限定条件下复合业态组合策略研究——以上海曹路地块建筑设计为例

王雷鸣

（上海孖地建筑设计事务所（普通合伙），上海 200092）

1 复合业态的设计策略研究

随着全国房地产迅速发展，近年来各城市出让土地均带有各种出让条件，目的是调整城市的协调发展，保障城市居民的配套体系完整。其中，最常见的出让方式为一个地块内要求包含多种业态，如小地块内要求办公和住宅各占一定比例，或设置商业和住宅面积指标，同一项目中涉及商业、办公、酒店、住宅等多种产品形态[1]，出现复合业态情况。

部分开发企业放弃简单模式，转向“包容性增长”的可持续发展模式，如万科地产开发的良渚文化村，实现万科从多元化-专业化-精细化的模式发展与创新[2]。

应对复合业态情况，本研究提出“空间复合、功能互补、规划协同”设计策略。

“空间复合”将属性类同的空间放在一起，生成一个多元化、具备多种使用功能的复合空间[3]。“空间复合”实现同一地块中多功能空间的交叉、混合、错峰、高效利用。

“功能互补”指多业态相互支撑、相互促进、共同生存，如住宅和商业配套，住宅为商业提供消费人群，商业为住宅提供配套设施，共同形成生活圈。

“规划协同”的重点是建立规划衔接协调机制，明确规划协同主体，突出规划协同内容[4]。“规划协同”可以呈现统一协调的城市形象，通过规划层面解决多业态间的关系。

2 项目背景介绍

2.1 设计理念

尊重顾唐路沿线的总体规划构架及周边环境，体现新兴城区城市形象和生态式开放住宅社区形象。坚持以人为本思想，为住宅活动提供适宜的空间环境。遵循可持续发展原则，以适度超前的设计手法提供使用者可更新的室内软、硬空间环境。

2.2 区位和场地情况

本项目位于上海浦东新区曹路镇总体规划的中心区域，城镇圈总体形成“三心协同、多点成网、五轴互联、环廊共生”的空间格局，紧邻地铁9号线以及成熟主干路金海路，距外环高速2 km，交通便利、周边配套齐全，能够满足居民教育、医疗、教育等需求。

项目占地面积为31 807.90 m2，东西最大宽度约179 m，南北长约212 m，场地较平整。根据多样的业态及开放广场的特殊要求，整个项目定位变为由“花园办公”“品质居住”“城市客厅”组成的多元化国际社区。

2.3 规划协同策略

（1）复合业态分区策略。

基地北侧为商业综合体，南侧为居住区，根据周边环境进行地块价值分析，将整个地块进行南北分区，北侧充分利用商业氛围和人流导向，打造产学一体的创意商办区域。南侧最大化利用景观资源和日照条件，布置住宅区。西侧结合开放广场，塑造城市界面，打造该区域的“城市客厅”。

地块总平面如图1所示。

图1 地块总平面

（2）建筑布局策略。

住宅地块。结合地形现状，布置3栋18层住宅、2栋17层住宅、1栋11层住宅，共545户。小区设计多个中心花园，通过视线通廊增强空间纵深感，构建步移景异的景观格局，满足不同年龄段居民的需求，彰显高品质的社区形象。

公建地块。结合地形现状，布置5栋6层办公、1栋5层办公、1栋13层办公。办公整体布局规整，通过西侧的5层办公将城市活力引入园区，延展城市界面，塑种现代且年轻化的城市空间。

开放广场。开放广场设置在场地西南侧，与办公园区连接，打造连续的城市界面。

（3）交通组织策略。

本项目采用人车分流模式，将机动车出入口设置在华谐路，入口区域预留较大的缓冲空间，减少本地块车辆对城市道路的干扰。人行出入口设置在秦家港路。

沿地块的东侧和北侧设置3个地下车库出入口，结合小区出入口就近设置，将机动车和非机动车设置在地下空间，实现地面无交通化。

2.4 建筑产品设计策略

（1）办公产品设计（花园办公）。

结合场地设计办公产品，办公楼每层面积400 m2，考虑多种租售可能性，场地核心筒集中、采光面充足，每栋楼均具有单独的停车区、花园和屋顶花园。

多层办公包含多种面积段以及多元功能模式的切换，可以按客户需求在大空间办公、联合办公、精品公寓等布局模式间灵活转换。

多层花园办公产品设计如图2所示。

图2 多层花园办公产品设计

（2）住宅产品设计。

分析住宅产品优化设计重点，主卧为私密套房，设计尺寸舒适布局方正，明厨明卫、餐厨一体。128户型大面宽横厅，南向超大观景阳台，双阳台配置，同时独户独梯，私密性好。

（3）建筑立面设计。

曹路作为浦东新区未来规划重要的一部分，建筑立面的设计与产品设计同样受到高度重视。对周边环境和相邻片区进行综合调研，结合本项目国际社区的定位，设计为极富现代感、典雅大方的立面风格，颜色以沉稳大气的冷灰色为主。

住宅高层基座由石材及铝板组成，整体强调横向线条，形成简洁大方而又层次丰富的立面形象，营造现代的城市形象，在立面的框架体系中加入横向线条，其他附属建筑物、构筑物均配合主体建筑，加强协调或对比，共同营造城市温馨的家居形象。

住宅立面设计如图3所示。

图3 住宅立面设计

办公区立面采用横向线条的设计手法，轻盈飘浮的不规则白色盒子内外穿插，凸显现代园区的时尚感。建筑材料采用通透的大片玻璃，局部采用造型铝板，搭配横向线条，与住宅相呼应，与北侧商业立面整体相协调，在实体上增加竖线条，营造挺拔向上的办公气质，展现园区的未来感和科技感。

办公立面设计如图4所示。

图4 办公立面设计

（4）城市客厅设计策略。

在整体规划中，沿西侧主干道布置“城市客厅”，呼应北侧地块的商业中心，为市民提供充足的活动场所，为居民打造全新的生活方式。置入创新创业服务功能及高等文化、体育、教育等功能，强化对周边地区的综合服务。

城市客厅用地面积共5 400 m2，北侧道路为既有道路，基地西南侧为2 000 m2的城市开放广场，示范区定位于场地西侧，结合开放广场布置，北接即将开放的商业综合体，南向延伸至社区主入口，塑造面向未来的城市客厅。

总平面布局设计中，根据不同的活动生成主题空间，注重空间的节奏感和叙事性。主体建筑布置在北侧街角，作为重要的城市节点。中心广场设计不同的活动场地，包括运动跑道、滑板公园、篮球场等，南侧街角布置洛克公园和精神堡垒，作为另一个视觉中心和城市节点。周边大学城较多，主要服务人群为年轻的大学生和创意工作者，空间设计多为年轻化。

对比研究不同方案，项目空间打造采用下小上大、下虚上实的架空手法，提升售楼处的昭示性。在立面设计中选用铝板，消除立面厚重感。在色彩选择中，选用黑白灰为主基色，橙色为活力色嵌入其中。结合灯光设计，举办不同活动时，可以按需要更换立面的形象和氛围。运动场可以作为室内空间的延伸，容纳大量人流。

城市客厅效果如图5所示。

图5 城市客厅效果

2.5 项目重点难点

本项目致力于在浦东新城规划的重点城镇区域打造适应未来城市生活的综合性国际社区，包括品质住宅、多元的办公产品和具体潮流活力的城市客厅（结合2 000 m2开放广场设计）。

本案设计2 000 m2的开放广场，打造一个潮流活力的城市公共空间，使得建筑设计和城市设计融为一体。办公空间从全多层改为一栋高层与5栋多层结合，留出更多的景观空间，打造花园办公体系，使整个项目的空间形态更为合理，天际线错落有致。

作为浦东新区未来规划重点片区中的一部分，本项目为响应可持续发展战略，在设计和施工上采用PC预制构件、保温一体化、钢结构装配式、可再生能源形式、太阳能光伏板等绿色环保技术。

3 结语

本研究将空间复合、功能互补、规划协同根植于建筑设计中，结合场地空间布局、交通组织、产品体系等，探索更复合化、更有效、更经济的途径，营造更经济更舒适的建筑和人居环境，为未来的建筑空间设计提供参考。