高层住宅和老旧小区消防安全管理现状及对策研究

■黄兵 四川省眉山市丹棱县消防救援大队

高层住宅是建筑高度大于27m 的建筑。老旧小区是指城市、县城（城关镇）建设于2000年之前，设施和服务设备严重老旧、不足，但房屋结构安全较好，不能整体拆迁或重建，居民改建愿望较强烈的居民小区。消防安全关乎城市运营管理的诸多方面，关乎人民群众安居乐业和改革发展稳定大局，是社会各界所关心的热门话题。但是，由于中国市场经济的高速发展以及城市人口规模的不断扩大，城市高层住宅数量迅速增加，老旧居民小区的电气设备使用数量增多，由此所造成的火灾事故频繁发生，给广大人民群众的生命财产的安全造成了严重威胁。据统计，仅2019年一年中国国内发生的高层建筑火灾事故6974 起，同比上升10.6%，城乡居民住宅火灾共导致1045 人伤亡，占全国火灾事故遇难人员的78.3%，火灾事故防治压力进一步被加大。如何针对中高层住宅和老旧居民小区内消防安全面临的突出问题，进一步完善城市消防安全责任体系，加大城市自动消防管理举措的实施，以提高城市消防安全保障水平，有效预防和减少火灾事故发生，已成为当前社会火灾事故防治工作的关键目标和紧迫任务。

一、当前高层住宅和老旧小区消防安全管理工作面临的最主要问题

（一）建筑消防设施器材不完备

高层建筑突发火灾事故时，大多通过建筑物内部的室内消火栓系统、自动喷水灭火系统等固定消防装置加以扑救。但是，目前我国很多高层住宅楼建筑物内尚未设有自动喷水灭火系统、消防排烟系统等自动消防装置；已装有自动消防装置的高层建筑，由于维修保养工作并不严格，平均完好率低于50%。尤其是在建设年份较早的高楼大厦群和老旧居民小区中，由于消防设施器材和相关的联动控制系统主机长期超期使用，火灾事故发生率较高，由于长时间缺乏维修保养，电器线路严重老化、设施设备器材损毁情况严重，甚至会出现灭火供水管道无水、报警设备未通电、消防器材过期等严重问题所造成的瘫痪状况。同时由于物业服务企业消防装备的维护观念不强、办理程序繁琐等因素，不愿承受消防设施较高的维修保养费用，更不愿提供住宅专项工作的维护资金或更换消防设施，从而造成消防设施的安全使用性能无法得到相应的保障。

（二）消防基础设施工程历史问题较多

随着时代的发展和建筑业技术的进步，建筑防火标准越来越完善。然而，在发展的早期阶段，自动灭火配置的技术标准相对较低。许多建筑本身的消防设施存在一些突出问题，如外墙使用易燃性建筑保温材料、没有设置环形消防车道、火灾和救援现场没有灭火器。一些老住宅区的建设未经消防施工设计检查，施工初期存在防火间距不够、无消防水源、消防设备不完善等“先天”火灾隐患。在建设后期，管理混乱、长期漠视、不合理建设等问题日益突出。另外，居民家庭的电器产品市场日益扩大，多数居民小区的供电负荷急剧上升，电力线路老化、总容量超负荷等问题凸显，居住环境面临着巨大安全隐患。

（三）消防安全监督管理主体责任履行不足

《消防安全责任制实施办法》要求市、县（区）政府工作部门“管行业必须管安全、管业务必须管安全、管生产经营必须管安全”，在各自职责范围内依法依规做好本行业、本系统的消防安全工作，但由于许多地方政府部门认识不到位、专业技术技能知识欠缺，同时存有畏难和侥幸的心理，未能根据行业监督管理工作要求把消防安全工作真正作为行业监督管理内容，使得高层住宅和老旧小区的消防安全管理始终无法形成监督合力。尤其是在一些质量问题严重、历史欠账较多而又没有物业服务企业的居民小区，由于费用政策和人才分配不合理等诸多约束，居民小区消防安全工作的实效性正在逐渐下降。很多高层住宅和老旧小区在建设投入使用以及变更物业服务企业过程中，由于物业服务企业和建设单位、物业服务部门之间未能及时对消防安全工作做好清查盘点交接或交接不清，造成了物业服务企业的自动灭火责任、工作目标不清楚，许多物业服务企业还经常以无专项资金、无专门的工作人员或者精力不够为由，拒不履行对公共消防设施的检查维修工作。

（四）民众消防安全意识有待提升

部分居民小区建设初期消防装备配备较完善、功能齐全，但由于住户的消防意识不强，一味追求美观与舒适，有的在进行二次改造时敞开甬路将排烟阳台封闭并改建为贮藏间、有人将防火门改为上下隔热落地窗、有人将前门拆下更换为普通防火门、有人将设置在地面人行道上的消火栓内箱拆下变成鞋盒、有人拆除内部火灾报警探测器、还有些人拆除或禁用位于厨房的第二个紧急出口，严重降低了房屋内的消防安全保障。电、气、火管理不规范，未经允许将电线乱接乱拉到居民住房中。电动车的乱摆乱放不仅影响社区秩序还增加了火灾风险，居民未经授权在燃气管道中添加阀门和软接头也会增加天然气泄漏的风险。在许多建筑物的疏散通道中，防火门设备严重短缺，并且在住宅区、阳台和管道井中垃圾和各种易燃物品随处可见，这些情况的存在都将严重阻碍火灾中人员的逃生。

二、完善高层住宅和老旧小区消防安全管理工作的措施

（一）建规立制，构建长效保障体系

地方政府要把高层住宅楼和旧住宅小区的消防管理作为“百城兴市”“为民办实事”的重点工程，城市旧住宅小区的改造工程必须认真加强组织治理，完善防控体系和管理措施。消防管理部门必须促进高层住宅楼和老旧住宅区自动消防管理系统的更新和改进规范的引入，明确市政当局、监管机构、建筑单位、业主在地方消防安全责任、安全监督管理、消防防控和法律方面的责任。房地产公司消防设备的维护、消防巡逻、消防广告和教育、应急培训等工作可以委托给消防单位和独立的消防机构，消防部门也应增加物业服务企业落实消防监督管理工作情况在评星等级内容中的评分比例，并对长期不合规范的单位进行市场强制淘汰，逐步确定高层住宅和老旧小区安装消防装备及日常运营和维护改造更新费用的来源，进一步建立健全消防装备监督维护的管理措施，从设备损坏率、修缮额度等方面确定使用标准，合理划分使用区域，并确保其功能的正常运行。

（二）齐抓共管，发挥部门监管合力

地方政府应在城市治理、危机管理、公共安全、教育、民政、文化、卫生、交通、消防和能源供应等方面研究出详细的综合管理措施，建立和完善可持续发展的联动机制，实时交流信息，有效改进联合行政控制力量。要与住房和城乡建设部、发展和改革委、财税等有关部门合作设立专项资金，重点扶持老旧居民区一般住房基础设施的更新改造。加强对消防设备长期损坏或失效，长期封锁和占用消防通道、逃生通道和紧急出口，长期非法改装电动自行车等违法行为的查处，依法采取行政措施；对于难以修复且严重威胁公民生命和财产安全的具有严重火灾风险的建筑物，提请地方相关部门制定消防管理清单并对其进行有效监督。同时，应支持建立消防诚信机制的“黑名单”，并与交通、金融和电信等监管部门合作加大对不诚实行为的处罚力度。

（三）完善基础工程建设，提高综合防治水平

对于消防设施不足的旧住宅区，应根据标准建筑条件和惯例不断改进和加设适当的设备。如果灭火系统严重损坏，应要求负责维护管理的人员定期提供技术服务，及时进行维修，以确保设备的完好和有效：提倡居民家庭购买急救设备、疏散和救生缓降设备；引入独立的无线烟雾报警器，以便于火灾的预警和人员的及时逃生；利用管网信息系统，如城市供水管道和消火栓系统，改造或增加简单的洒水装置，以提高火灾初期的灭火能力；修复改造社区内的自动消防设备，增建内外辅助消防栓、给水设备等设施：旧电线和仪表箱及时维修更新；指导家庭安装用于气体计量监测的无线电气火灾监控系统；禁止居民随意占用消防通道。

（四）群防群治，及时消除安全隐患

在中高层住宅楼和旧住宅区实施“楼主”责任制，确定专业人员组织指导、监督和领导居民积极开展消防工作，及时制止妨碍消防安全的活动。对于大型住宅建筑和配备消防控制室的旧住宅空间，应改进消防控制室的建设，严格执行24 小时工作机制，熟悉消防控制室的应急程序，全面维护建筑物内消防设备的完好无损，有效保证建筑物内消防设备的正常运行和使用。街道、村（居）民委员会、物业服务企业、公安派出所将住宅楼、老住宅小区的消防管理纳入所辖网络管控平台，动员并联系社区巡逻队，每天进行检查和巡逻，重点对用户用电用气量进行现场检查，并处理非法占用消防通道、非法停放电动车以及非法放置爆炸物和易燃材料的行为，督促居民在出行前关闭窗户、电源和燃气，消除潜在安全威胁。高标准住宅建筑和大型旧住宅区应设立志愿消防社区和微型消防站，并组织工作人员实施责任分担制度，提高预防和扑灭初期火灾事故的能力。

（五）加强宣传教育，提高普通民众的安全意识

广泛使用新媒体，如交通背板，外部LED 屏幕，窗口、户外广告牌和“村对村”扬声器，建立全媒体传播体系，引导公民遵守《住宅物业管理公约》，加强居民的消防安全意识，提高居民的避难和逃生能力。将高层住宅和老旧住宅区的典型火灾事件制作成警示片、挂图和广告，在社区内进行展示。强调使用易燃和可燃建筑材料时必须进行立面保温，对非法占用消防通道、非法停放电动车辆、未经允许在阳台和公共区域储存易燃废物的各类行为进行曝光。充分利用手机短信、微博、微信等新媒体，对物业服务总监、社区网络管理员等重要目标群体进行定期的消防安全知识宣传。房地产公司、巡逻队、社区大使和消防志愿者应积极展开相关工作，引导市民自发识别和消除周围的火灾隐患，以减少火灾事故的发生。

三、结语

加强高层住宅和老旧居民区的消防安全管理，消除潜在的安全隐患，既是一项紧迫的任务，也是一项长期的系统工程。文章通过研究高层住宅和老旧小区的消防安全管理工作现状，并探讨相应对策，以期有效降低火灾风险，不断提高相关部门应对火灾事故的能力，为维护人民生命财产安全和城市安全发展奠定坚实基础。