江苏省房产价格影响因素的分析

徐 虎

(南京财经大学经济学院，江苏 南京 210023)

一、前言

改革开放以来，我国一直致力于提高城镇化水平，历经四十多年的风雨洗礼，我国的城镇化率由17.92%上升到了63.89%，中国经济的发展离不开房地产业所做出的贡献。从1986年中国开始第一轮房改热潮至今，中国的房地产投资规模持续扩大，其年增长率达到了近30%，不仅推动了房地产市场的发展，而且为中国经济的腾飞起到了关键性的作用。但是随着城镇化进程的推进，我国出现了“人口城镇化”落后于“土地城镇化”、城乡一体化机制不完善等缺点。并且，伴随房地产业的高速发展，房产价格也呈现出不断上升的趋势。据国家统计局统计，我国商品房平均销售价格由2000年的2112元/平方米上升到了2019年的9310元/平方米，使得居民买房需要承担巨额的房贷。

有鉴于此，我国开始着力建设“以人为核心”的新型城镇化。2020年国务院政府工作报告强调要加强新型城镇化建设，坚持房子是用来住的、不是用来炒的。因此，研究房产价格的影响因素对改善民生、促进社会和谐具有重要意义。

关于哪些因素影响了房产价格，许多学者都进行了研究。Gareis和Mayer使用爱尔兰的数据展开研究分析，其研究结论是居民对房屋的投资行为会通过利率对房产价格造成一定的影响；平新乔和陈敏彦选取了中国35个城市的数据，建立了短面板模型，研究结果表明:在地价、房地产开发投资、宏观经济发展等一系列因素中，地价的影响作用最大；邹至庄和牛霖琳以消费者需求和供给理论作为出发点，研究分析中国总体房产价格，得出了消费者收入和相对价格会影响房地产价格的结论；周彬和杜两省把经济模型与政府之间的博弈结合起来，通过计量方法建立联立方程组模型，最终得出中国的土地政策会使得房产价格上涨的结论。

结合上述学者的观点，影响房地产价格的因素源于四个方面，分别是人口、社会、经济、制度。因为制度层面的因素属于国家调控，不能进行定量分析，因此本文将从人口、社会、经济三个方面进行回归分析，研究影响房产价格的因素。

二、江苏省房价及收入水平现状

住房问题是民生工作的重要部分，稳定的居住条件能够提高人民生活的幸福感、安全感，进而起到改善民生、促进社会稳定的作用。住房问题的核心在于房价问题，一般而言，房价水平会随着城市等级的上升而上升。江苏省作为经济大省，省内13个城市皆在三线及以上，所以关注江苏省房价问题具有一定现实意义。根据江苏省近20年来的房价及可支配收入数据，研究分析其房价及收入水平变化情况。

由图1可知，2003～2019年江苏省房价整体是保持上升的趋势，与全国房价发展趋势一致。但是自2008年开始，江苏省的房价水平逐渐高于全国房价水平，并且二者之间的差距逐渐扩大，这与江苏省快速发展的经济水平有一定程度的关系。江苏省房价变化过程中部分年份上涨速度较快，如2016～2018年房价上升幅度较大，并于2018年进入“万元大关”。房价水平之所以能够如此快速地增长，离不开央行降准、降息、降税等方面的政策。银行增加了房贷额度，间接提高了消费者的购房能力，从而使得住房市场上需求量上升，因此房价水平也水涨船高。可随着2018年政府开始了棚改计划，房地产市场逐渐开始平稳发展，“炒房”现象渐渐地得到了控制和改善，所以江苏省2018～2019年的房价水平上涨幅度较低。由此可知，政府的宏观调控会对房地产市场产生巨大的影响，并且在未来的几年内我国房地产市场会保持平稳发展的态势。

图1 2003～2019年全国与江苏省房价趋势图

由图2可知，2003～2019年江苏省城镇居民人均可支配收入与农村居民人均可支配收入均不断增加，并且城镇居民人均可支配收入与农村居民人均可支配收入之间的差距越来越大。这是因为江苏省城镇建设推进了城镇化的发展，使得居民收入水平不断提高。

图2 2003～2019年江苏省房价与人均收入趋势图

尽管经济发展取得了一定的成效，但仍存在一些不足之处。

一方面，我国仍存在城乡经济发展不平衡问题。经济的发展带动了居民收入水平的提高，可是农村居民收入增长速度明显落后于城镇居民。这主要是因为我国20世纪经济形势严峻，采取了“让一部分人先富起来”的策略，其目的是想通过让先富起来的人带动大部分地区经济发展，进而达到共同富裕。现如今我国已全面建成小康社会，在“十四五”时期会重点关注共同富裕，努力缩小城乡区域发展差距，使得农村居民生活水平得到显著提高。

另一方面，房价收入比较高。虽然房价的增长速度不如居民收入增长速度，但是房子总价较高。以2019年为例，江苏省平均房价为11637元/平方米，城镇居民人均可支配收入为51056元，农村居民人均可支配收入为22675元，房价收入比分别为23%和51%，也就是说如果买100平方米的房子，江苏省城镇居民平均要工作23年，而农村居民则至少平均需要工作51年。房子是安家立业的必需品，每一个刚踏入社会的年轻人都面临是否贷款买房的选择。而高房价背后隐藏的巨额房贷，大大地限制了我国居民的消费能力，严重影响了社会的发展。

三、房产价格影响因素分析

根据供给需求理论，需求量与商品价格水平呈正相关关系，供给量与商品价格水平呈负相关关系。与普通的商品不同，住房不仅有消费的属性，而且有投资的属性。一方面，住房作为人们最基本的生存资料，它是衡量一个地区生活水平的重要指标，同时也是展现文明程度的基本标志。另一方面，住房还是一种投资品，它具有升值和保值的功能，在20世纪许多商人看准时机，抓住房地产业的时代红利，一跃登上中国的经济舞台，如李嘉诚、王健林等。因此，在分析房地产价格影响因素的时候不但要考虑其自身价格因素，还要从发展的角度观察其对居民未来生活的影响。

首先，从供给的角度来看。经过了几年快速发展的时期，房地产业逐渐走出了暴利的时代，并且随着中国对外开放程度的不断加深，房地产业涌入了一些有着相当能力的境外资本，这使得房地产业市场的竞争愈发激烈。因此，作为房地产市场的供给者，企业在开发房地产的时候，会尽量降低生产成本，否则其供给价格在土地市场就不会具有比较优势，从而影响了住房的供给量。

其次，从需求的角度来看。部分居民视住房为生活的基本资料，能够增加自身幸福感、安全感，再加上中国的家庭是代际家庭，住房不仅仅是一代人的需求，也是下一代人的保障，所以他们会根据自身能力及需求情况进行购房。而另一部分居民则将住房看作发家致富的快速通道，尤其是在房地产野蛮生长的时期，投资性住房扭曲了正常的住房供需关系，令房地产业逐渐偏离了改善民生的目标，使得优居逐渐变成忧居。因此，人口的出生率以及代表居民收入情况的人均生产总值都会影响住房的需求量。一般而言，人口出生率越高，住房需求量越大，居民收入水平越高，住房需求量也越大。

本文将从人口自然增长率、人均地区生产总值、房地产开发企业土地成交价款三个方面分析江苏省房地产价格的影响因素。为了排除区位因素的影响，选取房地产平均价格作为因变量，建立自变量多元线性回归模型。

(一)模型设定

本文使用江苏省2003～2019年房价方面的相关数据。设房地产平均销售价格为因变量

Y

，人口自然增长率、人均地区生产总值、房地产开发企业土地成交价款分别为解释变量

X

、

X

、

X

，各变量的系数分别为

β

、

β

、

β

、

β

。模型具体如下:

(二)数据来源

本文使用的数据全部来源于国家统计局，具体数据参见表1。

表1 江苏省2003～2019年房价及相关数据

(三)建立模型

将数据输入SPSS软件进行回归分析，回归结果如表2所示。

表2 回归结果

根据回归结果可以得到以下的估计方程:

(四)模型检验

1.拟合优度检验

如表2所示，

R

值为0.989，调整后的

R

为0.972，数值都接近1，表明实际观测点与样本差距较小，方程整体拟合程度较好。故所建模型可以较为准确地反映出人口增长率、人均生产总值、土地成交价款与房产价格之间的关系。

2.异方差检验

异方差是指随机误差项的方差不同，这与经典线性回归假定相冲突，从而使得回归结果统计性质较差。为了检验异方差，本文通过SPSS软件得到标准化残差的P-P图。由图3可知，残差值基本符合误差项的假设，故不存在异方差。

图3 标准化残差的P-P图

(五)实证结果分析

由江苏省2003～2019年房价数据的回归结果可知，人口增长率、人均生产总值、土地成交价款与房地产价格之间均是正相关关系。在这几个因素中，人均生产总值的标准化系数最大，说明它对房地产价格起着最大的影响作用，人均生产总值每增加1%，房地产价格就会上升0.9%。因此人们的收入水平越高，其所在城市的房价水平就会越高。这与经济发展水平较高地区的房价水平较高的事实相吻合。从经济学的角度来分析，消费者的收入水平提高会使得需求曲线上移，在供给曲线保持不变的情况下，需求曲线与供给曲线的交点即住房市场平衡价格会上升，因此消费者收入水平与房价之间是正相关关系。但是由于房价基数较大，所以如果人均生产总值与房地产价格一直保持该增长速度，那么居民的购房负担会越来越重，房地产泡沫也会越来越厉害，严重影响市场经济的稳定。此外，土地成交价款和人口增长率对房价的影响较小，土地成交价款每增加1%，房地产价格就会上升0.092%，而人口增长率每增加1%，房地产价格就会上升0.033%。

四、结论及建议

(一)结论

由江苏省2003～2019年近20年的房价及收入变化情况可知:江苏省的房价水平与居民人均可支配收入一直保持上升的趋势，并且房价收入比较高。尽管人均生产总值每增加1%，房地产价格也随之而上升0.9%，但是房价自身水平较高，因此普通居民难以负担巨额房贷。同时，因为城乡收入差距过大，所以对农村居民而言，在城市买房更是难上加难。针对该现象，政府积极采取了宏观调控的手段，通过房产税、限购政策等方式来遏制房地产过度投机的现象。在政府宏观调控的影响下，房价水平逐渐出现了平稳发展的态势，而且随着区位的变化房价水平也出现了差异。此外，由实证结果可知，人均生产总值对房价变动的影响程度最大，二者之间的关系为正相关。土地成交价款和人口增长率皆与房价保持正相关关系，其中人口增长率的影响程度最小。

人均生产总值增加，不仅会提高当地居民的收入水平，而且会吸引外来人员定居。但随着城市人口容量的饱和，房地产需求量的不断增加，越来越多的人出于逐利的目的而进行疯狂的房地产投资行为，致使房价不断上涨，房价收入比也愈发不合理。因此，随着经济增长，发达城市的人均生产总值会不断增加，吸引源源不断的务工人员涌入发达城市寻求就业机会，使得房地产市场发展迅速。但随着国际资本涌入中国市场，行业竞争愈发激烈，土地成交款较高的房地产企业为了降低生产成本就会提高住房价格。另外，对人口出生率较高的地区而言，人们的买房欲望会相对大一些。因为除了要满足自身住房需求之外，还要考虑下一代子女的住房问题，所以当地的住房需求量较高，其房价水平自然也较高。

(二)建议

1.控制炒房行为

政府应该加快建立房地产市场长期有效管理机制。第一，适当地增加住房供给量。目前城市用地较为紧张，人口分布较为分散，所以政府可以引导产业进行转移，将不同地区的人口集中到一个地区进行供地。第二，加强房地产管控。通过加征税收、限制购买等遏制房价不断上升的方式来增加消费者的实际购买力，尽量地遏制和避免一人多房现象。第三，努力推进租购同权落地。我国租赁市场存在供应结构不合理、市场秩序不规范等问题，政府应完善租房政策，逐步让租房和购房的居民在享受公共服务时具有同等的权利，这能够在一定程度上缓解居民的住房压力。

2.调整土地政策

中国的土地属于国家所有，政府可以转让土地的使用权利，所以政府能以调整土地政策的方式来影响土地市场中的土地供应量。在土地分配时，政府能享受土地分配带来的收益，并以收益作为财政绩效衡量方法。调整土地政策无疑对土地市场有着不利的影响，一旦那些不良企业不择手段地想要寻求政府庇护，那么土地开发的成本就会通过种种途径最终转移到消费者身上。因此政府首先要根据市场需求提前做好规划，尽量不要引起各个行业之间的用地需求矛盾；其次要完善土地竞价转让的方式，使得政府利益与土地转让分隔开，增加市场透明度。

3.完善住房保障

政府在建设住房保障体系时，应当以居民的收入作为导向，即按照不同收入群体实行区别定价的方式。对低收入家庭要着力解决其住房难问题，而中等收入家庭应鼓励其通过市场进行交易，高收入家庭则要管控其住房投资行为。实行该方法首先必须要分清保障对象，当下城镇化仍是主导趋势，许多欠发达地区的务工人员会不断流入发达城市工作生活。还有就是刚刚进入社会工作的白领人群，尽管他们的收入比较可观，但是也难以承担过重的房产消费。对这些人，政府都要给予其基本的住房保障。其次，要采取严格的审查程序检查各类保障房是否正确分配，确保符合条件的人得到保障。只有坚持不断完善我国住房保障政策，才能实现住有所居的目标。