基于FA-PC-LU模型的城镇标准宗地布设研究

叶尚钰,伍世代，王佳韡，胥向阳

(福建师范大学旅游学院，福建 福州 350117)

我国地价公示体系以基准地价、标定地价和监测地价为基础[1]，并长期以基准地价体系为核心．但是由于基准地价存在更新周期相对较长[2]，主观性较强，评估单元较大且精度不高[3]等问题，逐渐无法适应新时期对高时效、高精度地价体系的社会需求，亟须进行补充和完善．而每年(或每期)更新、依托标准宗地单元的标定地价，不仅具有现势性、准确性、稳定性，能及时反映城市建成区土地市场的发展情况，而且其辐射影响范围已经扩展至城市边缘的开发区[4]，并在很大程度上考虑到更多市场等因素，是土地市场交易及土地价格评估和征地工作的有力补充[2]．基于标定地价对于土地价格市场化改革的重要作用，标定地价的评估方法研究受到学界广泛的关注．

标定地价的评估工作主要是在土地级别或者均质区域的基础上划分的标定区域，设立标准宗地，跟踪标准宗地及其所在区域内的因素变化，定期评估并向社会公示，形成区内土地市场的正常价值[5]．目前关于标定地价的研究大致上可分为两类．一类是标定地价的方法体系的研究，包括标定地价的修正体系[6]、标定地价的公示制度[2]以及采用基准地价系数修正法对于标定地价的测算等方面的探讨．而在土地市场化的改革背景下[7]，相关市场因素对于标定地价的影响的研究较少，以及多数研究以理论构建为主，具有较大的主观性与不确定性．第二类是在标准宗地的布设研究，包括配置标准宗地的数量[8]，标准宗地布设的方法[9]、标准宗地配置的方法和流程[10]．相关研究对于配置标准宗地的数量和标准宗地设置条件进行了初步的探讨，但是没有考虑到城市规划对于标定区域划分的影响，以及用途类型和土地利用情况对于标准宗地布设的影响．

总体来看学界对于标准宗地布设的方法有了一个初步的构建，但在关于《标定地价规程》中标准宗地的代表性、确定性和标示性[5]等标准宗地设立的基本原则，当前研究还没有提出较为明确的定量布设标准．在标准宗地的设立方面，会出现一些主观因素的偏差．鉴于此，本文以漳州开发区为案例地，首先使用要素空间分析方法(Factor Analysis)对区域内土地进行级别的划分，其次在土地定级的基础上根据城市规划控制(Planning Control)进行了标定区域的划分，最后在标定区域内选择了土地利用(Land Use)程度最高的出让宗地作为标准宗地，并将三者进行整合构建了标准宗地布设的三维模型(FA-PC-LU模型)，提出标准宗地定量布设的标准，以期能够为城市的标定地价核定工作提供理论和实践的支持．

1 研究区概况与数据来源

1.1 研究区概况

漳州招商局经济技术开发区为国家级开发区，始于1992年12月28日，目前辖区面积56.17 km2．地处于漳州市东部沿海地域，与厦门岛隔海相望．区域内建有厦门大学(漳州校区)、双鱼岛等最具代表性的地标建筑．依托与厦门岛的距离优势、港口的基础设施条件，规划建成一个以发展港航物流业、临港工业和高科技产业为主，第三产业配套、功能完善的现代化滨海城镇．

1.2 数据来源

本文主要来源于2020年漳州开发区国有建设用地的标定地价核定工作所收集的信息，具体包含:(1)土地定级因子信息：个体户商业网点、人口、医院、学校、道路、对外交通、公交站点、管道基础设施、卫星影像图等；(2)《招商局漳州开发区总体规划(2010—2030年》；(3)区域内土地利用代表性信息：漳州开发区2017—2019年3年10 161条二手房交易地址、单价、成交价等方面信息、573个个体户商业网点的地址和经营信息、308家制造业和物流仓储企业的地址和注册资本等信息；(4)2005—2020年漳州开发区出让的217个宗地信息．

2 研究思路与研究方法

2.1 标准宗地布设的思路

2.1.1 FA维度：土地定级

为了能够将区域内基础条件相似的土地，即处于一个均质区域内的土地进行归类，划分了一个标定区域，即需要对于区域内的土地进行级别的划分．土地定级是在对土地的自然、社会、经济条件等进行综合分析的基础上，分析土地的使用价值和空间差异，评定土地级别的过程[11]．当前土地定级研究普遍常用多因素综合评价方法[12]，运用欧式距离衰减来计算定级因素对于土地的影响力[13-14]，这种方法可以系统的分析各项影响因素对于土地的作用强度．本文主要是评估单元划分的基础上，根据各因子的权重和计算公式，利用多因素综合评价方法，构建要素空间分析维度(Factor Analysis维度)，对空间上影响城镇土地定级的各种自然、社会、经济因素进行分析，并按照其差异进行综合划分土地级别．

2.1.2 PC维度：标定区域划分

由于地价对于城镇区位比较敏感，与规划的联系更为密切，城市规划能够通过协调城市空间布局和城市建设，从而影响土地价值的空间分布及变化[15]，因此在标定区域的划分中，也应该更多的结合城镇规划．本文基于地块单元分值的基础上，构建规划控制维度(Planning Control维度)，利用城镇土地用途的规划图等因素相叠加，综合划定不同用地类型的标定区域．

2.1.3 LU维度：标准宗地布设

《标定地价规程》中有提到，标准宗地布设必须具有代表性、确定性和标示性等基本原则[5]，以及强调了标准宗地须与土地实际用途、主导用途保持一致．因此所选的标准宗地必须考虑土地利用的实际情况，以土地利用程度最高，最具代表性的宗地作为标准宗地．本文使用商服用地的个体户工商注册信息、住宅用地的二手房交易信息、工业用地的工业企业信息等具有土地利用的实际用途的空间位置信息，构建土地利用维度(Land Use维度)，进行ArcGIS核密度分析(KDE)，得出所选信息的空间聚集地．此外，在对比历年出让宗地信息和对宗地形状大小规则等筛选的基础上，确定标准宗地，相关研究思路见图1．

图1 标准宗地布设的研究思路Fig.1 Research ideas for the layout of standard lots

2.2 研究方法

2.2.1 多因素综合分析法

多因素综合分析法是指通过对影响土地质量的各种要素在社会经济活动中的表现进行综合分析，揭示土地空间差异，划出土地级别[16]．其一般流程包括确定土地定级因素因子、权重确定、建立评价标准、分值计算和土地级别划分[17]．通过用德尔菲法对商服、住宅和工业用地等土地定级因素进行打分，并根据得分结果用均值公式和方差公式分别得出住宅、商服、工业用地的权重值，具体见表1.

表1 土地定级因子权重表Tab.1 Weight table of land grading factors %

在路网信息所划分的地块的基础上，进行因子分值计算．定级因素因子的衰减方式主要有指数衰减、线性衰减、无衰减3种类型[18]．漳州开发区的指数衰减因子主要包含了点状要素，包括商业繁华度、对外汽车站、学校、医院等；线性衰减主要包含了线状要素，包括道路、供给水管、排水管、燃气管道等;无衰减主要包含了一些面要素，包括人口密度等，面状要素按多边形计算，无衰减模型，直接在地块上计算其作用分[19]，具体公式可查看相应文献．

2.2.2 核密度分析方法(KDE)

核密度分析方法(KDE)是一种通过移动的窗口估计点或线要素在区域范围内的密度的非参数的估计方法[20]．该方法基于固定的搜索半径和输出单元大小，通过核密度函数计算每个点对于园域范围内的每个栅格的贡献值．其计算的公式为

式中：f(x,y)为点(x,y)的密度值；n为样本的数量；h为搜索半径(h>0)；d为点(xi,yi)与样本点之间的距离，k是表征点(xi,yi)的贡献值随距离变化的核密度函数．

3 实证研究

3.1 土地定级

3.1.1 土地定级要素计算

首先是根据招商局漳州开发区总体规划(2010—2030年)图中范围作为本次评估区域，然后根据道路网、历年出让宗地样点信息进行叠加，划分出236个评估地块．根据因子权重和计算公式，分别计算每个地块单元的分值．

在ArcGIS中，点状和现状要素对周围土地的影响力随着距离的增加而呈现指数规律衰减[18]．在实际调研中发现，漳州开发区有两个商业中心，分别位于招商大道和湘江路一带．因此使用ArcGIS核密度分析法，将5 718个个体工商户信息做核密度分析，并将所有点位分为三级，其中位于Ⅰ 级区域赋值100分，Ⅱ 级区域赋值80分，Ⅲ 级区域赋值60分，如图2所示．并根据商业繁华度作用分计算公式和指数衰减方法计算公式，计算每个地块的分值结果如图3所示.

图2 商业点核密度分析图Fig.2 Commercial point spatial analyst

图3 商业繁华度计算结果Fig.3 Calculation results of commercial prosperity

从图3可以看出，漳州开发区的商业繁华度高低分布与商业点位分布类似，同样呈现了以招商大道和湘江路为中心的双核心分布．这两个区域开发历史较早，且位于主干道上，交通发达．漳州客运站和厦漳轮渡在招商路一带，厦门大学嘉庚学院在位于湘江路附近，这为两个商业中心带来了丰富的人流量，促进了商业的繁荣．其他点状、线状要素计算过程类似．

3.1.2 地块单元总分值计算

将商业繁华度、道路通达度、对外交通便捷度、公交便捷度、公交站点、排水设施、供水设施、学校、医院、人口密度等每个地块的定级因子分值与住宅、商业、工业权重相乘之后，得出相应的地块单元总分值．计算结果使用ArcGIS中的自然断点法进行分级，分为8级，结果如图4所示.

从图4可以看出，漳州开发区的定级单元分值3个图呈现以招商大道、湘江路为双中心的带状分布模式．在兴港大道附近以工业区为主，离市中心较远，相对的基础设施较少且属于飞地，总分值较低．昆山路附近主要以绿化山地为主，商业点位较少，总分值较低．双鱼岛尚处于开发状态，基础设施仍处于修建状态，总分值较低．

图4 住宅、商业和工业地块单元总分值Fig.4 Total score of residential，commercial and industrial plot units

3.2 标定区域划定

规划控制主要是利用城镇土地的用途规划，结合土地定级分值进行标定区域的划分．主要考虑根据现有的国有建设用地规划用途，按不同用途进行土地的划分．在划分过程中，必须遵循自然区划的相对一致、空间连续性等原则，即保证所划分的标定区域内部具有一致性的特征，在空间上是连续的．在《标定地价规程》中也明确阐述了标定地价划分的三大基本原则，均质均价、管理便利、宗地完整[5]．在标定区域划分时，应保持地域完整、道路完整，考虑城市规划和土地利用现状的情况．

本文主要在住宅、商业和工业用地定级分值的基础上，结合漳州开发区历年基准地价成果以及《招商局漳州开发区总体规划(2010—2030年》规划图等因素使用ArcGIS叠加分析法相叠加，将漳州开发区划分为12个标定区域，具体如图5所示：其中住宅标定区域包含Z1、Z2、Z3、Z4、Z5五个标定区域；商服包含S1、S2、S3、S4四个标定区域；工业标定区域包含G1、G2、G3三个区域，商业和住宅混合用地以中部和南部为主，工业用地主要集中在北部招商大道和兴港大道附近．

图5 住宅、商服和工业标定区域划分图Fig.5 Division map of residential, commercial and industrial calibration areas

3.3 标定宗地布设

标准宗地是在均质区域内确定的，其深度、宽度、形状、用途、开发利用状况等特征在该区域内具有代表性，使用状况相对稳定，能够起示范及比较标准作用的宗地．标准宗地的布设必须考虑到土地利用程度最高，与土地实际用途保持一致的基础上，最具有表性的土地．土地利用变化是不同时空尺度下人地相互作用的产物，其中人类社会的驱动力包括社会经济、文化、科技等[21]．土地利用维度主要考虑的是经济方面的驱动力，包含不同用途土地的开发使用情况，在考虑土地规划用途的划分基础上，根据不同用途土地最具有代表性的信息进行标准宗地布设．二手房交易信息能够在一定程度对于城市住宅空间集聚水平测度[22]，故作为住宅用地的标准宗地布设的考虑因素之一；个体户工商注册信息能够在一定程度反映商业在空间的聚集程度[23]，故作为商业用地的标准宗地布设的考虑因素之一；制造业企业的信息能够在一定程度反映工业在空间上的集聚程度[24]，故作为工业用地的标准宗地布设的考虑因素之一．

此外，在布设标准宗地时，还应该选取面积适应、形状规则、具有地标性的典型建筑的宗地，使布设后的标准宗地具有标识性．选取土地权属清晰、规划调整的可能性较小的宗地，适合长期使用的宗地，使标准宗地具有稳定性[5]．此外，应该选择地价水平能代表区域整体的水平宗地，并且每个标定区域有且仅有1宗宗地[5]．然后根据在标准宗地初步选取的基础上，仍然需要通过实地勘察对于标准宗地合理性进行检验[10]．

3.3.1 住宅用地的布设

本文在住宅用地的标定区域内，选择了具有住宅用地的代表性因素，2017—2019年漳州开发区二手房交易的地址信息，作为布设居住用地标准宗地的主要依据．使用ArcGIS核密度分析法(KDE)，对2017—2019年漳州开发区10 161个二手房交易地址信息进行分析，得出结果如图6所示．

从图6可以看出，二手房交易的密集区域主要分布在商住混合区B2、B3区域．呈现多核心聚集状态．将核密度分析图、城市规划和各地块分值图做ArcGIS叠加分析，在结合住宅宗地出让库基础上，得出5个住宅宗地如下图7所示.

图6 二手房交易核密度分析图Fig.6 Spatial analyst of second-hand housing transactions

图7 住宅标准宗地示意图Fig.7 Residential standard lot diagram

3.3.2 商业用地的布设

本文主要选取漳州开发区5 730家个体工商户地址做核密度分析图(见图8)．从图8可以看出，商业的核密度分析主要呈现三核集聚分布，3个商业核心区主要位于招商大道一带、绿海学城小区和湘江路一带．将核密度分析图、地块分值、城镇规划等信息做叠加分析，在考虑已有的商业出让宗地的基础上，确定了4个商业宗地如图9所示.

图8 商业核密度分析图Fig.8 Commercial spatial analyst

图9 商服标准宗地示意图Fig.9 Commercial and service standard lot diagram

3.3.3 工业用地的布设

考虑到漳州开发区港口的区位性质，故工业企业主要选取以制造业和物流业为主的企业信息，共收集了截至2020年12月308家漳州开发区工商登记注册存续的企业．将这些企业做核密度分析得出结果如图10所示．

从图10可以看出，漳州开发区的主要工业企业呈现单核心聚聚分布，主要位于招商大道一带，其他地方零星分布．根据核密度分析图，地块分值以及城镇规划等信息做叠加分析，在考虑已经有的工业出让宗地的基础上，确定了3个工业宗地如图11所示．

图10 工业核密度分析图Fig.10 Industrial spatial analyst

图11 工业标准宗地示意图Fig.11 Industrial standard lot diagram

4 结论与讨论

标准宗地的定量布设是城市标定地价评估和研究工作的重要一环．合理布设的标准宗地是建立标定地价公示制度的依据，也将有助于标定地价评估方法和土地机制的完善，并直接影响了土地交易市场，成为政府部门宏观调控的重要依据．本文以漳州开发区为案例地，基于FA-PC-LU模型的标准宗地布设方法，使用了要素分析维度(FA维度)将漳州开发区土地划分了8个级别，同时把结合城市规划控制(PC维度)将漳州开发区划分为12个标定区域，并在标定区域内结合土地利用(LU维度)布设了5个住宅宗地、4个商品宗地，3个工业宗地．

基于FA-PC-LU模型的标准宗地布设方法，改善了定性布设标准宗地可能存在的主观因素的偏差，加强了标准宗地布设的定量化研究，使布设后的标准宗地在标定区域内更具代表性．本文认为，标准宗地布设是要素分析、规划控制、土地利用3个因素共同作用的结果．其中基于要素空间分析(FA维度)的土地定级工作，能够反映城镇内部土地质量和利用效益的差异，为土地利用规划和标定地价研究工作提供指导，是标定区域划分的基础．规划控制(PC维度)主要考虑城市现有的土地规划类型．城市规划决定了区域了总体的地价水平和发展趋势，可以作为标定区域划分的依据，更能够凸显标定区域的土地利用性质，是不同用途标准宗地布设的前提条件．土地利用(LU维度)能够对于标定区域内的宗地进行综合分析，有效地鉴别出土地利用程度最高，最具有代表性的宗地作为标准宗地．

此外，本文在住宅宗地布设的时候仅考虑了二手房交易的地址信息和成交单价等住宅用地代表性因素，在未来研究中如果能够考虑到租房等因素进行住宅宗地的布设，将使布设后的住宅宗地更具代表性．在商业宗地的布设仅考虑了个体工商户的在空间的聚集程度，以聚集程度高的区域作为标准宗地，在未来研究中如果能够根据金融、住宿餐饮、批发零售等不同商业类型进行标准宗地的布设，将使商业宗地更具代表性．在工业宗地布设时仅考虑了工业企业现有的选址因素，在未来研究可以从企业的空间范围，以及企业规模、营业额等因素进行综合考虑．同时在研究工业企业样本选择上，仅考虑了漳州开发区内主要的制造业、物流企业．在进行工业用地标准宗地的布设的时候，可根据标定区域内主要产业类型，综合选择样本．