房地产业新发展模式的必然性

2021年12月8-10日召开的中央经济工作会议首次提出了“探索房地产业新发展模式，促进房地产业健康发展和良性循环”，这是一个全新的提法。一经提出，立刻引发了各界的热议。

我们常说既要低头拉车，也要抬头看路。很多时候，如果眼光仅仅局限在房地产业，我们会看不清方向，不知道时与势正在发生重大变化。2020年10月底召开的党的十九届五中全会提出：“准确把握新发展阶段，深入贯彻新发展理念，加快构建新发展格局”，简称为“新阶段、新理念、新格局”。在过去的两年中，我们看到很多行业都为此在进行痛苦的调整和转型，非独房地产业为然。

具体而言，房地产业确实已经进入了新发展阶段。在《中等发达国家远景目标与住房消费》一文中（《中国房地产》2020年11月上旬刊），笔者曾经预测“作为供给侧的房地产开发投资（指施工面积和新开工面积）很难再创新高”。自疫情以来的数据印证了笔者的判断。截止到2021年11月底，如果我们看销售面积，还在继续创新高（2020年包括住宅在内的新房销售面积17.6亿平方米，比上年增长了2.6%，2021年1-11月继续同比增长4.8%），但新开工面积2020年同比就降低了1.2%，2021年1-11月继续同比降低了9.1%。在此，结合人口总量达峰和中國城市化进入中后期的判断，笔者认为，未来很长一段时间内，新房的销售面积也很难再创新高，能稳定在一年17亿平方米（住宅大约在15亿平方米）就是了不起的成就。也就是说，房地产市场增量已无空间，我们习惯的增长型周期（指增长率有波动但始终为正值）将让位于古典型周期（指增长率在正负之间波动）。

不仅如此，在价格方面，最好也不要有继续大涨的期待。稳定房价尤其是新房销售价格，已经成为房地产业贯彻中央提出的“新发展理念”包括共同富裕、能耗双降等的内在要求。房地产不能继续成为居民收入和财富差距的放大器。从长期来看，城镇居民的收入在中长期确实还会温和上涨，我国长期利率也有下降的趋势，这是支撑房价继续上涨的两个有力依据，但是笔者倾向于认为，这只是将泡沫做实的一种稳妥方式。即使未来的调控政策边际上有所放松，也不要去赌房价会继续大涨。一些城市会缓慢提高新房限价以及短期会出现季节性或情绪性波动，但不至于上升到趋势层面。

同时，我们现有的或者传统的房地产业发展模式也让人很揪心。现有的房地产业发展模式，其典型特征可以归纳为四点：一是在开发和供给层面，自2016年以来，由于地方层面各种行政性调控措施层出不穷，从拿地到上市，时间控制不好，很容易受到各种限制性措施冲击。开发商以往依赖房价上涨有意放慢开发节奏囤地囤房的模式被打破，企业普遍高负债、高杠杆和高周转，强调开发速度和“快鱼吃掉慢鱼”。这种开发模式一旦遇到央行的宏观审慎监管政策收紧，一些激进的开发商就遇到流动性危机并蔓延到整个行业并影响到上下游诸多产业链。二是在居民和需求层面，国人的资产配置高度集中于房地产，房地产不仅成为了“财富的仓库”，而且本身就是财富的主体。同时，居民的居住需求主要通过买房而非租房来实现。三是在地方政府层面，地方政府控制着土地供应，从土地金融到土地财政，房地产业事实上成为地方政府的钱袋子，地方政府事实上深度参与房地产市场。四是在调控层面，中央政府强调因城施策和地方政府主体责任，地方政府主要通过各种行政限制性措施来贯彻“房住不炒”。

我们还可以从其他层面总结中国房地产业发展模式，比如从土地供应、金融支持与监管、开发与销售、租赁与物业管理、住房保障与调控等流程而非主体层面加以总结，问题同样不少。当然，任何一个产业的发展都存在诸多问题，但问题如此之多，关注度如此之高，影响又如此之广的行业，可能只有房地产业。不过，我们还是要意识到，很多时候问题表现在房地产业身上，但它只不过是中国经济社会诸多深层次问题在房地产业的折射和表现。这个产业背负了太多本不应完全由它承担的骂名。

如果某个产业只是个小角色无足轻重，即使它问题缠身不与时俱进被时代抛弃或淘汰，我们也不会在乎。房地产业明显不是。尽管房地产业从量到价已无空间，已经无法担当中国经济进一步增长的引擎，行业内部也有诸多问题，但房地产业仍然是不折不扣的支柱产业，没有任何一个产业能实现一年16万亿元的销售（汽车也只有一年8万亿元的销售额）。它是中国经济内循环的关键环节，且真正做到了完全自主可控。它如果出了问题，那“稳增长、防风险”也就无从谈起。而只有经济增长形势稳定向好，我们才有足够的空间“调结构、促转型”，从而迈向中等发达国家。据此来看，房地产业仍然举足轻重、责任重大。

综上，我想我们应该能够理解中央为什么要提“探索房地产业新发展模式”了。概而言之，外部环境和约束条件的变化即“新阶段、新理念和新格局”带来了新要求，内部发展过程中暴露的诸多矛盾和掣肘，以及房地产业本身的极度重要性，决定了房地产业探索新发展模式的必然性。

作者简介：赵奉军，杭州师范大学阿里巴巴商学院。