征收农用地区片综合地价平衡研究——以吉林省延边朝鲜族自治州为例

张 瀛，李淑杰，徐铭崇

（吉林大学地球科学学院，长春 130061）

目前中国经济正在迅速发展，为保证各类建设，土地的需求迅速增加，在城镇化快速推进的过程中，农用土地大量被征收，征地补偿安置问题已经逐步成为社会各界高度关注的焦点问题［1，2］。征收农用地区片综合地价是基于被征用的农用地区位、利用类型、生产能力、人均耕地面积、经济发展水平和转用后的升值潜力等因素进行区片综合划定之后，进行土地价格评估，统一制定征用补偿土地区片的“综合补偿标准”。征收农用地区片综合地价平衡分为内部平衡以及外部平衡，内部平衡是指在划定区片范围时，依据合理构建指标体系及确定权重使划定的区片结果具有科学性，外部平衡是指在确定地价时，由于需要考虑地价在不同区位过渡的合理性所进行的平衡研究，本研究主要探讨延边朝鲜族自治州征收农用地区片综合地价的外部平衡，即相邻市县的农用地区片价平衡。延边朝鲜族自治州下辖8个市县，主要采用农用地产值修正法、征地案例比较法以及基准地价还原法测算农用地区片价。对测定的价格进行分层级平衡，构建因素因子指标体系，采用线性插值法对插值前后地价进行空间相关性的对比分析，平衡延边朝鲜族自治州的整体农用地区片综合地价，确保政府征收土地补偿标准的合理性，为提高征地效率提供理论基础。

1 研究区概况

延边朝鲜族自治州位于吉林省东部，地处北纬41°59′47″—44°30′42″，东 经127°27′43″—131°18′33″，位于中国、俄罗斯、朝鲜3国的交界处，面临日本海［3］。随着延边朝鲜族自治州社会经济的发展，大量农用地被征用，土地的征收补偿问题日渐明显［4，5］，延边朝鲜族自治州作为中国东北地区惟一的自治区，农业生产条件优秀，农用地占全域土地面积的10%，全年粮食总产量168.54万t，占补平衡问题尤为突出，因此，选择延边朝鲜族自治州作为研究区，区域位置如图1所示。

图1 延边朝鲜族自治州区域位置

2 数据来源及研究方法

2.1 数据来源

本研究数据来源于2019年延边朝鲜族自治州下辖各市县征收农用地区片综合地价制定成果、各市县统计年鉴以及社会发展统计公报，收集了延边朝鲜族自治州各市县地价、耕地面积比例、人口规模数、生产总值、财政收入、城镇居民可支配收入以及农村居民可支配收入等数据。

2.2 研究方法

不同市县在测算地价时，测算方法和统计资料等会出现不同市县有所不同的情况，对延边朝鲜族自治州整体征收农用地区片综合地价进行外部平衡［6］，本次平衡将各市县划分为3个层级：中心城市层级、县域层级和最低价区片层级，采用多因素综合评价法综合考虑交通状况、人口规模、人口密度、生产总值、居民可支配收入等对农用地区片综合地价影响较大的因素因子，构建各层级的影响因素综合评价体系，并采用特尔斐法（DEPHI）确定合理的权重［6，7］。将地价与影响因素指数序位数相同的地区作为平衡控制点，进行线性插值，将非控制点带入结果，基于3个层级分别对测算地价和插值地价进行空间平衡分析，以此进行延边朝鲜族自治州农用地区片综合地价整体的外部平衡，保证延边朝鲜族自治州各市县的农用地区片综合地价制定的合理性。

3 延边朝鲜族自治州征收农用地区片综合地价平衡过程

3.1 延边朝鲜族自治州层级划分及地价确定

延边朝鲜族自治州2019年征收农用地区片综合地价分布情况为各市县地价呈辐射状自中心向外递减，结合延边朝鲜族自治州征收农用地区片综合地价整体成果，在各市县划分的中心城市层级、县域层级和最低价区片层级3个范围内，根据划定层域内征收农用地区片面积，分别计算各层级内农用地区片平均地价，公式如下：

式中，P n为第n个层级的平均地价；m i为第i个层级征收农用地区片的面积；P i为第i个征收农用地区片的地价；m为第n个层级征收农用地区片的总面积。

根据延边朝鲜族自治州各市县征收农用地区片综合地价结果，计算各层级地价，结果见表1。由表1可知，延边朝鲜族自治州中心城市层级征收农用地区片综合地价范围为84.23～237.90元/m2，相差153.67元/m2，县域层级征收农用地区片综合地价范围为46.04～67.99元/m2，相差21.95元/m2，最低价区片层级征收农用地区片综合地价范围为41.00～50.00元/m2，相差9.00元/m2，中心城市层级各县市地价跨度最大，县域层级其次，最低价区片层级最小，造成这种现象的原因可能在于不同市县经济发展水平不同，中心城市层级发展较快，投入差距较大，地价相差较为明显。

表1 延边朝鲜族自治州下辖市县各层级征收农用地区片综合地价结果 （单位：元/m2）

3.2 评价指标体系建立及评价因素因子权重确定

农用地区片综合地价是自然、经济、社会综合影响的具体体现。评价指标体系要综合考虑当地居民生活水平、经济发展水平、被征地农民社会保障需要等其他条件［8-10］，还要考虑产值、土地区位、土地供求情况、各地经济发展水平以及城镇居民可支配收入水平等多方面的因素。

经过阅读大量文献，参考同类文献相关影响因子并进行比较后，为了保证影响因子权重值的准确性，采用特尔菲法确定因素因子的权重。并邀请相关的专家、管理工作者对结果进行论证讨论。最终确定了延边朝鲜族自治州各层级评价指标体系因素因子的权重值［11］。其划分指标体系及权重见表2。

表2 延边朝鲜族自治州各层级征地区片综合地价划分指标体系及权重

3.3 因素因子定量化处理及平衡分值确定

采用极值标准化的方法对因素因子进行定量化处理，具体公式为：

式中，Fi为因素因子极值标准化值；si为第i个市县的因素因子指标值；smin为因素因子的最小指标值；sma x为因素因子的最大指标值。

对定量处理的标准值使用多因素综合评定法计算最后平衡分值，具体公式为：

式中，F j为第j个市县的平衡分值；wi为第i个因素因子的标准化值；qi为第i个因素因子的权重。

各层级因素定量化处理的结果见表3，根据因素权重计算出各层级最终平衡分值见表4。

表3 延边朝鲜族自治州各层级定量化结果

表4 延边朝鲜族自治州各层级平衡分值

3.4 平衡控制点筛选及地价平衡

依据各层级地价及平衡分值排序作为依据确定控制点，地价排序与平衡分值排序相同的市县作为本次的控制点［12］，根据表1和表4，中心城市层级的控制点为延吉市、敦化市、图们市以及安图县，县域层级的控制点为延吉市、敦化市、珲春市以及安图县，最低价区片层级的控制点为敦化市、珲春市、和龙市以及安图县。对延边朝鲜族自治州各层级的地价和最终的平衡分数进行线性插值，进行延边朝鲜族自治州宏观的征收农用地区片综合地价平衡，平衡结果见图2、图3和图4。

图2 中心城市层级插值结果

图3 县域层级插值结果

图4 最低价区片层级插值结果

4 延边朝鲜族自治州征收农用地区片综合地价平衡分析

将各市县平衡分数带入拟合公式，将所得的插值地价与平衡地价比较，比较结果见表5。

由表5可知，中心城市层级插值地价最高为111.26元/m2，最低价为100.71元/m2，平衡地价最大值为117.13元/m2，最低价为94.26元/m2，平衡地价和插值地价的相差幅度最大为11.07%，最小可达4.96%。

表5 插值地价与测算地价比较结果

县域层级插值地价最高为51.34元/m2，最低价为48.28元/m2，平衡地价最大值为50.30元/m2，最低价为46.04元/m2，平衡地价和插值地价的相差幅度最大为11.51%，最小可达0.49%。

最低价区片层级插值地价最高为45.96元/m2，最低价为44.97元/m2，平衡地价最大值为50.00元/m2，最低价为42.00元/m2，平衡地价和插值地价的相差幅度最大为8.08%，最小可达0.78%。

延边朝鲜族自治州整体征收农用地区片综合地价中，各层级的地价水平都较为合理，插值地价与平衡地价相差较小，整体差距幅度基本稳定在10%左右，所以延边朝鲜族自治州此次征收农用地区片综合地价分布结果比较合理。

5 空间平衡分析

5.1 全局自相关分析

基于市县利用Geoda软件对延边朝鲜族自治州征收农用地区片地价和插值地价进行全局自相关分析，建立接临空间权重和距离空间权重，分别计算莫兰指数见表6。由表6可知，接临空间权重和距离空间权重3个层级的平衡地价莫兰指数全部大于0，说明本次农用地区片地价制定结果整体呈现空间自相关，体现测算地价的合理性，插值地价莫兰指数普遍大于测算地价，平衡后的地价空间集聚效应有所提升。

表6 全局Moran’s I结果

5.2 局部自相关分析

利用Geoda软件计算延边朝鲜族自治州征收农用地区片综合地价局部莫兰指数，通过莫兰散点图、LISA集聚图检验局部空间自相关性，结果见图5、图6。

由图5可知，局部莫兰指数与全局莫兰指数一致，延边朝鲜族自治州本轮征收农用地区片测算地价呈现空间正相关，表明制定地价的合理性，插值地价空间相关性更明显，空间集聚效应加强。

图5 各层级测算地价和插值地价Moran’s I散点图

由图6可知，中心城市层级测算地价高-低集聚出现在敦化市和延吉市，插值地价出现在2个自相关集聚区：高-低集聚依旧出现在敦化市和延吉市，由于受到高-低集聚区的影响，低-高聚集区出现在临近的安图县。县域层级测算地价和插值地价的高-低集聚出现在敦化市和延吉市，低-高聚集区出现在安图县，表现出良好的扩散趋势，周围地价相对协调。最低价区片层级测算地价相关性不显著，插值地价珲春市和汪清县呈现高-高集聚，图们市呈现高-低集聚，表明本轮征收农用地区片最低地价可适当向插值地价靠拢。

图6 各层级测算地价和插值地价LISA集聚图

6 小结

征收农用地区片综合地价的平衡是指依据统筹协调区域之间地价差值、适当衔接新旧测算方案，合理确定和平衡各市县之间征收农用地区片价的差异，并进行平衡和适当调整［13，14］。通过本研究对延边朝鲜族自治州征地区片综合地价平衡的研究，可以得到如下结论。

1）中心城市层级利用延吉市、敦化市、图们市以及安图县的平衡地价及平衡分值线性插值，珲春市、和龙市、龙井市和汪清县平衡地价与插值地价分别相差5.52%、4.96%、6.84%和11.07%；县域层级利用延吉市、敦化市、珲春市以及安图县的平衡地价及平衡分值线性插值，图们市、和龙市、龙井市和汪清县平衡地价与插值地价分别相差9.59%、4.02%、0.49%和11.51%；最低价区片层级利用敦化市、珲春市、和龙市以及安图县的平衡地价及平衡分值线性插值，延吉市、图们市、龙井市和汪清县的平衡地价与插值地价分别相差8.08%、4.88%、7.07%和0.78%。

2）延边朝鲜族自治州征收农用地区片地价3个层级全局自相关莫兰指数全部大于0，整体呈现空间正自相关，地价衔接合理，插值地价莫兰指数略大于测算地价莫兰指数，集聚效应加强。局部自相关莫兰指数与全局莫兰指数一致，中心城市层级测算地价延吉市和敦化市为高-低集聚区，插值地价安图县受到影响呈现低-高集聚；县域层级测算地价和插值地价集聚区相同，表明延边朝鲜族自治州整体征收农用地区片地价测算合理，符合实际发展；最低价区片层级测算地价呈现不相关，插值地价空间相关性较强，可以适当调整地价向插值地价靠拢。

3）本次对延边朝鲜族自治州的征收农用地综合区片地价平衡采用的是分层级线性插值，空间相关性检验，可操作性强，对于全州不同地价标准也可以有一个整体的把控，确定了各层级地价与各市县的区位状况相符，体现了征地补偿需要实行“同地同价”以及综合考虑土地区位差异确定征地补偿标准的基本要求［15-17］。另外，各层级地价也能够较好地体现出经济发展差异和土地供需状况，可以达到农民与政府全部满足的平衡点。