MLS是自由人联合体

近年来，谈论和施行MLS（或者类似MLS以及以MLS自况）的业内公司和人员逐步多了起来。笔者对MLS（Multiple Listing Service）念兹在兹已有20年，期间多次撰文推介和讨论，最后一次在本专栏讨论MLS是2019年10月，谈的是“在中国推行MLS的主要障碍”。在那篇专栏文章里笔者强调了实行MLS的两个关键，一是单边独权委托，二是经纪人之间的合作与信任。

近年来，一些地方房地产经纪行业协会在政府主管部门支持下，已经在推行单边委托（并在一定程度上限定是独权委托），行业内实行单边委托的呼声也在不断高涨。在笔者看来，实现单边独权委托更多还取决于客户，只有客户认识到单边独权委托对自己的好处，才会愿意这样做。

至于经纪人之间的信任与合作，目前国内最大（并已经在美国纽交所上市）的房地产经纪人互联网合作平台也已经实現了，只不过因为是在一家公司掌控的合作平台之内，所以这个合作实际上是强制性而并非完全自愿的。不仅合作是强制性的，而且把房地产经纪业务拆成了固定的若干环节，让每个经纪人成为这些环节中的节点，类似卓别林《摩登时代》里生产流水线上的工人。在这样的平台里，信任问题由平台背书，也就在一定程度上强制实现了。

能够做到让房地产经纪人合作，这是一件很不简单的事。这件事很难，也不能说不正确。只不过从本质上说，这和MLS仍然不是一回事。

关于MLS的实质，笔者更早些时候在2018年7月的专栏文章《从“MLS”到“MLS”》曾经做过总结。进一步地，想借用马克思在《资本论》中的用语来表述：MLS的实质是“自由人联合体”（马克思恩格斯在《共产党宣言》就提到“自由人联合体”，在《资本论》第一卷更简明地把社会主义和共产主义称为“自由人联合体”）。

在真正的MLS系统平台内，经纪人的合作是基于自愿前提的——自愿加入平台。当然，加入以后是要受平台规则约束的，例如经纪人获取的独权代理房源信息必须在规定时间内在平台内完全公开，等等。但从本质上说，平台内的经纪人是独立自主的。有人因此将这种MLS平台上的经纪人称为“独立经纪人”，这并不完全准确，因为这些经纪人很多也都是加入到经纪公司的，并非独立于房地产经纪公司;只不过他们和经纪公司的关系是服务合约关系而不是雇佣关系，经纪公司主要是为经纪人提供基础服务。但如果从经营行为的独立性来看，称之为“独立经纪人”也有一定道理，不过其更本质的特征不是“独立”，而是“自主”——他们的工作任务不是由平台强制委派的（如果以网约车平台来类比，他们是自己抢单而不是系统派单），经纪人之间的合作内容在一定程度上也是可以相互协商的。从这个角度看，那些强制拆分经纪人工序的做法就不是真正的MLS做法了。

回到本文开头提到的MLS的两个本质特征，单边独权委托和经纪人之间的合作与信任。单边独权委托需要客户自愿，而客户之所以愿意采用这种委托形式又是因为接受了单边独权委托的经纪人能够放心地和其他经纪人合作，从而大幅提高委托成交的效率。关于这些具体的机制分析，笔者过往已经写过很多篇，除了上面提到的两篇过往专栏文章，读者还可参阅本专栏2010年9月《独权委托——避免房地产经纪纠纷的最佳委托代理模式》、2011年5月《独权委托的法律问题》、2013年2月《从虚假房源说到独权代理制度变迁的方式》、2016年10月《独家代理行为的分析框架》。

作者简介：廖俊平，中山大学岭南学院教授。