村地区房地产开发单位是非营利机构，无法一直提供解决农民就业保障问题的岗位。此外，我国农村土地产权制度并不完善，房地产开发商对农民土地的征用会在一定程度上剥夺农民的话语权，农民无法得到相应的补偿，当其利益得不到保障时，就会加剧农民与政府的矛盾，从而间接增加社会成本。

其次，农村土地资源浪费情况较为严重。

主要的原因在于农村土地使用权是通过政府手段予以转移，而在很多农村地区，土地是处于较为宽松的状态，缺乏统一的规划管理，所以就造成了耕地被非法开发利用现象，同时，由于一些地方上的关系，非法的交易导致可用建设土地面积逐渐缩小，又因为农村土地关系主权模糊不清而缺乏规范的价格，很多农民无序建房，导致耕地面积逐年减少。

总体来讲，目前农村土地资源利用率不高，而且存在很多浪费的问题，农村乡镇企业住宅分散杂乱，工业区与生活区混合，管理混乱，缺乏科学的规划，从而使得大量土地没有得到充分利用。

再次，农村房地产用地存在无序问题。

这一问题主要是由于我国土地有偿使用制度并未得到充分的体现，收入调节机制也未得到完全的接力，长久以来，农村房地产对比大中型城市管理较为混乱，大量建设用地也未经过登记，并没有实现总体的规划，就农村改造当中合法与非法建筑都会不同程度凸显，而原因就在于个体私营企业的土地使用者。每一块土地均属于国家，任何非法扩建乱建都是违法行为，然而造成这种情况的主要原因就在于农民法律意识不强，政府人员法律宣传不到位。

最后，农村住房制度不完善。

我国农村住房体系并未建立，农村住房商品化难以实现，受到传统经济体制影响，房地产金融难以在农村全面地开展。虽然我国大中型城市房地产系统发展速度较快，并且也具备了一定的规模，然而我国广大农村地区，尤其中西部地区，其生产体系仍然存在一定的空白。而且大部分地区生产力水平较低，经济落后，个人购房能力有限，要想改善房地产系统市场以及农民的房地产抵押贷款仍然是一种奢求。3FAA73BE-D317-40C1-A203-F806241D93E4

四、新农村建设背景下农村房地产经济发展的策略

社会主义新农村建设背景下，我国农村房地产经济发展相关部门与人员需要转变思想观念，并有效适应当前社会发展的主要趋势，加强对国内外成功发展经验的借鉴和学习，切实为新农村建设下农村房地产经济的发展开辟出新的路径。

（一）建立科学健全的劳动力就业管理制度

一方面，要构建全面覆盖的劳动力市场及就业服务信息网络平台，从而营造出可促进农村房地产经济发展后失地农民再就业的良好环境，进而推动劳动力的有序运转。为有效解决失地农民的就业问题以及用人单位与失地农民信息不对称问题，应加大对社会职业中介机构的建设力度，为农民工提供更多、更加可靠的就业信息和就业指导服务。

另一方面，要为进城就业的农民制定必要的就业援助政策，以及设立相关的农民转移就业援助基金，对就业困难的农民群体要提供免费的就业创业培训，不断加强对农民劳动合同管理的完善，构建科学健全的工资支付保障机制和监督管理机制，并建立防范及解决拖欠农民工工资问题的长效机制，在工资制度等相关政策的保障下，加强工资平等协商、集体谈判制度的建设与改进，从而打造出农民工薪酬科学增长机制。

（二）要加大推进农村土地制度改革的力度

为了实现农村房地产经济发展的创新和土地利用模式的改进，要切实梳理明确农村土地产权关系，不断加强农村土地制度改革的推进，从法律层面对土地承包权、自主经营权、收益权等权利予以有效的规范化管理。同时，也要加强对相关政策法规的全面贯彻，实现土地使用权出让、转让、抵押、入股等相关机制与程序的不断规范化，加强农民进城后原本宅基地、承包地使用权流转问题的研究。

此外，还要引导农民自主依托有偿转包、租赁经营等相关途径，由集体经济统一组织转包，推进土地合理规模经营，设置土地流转中介服务机构，对农村土地流转供求信息作出有效的采集传输，并提供政策咨询，代办土地流转手续等相关服务。

（三）打造科学健全的农村房地产管理机制

新农村建设背景下，当地政府应不断加强对各乡镇积极加入农村房地产建设队伍的引导，在外部力量的协助下，推进对乡镇一系列资源的优化与整合，并实现多种资源的科学配置与合理运用，以帮助农村解决房地产建设当中所面临的多种不同问题。为促进農村房地产经济健康稳定发展，就需要构建科学完备的责任制度，例如房地产开发的全面规划、资金筹集、用地审批、宣传教育，为有效推进农村房地产经济发展，还要不断加强对农村经济发展的推进，借助发展农村个体经济、乡镇经济、产业结构优化，为农民提供多种不同的技术支持和具体服务，切实提高农民的经济收入水平，并依托于新农村建设，实现农村房地产经济相关产业的发展，为农村房地产经济提供更加可靠的物质与经济保障。

（四）要打造健全的农村房地产金融制度

目前，我国并未构建起专门面向农村房地产产业的金融体系，也缺乏特定的法规政策，对农村房地产金融予以科学引导。由此，对构建健全农村房地产金融制度提出了迫切的需求，打造科学健全的农村房地产金融制度，一方面要不断加强统筹使用、集中调度的住房信贷资金的构建，并推进农村金融机构改革，另一方面要不断进行农村产业的丰富，尤其要加大对农村住宅贷款投放力度，有效借助农村金融资金来提供免抵押担保的小额贷款服务，从而实现农村房地产抵押贷款业务的开展，转变农民在住房问题上过于依赖政府的心理，并实现农民对住房消费观念的更新。此外，为农村房地产经济发展构建公积金制度，并推广住房储蓄，积极开拓住房建设资金来源渠道，与此同时，还要注重对集资建房、合作建房的相关法律法规的完善，为农村房地产经济发展提供更加有力的法律保障。

（五）发挥政府职能作用实现农村房地产有序发展

农村房地产经济发展离不开政府政策和管理职能作用的支持，尤其对于农村房地产市场而言，由于国有土地有偿使用制度并未能够得到充分体现，收益调节机制仍未得到完善，长期以来，农村地区房地产管理相对混乱，很多建筑用地并未通过审批登记和整体的规划，房地产市场管理较为无序。所以，要想实现市场的有序发展，就需要政府发挥管理职能作用，从农村房地产发展实际出发，制定明确的法规制度，尤其要有效限制投机炒卖房地产，首先要严格执行房地产商品交易登记制度，并做到实时监督，明确产权，所有交易房地产商品本身需进行附加值核算，依据附加值与原值比例关系的明确实现二手房交易与投机炒卖房地产商品之间界限的划清，在禁止倒卖房产和反对低价买高价出基础上，大力促进二手房的流通。其次，各地区政府要能够采取多种有效措施实现房地产秩序的规范化，例如利用高效率房地产行政管理机构职能作用，依据国家现行土地管理法与规划法等相关法规进行房地产价格申报的强化，改进评估制度，要严禁和打击地下房地产交易。最后，针对房地产开发企业要加强对其发展战略的明确，加强对房地产开发企业的管理，运用信贷支持与财政补贴、差别税收等方式和手段正确引导房地产市场，以实现农村房地产的有序发展。

结 语

结合上述文章内容所述，在新农村建设背景下农村房地产经济的发展是时代发展的趋势，更加是各地区经济发展的重要助推力之一，而农村房地产经济不断影响着整个房地产行业的有序发展，更加对全社会经济健康发展有着重要的影响。所以，我国农村房地产经济发展相关工作人员需要不断加强相关内容的研究，并总结经验教训，积极借鉴国内外成功经验，提高农村房地产经济发展对新农村建设意义的有效认知，并加强对新农村建设下农村房地产经济发展所面临问题的仔细分析，打造健全的劳动力就业管理制度，实现农村土地制度改革的推进，构建健全的农村房地产管理机制，构建科学的农村房地产金融制度，从而积极促进新农村建设下农村房地产经济的稳定持续发展。3FAA73BE-D317-40C1-A203-F806241D93E4