销售跌幅扩大、开发投资额转负……房地产行业4月遇冷

李方

受疫情拖累、市场预期较弱等因素影响，今年前4个月，全国商品房销售金额、面积同比降幅均超20%，房地产开发投资数据近一年来首次出现同比下降。

国家统计局16日发布的数据显示，1-4月份，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%;其中，住宅投资29527亿元，下降2.1%。这是自2020年6月份以来，房地产开发投资额首次出现负增长，4月同比下降10.1%。

另一个由正转负的数据是施工面积。1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积818588万平方米，同比持平。其中，住宅施工面积577692万平方米，同比下降0.1%。这是住宅施工面积累计同比六年来首次为负。

而新开工的房屋规模也在持续调整中。1-4月份，房屋新开工面积39739万平方米，下降26.3%。降幅较1-3月明显扩大。其中，住宅新开工面积28877万平方米，下降28.4%。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静分析认为，短期来看，房地产市场整体延续低温运行态势，销售端活跃度不足仍拖累企业的开工、投资意愿，预计短期企业新开工面积同比降幅仍较大，投资继续调整，个别市场情绪有所修复的热点城市，新开工、投资或有所好转。

需求端，量价跌幅继续扩大。1-4月份，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%;其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%;其中，住宅销售额下降32.2%。

单看4月，商品房销售面积、销售额同比分别下降39.0%、46.6%，降幅较3月分别扩大21.3、20.4个百分点，其中商品房销售面积、销售额绝对规模均为自2016年以来同期最低值，市场活跃度明显不足。

与此同时，住宅待售面积累计增幅迎来2016年以来的最大值。4月末，商品房待售面积55735万平方米，同比增长8.4%。其中，住宅待售面积增长14.8%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，销售市场的下行除了受疫情拖累之外，市场预期较弱是主要原因。“今年以来超过百城发布楼市支持政策，但疫情反复、地缘冲突加大经济下行压力，收入预期下降导致居民风险偏好降低，市场信心恢复受阻。”

据中指研究院监测，2022年至今，全国已有超百城优化调整房地产政策200余次，当前各地政策优化的节奏和力度均继续加大，但部分地区疫情反复下，短期政策效果尚不明显，房地产市场仍处于深度调整期。

房企到位资金持续下降。1-4月份，房地产开发企业到位资金48522亿元，同比下降23.6%。其中，国内贷款6837亿元，下降24.4%;利用外资38亿元，增长129.4%;自筹资金16271亿元，下降5.2%;定金及预收款15357亿元，下降37.0%;个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，房企资金压力难言宽松，尤其是民营房企的融资压力依然较大，也同步会影响到房企新开工进度以及拿地的积极性。“但5月房企的资金监管政策各地都有更为灵活的规则变化，预计对房企后续的资金压力缓解有一定利好。”

5月15日，央行、银保监会联合发布通知，首套住房贷款利率下限调整为不低于LPR减20个基点，即从4.6%降至4.4%。二套住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

贝壳研究院数据显示，4月百城首套房贷平均利率5.17%，距离当前4.4%的下限仍有较大空间。

“虽然二套利率下限未调整，但前期多数城市已取消认房认贷，换房需求按首套的贷款执行，因此本次首套利率下限降低，给银行留出房贷降息空间，有利于降低刚需和改善性需求购房成本。”许小乐称，“预计未来更多城市房贷利率下降，取消认房认贷的城市也会增多。”

“房地产行业在4月份遇冷是个不争的事实，这也是最近两个月中央和各地纷纷出台政策提振楼市的重要原因所在。”张波预计，“政策密集出台后，市场面效力将在6月得到更为明显体现。”