东莞市房地一体内外业调查软件设计思路探讨*——基于农村宅基地和集体建设用地调查

魏红洲，徐启恒

(东莞水乡特色发展经济区规划和土地测绘中心，广东 东莞 523000)

0 引言

根据国家、省、市不动产统一登记要求，东莞2018年全面上线了不动产登记信息管理平台，平台的运行有效辅助了全市不动产业务日常办理和登记需要[1-2]。对新增不动产信息采用新标准和新要求进行登记管理，东莞不动产登记信息管理平台满足了常规管理要求。由于历史不动产登记档案数据和现行不动产统一登记的标准不统一、内容不一致，且由于历史不动产登记信息不完整、登记红线不规范、登记资料不齐全等遗留问题[3]，导致了部分房屋楼盘无法落宗落幢、登记信息交叉冲突等情况频繁出现，这些问题严重导致了不动产登记业务的准确性和合法性。因此，对历史不动产登记信息进行调查补充完善，是实行不动产统一登记之后的必要补充手段[4]。

农村宅基地和集体建设用地权籍调查是不动产登记权籍调查的重要方面，是保证农民合法权益，促进农村集体资源规范高效使用的重要手段。通过对农村宅基地、农村集体建设用地的土地权属、位置、界址、面积、用途、地上建筑物构筑物的情况进行调查[5]，能为农村宅基地和集体土地登记确权发证工作提供基础资料，也为全市不动产统一登记制度的贯彻落实扫除数据缺失的障碍[6]。

传统的权籍调查工作一般采用纸质底图加人工外业核查的方式，这种方式对于小体量的调查工作是最优方案，但是对于大体量(尤其是全市上百万宗宅基地和集体土地)权籍调查工作，传统的调查方式往往会出现调查草图信息缺失、调查草图内容因人而异、项目工期不可控、组织安排混乱、调查内容易缺漏、内业生产效率低下、成果组织建库难等一系列问题。针对上述问题，东莞根据农村宅基地和集体土地确权登记发证和不动产统一登记要求，采用一站式内外业一体化的调查方法，通过移动采集平台实现农村权籍调查从数据搜集、整理、核查到入库的一体化调查，提升工作效率的同时也极大地减少了错误情况发生，且通过电子可视化方式，较好弥补了调查缺、失、错、漏等传统调查方式易出现的问题。

本文结合东莞市农村宅基地和集体建设用地房地一体调查软件(以下简称“调查软件”)，分析了调查软件的框架结构、作业流程和软件体系，真正实现了农村集体用地权籍调查内外业一体化的调查模式，高效辅助了农村宅基地和集体建设用地房地一体调查工作。

1 总体框架

调查软件按照东莞市不动产统一登记要求，探索并实践了农村宅基地和集体用地的内外业一体化调查模式，实现宗地、权属、面积、界址、图形、信息等的一体化调查[7]，功能设计涵盖了农村宅基地和集体建设用地数据预处理、空间分析、外业调查、内业核对整理、质检反馈、成果建库等流程。

调查软件以农村宅基地和集体建设用地为调查对象，在体系上分为内业生产软件和外业核查软件两部分。内业生产软件主要提供外业调查成果接入、空间数据处理、调查数据编辑、图形检查分析整合、质量检查、成果汇集和入库等模块，功能包括图形编辑、自动核查校验、权利人宗地幢匹配、属性编辑和挂接、质量自动检查和制图自动输出等。外业核查软件主要提供外业调查图形绘制、权籍信息录入、宗地绘制、照片信息采集录入和质检等模块，细化功能包括调查底图无缝接入、图形自动编绘、图属智能挂接、批量自动质检等。

1.1 框架结构

调查软件采用4层的框架结构，包括基础层、数据层、应用层和用户层[8]，同时以不动产统一登记标准规范和安全要求为基础。调查软件总体框架如图1所示。

图1 农村房地一体权籍调查内外业软件总体框架

1)政策法规与标准规范是软件设计基础，确定软件设计的基本方向，主要包括国家和地方的相关的标准、行业规范及要求等。

2)安全保障体系是调查的安全屏障，调查软件主要按照国家省市在网络安全、软件安全、系统安全等方面进行综合设计。

3)基础层是软件运行、操作系统运行的基础软硬件平台，包括移动硬件设备、计算机设备、存储设备及相关辅助软硬件等。

4)数据层是权籍调查的基础数据及数据库容器，是制作调查底图、调查成果核查更新入库的重要参考。数据层提供数据库管理、数据增删改查等基本编辑功能，同时提供不同数据库和多种数据的对接接口等。

5)应用层主要包括外业核查软件和内业生产软件。通过定制“工程项目”将多项调查工作实现逻辑上的连接，然后通过软件提供的输入、修改、完善、质检和入库等功能实现内外业一体化调查。

6)用户层主体为外业核查人员和内业生产人员。通过交互性友好的UI设计、强大的空间分析功能进行内业生产、外业核查工作。

1.2 作业流程

调查软件作业流程[9]为：首先是对现有数据资料进行分析，并进行数据标准化处理，制作调查底图；其次是将调查底图导入外业采集核查设备，进行外业核查信息采集，然后是将调查完成的外业核查数据和资料导入内业生产软件，进行调查成果的编辑整理和质量检查，同时根据权籍调查要求制作宗地图、分幅图和房产平面图等；最后将检查无误的成果导入调查成果数据库，并将调查相关过程文件和纸质资料归档[10]。

内外业一体化作业流程如图2所示。

图2 内外业一体化调查作业流程

资料搜集包括农村地籍调查成果、不动产登记成果、地形图数据、地形(籍)图数据、正射影像数据、土地承包经营权数据、倾斜摄影数据、各类纸质登记资料等；外业采集核查主要包括使用外业采集平板、测距仪、全站仪和RTK等测量工具进行外业采集测量和依据调查底图进行图斑绘制、属性录入等；内业整理编辑包括外业成果导入、内业编辑核查、各类计算和分析等；质量检查包括图形检查、属性检查、完整性检查、拓扑检查、文件组织检查等；图件编制主要包括分幅图、宗地图、房产平面图等图件的编制和输出[11]；成果建库主要包括导入调查库、工作库和最终成果库等；成果归档主要包括数据归档、调查过程文件归档、调查成果资料归档等；成果专题应用主要包括连接不动产登记数据库供不动产统一登记使用，满足不动产统一登记工作[12]。

2 内外业一体化软件体系

2.1 内业生产软件

内业生产软件是基于电脑端的内业数据处理、整合、质检和入库一体化内业数据处理软件。功能包括权调工程建立、属性维护、空间图形维护、图片资料维护、质量检查、图件自动生成、成果建库等。内业生产软件基本上涵盖了从数据导入到建库应用的整个过程，囊括了权籍调查所需要的空间编辑处理和分析功能。内业生产软件作业流程如图3所示。

图3 内业生产软件作业流程

1)“工程”管理：根据东莞市农村宅基地和集体建设用地房地一体权籍调查工作需求，软件以单个调查作业全过程为相对独立的调查工程，通过建立调查工程将某个阶段或某个流程内的所有权调成果作为相对独立且又标准统一的调查对象。通过工程管理方式既解决了海量调查数据的组织问题，又记录了特定调查过程，做到了有迹可循。

2)内外业数据衔接：基于“内业生产软件预处理→外业核查软件调查→内业生产软件再整理”的思路，调查软件实现了内业软件和外业软件的无缝对接，内业预生产的数据导入到外业核查软件中进行数据调查核查，然后调查成果再无缝导入到内业生产软件中进行处理和质检入库，最终形成符合标准要求的权籍调查成果[13]。

3)图片资料管理：内业软件实现图片资料和电子资料的属性挂接和查询比对功能。将外业图片等电子资料以文件数据库形式作为管理对象，方便了后期的资料整理和归档。

4)特殊模式处理：提供简单幢处理功能，复杂幢处理功能、宗地分摊功能，多权利人共有宗地记录功能、按比例分摊和权利人指定面积分摊等。功能设计较好解决了农村宅基地的复杂情况，真实反映并记录了农村宅基地的权利和分摊情况。

5)空间分析及面积计算：内业软件提供房屋建筑物面积计算、构筑物面积计算、占地面积和建设面积计算等多种计算形式；同时提供压盖分析、分割分析、分摊分析等多种涉及宗地的空间分析和图形处理功能，高效辅助了权籍调查工作的顺利开展。

6)质检和入库：设计基于FME二次开发的质检方案，提供了拓扑检查、完整性检查、逻辑检查、数值对应检查、正确性检查、格式检查等多种自动质量检查功能，有效减少了人工检查参与度，提升了工作效率和成果准确性。经质检后的成果通过标准化规整，实现自动导入数据库。

2.2 外业核查软件

外业核查软件以内业生产软件数据底图为基础，进行外业调查核查工作。外业核查软件智能化进行内业底图导入、外业调查属性录入、图形自动编辑、图片信息采集建库等操作，同时按照规范要求以“调查工程”进行对象化管理，有效解决了传统外业调查杂乱无序，容易出错的问题，极大提升了外业调查的工作效率和质量。外业核查软件工作流程如图4所示。

图4 外业核查软件作业流程

外业核查软件功能如下：

1)导入调查数据：一键导入内业生产软件的调查底图进行外业核查，内外业数据标准统一、格式统一，两者无缝衔接；

2)连接测量仪器：外业核查软件通过通用接口连接外部测量仪器，直接将测量结果转换为图形数据和属性数据，提高了测量转换效率；

3)宗地核查：提供自动化计算和分析功能，实现宗地面积、宗地属性的自动核查；

4)补充调查：结合内业生产软件的数据预处理成果，进行房屋等建筑物的补充调查和核查[14]；

5)附属物绘制：根据外业核查情况自动分割生成附属物，并录入附属物类型、层数、面积等属性信息；

6)电子签名：提供信息核查核对后的电子签名功能；

7)图片信息采集：包括现场照片信息采集和资料扫描件等的采集录入，现场照片附带方位角、定位信息等，以便核对查证；

8)外业成果质检：外业核查软件录入数据的同时进行质量检查，包括属性检查、逻辑检查和空间拓扑检查、完整性检查等，实现边生产边检查[15-16]。

2.3 设计特色

与其他调查软件相比，东莞市房地一体内外业一体化调查软件结合东莞实际，开发了可高效辅助调查的特色功能，主要包括：

1)一体化生产流程控制：定制了从内业到外业再到内业的一体化作业流程，提高了作业效率，降低了作业错误率，同时降低了人工成本；

2)倾斜三维立体调查辅助：结合东莞全市域覆盖的倾斜摄影模型成果，进行内业比对和外业补充核查，借助三维数据的360度全角度比对分析，清晰地展示了房屋要素信息，将大部分工作在内业阶段完成，有效减少了外业核查工作量；

3)影像本地化预加载：将调查底图和参考正射影像图以文件数据库形式存储在外调移动设备，提升了影像加载速度，保证了外业调查过程中的信息显示和浏览流畅；

4)外业调查编辑一体化：外业调查软件开发了包括外业调查工程管理、测量仪器连接、图形绘制、图形自动生成、属性挂接、属性核查、调查与质检同步等功能，提升了外业调查工作的便捷性，保证了外业调查工作效率；

5)图件成果自动生成：根据预先设定或自定义参数，实现表格及图件成果的自动生成，包括房屋信息表、调查表、测量报告书等表格成果，以及宗地图、户型图、房产分户图等图件成果。

软件功能界面如图5所示。

图5 软件功能界面

3 结束语

全面查清农村宅基地和集体建设用地权属、分布、位置、面积、用途、建筑物和构筑物情况，是深化农村土地资源改革，促进土地资源科学合法利用的重要基础，是全面实施、全面落地不动产统一登记制度的重要内容。东莞市农村宅基地和集体建设用地权籍调查软件以内外业一体化调查为设计思路，将“内业预处理→外业核查→内业再整理”三个相对独立流程有机结合，通过“调查工程”以相对独立的完整调查流程为管理对象，实现了一个流程一套成果，多套成果统一规则有机联系的一体化调查和管理模式，真正实现了内外业一体化调查，极大提升了全市农村宅基地和集体建设用地的权籍调查效率。